Как сохранить за собой право собственности?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Как сохранить за собой право собственности?

Сохранение права пользования жилым помещением

Для начала, давайте разберем, когда вообще может возникнуть право пользования жилым помещением, а уже после остановимся подробнее, как данное право возможно сохранить, что делать. Наш адвокат по жилищным спорам не раз участвовал в процессах подобного рода, готов помочь и Вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок.

Содержание статьи:

Основания приобретения права пользования жилым помещением

  1. По договору социального найма. Отличительной особенностью является то, что данное право предоставляется бесплатно и как, правило, пожизненно (подробнее, как встать на очередь на улучшение жилищных условий по ссылке).
  2. По договору коммерческого найма. Право пользования жилым помещением возникает, когда вы заключаете с собственником подходящего для вас жилого помещения договор, в котором устанавливается плата за пользование и срок пользования данного объекта.
  3. Приобретение жилого помещения в собственность по сделкам. Право пользования в этом случае возникает путем заключения того или иного типа соглашения (купли-продажи, мены, ренты, дарения и др.). В результате чего, вы становитесь собственником жилого помещения и приобретаете указанное выше право наряду с правами распоряжения и владения данным помещением на постоянный срок.
  4. Приобретение права собственности на жилое помещение в силу судебного акта. Данное основание не является весьма распространенным. Однако также встречается на практике. Например, решение суда о возникновение права собственности на объект в силу приобретательной давности. Это ситуация, когда гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет жилым помещением как своим собственным в течение пятнадцати лет. Данные обстоятельства позволяют ему на законных основаниях стать полноправным хозяином данного объекта, подав соответствующий иск в суд.
  5. Приобретение права собственности на жилое помещение в результате членства в жилищных кооперативах (ЖК) или жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Учитывая, что рынок первичной недвижимости весьма насыщен, на сегодняшний день данное основание по приобретению права пользования жилым помещением является весьма популярным. В соответствии с действующим законодательством вы приобретаете право собственности на квартиру, а, следовательно, и право пользования данным объектом только тогда, когда полностью внесли паевой взнос кооперативу, предоставивший вам это помещение.

Таким образом, оснований для возникновения право пользования жилым помещением может быть очень много. Во всех тонкостях и нюансах этого вопроса Вам поможет разобраться юрист по жилью нашего Адвокатского бюро, имеющий многолетний опыт ведения подобных категорий дел.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами жилищного адвоката и пишите свой вопрос в комментариях ролика

Кто сохраняет право пользования жилым помещением?

Следует понимать, что смена собственника жилого помещения еще не влечет прекращение прав пользования данным жилым помещением для отдельных категорий граждан. А поэтому к совершению сделок с недвижимостью необходимо подходить с особой осторожностью, прибегая к помощи профессионалов, так как проблемных моментов может возникнуть достаточно много. Рассмотрим некоторые из возможных.

Ситуация 1: сохранение права пользования через приватизацию. Вы приобрели квартиру, а оказалось, что в ней сохранили право пользования граждане, которые были зарегистрированы в квартире в момент её приватизации, но отказавшиеся от приватизации (кстати, они могут еще и оспорить результат приватизации в суде). Согласно законодательству граждане, не принявшие участия в приватизации, но зарегистрированные на момент ее проведения, сохраняют право проживания в данном жилом помещении пожизненно, независимо от того, кто будет являться собственником указанного помещения в дальнейшем.

Ситуация 2: сохранение права пользования через наследственные права. Связана с завещательным отказом. Завещательный отказ предполагает возложение определенного обязательства на наследника. Например, наследодатель (мать) при написании завещания может обязать наследника (свою дочь) предоставить пожизненное право проживания в полученном ей по наследству доме определенному лицу (мужу мамы, отчиму ее дочки). В случае, если дочка вдруг продаст указанный дом, полученный по наследству, у отчима всё равно сохранится право пользования данным домом.

Ситуация 3: сохранение права пользования в результате покупки квартиры с жильцами. После покупки квартиры, вы можете узнать, что вашей квартирой могут пользоваться те или иные граждане на основании договора пожизненного содержания с иждивением, в котором установлены их права на проживание в этом помещении. Таких граждан можно выселить только по собственному их желанию и с предоставлением другого жилья, жилищные условия которого не будут являться худшими. Вот почему так востребована услуга нашего бюро по проверке квартиры перед сделкой со стороны адвоката.

Ситуация 4: сохранение права пользования жильем заключенных и пациентов, проходящих лечение. Касается граждан, проходящих длительное лечение в стационаре или отбывающих наказание в местах лишения свободы. Они также при своем возвращении могут заявить о своих правах. Существует еще много других вариантов.

Поэтому, чтобы не столкнуться с подобными проблемами, лучше выявить лиц, сохраняющих право на проживание, еще до совершения сделки. Если же вы после заключения договора выявили таких граждан, остаётся начать подготовку к суду. К сожалению, судебная практика по данной категорий дел неоднозначна. Пользуясь услугами опытного юриста, вы снижаете свои риски совершить невыгодную для вас сделку, а, следовательно, можете с наибольшей степенью вероятности обезопасить себя от возможных проблем и непрошенных жильцов в вашем объекте недвижимости.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как проверить квартиру на чистоту сделки купли-продажи

Сохранение права пользования жилым помещением

Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о сохранении прав членов семьи после прекращения брачных отношений. В соответствии с семейным законодательством в случае, если ваш брак распался, и вы не являетесь собственником жилого помещения, в котором проживали вместе с супругом, право пользования данным жилым помещением за вами не сохраняется, если только вы не договоритесь с бывшим супругом о том, чтобы еще пожить в его квартире какое-то время.

Однако, в соответствии с жилищным законодательством, данное правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного объекта жилого фонда указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Если вопрос идет не о приватизированном жилом помещении, при отсутствии взаимопонимания с бывшим мужем по вопросу продления срока пользования помещением на определенное время, вам необходимо обратиться в суд.

Однако только при наличии обстоятельствах, указанных в законе. Каких? У вас нет никакого другого жилья в собственности, и вы в ближайшее время не можете себе позволить приобрести это жилье, и никакую другую квартиру вы не снимаете и не можете снять в силу трудного материального положения и других уважительных причин (наличие несовершеннолетних детей, отсутствие работы, серьезные проблемы со здоровьем, нетрудоспособность и др.). Таким образом право пользования жилым помещением за вами может сохраниться если:

  • нет другого жилья
  • нет средств к тому, чтобы как-то решить вопрос с его приобретением в ближайшее время.

Если есть эти основания, то можно начинать подготовку искового заявления в суд.

Иск о сохранении права пользования жилым помещением

При написании искового заявления следует руководствоваться ст. 131 ГПК РФ. Особо важно в нем изложить следующие факты:

  • Ваш бывший супруг является собственником жилого помещения на основании свидетельства о праве собственности (№ свидетельства, дата выдачи),
  • Дата прекращения брачных отношений (свидетельство о расторжении брака, №, дата, кем выдано).
  • До расторжения брака вы совместно проживали с бывшим супругом (выписка из домовой книги).
  • Совместно с вами проживали или не проживали иные лица. Особое внимание следует уделить наличию несовершеннолетних детей, которые обязательно должны быть указаны в заявлении.
  • У вас нет возможности приобрести или осуществить право пользования иным жилым объектом (справка из Росреестра).
  • У вас сложное финансовое положение в силу уважительных причин (справка о доходах и иные документы).

Для того, чтобы Ваше заявление выглядело убедительным его необходимо подкрепить нормами жилищного и гражданского законодательства (в частности ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 ЖК РФ), международной Конвенции о правах ребенка (если есть дети), а также ссылками на разъяснения Пленума Верховного суда РФ (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Для того чтобы подать исковое заявление в суд, необходимо оплатить госпошлину. Узнать размер госпошлины, а также сформировать саму квитанцию можно на сайте суда, в который подаем иск. Затем оплачиваем госпошлину в банке и прикладываем оригинал к исковому заявлению, также делаем копию квитанции для ответчика.

Далее прикладываем к заявлению оставшиеся копии документов:

  1. свидетельство о рождении детей;
  2. свидетельство о расторжении брака;
  3. свидетельство о праве собственности на объект недвижимости,
  4. выписка из домовой книги;
  5. все документы, которые являются доказательствами по делу (справка из центра занятости, справка о доходах с места работы, справка об отсутствии имущества в собственности и др.).
  6. экземпляр искового заявления и приложений – для ответчика.

Копии документов для суда необходимо заверить: Копия верна. Ваша подпись. Расшифровка. Грамотно составить исковое заявление о сохранении права пользования жилым помещением или возражение на иск о выселении и учесть все нюансы этого вопроса Вам поможет наш квалифицированный юрист по жилищным делам. Звоните уже сегодня.

Образец возражения на выселение с просьбой сохранить право пользование жильем

В Октябрьский районный суд
Судье Кайгородовой И.В.
От В.

ВОЗРАЖЕНИЕ
на исковое заявление о выселении

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Между тем, признавая меня утратившим права пользования жилым помещение, считаю возможным сохранить за мной право временного пользования спорным жилым помещением по адресу: г. Екатеринбург, ул. Авиаторов до совершеннолетия дочери, имея в виду следующее:

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Жить мне негде, справки об отсутствии у меня жилья заказаны и будут представлены в суд, средств для приобретения мне жилья у меня нет, я состою на учете в службе занятости и живу на средства пособия, что лишает меня права самостоятельно обеспечить себя жилой площадью, родственников и знакомых готовых меня принять в сожители я не имею.

При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства – в частности необходимо учесть, что я воспитываю нашу с Истцом совместную дочь, которая проживает в спорном жилом помещении со мной, и становится совершеннолетней 03.04.2021 г.

При указанных обстоятельствах, учитывая то обстоятельство, что я каких-либо прав на иные жилые помещения не имею, у меня отсутствует объективная возможность незамедлительно обеспечить себя иным жилым помещением по причине имущественного положения, полагаю возможным сохранить за мной право временного пользования спорным жилым помещением.

ПРОШУ:

  • сохранить за мной право временного пользования спорным жилым помещением по адресу: г. Екатеринбург, ул. Авиаторов до совершеннолетия дочери до 03.04.2021 г.
Читать еще:  Исполняющий обязанности или исполняющая обязанности как правильно

Как сохранить за собой право собственности?

Сделки с жилыми помещениями имеют свои отличительные особенности, это связано с тем, что регулирование правоотношений в этой сфере подчинено нормам не только гражданского, но также жилищного и семейного законодательства.

Существенно влияют на природу правоотношений в жилищной сфере нормы гражданского и семейного законодательства. Эти нормы (согласно ч.1 ст. 7 ЖК РФ) применяются всегда, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, либо соглашением участников таких отношений, а нормы гражданского и семейного права прямо регулируют эти жилищные отношения и не противоречат их существу.

Сделки с жилыми помещениями затрагивают не только право собственности, но также и иные вещные права. К этим вещным правам отнесены следующие: 1) право пользования жилым помещением получателем ренты по договору пожизненного содержания; 2) право проживания, основанное на завещательном отказе; 3) право пользования жилым помещением членом семьи собственника. Кроме этого, права пользования жилым помещением могут быть основаны на соглашении собственника с нанимателем этого помещения или на соглашении о безвозмездном пользовании, а также на соглашении о вселении в помещение в качестве члена семьи. Также нередки случаи, когда правом пользования чужими жилыми помещениями наделены лица, находящиеся под опекой.

С учетом этого, отражение в тексте договора круга лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, является существенным не только для этих лиц, но и для самого приобретателя.

Практика заключения сделок на рынке жилья изобилует случаями, когда продавец предпочитает умолчать о наличии прав третьих лиц на его помещение. Как правило, типовые тексты договоров содержат пункт, гарантирующий отсутствие запретов и обременений отчуждаемой недвижимости. Недобросовестный продавец исключает пункт о правах третьих лиц из договора. В таком случае заключаемая сделка имеет признаки недействительной сделки, совершаемой под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Заблуждающейся стороной будет приобретатель. В силу ст. 460 и 168 ГК РФ, а также абзаца 7 п.1 ст.20 Закона о регистрации, такая сделка не подлежит регистрации как недействительная.

Следует напомнить – договор приобретения жилого помещения считается заключенным, не тогда, когда стороны достигли соглашения по всем существенным вопросам («условиям» – ст. 432 ГК РФ), а с момента государственной регистрации такого договора (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, переход права на жилое помещение считается состоявшимся – в момент государственной регистрации сделки (ст. 223 ГК РФ), а не с момента оплаты и передачи помещения из рук в руки. Сделка считается не состоявшейся, если в государственной регистрации отказано.

Налицо ситуация, при которой реальность перехода права на жилье находится в зависимости не только от исполнения сторонами принятых по сделке обязательств (передача имущества, оплата и другое), но также в зависимости от соблюдения сторонами предписанных законом требований и процедур. В данном случае, вступает в действие правило, сформулированное в ст. 209 ГК РФ, которое гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

К числу существенных условий возмездных сделок с жилыми помещениями, закон (ст. ст. 552, 554, 555, 558,567 ГК РФ), относит, помимо определения в договоре предмета, цены, одновременной передачи жилого объекта с передачей прав на земельный участок, также требование указания лиц, сохраняющих права пользования помещением. Как правило, это условие основано на существовании неких обязательств у продавца перед третьими лицами (лицом) и эти обязательства, по соглашению сторон сделки, возлагаются на нового собственника жилого помещения.

Рассмотрим по порядку возможные случаи сохранения права пользования жилым помещением за различными субъектами после перехода права на это помещение.

1. Сохранение права пользования по завещательному отказу. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу (отказополучатель), не лишается этого права при смене собственника в пределах срока, определенного завещанием (как правило, этот срок устанавливается пожизненно) (п.2 ст. 1137 ГК РФ). Покупатель жилого помещения должен знать об этом и соглашаться заключать сделку по приобретению жилья с учетом этого обстоятельства. При регистрации такой сделки, представление документа (завещания), порождающего эти права, либо его нотариальной копии – является обязательным.

2. Право, основанное на договоре найма. При заключении договора найма жилого помещения (как социального, так и частного), собственник может быть ограничен или вообще лишен права пользования помещением, в зависимости от условий включенных сторонами в договор найма. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. В таких случаях договор отчуждения жилого помещения должен содержать существенное условие – перечень пользователей, в который включаются наниматель и все постоянно проживающие с ним лица. Условия договора найма ограничены сроком и должны быть известны покупателю, так как и обязательства и права наймодателя переходят на него. При государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения с условием сохранения прав нанимателя, договор найма, детализирующий обязательства сторон, должен представляться на регистрацию и копия такого договора должна помещаться в дело правоустанавливающих документов.

3.Право на бессрочное проживание в жилом помещении, сохраняется за членом (членами) семьи собственника, отказавшимися от участия приватизации, в случае если в момент приватизации данного жилого помещения, этот член семьи проживал и имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 закона №189 ФЗ от 29.12.2004 года). Это право сохраняется также и за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилища. Соответственно, в случае перехода права на приватизированное жилище, не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ. Пленум Верховного суда Российской Федерации, в Постановлении от 02 июля 2009 года №14, обобщая судебную практику применения положений Жилищного кодекса, указал на наличие прав пользователей приватизированных жилых помещений. Суд дал разъяснение, что, так как «… бывшие члены семьи, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма помещения, без которого она была бы невозможна, исходили из того, что право пользования этим помещением, для них, будет носить бессрочный характер. Следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля – продажа, мена, дарение, рента, наследование)». Государственный регистратор, проводя правовую экспертизу документов по сделкам с приватизированными помещениями, должен учитывать права возможных пользователей и негативные последствия Новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи продавца жилого помещения, если они в момент приватизации этого помещения отказались от своего права долевой собственности. В том случае, если продавцу удалось скрыть факт наличия прав пользования третьих лиц, новый собственник он вправе заявить в суде иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения относительно потребительских качеств, приобретенного объекта (ст. ст. 168, 178 ГК РФ).

4. Права пользования лиц, вселяемых в качестве членов семьи нового собственника жилого помещения. При оформлении договоров купли-продажи жилья, сторонам сделки нет необходимости, упоминать членов семьи покупателя в качестве лиц, сохраняющих право пользования помещением. Это право гарантировано и защищается законом (п.2 ст. 31 ЖК РФ) собственник жилья не вправе запретить членам своей семьи пользоваться жилым помещением.

На практике все чаще возникают ситуации, когда стороны сделки приходят к соглашению сохранить право проживания продавца после перехода права на помещение к покупателю. При этом стороны сделки не связаны семейными отношениями. Государственный регистратор зачастую не в силах понять мотивацию и логику такой договоренности. Включение такого условия в договор купли-продажи в качестве существенного, должно основываться на законе, а не на договоре (ст. 558 ГК РФ). Собственник вправе вселять в жилое помещение и наделять правами пользования любых лиц, если при этом не нарушается законодательство и права третьих лиц. Вселение в помещение, основанное только на договоренности (не опирающееся на статью закона), не может быть отнесено к числу существенных условий договора купли-продажи жилого помещения.

Закон связывает собственника обязанностью сохранять право на проживание за членами семьи. При этом, помимо лиц, признаваемых, по закону, членами одной семьи (супруг, дети и родители, при условии их совместного проживания), к членам одной семьи могут быть отнесены и другие родственники, а также иные лица, вселенные собственником жилого помещения, в качестве членов своей семьи (ст. 10 СК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Поскольку вселение в качестве члена семьи требует документального подтверждения волеизъявления собственника и вселяемого им лица, требуется составление письменного соглашения, содержащего все условия такого вселения. Подобное соглашение не требует обязательного нотариального оформления. Таким образом, в случае, если при купле-продаже жилого помещения стороны договариваются включить в договор условие сохранить проживание продавца, обязательным приложением к такому договору может быть соглашение о вселении бывшего собственника в качестве члена семьи. Такое соглашение может содержать конкретные условия пользования, иметь перечень конкретных изолированных помещений разрешенных к пользованию, условия оплаты потребления коммунальных услуг и другие условия. Включение в договор купли-продажи жилья условия сохранить проживание продавца, не основанное на соглашении о вселении в качестве члена семьи, не будет иметь юридической силы. Без отдельного соглашения его нельзя будет отнести к числу существенных условий, опирающихся на положения закона, так как статус пользователя не будет определен. Право пользования не связано напрямую с сохранением регистрации по месту жительства и её наличие, либо отсутствие не является определяющим условием для признания пользователя членом семьи собственника (Постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года №14). Собственник, принимающий на себя обязательства соблюдать право пользования лица, вселяемого и признаваемого членом семьи должен осознавать правовые последствия такого шага. В то же время, последующее отчуждение жилого помещения не сохраняет право «вселенного в качестве члена семьи» пользоваться этим помещением.

Право пользования квартирой при ее продаже

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как Откроется в новой вкладке.”>право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо Откроется в новой вкладке.”>завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов Откроется в новой вкладке.”>обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Откроется в новой вкладке.”>Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Откроется в новой вкладке.”>Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен. Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Откроется в новой вкладке.”>Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Читать еще:  Как пользоваться временной социальной картой москвича

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Откроется в новой вкладке.”>Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (Откроется в новой вкладке.”>п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета («выписаться«). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее Откроется в новой вкладке.”>отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует Откроется в новой вкладке.”>завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (Откроется в новой вкладке.”>п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в Откроется в новой вкладке.”>кооперативной квартире. Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно. Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (Откроется в новой вкладке.”>п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Откроется в новой вкладке.”>Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.”>ст. 34 ЖК РФ).

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (Откроется в новой вкладке.”>ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (Откроется в новой вкладке.”>п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (Откроется в новой вкладке.”>п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к Откроется в новой вкладке.”>существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. Откроется в новой вкладке.”>«третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как сохранить имущество

  • Хочу оформить банкротство и сохранить имущество.
  • Можно ли сохранить имущество при банкротсве? Машину которая необходима для работы.
  • Забирают имущества за долги, судебным путем как я могу сохранить их.
  • Как законно сохранить имущество в квартире от ареста приставов?
  • Я поручитель по ипотечному кредиту. Как сохранить свое имущество?
  • Публикации
  • Сохранить имущество от приставов
  • Как сохранить имущество при разводе

1. Хочу оформить банкротство и сохранить имущество.

1.1. В рамках закона – это несовместимо, банкротство – подразумевает продажу имущества банкрота для обеспечения расчетов по его обязательствам.

1.2. Это мило конечно.))
Смотря какое имущество и каковы другие обстоятельства. Хотеть как говорится не вредно и главное недорого. ))
Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

1.3. Обратитесь к специалистам, которые сделают предбанкротный анализ, перспективу списания долгов в суде и возможность сохранения имущества.

2. Можно ли сохранить имущество при банкротсве? Машину которая необходима для работы.

2.1. Елена! Можно, если другое реализованное имущество перекроет сумму Вашего долга.

3. Забирают имущества за долги, судебным путем как я могу сохранить их.

3.1. Если вы являетесь должником, то судебный пристав имеет право налагать арест на ваше имущество. Однако если не согласны с действиями пристава, можно подать жалобу начальнику службы судебных приставов.

3.2. Сохранить имущество можно только путем его сокрытия от судебных исполнителей, то есть иными словами убрать имущество в надежное место.

4. Как законно сохранить имущество в квартире от ареста приставов?

4.1. чтобы получить подробные рекомендации по этому вопросу обращайтесь за работой в личку к выбранному юристу. И все уточняйте.

4.2. Чтобы ответить на ваш вопрос нужно знать вашу ситуацию. Опишите пожалуйста подробно ваши ситуацию.

Здравствуйте! Чтобы ответить на ваш вопрос нужно знать вашу ситуацию. Опишите пожалуйста подробно ваши ситуацию.

4.3. Перевезите ценные вещи на дачу или отдайте на время соседям. Или не пускайте судебных приставов в квартиру.

5. Я поручитель по ипотечному кредиту. Как сохранить свое имущество?

5.1. Наталья. Можете переоформить имущество например на ребенка, если опасаетесь, что должник может нарушить кредитный договор
Удачи Вам. Анна Титова.

5.2. Если нет ещё судебного взыскания Вам необходимо своему сейчас его переоформить на близких родственников. Хорошего приятного вечера.

5.3. Лучше переоформить собственность на кого-то, иначе никак не обезопасить себя в случае неуплаты должником кредитных платежей. Всего доброго!

5.4. А вы когда подписывали договор поручительства чем думали. Теперь будете отвечать всем своим имуществом как и должник. Удачи вам и всего хорошего.

6. Как сохранить имущество на сьемной квартире от пристовов при описи.

6.1. Представить документы, что имущество не принадлежит должнику.

7. Как сохранить имущество, если уже на мужа имеется исполнительный лист по иску банка?

7.1. Отобрать могут любое имущество, кроме указанного в ст. 446 ГПК РФ

8. Как сохранить свое имущество от приставов? Как избавиться от коллекторов?

8.1. Самый простой и быстрый способ – заплатить долг

9. Как сохранить свое имущество от приставов. Как избавиться от коллекторов.

9.1. имущество,на которое не может быть обращено взыскание ,указано в ст.446 ГПК РФ.

согласно закону “О потребительском кредите (займе)” коллекторы не имеют права звонить вам в рабочие дни в период с 22 до 8 часов по местному времени и в выходные и нерабочие праздничные дни с 20 до 9 часов по местному времени. Также они не вправе совершать действия, направленные на возврат задолженности, с намерением причинить вред заемщику, а также злоупотреблять правом в иных формах. Если они нарушают закон – обратитесь в полицию.

10. Как сохранить имущество если при сделках не было согласия второгосупруга.

10.1. вы ровным счетом ничего не написали
тк важны даты – развода, дарения и тд

11. Как сохранить описаное имущество, если нет возможности сразу погасить задолженность.

11.1. напишите заявление в суд о предоставлении рассрочки по оплате долга.

12. Как сохранить имущество при возникновении долга по кредиту юрлица?

12.1. Перепишите его на родствеников.

13.1. Такую сделку могут оспорить, если посчитают, что данная сделка нарушила права кредиторов.
Способ защиты зависит от заключенного договора купли-продажи и от других существенных условий.

13.2. Если сделку оспорят, то от долгов могут не освободить.

Читать еще:  Выселение из закрытого военного городка

14.1. Заявите в суде ходатайство о проведение экспертизы.

14.2. Для начала обратиться в проектное бюро. Оно должно выдать пакет документов. Если перепланировка эта в принципе допустима законодательством, но не оформлена надлежащим образом, то решение будет положительным. Затем в Росреестр с пакетом документов – техпаспорт, выписка из ЕГРН, нотариальное согласие всех собственников, решение общего собрания собственников (если касается соседей) – вы не совсем понятно указываете, о чем идет речь.

15.1. Необходимо документы на квартиру смотреть и материалы дела.
С уважением.

Вам обременение суд не снимет в силу прохождения процедуры банкротства, есть другой способ решить вопрос. Для более детального обсуждения можете выбрать юриста обратившись лично ст.779 ГК.

17.1. Вы можете заключить с мужем брачный договор в соответствии с которым все имущество находится в вашей собственности.

17.2. Ребенок имеет право на имущество родителя только в порядке наследования. Вариант первый – на муже может не быть имущества, только на вас зарегистрировано. Либо муж может написать завещание вашу пользу.

18.1. Арест наложенный на имущество поручителя еще не значит, что его выставят на продажу, это мера обеспечения. Но в дальнейшем, если кредит не будет погашен, а основной заемщик обанкротится, то имущество могут выставить на торги. Чтобы сохранить имущество, надо гасить кредит.

18.2. Для консультации необходима дополнительная информация.
1. На какой стадии находится дело о банкротстве? Оно уже завершено и заёмщик освобождён от обязательств?
2. Банк обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении требований?

19.1. Конечно можно. Просите суд об отсрочке или рассрочке платежа. Скажите, что пытаетесь вернуться в график и обязуетесь погашать долг.

20.1. Нужно обязательно подать отзыв на исковое заявление, в котором нужно указать свою правовую позицию относительно исковых требований.

21.1. Значит заказывайте молодцов грузчиков, приезжайте на дачу и вывозите своё имущество.
Или по суду истребуйте из чужого незаконного владения.

21.2. Вопрос Ваш в чем заключается?

22.1. «но финансовый управляющий наложил арест на имущество мужа и хочет конфисковать автомобиль»
Если у вас нет долга перед ним, то его действия неправомерны,

23.1. Можно сохранить имущество, если процедура банкротства ограничится только реструктуризацией долгов и удастся договориться со всеми кредиторами, но платить в этом случае кредиты и займы все равно придется.

23.2. Чтобы проконсультировать Вас с учетом потенциальной цели необходимо ознакомиться с документами. Возможно имеются основания для признания займов недействительными либо основания для уменьшения суммы долгов.
Рекомендую обратиться к юристу в личные сообщения либо связаться по контактам под ответом.

24.1. В случае расторжения брака Ваше личное имущество так и останется личным. Супруг может получить часть имущества только в порядке наследования, поскольку является наследником первой очереди в силу ст. 1142 ГК РФ.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

24.2. Вам нечего опасаться. Добрачное имущество, в силу ст. 36 СК РФ, является личной собственностью. И никакая инвалидность не сделает добрачное имущество совместно нажитым.
Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем.

25.1. По общим правилам срок исковой давности составляет 3 года по данным спорам, но суд может восстановить пропущенный срок. Кроме того, если данное имущество приобретено в браке, то оно делится пополам, т.е. по 12 доли каждому супругу. Нужно обращаться с исковым заявлением в суд на основе норм СК РФ и ГПК РФ. Главное – правильно обосновать и мотивировать такое исковое заявление.

25.2. Законодательством РФ определён срок, в течение которого суд обязан принимать заявления от разведённых супругов, решивших поделить ложки, вилки и квартиры. Срок исковой давности составляет три года. То есть супругам даётся на раздел имущества при разводе 3 года, а после этого суд откажет в разбирательстве по формальным основаниям.
Но вы имеете право на восстановление срока исковой давности.

26.1. Имущество родителей не смогут описать, а вот личные вещи, которые не относятся к категории первой необходимости могут. Мобильный телефон, планшет, компьютер и т.п. В общем то, чем лично вы пользуетесь. То, что принадлежит родителям нужно будет подтверждать свидетельскими показаниями, уровнем дохода.

27.1. Если Вы заинтересованы в сохранении имущества в квартире предложите бывшему супругу компенсацию, от которой он не сможет отказаться.
Что за опись понять сложно. Опись не означает, что мебель опишут и заберут. Скорее всего она у Вас и останется до решения суда.
Удачи!

28.1. Корректно – ответить нельзя. По сути вопроса – только если сможете представить доказательства, что после судебного разбирательства у Вас по карте не возникало долгов, а по судебному долгу – все выплачено.

29.1. Яна, добрый день! Нет. В настоящее время не получится так как по решению суда дом возвращается в собственность отца. Исполнительный лист здесь не нужен. По решению суда в реестре делают отметку о переходе права собственности.

30.1. В рамках возбужденного исполнительного производства судебный пристав вправе наложить арест на имущество и счета должника.

30.2. По причине того, что более чем в 90 % процентах случаев, задолженность образуется по вине кредитных организаций, целью которых является максимальное извлечение прибыли, мои рекомендации Вам нельзя отнести к незаконным. Итак, если судом вынесено решение о взыскании с Вас долга, но не были применены меры по обеспечению иска (постановление о запрете распоряжения имуществом), Вы имеете право продать имущество на которое может быть наложен арест знакомым, дальним родственникам (формально, с возможностью последующего возврата): закрыть счета в банках; иметь единственную жилую площадь, на которую взыскание не распространяется. Сделать все это в кратчайшие сроки и без лишней огласки.
Желаю Вам всего доброго.

30.3. От коллекторов ничего сберегать не нужно. У них прав забирать Ваше имущество, столько же, сколько и у меня. Варианты спасти имущество есть. Но стоит учитывать, что если вы после подачи иска вдруг продали автомобиль, банк будет оспаривать вашу сделку купли-продажи. Все что есть дома, можно продать соседу. Договор пишите гелевой ручкой. Есть еще один стопроцентный способ, но здесь я его написать не могу)

Сохранение права пользования жилым помещением после его продажи

Целью данной статьи является вынесение на обсуждение проблемы, связанной с сохранением права пользования за отдельными лицами после отчуждения квартиры. Надеюсь, что коллеги выскажут свою позицию и поделятся практикой решения обозначенного вопроса у себя в регионе.

Рассмотрение проблемы предлагается в области ипотечного кредитования: ипотека в силу закона (заключение договора купли-продажи) и ипотека в силу договора (заключение договора ипотеки).

Данная статья не предполагает исследование правовой природы права пользования жилым помещением: его вещный, либо обязательственно-правовой характер. Предполагается исследование только практической части.

I. Нужно ли устанавливать перечень зарегистрированных (проживающих) лиц в отчуждаемой помещении?

На сегодняшний день, более обоснованной выглядит позиция, согласно которой необходимо предварительно получать сведения о зарегистрированных лицах в жилом помещении.

Для подтверждения актуальности проблемы сохранения прав лиц, проживающих в помещении, следует отметить следующее:

1. традиционно, в практике выделяются две категории субъектов, право пользования за которыми сохраняется при отчуждении жилого помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006)):

1.1. граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного пользования;

1.2. малолетние, недееспособные члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством;

2. существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование помещением (п.1 ст.558 ГК РФ).

Нарушение данного требования влечет признание договора купли-продажи незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ);

3. при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

В отличие от продажи недвижимости, нарушение данного требования дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст.12 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства не будет исполнено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (п.4 ст.50 Закона об ипотеке).

Представляется, что применение аналогичных правил, которые бы допускали признание договора купли-продажи заключенным было бы более обоснованно с точки зрения защиты прав покупателя и лиц, проживающих в помещении

В любом случае, о прекращении права пользования в Законе об ипотеке не указано. Очевидно, что наличие такого обременения недвижимости как «право проживания» в дальнейшем создаст проблемы с реализацией помещения с указанным обременением (продажа с существенным дисконтом, не покрывающего убытки залогодержателя).

II. Судебное производство в аналогичных спорах основывается на следующих положениях:

1. п.18 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14: к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п.2 ст.292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование);

2. при разрешении вопроса о прекращении права пользования жилым помещением гражданами, отказавшимися от участия в приватизации, подлежат выяснению обстоятельства фактического проживания этих граждан в жилом помещении, а в случае их непроживания – причины и период непроживания, характер выезда – вынужденный или добровольный, временный или постоянный, не чинились ли им препятствия со стороны других лиц в пользовании жилым помещением, приобрели ли они право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняют ли обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ч.3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 определение ВС № 49-КГ15-7 от 04.08.2015);

3. в соответствии со ст.35 ЖК РФ, при решении вопроса о выселении необходимо наличие двух юридических фактов: прекращение права пользования жилым помещением и неосвобождение гражданином жилого помещения (АО СК по гражданским делам ВС Республики Башкортостан от 04.02.2014 по делу № 33-1454/2014).

III. Как проверить информацию продавца о наличии/отсутствии зарегистрированных в квартире лиц?

Ранее была практика предоставления таких справок ЖЭУ, паспортными столами. В настоящее время, все большее количество ЖЭУ отказывается предоставлять данные сведения, обосновывая отсутствием у них на то полномочий и делая ссылку на Приказ МВД РФ от 31.12.2017 № 984. Однако, данным приказом не установлен порядок предоставления справок о зарегистрированных лицах: регулируется порядок регистрации и снятия с регистрационного учета.

ТСЖ либо управляющие жилищным фондом организации на сегодняшний день сохранены в перечне лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

МВД РФ, в свою очередь, предоставляет сведения о месте регистрации конкретного лица, а не перечень всех лиц, зарегистрированных в квартире.

Таким образом, прямых сведений о зарегистрированных лицах может не быть.

Предлагаются следующие варианты проверки:

1. запросить сведения о лицевом счете (подтверждение оплаты коммунальных услуг и капитального ремонта). Ресурсоснабжающие компании могут указывать число зарегистрированных лиц в квитанциях;

2. запросить документы-основания на жилое помещение: квартиру, комнату. Если это договор о приватизации, то нужно смотреть в нем указание на лицо, сохраняющее право проживания, но не участвующего в приватизации

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector