Покупка недвижимость в России. И налоговая Беларуси
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Покупка недвижимость в России. И налоговая Беларуси

Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России

Законодательство РФ и Р. Беларусь существенно отличается, поэтому особенности продажи квартир в обоих государствах совершенно разные. Наибольшее количество вопросов вызывает уплата налогов и получение налоговых вычетов. Рассмотрим все нюансы более подробно.

Особенности продажи недвижимости гражданами РФ на территории Беларуси

Если у вас на территории Беларуси недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, дарения или в порядке наследования, вы можете в любой момент продать его – никаких ограничений на подобные сделки для мигрантов не устанавливаются.

Однако стоит знать несколько немаловажных деталей:

  • Если у вас вместо квартиры дом, вам может принадлежать только само строение. Все земельные участки на правах частной собственности оформляются только гражданами Беларуси. Мигранты же могут ими пользоваться по договорам аренды, заключенным на 99 лет. Следовательно, для продажи дома нужно оповещать муниципальный орган власти, т.к. именно с ним оформляются договоры аренды недвижимости. Вы можете продать дом, но в стоимость не включается участок земли.
  • Резиденты и нерезиденты Белоруссии уплачивают подоходные налоги при продаже недвижимости. Также они обязаны своевременно предоставлять налоговые декларации в ИФНС по месту расположения проданного жилья.

Обратите внимание! Указанные правила актуальны как для резидентов, так и для нерезидентов Белоруссии, не имеющих белорусского гражданства.

Подоходный налог с продажи квартир

Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.

Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.

Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.

Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии

Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:

10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.

Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.

Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России: пошаговая инструкция

Вы можете заняться продажей жилья самостоятельно или обратиться за помощью к риэлторам. Последнее существенно упростит вам жизнь и саму процедуру, но придется оплатить их услуги. Содействие риэлторов актуально, если вы не можете лично присутствовать в процессе сделки: вам достаточно оформить нотариальную доверенность, и всю работу специалисты проделают за вас.

В целом, процедура продажи любой недвижимости в Белоруссии выглядит следующим образом:

  1. Подготовка жилья. Рекомендуется привести его в порядок и сделать внешне более привлекательным, особенно если требуется ремонт – это привлечет наибольшее количество покупателей, и вы сможете продать его быстрее.
  2. Размещение объявлений. В Белоруссии, как и в России, есть множество электронных площадок, куда вы можете подать объявление о продаже дома или квартиры.
  3. Показ жилья и заключение договора купли-продажи. Если вы нашли покупателя, которого все устраивает, между ним и вами оформляется договор, согласно которому имущество переходит в его собственность после уплаты полной стоимости. Во время сделки вам нужно иметь при себе все документы на жилье, в том числе и свидетельство, подтверждающее право владения им.
  4. Оформление сделки в регистрационном органе по месту расположения недвижимости. После оформления договора вам и новому собственнику нужно явиться в госорган для переоформления права собственности. С собой нужно взять все документы на имущество, плюс договор купли-продажи.
  5. Подача налоговой декларации. Это нужно сделать до 31 марта года, следующего за датой продажи. После рассмотрения налоговый орган пришлет вам письменное уведомление с уже рассчитанной суммой подоходного налога и квитанцией для оплаты.
  6. Уплата налогов. Это делается до 1 июня года, в котором была подана декларация. Оплатить сборы можно в кассе практически любого банка или дистанционно с помощью онлайн-сервисов, используя реквизиты налогового органа, указанные в квитанции.

Важно! Даже если в результате продажи квартиры доход вами не был получен, декларация все равно должна быть предоставлена в обязательном порядке. При нарушении данного правила вас привлекут к административной ответственности и обяжут уплачивать штрафы.

Также стоит учитывать, что, если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний ребенок, ее реализация возможна только при участии представителей органов опеки. Вам нужно предоставить ему равнозначное жилье, выписать ребенка в никуда и лишить его имущества не получится.

Документы

В процессе сделки вам понадобятся следующие документы:

Название Где взять Срок действия
Российский паспорт Загс в РФ До замены в связи с достижением возраста или сменой Ф.И.О.
Свидетельство о праве на собственность Выдается регистрирующим органом на территории Беларуси До перехода права собственности
Договор дарения Требуется, если недвижимость получена в дар. Оформляется в нотариальной конторе Не ограничивается
Договор купли-продажи, оформленный при приобретении вами недвижимости Заключается между сторонами самостоятельно Не устанавливается
Договор купли-продажи, оформленный между вами и покупателем
Техническая документация на объект недвижимости Местное подразделение БТИ

Если вы не можете лично присутствовать на сделке, вам понадобится нотариально заверенная доверенность на своего представителя.

Продажа через агентство недвижимости: плюсы и минусы

Многие россияне предпочитают продавать жилье в Беларуси с помощью агентств недвижимости. Рассмотрим, какие здесь есть достоинства и недостатки:

Плюсы Минусы
Вам не нужно лично присутствовать на сделке: вы в это время можете находиться в любом государстве Есть риски нарваться на мошенников. Перед подписанием обязательно внимательно ознакомьтесь с договором о предоставлении риэлторских услуг
Имущество обычно при грамотной работе риэлтора продается гораздо быстрее, чем при самостоятельной продаже: в среднем, на это уходит от 1 до 3 месяцев, но все зависит от качества, стоимости и расположения жилья Вам придется оплачивать услуги риэлторов. Средняя стоимость составляет 4-7% от цены на продаваемую недвижимость.

Услуги могут оплачиваться как по предоплате, так и после заключения сделки – все зависит от условий конкретного агентства. Рекомендуется второй вариант: при нем вы не несете никаких рисков

Если возникнут проблемы с покупателем после заключения сделки, ответственность за это возлагается на агентство. Именно его сотрудники должны проверять юридическую чистоту сделок. Вам будет проще взыскать деньги через суд с агентства, нежели с нового собственника
Меньше рисков. Риэлторы контролируют сделку на всех этапов вплоть до переоформления права собственности
Возможность продажи жилья самому агентству, если оно долго не продается. Некоторые фирмы самостоятельно выкупают его, но стоимость обычно предлагают ниже рыночной

«Сейчас в Минске действует программа по строительству жилья по выгодным ценам – рентабельность достигает всего 5%. Контролировать весь процесс должен горисполком. Однако недавно мне было доложено, что какие-то дельцы купили недвижимость по низким ценам для последующей перепродаже. На данный момент продано 54 или 56 квартир»

А. Лукашенко, Президент Белоруссии.

Особенности продажи наследственного имущества

Если вы продаете в Беларуси квартиру, полученную в наследство, платить налог в любом случае придется. Исключение – отсутствие подобных сделок у резидента за последние 5 лет: в таком случае подоходный налог не уплачивается, но декларация предоставляется в обязательном порядке.

Порядок расчета налога здесь примерно такой же, как и при реализации купленной ранее недвижимости. Однако он рассчитывается не от суммы фактической прибыли, а от оценочной стоимости жилья.

Пример №2: продажа унаследованной квартиры в Белоруссии

Гражданин РФ постоянно проживает в Гомеле. В 2010 году он получил в наследство квартиру, а в 2018м решил ее продать. Оценочная стоимость недвижимости составила 50 000 долларов – от этой суммы рассчитывается налог:

50 000 х 13% = 6 500 долларов США – сумма налога.

Юридические нюансы продажи недвижимости в Белоруссии

Налог для нерезидентов может оказаться слишком большим, но у вас есть несколько способов экономии:

  • Получить налоговый вычет. Вам будет возвращено 10% от суммы, уплаченной в качестве налога. Например, если вы заплатили 6 500 долларов, вам зачислится обратно 650 долларов в течение 30 дней с момента подачи заявления в налоговый орган.
  • Заказать в БТИ оценочную стоимость квартиры на день вступления в наследство – она будет существенно ниже стоимости, рассчитанной в году продажи. Налог уплачивается в виде разницы между указанной стоимости и фактически полученной прибыли.
  • Использовать для вычета не оценочную, а рыночную стоимость. Она существенно выше, следовательно, вам вернется больше денег.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Где можно оформить налоговый вычет после продажи имущества в Беларуси?

Вычет оформляется через налоговый орган по месту расположения недвижимости. Деньги выделяются из местного бюджета.

Вопрос №2. Требуется ли россиянину регистрация в Беларуси для продажи жилья?

Нет, наличие или отсутствие регистрации значения не имеет.

Распространенные ошибки

Ошибка №1. Налог рассчитывается от вырученной за квартиру суммы.

Нет, расчет ведется между разницей от стоимости покупки и продажной цены.

Ошибка №2. Если доход от продажи жилья не получен, декларацию предоставлять не нужно.

Нет, декларация направляется в налоговый орган в обязательном порядке.

Заключение

Россияне без ограничений могут продавать имеющуюся в Белоруссии недвижимость, однако нужно учитывать нюансы, касающиеся уплаты налогов. Если не заплатить их в установленные сроки или нарушить срок подачи декларации, вас могут привлечь к ответственности и обязать уплачивать довольно крупные штрафы.

налог при продаже недвижимости в РФ гражданином РБ

Я гражданин РБ, купил квартиру в Москве пару лет назад. Сейчас надумал продавать. Сам живу в Минске. Подскажите, пожалуйста:

Как будет рассчитываться доход (налоговая база) ? Ведь я уплачивал всю сумму по договору и сейчас буду продавать скорее всего с небольшим убытком.

Кто будет выполнять функции налогового агента? Ведь я не имею регистрации в РФ. Деньги покупатель вероятно уплатить мне на р/сч (у меня открыт р/счет в ВТБ).

Ставка налога с дохода?

Заранее благодарен за ответ, Александр.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, Вы правильно меня поняли, если Вы нерезидент – то налоговым вычетом на фактически понесённые расходы воспользоваться не можете.
Если есть возможность стать резидентом- станьте)
Для этого Вам необходимо официально прожить 183 дня на территоиии РФ, в Вашем случае это достаточно просто сделать: нужно зарегистрироваться по месту пребывания в собственной квартире и «правильно» пересекать границу.
Если сейчас будете продавать- 30% от стоимости.
Удерживать налог с Вас никто не будет- это Ваша обязанность оформить декларацию и заплатить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день,
Если Вы не являетесь налоговым резидентом, то налог будет 30% от суммы, указанной в договоре, но не менее суммы чем 70% от кадастра.

Антонина, спасибо за оперативный ответ. То есть независимо от суммы потраченной мной на покупку квартиры, мне придётся уплатить 30% с суммы сделки? Даже не верится как-то((. Купил я квартиру за 8млн, продаю за 7,5млн и ещё налог должен уплатить 30%*7,5млн=2,25 млн. Я верно Вас понял?
В таком случае кто и на каком этапе будет удерживать данный налог?

Таким образом, я регистрируюсь в своей квартире, например, 10/10/2018. Продаю квартиру не ранее 11/04/2019(через 184 дня), либо договариваюсь с покупателем, что выпишусь в установленный срок . Далее подаю декларацию по сроку до 01/04/2020 и уже смогу применить вычет в размере расходов на покупку квартиры. Все верно?
Либо срок 183 дня определяется внутри календарного года?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

«Либо срок 183 дня определяется внутри календарного года?» – 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев
Те если Вы регистрируетесь 10 октября 2018, то чтобы воспользоваться вычетом, Вы можете продать не ранее 10/11 апреля 2019 года. На счёт декларации всё верно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, я ошиблась на счёт приведённого примера с расчётом.
Коллеги правы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Почитайте конвенцию по избежанию двойного налогооблажения, наверняка она между странами есть. В таком случае у Вас имеется выбор оплаты налога в любой из двух стран, либо в РФ. либо в РБ- где выгоднее, там и платите. С уважением.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Налоговый статус в данном случае будет определяться по итогам налогового периода – календарного года, в котором был получен доход. При продаже в 2019 году и подаче декларации в 2020 вы по итогам 2019 года должны быть налоговым резидентом.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Внимание: 12 следующих подряд месяцев, тут есть критичная оговорка. Это не период в рамках двух налоговых периодов, например 18 и 19 гг., это только один налоговый период. Допустим, если Вы зарегистрируетесь в квартире сейчас, то Вы ни при каких обстоятельствах не станете налоговым резидентом РФ, просто физически оставшихся 2,5 месяцев не хватит.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Продавать Вам можно только в 2019 году, а там, если станете резидентом, может уже и вычетами в полном объеме можно будет воспользоваться.
Какая точная дата возникновения права собственности?

Даниил, я оформил собственность в январе 2017 года.
Итак, продаю квартиру в любой период 2019 года (даже в январе? ), но в течение 2019 года мне необходимо быть зарегистрированным(например зарегистрироваться два раза по 3 месяца и ещё на месяц) на территории РФ не менее 183 дней. Далее, до 01 апреля 2020 года я подаю декларацию, где указываю доход от продажи квартиры (

7,5млн) и вписываю, что были расходы на её покупку (8,0млн), таким образом дохода нет, налога нет.
Всё верно?
Интересно, а как ФНС узнает, что я был резидентом в 2019г?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Продаёте в январе 2019 года и в течение 2019 года становитесь налоговым резидентом РФ: можете использовать все “льготы” предусмотренные для налогового резидента РФ, можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов связанных с покупкой этой квартиры.
Декларация подается до 30.04. года, следующего за годом получения дохода.
Если стоимость 7,5 м.р. меньше, чем 70% кадастровой стоимости, то базой будет последнее.
ФНС никак не узнает, все действия налогоплательщика носят заявительный характер.
Подтвердить статус налогового резидента РФ можете в налоговой инспекции (это их обязанность). Они же Вам и скажут как его подтвердить, какие им документы для этого потребуются.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Антонина, дизлайком хотел привлечь внимание автора, что Дмитрий прав, Вы начали хорошо, потом ушли немного не туда. С уважением, Арман!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Даниил, согласен! Кстати, на сайте самой налоговой критическую оговорку уже исправили и более чётко формулируют данный вопрос.

“Налогообложение доходов физических лиц не зависит от гражданства этих лиц, а зависит от их налогового статуса и от вида полученного ими дохода.

Итак, налоговыми резидентами Российской Федерации в календарном году признаются лица, которые в течение этого года находятся в России не менее 183 дней.

Эти лица подлежат обложению НДФЛ по всем полученным ими доходам, независимо от их источника. При этом доходы бывают от источников в РФ (сдача в аренду либо продажа квартиры, находящейся в РФ, выполнение трудовых обязанностей в российской организации и др.) и от источников за пределами РФ (продажа дома, находящегося в иностранном государстве, выполнение трудовых обязанностей за рубежом и др.) (ст. 208 НК РФ)”

Советую копнуть тему глубже. Просто регистрация в квартире не прокатит. Границ нет, отметок в паспорте нет. Нужен трудовой договор, например.

То есть трудовой договор, получение ИНН, СНИЛС, уплата в течение 183 дней в году взносов в фонды и НДФЛ с з/п в ФНС. Правильно я понимаю?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Уважаемый ID: 16126321, вижу у Вас ещё остались вопросы – давайте подведём черту.
Во-первых, регистрация не определяет факта нахождения человека в стране, то есть можно приехать и сделать регистрацию по месту пребывания, затем уехать. У Вас паспорт республики Беларусь, продав квартиру с таким паспортом, сразу вызовите интерес у налогового органа. Узнать о сроках пребывания через запрос в пограничную службу по сегодняшним технологиям минутное дело, всё компьютеризованно, берутся данные о количестве пересечений границы туда и обратно за интересующий год (он же налоговый период) – далее обычная математика.
Теперь о налоговом периоде: продаёте квартиру в том налоговом периоде, в котором успеваете набрать в совокупности 183 дня (причём сам день прибытия и убытия идёт в счёт) , пример уже приведён Даниилом, в 2018 году этого сделать уже не успеваете.
Можно приезжать и уезжать много раз и если по итогам года станете резидентом РФ, то сможете применить все налоговые вычеты, в том числе вычет по расходам в размере 8 000 000 рублей и свести налог к нулю.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Налоговый вычет носит заявительный характер, до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заявить о вычете по расходам, иначе налог зачислят по имеющимся данным с продажи квартиры.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Vadim, Вы правы с белорусами действительно нужно кропать, я жил в Минске 10 лет и до сих пор тесно связан, пересекаю границу на машине без остановок. Каким-то образом нужно доказывать пребывание в РФ, если есть трудовой договор сроком на 183 дня и более, то это выход. По этому поводу есть определение конституционного суда: “Суд обратил внимание, что в отношении граждан Беларуси действует особый порядок налогообложения в соответствии с Соглашением между Республикой Беларусь и Российской Федерацией. Для них статус налогового резидента РФ устанавливается исходя не из срока пребывания в стране, а из срока трудового договора. То есть если работник приехал на срок не менее полугода, с него сразу должны взимать налог в размере 13 % от заработка.”
А если трудового договора нет? Человек не обязан же ради продажи квартиры трудоустраиваться в РФ? Кажется, в этом случае нужно подтверждать своё фактическое нахождение в РФ: Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 28 сентября 2011 г. N 03-04-06/6-240 Об определении налогового статуса сотрудника организации – гражданина Республики Беларусь.

На мой взгляд, есть ещё один очень хороший выход, но автору нужно у себя на родине проверить эту информацию. Дело в том, что с 1 января 2017 года вступило в силу дополнение, внесенное Законом Республики Беларусь от 18 октября 2016 года №432-З в 163 статью Налогового кодекса. По этому закону белорус нерезидент может продать одну квартиру (одну дачу, один гараж, один участок) без уплаты налога. Правда, приятный подарок от властей – нам бы ещё такой подарок здесь в РФ. Продолжу, если это так, то автор может продать квартиру в РФ, зачесть её, как ту самую одну квартиру и подать декларацию у себя на родине согласно межправительственным соглашениям об избежании двойного налогообложения и предотвращения уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество. Такие соглашения есть, в своё время ознакамливался.

Уплата налогов при продаже недвижимости

Известная поговорка “Заплати налоги и спи спокойно” в реальности сталкивается со сложностью выяснения всех обязательных к уплате налогов. В этой статье мы попробовали разобраться с уплатой налогов при продаже недвижимости в Беларуси. Данная статья не является юридической консультацией. Перед совершением сделок с недвижимостью мы рекомендуем обращаться в налоговую инспекцию.

Продажа недвижимости в Беларуси облагается подоходным налогом с физических лиц – Глава 18 Налогового кодекса Республики Беларусь. Ставка фиксирована и равна 13%. Подоходный налог взимается только с дохода, полученного от сделки.

Один раз в 5 лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) налоговые резиденты Республики Беларусь (пункт 44 статьи 208 НК) могут продать без уплаты подоходного налога:

  • Жилой дом;
  • Квартиру;
  • Дачу;
  • Садовый домик;
  • Гараж;
  • Машино-место;
  • Земельный участок;
  • Недостроенный дом или дачу.

В каких случаях необходимо уплатить подоходный налог с продажи недвижимости?

1. Если вы совершили вторую продажу объекта недвижимости в течение 5 лет.

2. Налогом облагается продажа нежилых помещений, принадлежащих физическим лицам на правах собственности:

  • Офисы;
  • Административные помещения;
  • Торговые помещения.

Даже с первой продажи таких объектов недвижимости придется заплатить подоходный налог.

3. Если вы являетесь иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларусь, то есть провели на территории нашей страны менее 183 дней в текущем календарном году. До совершения сделки в налоговом органе по месту нахождения недвижимости необходимо получить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей перед бюджетом. Для удостоверения сделки требуется предоставить такой документ, иначе ее будет невозможно провести.

Обратите внимание, что при определении резидентства учитывается текущий календарный год. Если в прошлом календарном году вы проживали более 183 дней на территории Беларуси, а в начале этого года совершили сделку по продаже объекта недвижимости, не прожив необходимое количество дней, то считается, что на момент сделки вы были нерезидентом. Так как налоговая декларация подается в следующем году, за вами признают обязанность уплатить подоходный налог с продажи, как нерезидента.

Как рассчитывается сумма налога?

Например, если вы приобрели квартиру за 60 000$ в эквиваленте, а продали за 70 000$ в эквиваленте, то налогом будут облагаться 10 000$.

Налог составит: 10 000$ (доход) * 13% (подоходный налог) = 1 300$ (подоходный налог к оплате). Оплата только в белорусских рублях.

Когда подавать декларацию по подоходному налогу?

В новой редакции Налогового кодекса Республики Беларусь, который вступил в силу 1 января 2019 года, изменен срок подачи декларации.

Ранее подать декларацию в налоговый орган нужно было не позднее 1 марта. Теперь срок увеличен – подача по 31 марта включительно. Одновременно сместился и срок уплаты – с 15 мая на 1 июня года, следующего за отчетным. Извещение физическому лицу или его представителю должны вручить не позднее 30 апреля.

То есть, если в 2019 году вы продали вторую квартиру в течение 5 лет, то налоговую декларацию вы обязаны подать до 31 марта 2020 года. При наличии дохода от продажи, оплатить подоходный налог с дохода необходимо не позднее 1 июня 2020 г.

Если после продажи квартиры вы не получили дохода, то все равно необходимо предоставить декларацию в налоговый орган в установленный срок.

Когда можно не платить налог?

1. Если в течение 5 лет вы продали одну квартиру, полученную в наследство, и одну квартиру, которую приобрели самостоятельно, то от уплаты подоходного налога с продажи последней вы будете освобождены. С продажи первой также налог не предусмотрен. Если один из продаваемых объектов недвижимости был получен в наследство, то второй продажей в течение 5 лет он не считается.

2. Если в течение 5 лет продается дом и квартира, то продажа второго объекта недвижимости не будет облагаться налогом. В данном случае дом и квартира не являются однородными объектами.

3. Если в течение 5 лет отчуждается не завершенное строительством капитальное строение (здание, сооружение), расположенного на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в виде служебного надела.

Указанные изменения в законодательстве действуют с 01.01.2019 и имеют обратную силу. Это значит, что если до указанной даты по такому основанию физическим лицом был уплачен налог, то он подлежит возврату из бюджета. Физлицо вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о зачете (возврате) излишне уплаченных (взысканных) сумм подоходного налога. Независимо от истечения пятилетнего срока со дня уплаты (взыскания) такого налога.

Какие льготы существуют?

Для граждан Беларуси, которые не являются налоговыми резидентами и постоянно проживают за пределами страны, предусмотрена льгота при продаже объектов недвижимости перечисленных в пункте 44 статьи 208 НК Республики Беларусь. То есть первая продажа указанной выше недвижимости не будет облагаться налогом.
До вступления новой версии НК Республики Беларусь для таких граждан не было предусмотрено подобной льготы.

Ответственность за несоблюдение закона

Встречаются случаи, когда люди прописывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость, чтобы снизить налог или вообще его не платить.

Ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена статье 243 Уголовного кодекса Республики Беларусь.

Будьте юридически грамотны! Незнание законов не освобождает от ответственности.

Сделайте репост на стену, чтобы не потерять! Эта статья может быть полезна в будущем.

Сделки с недвижимостью и налоги

Получая доход от сделок с недвижимостью, понятно, что нужно платить налог с этого дохода. Более того, налог нужно платить, даже если вы просто пользуетесь этой недвижимостью. На практике возникают нюансы. Нужно знать, какой налог нужно платить, как он рассчитывается, кто имеет право на льготы по уплате налога. Итак, недвижимость Беларуси предполагает два основных типа налогов: налог на недвижимость и налог с продажи квартиры.

Кто платит налог на недвижимость

Плательщики налога на недвижимость – это физические лица, которые имеют в собственности недвижимость в Беларуси. Учтите, что если вдруг у лица нет документов, которые удостоверяют право собственности на квартиру, то это не является основанием для отказа от уплаты налога на недвижимость, если по факту они распоряжаются и пользуются этой недвижимостью.

Как считается налог на недвижимость

Объект налогообложения – это стоимость принадлежащих гражданам строений, в том и числе и таких, строительство которых завершено на 80%. Налог на недвижимость для физических лиц рассчитывается по ставке 0,1 процента с учетом ее увеличения или уменьшения, которое определяют местные Советы депутатов на основе оценки зданий. Эта оценка производится согласно Положению о порядке оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам (утв. Советом Министров от 31 января № 121). Оценка определяется по действительной стоимости строения с учетом коэффициентов качества среды и типа населенного пункта.

Уплатить налог на недвижимость нужно не позднее 15 ноября. Если местный Совет депутатов изменил срок уплаты налога, то налог уплачивается в новые сроки. Если налоговое сообщение пришло позже установленного для оплаты налога срока, то налог все же придется оплатить – в 30-дневный срок.

Льготы на налоговые выплаты

Не нужно платить налог на недвижимость:

  • собственникам (нанимателям) квартир в многоквартирных домах;
  • собственникам жилого помещения (квартиры, комнаты) – пенсионерам по возрасту, инвалидам I и II группы, другим нетрудоспособным гражданам, живущим без трудоспособных лиц;
  • многодетным семьям;
  • участникам Великой Отечественной войны;
  • физическим лицам, постоянно проживающим и работающим в сельской местности в сферах сельского хозяйства, здравоохранения, образования, культуры, социальной защиты.

Если у гражданина имеется в собственности две и более квартиры, то освобождается от налогообложения только одна из них по выбору собственника.

При покупке недвижимости налоги платить не нужно. Так как объектом налогообложения признаются доходы, полученные от источников в Республике Беларусь (п. 1 ст. 2 закона о подоходном налоге с физических лиц). При покупке же квартиры человек, наоборот, несет расходы.

Как считается налог с продажи квартиры

В самом общем виде правило выглядит так: налогом облагаются доходы, полученные физическими лицами от продажи более одной квартиры в течение 5 лет (ст. 163 Налогового кодекса Республики Беларусь). Значит, не нужно платить налоги с продажи квартиры, если:

  • физическое лицо продает одну квартиру (дом, дачу, гараж) в течение 5 лет;
  • если доход получен от продажи одной квартиры (дома, дачи, земельного участка), принятой в наследство, независимо от того, сколько сделок по продаже совершил человек в течение 5 лет. Разумеется, доход от продажи, скажем, двух квартир, кроме полученных в наследство, налогом облагаться будет (ст. 18 закона о подоходном налоге с физических лиц);

Сам налог считается очень просто: не позднее 1 марта текущего года физическое лицо подает декларацию о доходах за прошлый год. Налоговый инспектор считает сумму налога по ставке в 12%. При этом налог платится именно с дохода. Это значит, если вы когда-то купили квартиру за 60 миллионов рублей, а потом продали за 80, то налогообложению будет подвергаться 20.

Рассмотрим необычную ситуацию: семья продала две квартиры за один год. Часть второй квартиры досталась ей по наследству, а вторая часть была подарена родственниками. Нужно ли платить налог с продажи второй квартиры? В данном случае налогом будет облагаться только подаренная часть квартиры. Помимо этого семья имеет право на льготу в виде имущественного вычета в размере оценочной стоимости подаренной части квартиры. Для этого в инспекцию представляются документы, которые подтверждают оценочную стоимость данной части квартиры.

Иностранцам льгот нет

Нерезиденты Республики Беларусь платят налог на продажу недвижимости в любом случае, даже если это первая сделка за пять лет. И налог придется уплатить до оформления сделки: нотариус просто не удостоверит договор купли-продажи без справки из налоговой инспекции о том, что вся сумма налога уплачена.

Нерезиденты – лица, которые фактически находились на территории Республики Беларусь менее 183 дней в календарном году.

Налог с продажи квартиры, иной недвижимости в Беларуси

Налог с продажи квартиры в любом случае взыскивается с иностранных граждан, не проживающих РБ. В отношении граждан РБ, как проживающих в РБ, так проживающих в других станах, действует правило о продаже двух квартир в пять лет.

Продажа какой недвижимости декларируется

О том, что продажа двух квартир в течении 5 лет некоторые узнают после вызова в налоговую. С чем связано налогообложение второй квартиры проданной в течении 5 лет? Прежде всего в целях предотвращения незаконного предпринимательства в сфере оборота недвижимости, государству легче просто установить налог.

Имущество, на которое распространяется правило о второй продаже в течении 5 лет:

  • квартира;
  • дом с постройками;
  • не завершенное строительством капстроение, с целевым выделением земельного участка под строительство дома. дачи и т.д.;
  • дача;
  • садовый домик;
  • гараж;
  • машино-место;
  • земельный участок (на праве собственности);
  • доли (реальной по свидетельству) в праве собственности на указанное имущество.

Пример. Если гражданин в течении 5 лет продал долю в квартире и квартиру, ему придется подать декларацию и возможно заплатить налог.

Продажа двух видов разной недвижимости налогом не облагается. Например, если в пятилетнем периоде была продана квартира и дом вопросов налогообложения не возникает. Должно быть: 2 квартиры, 2 дома, доля дома и дом, доля квартиры и доля квартиры и т.д.

Не учитываются продажи:

  • между близкими родственниками и свояками;
  • недвижимости, полученной по наследству.

Продажа коммерческой и не коммерческой недвижимости граждан

В РБ установлена льгота по продаже недвижимого имущества по одному виду в 5 лет лет, но только для имущества используемого в личных целях, жилые дома и квартиры, гаражи для хранения личного транспорта, земельных участков для личных нужд (строительство дачи). Нет льготы по одной продажи для коммерческой недвижимости находящейся в собственности граждан (офисы, склады, производственные здания, земельные участи под такие объекты).

Например. Если квартира была переведена в нежилое помещения, то льготы нет. Если незавершённое строительство на участке выделенном для предпринимательской деятельности – льготы нет.

Как рассчитывается налог продажи квартиры

Вопрос о налогообложении решается в отношении второй сделки по возмездному отчуждению в течении 5 лет квартиры (иного имущества), соответственно права выбора какая квартира облагается у гражданина нет.

Под возмездным отчуждение понимается:

  • продажа;
  • мена;
  • рента (пожизненное содержание).

Право на учёт расходов при определении дохода от продажи квартиры

При решении вопроса о налогообложении доходов от продажи второй квартиры граждане имеют право на применение налогового вычета (расходов на покупку, проиндексированных по курсу доллара).

Пример. Гражданином была продана в 2019 году вторая квартира за 100 тыс. рублей (50 тыс. $). Данную квартиру гражданин купил в 2009 году за бел. рубли в сумме эквивалентной 30 тыс. $. На момент покупки расходы, проиндексированные по курсу доллара составят 30 х 2 = 60 тыс. рублей. Налог которой придётся заплатить (доход 100 – расходы 60) х ставку 13% = 5,2 тыс. рублей.

Индексация предусмотрена в связи с обесцениванием нашего рубля, соответственно обесцениваются и расходы граждан, подлежащие вычету.

Возникают сложности при доказывании расходов на приобретение недвижимости. Например, при строительстве как дома своими силами, так и при строительстве, где необходимо будет представлять платёжные документы подтверждающие расходы либо брать справку заказчика.

Проще, когда квартира была куплена у граждан, в этом случае сам договор с указанной в нём суммой, является платёжным документом.

Продажа безвозмездно полученной недвижимости

Безвозмездное (частично безвозмездное) приобретение недвижимости, лишает граждан возможности применить налоговый вычет, и налог исчисляется со всей продажной стоимости.

Безвозмездно полученная недвижимость:

  • по наследству;
  • при дарении;
  • при безвозмездной приватизации;
  • приобретённая за чеки “Жильё”.

Пример. Гражданин продал с 2019 году вторую квартиру за 100 тыс. рублей данная квартира была подарена ему родителями в 2008 году. Налог составит 100 х 13% = 13 тыс. рублей. Но есть правило о возможности получения вычета в размере 20% без представления документов, подтверждающих расходы. Даже если квартира была подарена или была получена по наследству, расходы на оформление недвижимости существуют. (100-20) х 13% = 10,4 тыс. рублей.

Пример. Была продана вторая квартира за 50 тыс. рублей. Ранее эта квартира была приобретена за 40 тыс. рублей, 10 тысяч было оплачено чеками “Жильё”. Вычет будет предоставлен по сумме 40 тысяч (с индексацией), оплата чеками “Жильё” к вычету не принимается.

Аналогичная ситуация возникает при приватизации квартир с использованием чеков “Жильё”.

В ряде случаев квартиры передаются работникам безвозмездно, например после преломлённого срока работы службы, либо выделяются средства на покупку квартиры. Во всех случаях, когда граждане не несут собственных расходов на приобретение недвижимости, вычет не представляется.

В отношении продажи недвижимости, полученной по наследству, правило о продаже второй квартиры не действуют. Подробнее смотри запись НАЛОГ НА НАСЛЕДСТВО В БЕЛАРУСИ.

Налог с продажи квартиры при обмене недвижимости

Мена квартир встречается редко и содержится особенности при налогообложении.

Первое. Если вторая квартира отчуждается по договору мены на другое имущество. Доход от возмездного отчуждения определяется по сумме указанной в договоре мены.

Второе. Если вторая проданная квартира ранее была приобретена по договору мены, вычет положен по сумме затраченной на приобретение квартиры (иного имущества) на которое было обменена квартира.

Продажа квартир супругами

Вопрос. Здравствуйте) Родители живут в квартире, которая оформлена на маму. Папа недавно купил на свое имя другую квартиру. Сейчас папа продает эту квартиру. Некоторое время спустя родители хотят купить еще одну, при этом продадут ту квартиру, в которой сейчас живут. Между двумя продажами менее 5 лет. Надо ли платить налог при продаже второй квартиры?

Ответ. Налог с продажи квартиры платить не требуется. Папа продал одну квартиру, и мама продаст одну квартиру. Понятия ка обложение общего дохода супругов не существует. Если реальные доли в праве собственности не оформлены, т.е. право собственности регистрируется на одного супруга.

Аналогичная ситуация при продаже двух машин в год.

Интересно о налогах статья РОДСТВЕННИКИ И НАЛОГИ

Продажа квартиры и налогообложение расходов граждан

Вопрос. Мы переезжаем в другой район, где уже купили на её имя дом. Я буду продавать зарегистрированные на меня дом и квартиру, жена будет продавать гараж. Как платить налог?

  1. Представлять декларацию и платить налог от продажи не требуется, так как дом и квартира это разные виду имущества, 5 лет отдельно считается по двум квартирам, двум домам, двум гаражам, двум дачам, двум садовым домикам.
  2. Так как дом куплен дом в отношении Вашей супруги налоговой будет проводиться проверочные мероприятия по контролю соответствия её расходов доходов. Тут вот что важно, супруге придётся подтверждать доходы, за которые приобретён дом, без учёта доходов от продажи квартиры, дома и гаража, так как дом в другом районе был куплен раньше получения этих доходов. Подробнее смотри запись НАЛОГ НА РАСХОДЫ ГРАЖДАН.

Как считается пятилетний срок при продаже двух квартир

Срок исчисляется за пять текущих лет, а не за пять календарных лет. Так продажа двух автомобилей в календарном году (с 01.01 по 31.12) облагается налогом. По недвижимости 5 лет считается, например с 12.04.2015 по 11.04.2020.

Как заполнить декларацию по подоходному налогу продаже квартиры

Декларацию можно заполнить в налоговой или едином центре обслуживания, при себе надо иметь паспорт, документы подтверждающие полученный доход и обязанность представить декларацию, обязательно договор о продаже второй квартиры и желательно договор или сведения о продаже первой квартиры. Также надо при себе иметь документы на льготы (вычеты) по налогу.

Бланк декларации должны безвозмездно предоставить в налоговой инспекции. При заполнении не стесняйтесь получить консультацию о специалиста, это их обязанность.

В декларации надо обязательно указать право на получение вычетов (льгот по подоходному налогу):

  1. Это прежде всего имущественный вычет по возмездно отчуждаемому имуществу, затраты на приобретение либо строительство квартиры, на основании документов, либо без документов в размере 20%, данный вычет указывается в пункте 6 декларации, просто зачёркивая либо вычет по документальным расходам либо вычет 20 процентов.
  2. Но это не единственный вычет который можно применить, граждане вправе применить и другие вычеты, даже ели они их получают по месту работы. Прежде всего это второй вид имущественного вычета по затратам на строительство жилья (не обязательно по продаваемой квартире), социальный вычет при платном обучении и т.д. и при страховании жизни. Право на данные вычеты указывается в п. 3, 4 ,5.

Зависимость от статуса налогового резидента

Вопросы налогообложения связаны как с гражданством граждан, так и с местом их постоянного проживания (более 183 дн. в году).

Для граждан Беларуси, независимо от их статуса налогового резидента, действует правило о налогообложении второй проданной за пятилетку квартиры. Вот тут скользкий вопрос в праве не не дискриминацию граждан других государств по соглашениям об избежании двойного налогообложения гражданам РБ есть льгота, а например россиянам нет.

Для иностранных граждан, постоянно проживающих в РБ, действует правили о продаже 2-х квартир в 5 лет.

Для иностранных подданных, не проживающих в РБ, нет льготы от освобождении об налогообложения первой квартиры.

Вопросы по продаже недвижимости физическими лицами

Продажа квартиры гражданами Беларуси в России (резидентами РБ)

Вопрос. В 2019 году построила квартиру в РФ, в 2020 продала ее. Я резидент РБ. Сейчас планирую продать квартиру в РБ.
1. Нужно ли платить налог на доходы в РФ – 30% от суммы продажи?
2. Нужно ли подавать декларацию о доходах в РБ? Если нет, то каким образом потом доказывать правомерность не подачи декларации и оплаты налога в РФ?
3. Подпадаю ли я под уплату подоходного налога от продажи квартиры в РБ?

Ответ. У Вас главные проблемы с налогообложением в России. Вопрос о Вашем статусе резидента пока не совсем точен, пока не прошло полгода статус определяется по 2019 году. Статус будет определяться за период с 1.01. по 31.01.2020 года.

Существующее соглашение об избежании двойного налогообложения между РФ и РБ, предусматривает право России облагать налогом проданную на её территории недвижимость, чем Россия и пользуется. Беларусь также заинтересована облагать налогом сделки своих резидентов, так вот соглашением об избежании двойного налогообложения, предусмотрено право на зачёт налога уплаченного в РФ, а права выбора страны налогообложения по статусу резидента нет.

При продаже недвижимости учитывается также гражданство, так как государства предоставляют льготу не только резидентам но и гражданам. В случае если физическое лицо одновременно не имеет гражданства РФ и не является налоговым резидентом РФ, по квартире не находящейся в собственности в течении 5 лет, данное физическое лицо заплатит налоговой РФ 30% НДФЛ, причём без учёта расходов и от сумы не менее 70% кадастровой оценки. В РБ эту сделку не будут видеть. Так как квартира продана в 2020 году ещё не поздно стать налоговым резидентом РФ, зарегистрироваться в квартире и прожить 183 дня, при соблюдении порядка въезда-выезда по билетам оформляемым по паспортам. Не подача декларации и не уплата налога может повлечь его взыскание по акту, в том числе последующее принудительное исполнение решения о взыскании налога на территории РБ. Если сумма не уплаченного в РФ налога составит более 900 тыс. рос. рублей могут возбудить уголовное дело по ст. 198 УК РФ. Декларация в РФ должна быть подана вне зависимости от её подачи либо не подачи в РБ. По доходам полученным за границей в РБ надо подавать декларацию, однако, если это первая проданная квартира за пять лет действует освобождение от налога по п. 44 ст. 208 НК РБ. Тут в любом случае, если будет продана еще квартира в РБ, в 2021 году надо подать декларацию в налоговую РБ. В РБ налог будет исчисляться со стоимости продажи квартиры в РБ, за минусом стоимости её приобретения, проиндексированной по курсу доллара и в декларации будет указана только вторая продана квартира.

Читать еще:  Можно ли получить налоговый вычет за обучение ребенка?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector