Возможно ли межевание земельного участка при купле продаже?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Возможно ли межевание земельного участка при купле продаже?

Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?

Главная » Земля » Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?

Купля-продажа участков земли в настоящее время является довольно распространенной сделкой на рынке недвижимости. Проведение данных сделок сопряжено с вопросом о необходимости межевания продаваемых участков.

Нужно ли межевание участка при продаже

Опытный покупатель в первую очередь поинтересуется, имеются ли у продавца необходимые документы, подтверждающие приватизацию земли. В случае их отсутствия он будет требовать осуществить приватизацию или же предложит свою помощь в данной процедуре.

Сумма заключаемой сделки будет подлежать уменьшению в зависимости от количества денежных средств, которые затратит покупатель на данное оформление. Однако покупатель также может принять решение об отказе от заключения сделки. Чтобы предотвратить возникновение проблем данного рода, обязательно осуществите межевание участка перед его продажей.

Необходимо ли осуществлять межевальные работы при продаже участка? Федеральный закон от 24.07.07 «О государственном кадастре недвижимости» № 221 отменил необходимость данной процедуры.

Однако межевание будет обязательно при продаже участка в следующих случаях:

  • участок земли не имеет четко определенных границ. Такая ситуация может произойти, например, если отсутствует забор, ограничивающий территорию, или земля долгое время пустовала. На практике встречаются случаи, когда границы чрезмерно наполнены углами и поворотами;
  • собственность не находится в кадастровом реестре. Порядок регистрации установлен Федеральным законом от 21.07.97 № 122;
  • существует несоответствие между площадью реальной и площадью, закрепленной в документах. Данное несоответствие должно превышать 10%, в таком случае оно подлежит уточнению. Обнаружить его можно, например, при продаже лишь части земли.

Следовательно, процедура межевания является необходимой. Указанные выше случаи распространяются также и на дачные участки (согласно Федеральному закону от 30.06.06 № 93).

В соответствии с данным законом межевание дачных наделов, предназначенных для ведения сада, огорода или подсобного хозяйства, строительства гаражей и домов, обязательным не является.

Документы, подтверждающие собственность, необходимы и при покупке площадей земли. Требуется ли проведение межевания, если продается дом с участком? Да, так как с 2018 года будет введен запрет на осуществление сделок с участками земли, которые не были размежеваны.

Можно ли продать земельный участок без межевания

ЕГРН содержит достаточное количество земельных участков, в отношении которых не была проведена процедура межевания. Например, это садовые участки, которые зарегистрированы в соответствии с «Дачной амнистией». Данные участки имеют свой кадастровый паспорт или соответствующую выписку, но там обязательно содержится отметка о том, что границы не установлены.

Однако купля-продажа данных участков разрешена.

При этом для лица, владеющего данным участком, все равно возникнут определенные сложности: с 2018 года все действия по распоряжению участком можно будет осуществить лишь после проведения межевания. Допустима и продажа доли участка без проведения межевания.

В данном случае доля земли, подлежащей для удовлетворения сельскохозяйственных нужд, может продаваться лишь сособственниками или фермерами, которые осуществляют пользование данной землей.

Доля земли, которая к сельскохозяйственным нуждам отношения не имеет, может продаваться иным сособственникам. В случае отсутствия согласия данных сособственников по истечении 30 дней земля может быть продана и другим лицам.

В соответствии с законами №122-ФЗ и № 447-ФЗ с 1 января 2018 года происходит приостановление регистрации участков, которые предназначены для ведения сада и огорода, строительства гаражей или домов, если в кадастре нет границ таких наделов. Следовательно, с этого момента будет наложен запрет на регистрацию права собственности и распоряжение данными участками.

Запрет наложен и на продажу доли земли, предназначенной для удовлетворения сельскохозяйственных нужд, третьим лицам, ели данная земля находится в общей собственности. Собственнику предстоит перед сделкой выделить свою долю, применив процедуру межевания.

Лишь после осуществления данной процедуры и получения оформленного права собственности продавец сможет осуществить сделку купли-продажи участка. Однако это допустимо лишь при отсутствии изъявленного органами местного самоуправления желания выкупить надел (по истечении 30 дней).

Как сделать бесплатное межевание земельного участка?

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Как продать земельный участок без межевания

Осуществление продажи участка без межевания допустимо, если участок является садовым. Участки СНТ в основном были получены в СССР на безвозмездной основе, зачастую они не являются собственностью лица, которое ими владеет. Они могут не состоять на учете.

Следовательно, перед осуществлением купли-продажи обязательно оформите право собственности на такой участок.

Согласно положениям «Дачной амнистии» владелец должен предоставить в кадастровую палату набор документов, среди которых должно быть свидетельство о праве собственности на участок. Под данным документом понимается выписка из решения администрации муниципального образования, предоставляющего лицу земельный участок.

Кроме того получите кадастровый паспорт и соответствующую выписку в региональном отделении Росреестра. Выписка должна содержать в себе характерные черты участка (площадь и цену, кадастровый номер и др.) и информацию о том, что границы отсутствуют. В выписке должна быть отметка о наличии частной собственности на участок.

Далее купля-продажа участка происходит в следующей последовательности:

  • Составление предварительного договора, внесение задатка;
  • Определение в договоре основных условий;
  • Заключение конечного договора. Это осуществимо как при участии нотариуса, так и без него;
  • Проверка всех документов перед тем, как поставить подпись на договоре;
  • Осуществление денежных расчетов;
  • Регистрация договора.

Необходимо, чтобы переход права собственности был зафиксирован в соответствующем отделении Росреестра.

Для осуществления данной процедуры предоставьте следующие документы:

  • Договор, по которому участок продается;
  • Документы, которые устанавливают права на данный участок;
  • Подтверждающая уплату государственной пошлины квитанция;
  • Заявление от участвующих в сделке лиц;
  • Выписка из кадастра;
  • Если необходимо, то предоставьте также согласие на данную сделку супругов участников. Согласие должно быть нотариально заверено.

При продаже доли участка, который не относится к сельскохозяйственным землям, обратите внимание на следующие тонкости:

  • В соответствии со статьей 250 ГК РФ у лиц, владеющих иными долями, в данном случае возникает право преимущественной покупки;
  • Продавец должен письменно проинформировать сособственников о том, что собирается продать свою долю третьему лицу, должен обозначить цену данной доли;
  • Если по истечении тридцати дней никто из сособственников не изъявит желания купить долю, продавец сможет осуществить сделку купли-продажи доли с третьим лицом. Причем цена не должна быть ниже, чем указанная ранее;
  • При осуществлении сделки купли-продажи доли между двумя сособственниками информирование остальных сособственников обязательным не является.

Далее заключается договор купли-продажи, регистрируется переход части земельного участка.

Проблемы при продаже земельного участка без межевания

Последствия оформления с юридическим или физическим лицом договора купли-продажи или аренды участка могут возникнуть в связи с наличием претензий, связанных с точностью установления границ. В случае возникновения претензий к участку, используемому под капитальное строительство, последствие будет заключаться в нарушении красной линии застройки. Необходимым будет перенесение фундаментных границ на определенное расстояние.

Если межевание участка не проведено, это не значит, что можно нарушать красную линию застройки.

Нарушения в виде наложения границ могут быть выявлены в процессе оформления сделки в Росреестре. Данное обстоятельство в соответствии с Федеральным законом «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» № 122-ФЗ дает право на прекращение сделки. Однако дело обстоит сложнее в том случае, когда новый собственник уже начал использовать купленный надел.

Несмотря на причины, порождающие кадастровые проблемы нарушения границ, ответственность лежит на настоящем собственнике. Допустимо как административное, так и судебное разбирательство. Все финансовые расходы лежат на собственнике.

Если вы приобретаете земельный участок, обязательно требуйте установления его межевых границ, чтобы избежать трудностей и сложностей в дальнейшем.

Как провести межевание земельного участка

Процедура межевания участка состоит из следующих этапов:

  • Прежде всего, осуществляется изучение сведений об участке, их упорядочение;
  • Геодезист посещает ваш участок, преследуя следующие цели:
  • определения качества имеющихся межевых знаков;
  • исследования пунктов межевой сети;
  • определения границ участка с максимальной точностью;
  • Проведение собрания лиц, владеющих смежными земельными наделами. Целью собрания является согласование границ участков. Перед этим обязательным является оповещение о предполагаемом собрании всех соседей за месяц. Данная задача возлагается на кадастрового инженера. Именно он должен будет найти возможность оповестить соседей о данном собрании. Для этого он может использовать различные способы, порой информация публикуется в газетных изданиях. Однако газетный способ эффективным не является;
  • После этого осуществляется закрепление межевых знаков, определяются границы и опорная межевая сеть. Данные сведения позволяют составить межевой план, являющийся своеобразной выдержкой информации, полученной во время процедуры межевания. В него входят:
  • границы участка и его размер;
  • результаты проведенного собрания;
  • информация о наложенных сервитутах;
  • другие сведения.

Предоставьте следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • ваш паспорт;
  • документ, с помощью которого можно подтвердить владение участком;
  • иные документы, имеющие отношение к вашему участку.

Не забывайте, что заключение договора на осуществление процедуры межевания требует подачи заявления.

Работы не являются особо длительными по времени выполнения, стандартный срок составляет две недели. Однако обязательно учитывайте, что для согласования границ необходимо проведение собрания с лицами, владеющими соседними участками. Поскольку их нужно предупредить за месяц, всего будет затрачено примерно полтора месяца времени.

Блог Службы Согласований

Межевание земельного участка при купле-продаже

Можно ли купить земельный участок без межевания?

Купить земельный участок без межевания можно. Это означает, что вы покупаете землю, которая имеет определенную площадь и адрес, однако не имеет границ. Фактически, это земля без координат, а значит у нее нет установленного точного местоположения. Соответственно, покупая такой земельный участок, можно столкнуться с трудностями как юридического характера, так и со спорами с соседями по поводу земли.

Привлекательным моментом является то, что обычно земельные участки без межевания продаются по более выгодной цене, нежели участки с установленными границами. О рисках такой покупки дальше в статье.

Риски при покупке земельного участка без межевания

Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.

Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю. Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания. По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.

Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом. Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д. При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.

Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта. Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.

Читать еще:  Как признать деятельность ИП несостоятельной?

Можно ли продать земельный участок или его долю без межевания?

Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.

Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. Поэтому продать такой земельный участок нельзя: регистрация права не пройдена, а значит, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет и не может совершать с ним никаких сделок.

Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, произвести межевание необходимо. Однако часто бывает, что собственники земельных участков не хотят утруждать себя сбором документов, полагая, что данную процедуру покупатель может произвести самостоятельно. Действительно, распространены случаи продажи дачных участков, права на которые не зарегистрированы. Владельцы таких земель могут предъявить при продаже только членскую книжку дачника, состоящего в кооперативе или товариществе.

Однако необходимо помнить, что цена земельного участка может быть снижена, поскольку участок без межевания и без регистрации прав люди покупают менее охотно, чем уже с установленными границами и правами.

Также учитывайте, что, приобретая надел без четко определенных границ, вы можете быть втянуты в конфликтные вопросы с соседями, которые не согласны с фактическим делением смежных территорий. Таким образом, лучше до продажи земельного участка урегулировать все проблемные ситуации с соседями по вопросам его обособления, провести межевание и оформить кадастровые документы. Тогда шансы реализовать надел земли по хорошей цене увеличатся многократно.

Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?

Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.

Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.

Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса. Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.

Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.

Можно ли арендовать земельный участок без межевания?

Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре. Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду. Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.

При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.

Как вступить в наследство на земельный участок без межевания?

Вступление в наследство осуществляется в 6-месячный срок после даты кончины человека. Соответственно, если вам передают по наследству земельный участок, который имеет кадастровый номер и определенную площадь, то происходит переоформление права собственности на лицо, вступившее в наследство. Главное, чтобы земельный участок стоял на учете в ЕГРН, тогда его можно будет передать по наследству. Межевание земельного участка в таком случае рекомендуется провести, чтобы исключить споры по поводу границ, фактического использования вашего земельного участка и возможные разбирательства с соседями. В случае наследования земельного участка вам может быть выдано свидетельство о праве на наследство по закону (рис. 1):

Рис. 1. Образец свидетельства о праве на наследство

Сохраняется ли право собственности, если межевание не проведено?

Конечно, сохраняется. Если у вас есть правоустанавливающий документ на земельный участок, то вы им владеете на том праве, которое указано в документе (право собственности, пожизненного наследуемого владения и т.д.). В таком документе указывается местоположение вашего земельного участка, его кадастровый (условный) номер и декларированная площадь (рис. 2).

Рис. 2. Первая страница свидетельства о праве собственности на землю

Однако наличие данного документа не означает, что ваше право собственности зарегистрировано. Часто бывают ситуации, что земельный участок имеет кадастровый номер и состоит на учете в ЕГРН, однако сведений о собственнике в ЕГРН нет. Проверить это можно, заказав выписку из ЕГРН на земельный участок.

В случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо это сделать – подтвердить, что именно вы являетесь собственником конкретного земельного участка. Вместе с регистрацией права собственности обычно выполняют работы по межеванию земельного участка (уточнению его границ). Эти две процедуры (государственный кадастровый учет изменений и государственная регистрация прав) проходят одновременно в Росреестре. За таким комплексом процедур вы можете обратиться к кадастровому инженеру, например, в Службу Согласований.

Можно ли поставить на кадастровый учет здание при отсутствии межевания земельного участка?

Руководствуясь многолетним опытом, можно сказать, что такое практически невозможно. Случалось, что Росреестр ставил на кадастровый учет дома при отсутствии межевания земельного участка, однако это были единичные случаи. На самом деле, если у вас не проведено межевание и не уточнены границы земельного участка, то не понятно, где он расположен конкретно, т.к. в ЕГРН отсутствуют координаты границ земельного участка. Поэтому, если не понятно, где расположен земельный участок, то и не понятно, к какому земельному участку относится ваш дом. А дом, вернее, здание является объектом недвижимости, т.е. такой вещью, которая прочно прикреплена к земле (поэтому и название «недвижимость»).

Соответственно, в случае отсутствия межевания земельного участка не получится поставить дом на кадастровый учет. Прежде всего необходимо установить границы вашего земельного участка и внести эти сведения в ЕГРН с помощью кадастрового инженера. Только после успешной постановки границ земельного участка на учет Росреестр поставит ваш домик на кадастровый учет.

Нужно ли проводить межевание при наличии кадастрового паспорта?

Кадастровый паспорт – это документ, в котором содержатся сведения о характеристиках объекта недвижимости, которые требуются для его учета в кадастре недвижимости (рис. 3). На данный момент данный термин федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» исключен из обихода – вместо него появились понятия «выписка из ЕГРН», «межевой план» и «технический план». Выписка из ЕГРН представляет собой документ, в котором представлены характеристики объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах, о частях и т.д. Межевой и технический планы представляют собой пакеты документов, на основании которых проводится кадастровый учет объекта недвижимости – они содержат сведения исходно-разрешительной документации, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, координаты характерных точек границ земельного участка либо контура объекта недвижимости, сведения об основных характеристиках и т.д.

Рис. 3. Пример первой страницы кадастрового паспорта земельного участка

В вашем случае, скорее всего, речь идет о выписке из ЕГРН, которая до 2015 года называлась кадастровым паспортом (рис. 4). Обратите внимание на сведения о границах вашего земельного участка – если в кадастровом паспорте прописаны координаты характерных точек его границ, то межевание проводить не требуется (рис. 5). Однако, даже в случае наличия координат в кадастровом паспорте земельного участка, их точность может не соответствовать точности определения точек границ. Например, координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью +/-0,2 м, а согласно законодательству для категории земель вашего земельного участка, требуемая точность составляет +/-0,1 м. Зачастую бывает так, что границы земельного участка вообще не установлены, а значит, в ЕГРН отсутствуют сведения о них. В таком случае необходимо обязательно проводить межевание, чтобы внести координаты точек границ земельного участка в ЕГРН.

Рис.. 4. Пример первой страницы выписки из ЕГРН на земельный участок

Рис. 5. Пример страницы выписки из ЕГРН с координатами характерных точек границ земельного участка

Законодательство по данной тематике:

  1. Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90″Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”;
  2. Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Что делать, если вы купили участок, сделано межевание — как определить границы?

Межевание участка представляет собой официальное установление и юридическое закрепление фактических границ земельного надела.

Необходимость в этой процедуре возникает при совершении сделок: купли-продажи; дарения; обмена; наследования или раздела недвижимого имущества.

Из этой статьи вы узнаете, нужно ли межевание при продаже земельного участка?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Обязательно ли межевание земельного участка при продаже?

Грамотный покупатель сразу задаст вопрос о наличии документации по приватизации земли.

Если таковая отсутствуют, он потребует узаконивания прав владения, либо предложит лично выполнить формальности.

Сумма сделки тогда может уменьшиться на величину потраченных покупателем средств для оформления.

В худшем случае, сторона может вообще отказаться от сделки. Чтобы избежать этих неприятностей следует перед продажей узаконить межеванием принадлежащий земельный надел.

Читать еще:  Время выезда из гаража и возвращение в гараж

Нужно ли делать межевание земельного участка при продаже? Несмотря на то, что оно отменено Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221 ” О государственном кадастре недвижимости”, межевание участка при продаже нужно, когда:

  1. участок не имеет чётких контуров. Это происходит, когда земля некоторое время пустовала, не ограждена забором, часть территории захвачена соседями, либо находится в чистом поле. Зафиксированы случаи, когда контуры территории слишком изломаны, со множеством углов, поворотов.
  2. Собственность не внесена в кадастровый реестр.Федеральным законом от 21 июля 1997 № 122 регламентирован порядок регистрации собственных земель, а также объектов недвижимости.
  3. Реальная площадь отличается от документально оформленной. Превышение допустимых пределов (+-10%), установленных нормативными актами, подлежат обязательному уточнению (о погрешности межевания читайте тут). Это может обнаружиться при продаже части недвижимости, либо в случае отстаивания своих прав при самовольном захвате чужой территории. О том, что делать, если при межевании изменилась площадь участка, вы узнаете в этой статье.

Таким образом, межевание при продаже земельного участка необходимо. Подробнее о том, почему межевание ЗУ необходимо, читайте в нашей статье.

Перечисленные причины узаконивания относятся так же к дачным участкам (закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ). Подробнее о межевании дачных участков мы рассказывали здесь.

Официально оформленные документы на собственность должны быть также при покупке земельных площадей.

Обязательно ли межевание при продаже дома с земельным участком? Да, потому что с начала 2018 года нельзя будет совершить сделок с участками, если не были предприняты соответствующие меры.

Подробнее о процедуре межевания мы рассказывали тут, а о том, можно ли продать, купить и приватизировать землю без межевания, читайте в этой статье.

Покупка земли

Приобретая землю стоит обратить внимание как на имеющиеся у продавца документы, так и на соответствие их фактическим данным.

При этом желательно проверить:

  • генеральный план участка;
  • наличие регистрации в кадастре недвижимости;
  • соответствие СНиПам, другим регламентирующим документам всех зарегистрированных строений.

Наличие официальных бумаг поможет избежать территориальных споров с соседями или местными властями, а уплата налога на недвижимость не будет вызывать сомнений. Как разрешить споры с соседями при межевании, можно узнать здесь.

Конечно, дороже стоит земля с проведённым межеванием, чем без него. Поэтому некоторые покупатели предпочитают не переплачивать.

До 1 января 2018 года отсутствие документации на приватизацию земли не является юридической причиной отказа от сделки. Нюансы и дополнительные сведения можно найти, почитав «Земельный кодекс РФ» 25 октября 2001 года N 136-ФЗ, а также «Инструкцию по межеванию земель» от 08.04.1996 г.

Однако некоторые люди, выставляя землю на продажу, не торопятся заняться её приватизацией.

Какой участок лучше покупать?

Если покупателю всё равно, было ли проведено межевание или нет, то после регистрации права владения он несёт полную ответственность за всю недвижимость, в том числе землю.

Любой хозяин собственности захочет владеть не только постройками на участке, но и земельным наделом. Для приватизации которого необходимо юридическое оформление результатов определения параметров его площадей.

Рассмотрим преимущества приобретения участка с межеванием.

Без проведения данной процедуры владелец не сможет:

  1. приватизировать недвижимость (статья 20 закона о регистрации собственности).
  2. Получить кадастровый номер в государственно реестре.
  3. Осуществить строительство нового жилья или хозяйственных пристроек на участке.
  4. Оформить банковский кредит под залог недвижимости.
  5. В законном порядке бесплатно увеличить площадь своих владений за счёт прирезки дополнительной земли.
  6. Оформить наследство, дарственную на владения, либо часть их.
  7. Отстоять свои права в спорных ситуациях с соседями, незаконно прихвативших часть его земли.
  8. Потребовать компенсацию при порче участка в случаях стихийных бедствий или при необходимости возведения на нём государственных объектов, либо проведения специальных коммуникаций.
  9. Получить в городском управлении архитектуры кадастровый план участка при желании продать его. После 2018 года эта сделка не может быть осуществлена.

Узаконивание земельных соток выгодно не столько государству, сколько землевладельцам, так как:

  • хозяйство будет легче продать, подарить, разделить;
  • не возникнет спорных ситуаций со смежными владельцами, а если и возникнут, то решение суда будет положительным.

Некоторые владельцы считают, что межевание надела – пустая трата денег и времени. Однако эти суждения могут иметь место, если:

  • хозяин в ближайшем будущем права на недвижимость никому передавать не планирует;
  • хорошие отношения с соседями;
  • владельцы смежных участков уже позаботились об обозначении своих территорий.

Единственным основным аргументом против межевания является продолжительность и стоимость процедуры. Регламент её проведения, действительно требует определённого времени для выполнения формальностей, а также предусматривает непосредственное участие собственника в оформлении необходимых документов.

Что делать, когда куплены не приватизированные сотки?

Для того, чтобы стать законным собственником купленного или унаследованного (подаренного) земельного участка, ему надо придать официальный статус. Для этого необходимо обратиться в Росреестр со следующими документами:

  • заявлением типовой формы;
  • паспортом, либо доверенностью на право участия в процедуре;
  • платёжкой об уплате государственной пошлины;
  • выпиской из кадастрового плана;
  • нотариально заверенным договором купли (завещанием или дарственной).

Предположим, вы купили участок, межевание сделано — как определить границы?
Уточнение границ в кадастровом плане возможно только после официального оформления документов межевания. Поэтому первоначально следует заняться решение этого вопроса. Для этого понадобится проведение:

  1. геодезической съёмки надела.
  2. Согласования контуров участка.
  3. Сбора требуемых документов (подтверждающих право собственности, справки об отсутствии электрического кабеля, некоторых других).

О том, как узнать было ли межевание и правильно ли сделана процедура, читайте здесь.

Конечно, не в каждом населённом пункте имеется геодезическая лицензированная служба, оказывающая эти услуги. Но есть юридические конторы, готовящие документацию для межевания и рекомендующие организации, грамотно осуществляющую данную процедуру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Можно ли продать дом без межевания земельного участка?

В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.

Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?

Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение.

Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.

Документы

Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.

Межевание — процедура по определению точных координат поворотных точек вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом кадастровыми инженерами, специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.

Все данные фиксируются в документах, объединенных в межевом плане. Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.

Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?

В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.

Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.

Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.

ЕГРН — реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав. Росреестр — федеральный орган, который ведет ЕГРН.

Можно ли оформить сделку без определения границ?

На этот вопрос нет однозначного ответа.

Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия:

  1. На дом оформлено право собственности.
  2. Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
  3. Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
  4. Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
  5. Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.

Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.

Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.

Сложности

Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.

Трудности могут возникнуть в следующих случаях:

  1. Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
  2. Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
  3. Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.

Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.

После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в межевой план, площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.

Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.

Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.

Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр.

Почему нужно делать межевание?

Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.

В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.

Перед продажей

Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.

Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?

Причины могут быть следующими:

  1. Выделение участка из общей собственности.
  2. При объединении двух и более участков.
  3. Для узаконивания «прирезков».
  4. Из-за конфликтов с соседями.
  5. Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
  6. Для изменения статуса участка и повышения его цены.

Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.

Перед покупкой

У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки. Но в этом случае могут возникнуть сложности.

Читать еще:  В службе занятости заставляют обращаться в отдел профориентации

Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.

Возможные последствия

При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности:

  1. Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
  2. Конфликты с соседями могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
  3. Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.

В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.

Межевание дает возможность ясно представить границы надела.

Заключение

Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже. Определение границ кадастровым инженером — это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.

Нужно ли межевание земельного участка при продаже

1.1. Нет, не верно. На 2017 г. никаких изменений нет. Если не проведено межевание земельного участка, то с 2018 г. без межевания нельзя продать земельный участок.

1.2. Да действительно это так. Теперь все сделки с недвижимым имуществом только если участки отмежеваны, т.е. имеют установленные границы. Только единственное что это норма вступает в силу с 01.01.2018 года.

1.3. С 2018 года продажа земельного участка без межевания регистрироваться в росреестре не будет, регистрация будет приостанавливаться пока не выполните межевание.

2.1. Да, пока можете. Постарайтесь успеть это сделать до 1 января 2018 года. После этой даты только после проведения межевания.
Удачи!

3.1. Если земельный участок стоит на государственном кадастровом учете с границами и имеется кадастровый паспорт, повторное межевание не требуется. У Вас такой обязанности нет, проводить повторное межевание.

4.1. Да,необходимо будет платить налог, потому что основанием для свидетельства о собственности уже не будет прежний договор купли-продажи.

5.1. Нужно ли снова делать межевание при продаже. Нет, не нужно проводить межевание земельного участка для его продажи.

5.2. Нет не нужно. Достаточно заключить договор купли-продажи в письменной форме и сдать документы на регистрацию права в Росреестр. Удачи вам на сделке.

5.3. Если прошлый раз межевание делалось с картографической привязкой (по карте) – то нужно, поскольку Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06. 2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», определил порядок установления границ земельных участков. Он начал действовать с 1 марта 2015 года и требует обязательного геодезического закрепления границ.
Повторное межевание позволяет на ранних стадиях уточнить земельные вопросы, когда соседи проводят межевание по разному.
Для ориентировочного определения “проблемности” найдите свой земельный участок на публичной кадастровой карте в интернете и тщательно сверьте указанные там границы и площади. Если не совпадают с теми, что указаны в бумаге – межевание обязательно.
Или судится. Часто годами.

6.1. Вам необходимо поставить его на кадастровый учет, потом взять выписку из кадастроввого паспорта, тех.план и можете его свободно продавать.

7.1. нет, этого не требуется делать.

7.2. Не нужно, если дом и земля в общедолевой собственности.

7.3. Нет, дом, в том числе долю в жилом доме можно продать без межевания земельного участка. Если нет спора со смежными землепользователями.

7.4. Межевание не обязательно, но некоторым покупателям принципиально важно, чтобы оно было проведено. Если вы продаете часть дома, то и часть участка под ним переходит покупателю. В случае, если в дальнейшем выявятся какие-либо наложения границ других участков или площадь окажется не та, что у вас в свидетельстве (такое бывает часто), покупатель может предъявить к вам требование об уменьшении покупной цены участка, возложить на вас все свои убытки.

8.1. НЕТ, не нужно проводить

8.2. Межевание земельного участка проводится для установления его границ на местности. Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами новых земельных участков, купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Самостоятельно провести межевание участка нельзя, поскольку для этого необходимо иметь лицензию на право осуществления геодезической и картографической деятельности.
Для проведения межевания можно придерживаться следующего алгоритма (п. 1 Инструкции по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996).

9.1. Нужно самим поменять

10.1. нет, если межевание было сделано ранее.

10.2. Необязательно.
Существует условный кадастровый номер участка и для сделки этого достаточно

12.1. Для целей продажи межевать не нужно.

13.1. Да, можете сделать межевание

13.2. Для продажи можно и не межевать, но банк вправе требовать от залогодателя полного оформления предмета залога-объекта недвижимости, в т.ч. и межевания.

14.1. Не обязательно

14.2. Если для коллективного садоводства и будете переводить для жилищного строительства, то нужно.

15.1. госпошлина – 1 т.р., нужно межевание.

16.1. Если с момента оформления права собственности прошло 3 и более года, то вы платить ничего не должны

17.1. Для начала возьмите в Росреестре выписку из ЕГРП на данный земельный участок, попросите копию кадастрового паспорта у собственника и покажите очно юристу или адвокату.

18.1. Закажите и получите кадастровый паспорт земельного цчастка,только в нем будет указано, что границы не определены- это значит, что межевание не проводилось, но продавать можно.
Для продажи Вам также необходимы новый технический паспорт на дом, так как прошло более года и кадастровый паспорт на дом, которые закажите в БТИ.

19.1. При прохождении кадастрового учета проводится межевание. Пересогласовывать ничего не надо.

19.2. 1.наличие кадастрового паспорта не говорит о согласовании границ с соседями. 2. при продаже нет необходимости согласования, согласования необходимо при наличии спора, установки забора (при наличии разногласий)

20.1. Наталья, участок без межевания купить, конечно, можно. Есть много людей, которые так делают, но потом оказываются без участка и без денег, которые за него отдали. Поэтому не советую, даже очень не советую это делать. У участка должен быть кадастровый паспорт, который должен появиться после межевания. А после кадастрового паспорта с кадастровым номером земельного участка у продавца должно появиться свидетельство о праве собственности на этот участок. Ну, когда это все появится, нужно составить договор купли – продажи и получить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если таковой (я) имеется.

20.2. Кадастровый паспорт можно получить и без межевания. Продавать такой участок возможно, но в результате уточнения границ его площадь может измениться.

21.1. полагаю, что смена собственника участка не повлияет на решение судебного спора о признании межевания недействительным на том основании, что в листе согласования подпись поставлена не соседями, а иным лицом.

21.2. Иван, подпись не их, просто там ответчики будут новые собственники в случае продажи.

22.1. В Вашем случае трудно дать ответ, не разобравшись полностью в ситуации и не видя документов, которые касаются дела. Только после этого можно будет лишь приблизительно оценить шансы того или иного разрешения ситуации

23. Нужна консультация при приобретении земельного участка 8 сот. в СНТ Московской области, забор стоит. Строений нет, соседи построились. У собственника с его слов на руках:
1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Кадастровая выписка о земельном участке.
3. Свидетельство о праве на наследство.
4. Постановление о закреплении земель за СНТ.
5. Книжка об уплате взносов.

– Выписку пока не видела, на что нужно обратить внимание?
(находится ли в собственности, есть ли еще совладельцы, было ли межевание)?
– Чем грозит мне в дальнейшем отсутствие межевания (примет ли Росреестр мой договор-купли продажи, если межевание произведено не было?)
– нужно ли согласие супруга продавца на продажу?
– нужно ли оформлять что-то у нотариуса?
– нужна ли выписка из ЕГРП не старше месяца?
– нужен ли кадастровый план на руках или достаточно только выписки?

23.1. Для начала нужна выписка

24.1. Светлана,выделение долей в натуре – это неимущественный спор, это требование нематериального характера, облагается госпошлиной в 300 рублей.

25.1. Я же хочу его приобрести по кадастровой стоимости, тк она гораздо ниже.
—не факт что она гораздо ниже. В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыноч­ная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регу­лируются Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации».
Статья 6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет право Российской Федерации, субъек­тов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юри­дических лиц на ведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, преду­смотренных указанным Законом. Согласно ст. 8 Закона «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации», оценка требу­ется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадле­жащих полностью или частично Российской Федерации, субъ­ектам РФ либо муниципальным образованиям.

25.2. нет не нужно согласно Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации».

25.3. Вологда !
Во-первых:
НЕ совсем понятно как это “получаю земельный участок без проведения торгов” (ст.ст.38; 38.1. земельного кодекса РФ).
Во-вторых:
Вероятней всего вы покупаете данный Земельный участок по Договору купли-продажи, в котором должна быть отражена Цена данного земельного участка согласованная с Продавцом.
В-третьих:
Данный Земельный участок должен быть сформирован и на него должны быть: Межевой план и Кадастровый паспорт с указанием кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, вероятней всего вам необходимо будет произвести Рыночную оценку данного Земельного участка.

Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 07.04.2015г

25.4. В сельсовете правы, что нужно делать отчет об оценке, т.к. приведенный закон не закрепляет его обратную силу на уже возникшие отношения, а говорит о применении прежней редакции ЗК РФ.

Поэтому Вы вправе либо оспаривать такой отчет в суде либо обжаловать в суде не возможность применения ст. 34 в новой редакции в Конституционный Суд РФ.
В этом случае подается заявление в сельсовет о приобретении участка по кадастровой цене, отказ обжалуется в суд по ст. 254 гпк рф. После этого подается жалоба в Конституционный суд рф – суд рассматривающий дело также вправе сделать такой запрос в Конституционный суд РФ.

26.1. В пенсионный нужно только уже зарегистрированный в регистрационной палате договор

27.1. Оформите строение по дачной амнистии – это просто- после этого продайте участок и строение. Конечно, участок без оформленного строения будет стоить дешевле.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector