Как продать недвижимое имущество ОАО и каковы последствия?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Как продать недвижимое имущество ОАО и каковы последствия?

Продажа имущества акционерным обществом

1.1. Юрий Александрович!
Для ответа на Ваш вопрос следует знать условия (правила) проведения торгов. В правилах и должна быть указана подобная возможность (или ее отсутствие) для победителя.
Но обычно это достаточно проблематично, поскольку торги выигрывает конкретное юр.лицо.

2.1. Вам необходимо оформить одобрение, но при этом нужно учесть не будет эта сделка в нарушении кредиторов, т.е. не будит ли ликвидация одного из учреждений. Вам еще нужно оформит согласие на крупные сделки.

2.2. Здравствуете. :sm_ab:
Чтобы ответить на Ваш вопрос нужно изучить Уставы АО и ПАО определяющие порядок заключения таких сделок. Всё остальное гадание на кофейной гуще.

С уважением коллектив ООО “ОРИОН”.

3.1. Необходимо уточнить вопрос. Если на предприятии процедура наблюдения,то управляющий является временным. В его полномочия реализация имущества не входит.
Если на предприятии внешний управляющий, то у вас процедура внешнего управления. Внешний управляющий реализует имущество вошедшее в конкурсную массу. оспаривает сделки, выполняет функции руководителя ит.д.
Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

4.1. Имеет полное право продать недвижимость

4.2. Согласие собственника земельного участка по общему праву не требуется однако в договоре бессрочного пользования может содержаться обязанность по уведомлению собственника земельного участка о предстоящем переходе права собственности к новому лицу.

5.1. Налоги должно платить ЗАО,как собственник имущества,согласно системе налогообложения,на которой находится.

6.1. Нет. Наличие в числе акционеров Росимущества не ограничивает правосубъектность лица. Единственное исключение – оговорка о золотой акции в Уставе приватизированного ГУПа. Но полагаю на движимое имущество таких оговорок нет.

7.1. Консультация о процедуре продажи недвижимости, находящейся на балансе предприятия (ЗАО) – платная услуга.

8.1. 1. договор купли-продажи (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен – не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал);
2. документ, подтверждающий полномочия на подписание договора, в случае если договор подписан представителем заявителя (оригинал и копия)
3. документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия документа)
4. документы, подтверждающие, что продавец доли в праве известил в письменной форме остальных участников долевой собственности(если такие имеются) о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) ИЛИ документы, подтверждающие отказ собственников от преимущественного права покупки доли (оригинал и копия)
5. документы, удостоверяющие личности заявителей (представителей заявителей) (оригиналы для предъявления при личном обращении)
6. заявления о государственной регистрации (оригиналы):
перехода права – представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
права – представляет лицо, приобретающее объект недвижимости
-письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);

– по собственной инициативе – документы об уплате государственной пошлины (оригиналы и копии)

9.1. В настоящее время у вас есть единственный акционер со 100 % – это ООО, которое является собственником в том числе и имущества ОАО.

10.1. залог после продажи должны снять

10.2. Необходимо знакомиться с банкротным делом и документами.
Только в некоторых редких случаях при банкротстве ИП сохраняется залог при продаже с торгов.
Арбитражный управляющий Виталий Снытко.

11.1. При продаже акций собственником имущества будет все равно общество. Если это устраивает – заключайте договоры купли-продажи акций.

11.2. Татьяна, акционеры могут взять и продать свои акции, тогда никаких корпоративных прав на данное ЗАО они не будут иметь и решать вопросы с имуществом не смогут.
Порядок заключения сделки в ФЗ “Об ОАО”, нотариальная форма ДКП.

12.1. Галина! Согласно ст. 392 Трудового кодекса РФ работодатель имеет право обратиться в суд по спорам о возмещении работником ущерба, причиненного работодателю, в течение одного года со дня обнаружения причиненного ущерба.

13.1. Нет, писать пока ничего не нужно- по завершении ликвидации должноо быть проведенри общее собрание акционеров по вопросу распределения имущества общества медъждду акционерами

14.1. Вы можете потребовать стоимость акций (вопрос доказательств) или посмотреть возможность признания этой сделки недйствительной

15.1. Разработка правовой позиции – платная услуга

16.1. По вашему вопросу нужно изучать документы.

16.2. Екатерина, вопрос очень сложный. Нужно изучать много документов.
Вы реестре? Потому что не помешает посмотреть и дело о банкротстве.

17.1. Нет, не является.

18.1. Заявляйте о применении обеспечительных мер если есть основания

18.2. Да, могут арестовать р.счет. Арест предполагает запрет на отчуждение акций

19.1. Вы можете купить имущество только с согласия банка, так как оно в залоге у него

20.1. Если готовы оплатить консультацию, могу попробовать помочь Вам. Пишите на spirianov@gmail.com

21.1. Все сделки соответствии с уставом АО, как правило крупные с письменного разрешения собственника Росимущества.

22.1. А свой же устав почитайте..

23.1. В учредительных документах никак не отразит. А вот в балансе – да.

24.1. Единого подхода нет, где-то суды отказывают, где-то признают за новым акционером право на оспаривание.
Если сделка оспоримая, то срок – 1 год с момента когда узнали или должны были узнать.

25.1. Продажа должна осуществляться по рыночной стоимости и в соответствии с определением цены сделки. данным в ст.424 ГК РФ, такое же толкование цены сделки содержится и в Налоговом кодексе РФ.

25.2. Должна учитываться балансовая стоимость имущества.

26.1. Надо исходить из того, что земельный участок и строения на нем – это разные, самостоятельные объекты недвижимости. В службе судебных приставов найдете всю информацию.

27. Существует два юридических лица: ЗАО и ООО.
ЗАО имеет в своих активах 3 объекта недвижимости, которое оно желает перевести (продать) в ООО.

Особенность: в ЗАО всего один акционер, который явлется одним из участников в ООО.

В каком порядке можно осуществить продажу имущества от ЗАО к ООО?
Какие трудности могут возникнуть?
Сколько времени может занять данная процедура от начала до конца?

27.1. Подарить имущество юр. лица друг другу не могут, но могут его продать, или погасить этим имуществом долг в счет ранее возникших обязательств.

27.2. Обычная сделка купли-продажи.
Трудности: необходимо понять для ЗАО это крупная сделка или нет? однозначно, это сделка с заинтересованностью для ЗАО, поэтому требует одобрения. Те же вопросы будут и для ООО.
По срокам: все зависит от необходимости проведения корпоративных процедур одобрения сделки, если рассматривать вопрос без них, то можно уложиться в 1,5 – 2 месяца.
Обращайтесь. Помогу.

27.3. Тут масса вариантов, от продажи, до внесения данного имущества в уставный капитал. Там директора разные?

28.1. Виталий Анатольевич, в случае продажи имущества ОАО с акциями ничего не происходит, они допустим как были в Вашей собственности так и остаются, другое дело что их стоимость может измениться

29.1. Юлия, добрый вечер!

Нет. Акции таких прав Акционеру не дают.

Акции дают право на получение дивидентов по результатам года и по Решению Общего собрания Акционеров.
Правда, сделка по продажи имущества, если она была выгодна предприятию, будет положительно влиять на финансовый результат работы ЗАО, что, в свою очередь, дает право надеяться на выплату приличных дивидентов по результатам работы юридического лица за год.

Всего доброго,
С уважением,

30.1. Не понятно, что вы имеете ввиду конкурсное производство или заключение договора на продажу по конкурсу (на торгах)

30.2. трудно дать ответ, не разобравшись полностью в ситуации и не видя документов, которые касаются дела. Только после этого можно будет лишь приблизительно оценить шансы того или иного разрешения ситуации

Генеральный директор незаконно продал имущество акционерного общества

«Восстанавливаем права Акционерного общества на имущество, незаконно проданное бывшим гендиректором»

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 2010г.

Требование:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, применить последствия недействительности в виде признания права собственности истца на здание гаража, общей площадью 721,9 м2.

Обстоятельства:

В обоснование истец ссылает на отсутствие согласия совета директоров общества на заключение генеральным директором общества сделки купли-продажи недвижимого имущества, ввиду чего нарушены требования абзаца второго пункта 1 статьи 96 ГК Российской Федерации пункта 5 статьи 1 Закона об акционерных обществах, абзаца четвертого части 1 статьи 39 Закона о приватизации, абзаца 1 и 3 пункта 17 Постановления Правительства Российской Федерации № 738 от 03.12.2004г. В результате продажи недвижимого имущества по цене более чем в 2,5 раза дешевле рыночной причинен имущественный ущерб. В последующем истец дополнил основания иска и просит признать сделку недействительной как направленной на продажу имущества мобилизационного назначения.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен. По мнению стороны, вопрос о реализации объектов недвижимого имущества, если сделка не является крупной, не входит в перечень вопросов отнесенных к компетенции совета директоров. Уставом общества не предусмотрено распространение порядка одобрения крупной сделки на иные сделки.

При рассмотрении дела установлено, что ОАО «N» создано в соответствии с Указом Президента Российской Федерации «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий в акционерные общества».

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Закона об акционерных обществах особенности правового положения акционерных обществ, созданных при приватизации государственных и муниципальных предприятий, более 25 процентов акций которых закреплено в государственной или муниципальной собственности определяются федеральным законом о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Читать еще:  Имею ли я право перехода на самозанятость?

Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» разъяснено, что при разрешении споров с участием акционерных обществ, созданных при приватизации государственных и муниципальных предприятий, акции которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, следует иметь в виду, что с 27.04.2002 особенности создания и правового положения таких акционерных обществ регулируются Законом о приватизации от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Особенности правового положения открытых акционерных обществ, акции которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, определены в статьях 37 и 39 названного Федерального закона.

Указанными нормами установлено, что в уставе акционерного общества должны быть учтены требования Закона об акционерных обществах и определенные Законом о приватизации особенности.

В абзаце третьем пункта 13.2 устава общества предусмотрена необходимость согласования генеральным директором с советом директоров заключение договоров аренды, купли-продажи, кредитных договоров, договоров залога и ипотеки, иные виды договоров вне зависимости от соотношения цены сделки с балансовой стоимостью активов общества.

Порядок управления акциями, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 № 738 «Об управлении находящимися в федеральной собственности акциями открытых акционерных обществ и использовании специального права на участие Российской Федерации в управлении открытыми акционерными обществами.

Подпунктом «б» пункта 5 Постановления от 03.12.2004 № 738 предусмотрено, что в акционерных обществах, входящих в перечень стратегических акционерных обществ, утверждаемый Президентом Российской Федерации, за исключением акционерных обществ, входящих в специальный перечень, на основании предложений федерального агентства, находящегося в ведении федерального министерства (далее – федеральное агентство), либо федерального органа права акционера – Российской Федерации осуществляются Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

Нормы пунктов 18, 19, 20 Постановления от 03.12.2004 № 738, определяя порядок деятельности представителей интересов Российской Федерации в совете директоров, закрепляют необходимость извещения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом о повестке дня собрания. В этом случае с целью выработки директивы голосования по поставленному в отношении акционерного общества, входящего в стратегический перечень вопросу проводится согласование с федеральным агентством или федеральным органом и Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. При наличии разногласий предусмотрено проведение согласительных совещаний.

Поскольку агентство вправе выдавать представителям интересов Российской Федерации в совете директоров директивы и по иным вопросам, отсутствие в пункте 17 Постановления от 03.12.2004 № 738 обязанности выдавать директивы по вопросу одобрений сделок купли-продажи недвижимости не освобождает акционерное общество от исполнения обязанности по созыву собрания с направлением повестки дня собрания совета директоров в адрес Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

В нарушение приведенного порядка о совершении спорной сделки совет директоров общества не извещался, представитель Российской Федерации был лишен возможности выразить свое мнение по сделке, не давал своего согласия на отчуждение имущества. Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом директивой по вопросу голосования на совете директоров одобрение спорной сделки не оформлялось.

Таким образом, при совершении оспариваемого договора нарушены нормы пункта 5 статьи 1 Закона об акционерных обществах, статьи 39 Закона о приватизации, пункт 17 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 № 738, что является основанием для признания судом сделки недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод о необходимости применения к отношениям сторон статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется, поскольку приведенный порядок согласования сделок является публичным, обусловлен включением общества в перечень стратегических организаций и подлежит соблюдению всеми участниками сделки.

Удовлетворяя исковые требования, суд также учитывает, что предметом продажи явилось имущество мобилизационного назначения.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Как отмечено выше, на дату заключения договора истец был включен в Перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ, утвержденный Указом Президента Российской Федерации. Данный Перечень включает в себя федеральные государственные унитарные предприятия и открытые акционерные общества, чьи акции находятся в федеральной собственности и которые осуществляют производство продукции (работ, услуг), имеющих стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан Российской Федерации.

Согласно пункту 3.3. Устава общество осуществляет мероприятия, предусмотренные мобилизационными планами и заданиями, планами накопления мобилизационных и государственных резервов на договорной основе, если иное не предусмотрено Законом.

Истец имеет действующий мобилизационный план, утвержденный в 2004 году Российским авиационно-космическим агентством на 2000 расчетный год. В соответствии с балансом обеспечения площадями ОАО «N» в 2000 расчетном году относит к имуществу мобилизационного назначения транспортное хозяйство.

Ранее покупатель имущества до заключения оспариваемого договора 2001 года уже приобретало у истца по договору купли-продажи недвижимости часть отдельно-стоящего кирпичного здания с пристроями общей площадью 547,7 кв.м., а также гараж общей площадью 476,10 кв.м.

Из списка основных средств по состоянию на 2007 год, справки директора и главного бухгалтера общества 2010 года следует, что спорный гараж являлся единственным объектом недвижимости транспортного хозяйства, в связи с чем, спорное имущество отнесено к категории мобилизационного назначения и ограничено в обороте. Соответственно в результате исполнения сделок по продаже зданий гаражей по договорам купли-продажи недвижимости от 2001 года, а также от 2007 года в собственности истца не осталось объектов недвижимого имущества, попадающего под категорию транспортного хозяйства.

Доказательства принятия уполномоченным органом решения о снятии ограничений в отношении спорного имущества в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд считает, что явившееся предметом продажи имущество не могло отчуждаться и направляться в гражданский оборот, так как такое отчуждение привело к нарушению норм федерального законодательства, целью которых является обеспечение обороноспособности и безопасности государства, в связи с чем, договор подлежит признанию недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из отчета оценщика ООО «Оценочная компания «Априори» следует, что заключение и исполнение договора произведено на заведомо невыгодных для истца условиях, вследствие чего, организации причинены убытки в виде продажи имущества по заниженной цене.

На дату рассмотрения дела в суде Покупатель зарегистрировано в одном здании с истцом. Предыдущим местом нахождения организации являлся адрес , соответствующий месту нахождения объектов недвижимого имущества приобретенного у истца по договору купли-продажи недвижимости от года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

He допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На возможность признания недействительной сделки, противоречащей статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано также в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127.

Вышеназванные обстоятельства, а именно последовательная продажа имеющего одинаковое целевое назначение недвижимого имущества в пользу одной организации; полная утрата акционерным обществом, в том числе и опосредованного (через участие в другом обществе) контроля над используемыми в производственной деятельности объектами; занижение цены продажи по договору от 2007 года по сравнению с рыночным условиям аналогичных сделок в 2,5 раза, а также регистрация организации покупателя по адресам, соответствующим предыдущим местам осуществления производственной деятельности истца, с установлением контроля над этим обществом членами семьи бывшего генерального директора свидетельствуют о злоупотреблении Открытым акционерным обществом «N» и Покупателем правом, что на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом рекомендаций, выраженных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 25.11.2008 № 127, является основанием для признания оспариваемого договора недействительным.

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. Указанное определение может быть обжаловано.

Читать еще:  Гарантийное обязательство на возврат денежных средств

При обращении с иском в суд, уплачена государственная пошлина по требованию о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, а также по требованию о признании права собственности на спорное имущество в размере 4 000 рублей по каждому требованию. Принимая во внимание, что от требований о признании права собственности истец отказался, с прекращением судом в этой части производства по делу, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченные 4 000 рублей государственной пошлины, подлежат возврату из федерального бюджета. Расходы по уплате 4 000 рублей пошлины по требованию о признании сделки недействительной возлагаются на ответчика.

Решение:

Требования удовлетворены, на основании статей 110, 150, 167, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Продажа недвижимости по заниженной цене — риски

Вопрос

Организация продает другой организации недвижимость по заниженной цене (ниже рыночной и кадастровой стоимости). какие последствия будут для покупателя? могут ли признать сделку недействительной?

Ответ

Действующее законодательство, с учетом требований ст. 421 ГК РФ, не запрещает продажу имущества ниже кадастровой или рыночной стоимости в отсутствие других нарушений действующего законодательства. Стороны свободны в заключении договора, в т.ч. и по вопросу установления его цены. Более того, оценка стоимости имущества является прерогативой собственника. Действующее законодательство не определяет в качестве обязательного условия для договоров купли-продажи продажу имущества только по рыночной цене. Это подтверждается судебной практикой (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 по делу N А17-8533/2009-14Б).

Однако при определенных обстоятельствах данная сделка может быть признана притворной. Притворность как основание недействительности сделки имеет достаточно сложную правовую природу. При рассмотрении судами дел о признании сделок притворными по достаточно схожим на первый взгляд делам могут выноситься противоречащие друг другу решения.

Постановлением от 4 июня 2003 г. N А23-3854-02Г-16-171 ФАС Центрального округа признал притворным договор купли-продажи здания, поскольку цена, установленная сторонами в договоре, по сравнению с рыночной была занижена в семь раз.

В этой связи было определено, что оспариваемый договор «прикрывал иную волю его участников, направленную на получение ответчиком в большей части имущества без соразмерного встречного предоставления, т.е. безвозмездно, что соответствует признакам договора дарения» . С учетом установленного в ст. 575 ГК РФ запрета дарения в отношениях между коммерческими организациями скрытая сторонами сделка была признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ

Схожий вывод был сделан в Определении ВАС РФ от 3 июня 2011 г. N ВАС-9530/10, которым были оставлены в силе решения нижестоящих судов, признавшие притворными договоры купли-продажи объектов недвижимости, совершенные между коммерческими организациями . В указанном деле судами было установлено, что общество с ограниченной ответственностью (продавец) заключило договор купли-продажи недвижимого имущества по заниженной цене, в связи с чем один из участников общества обратился с иском о признании сделок притворными. Также было определено, что оспариваемые сделки были совершены с нарушением указанных в ст. 45 ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» правил об одобрении крупных сделок, поскольку при одобрении сделки общим собранием истец был не уведомлен о дате начала собрания, проводимого ответчиками. Следовательно, судом была установлена цель сторон, заключивших притворные сделки, что послужило основанием к вынесению решения о признании сделки недействительной.

Таким образом, для квалификации притворного характера сделки необходимо определять действительные (скрытые) правоотношения сторон. При существенном занижении цены возмездного договора сделка может являться притворной, поскольку в данном случае может прикрываться договор дарения. Однако, учитывая необходимость соблюдения баланса между принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и принципом недопустимости злоупотребления гражданскими правами (ст. 10 ГК РФ), для квалификации сделок с неравноценным предоставлением в качестве притворных наряду с доказательством явно заниженной стоимости отчуждаемого имущества во всех случаях необходимо достоверно установить скрытую правовую цель, ибо без нее отсутствует порок воли как необходимый элемент любой притворной сделки.

Налог на прибыль организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 268 НК РФ, если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в подпунктах 2, 2.1 и 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли организаций.

Читать еще:  Возможно использование материнского капитала для приобретения жилья?

Таким образом, убыток, полученный организацией-продавцом в связи с реализацией недвижимости, может быть учтен для целей налогообложения.

Налог на имущество организаций

Покупатель

Контролирующие органы неоднократно разъясняли, что покупатель переводит недвижимое имущество в состав основных средств на основании факта государственной регистрации права собственности. Свою позицию они обосновывали тем, что именно в этот момент у продавца происходят списание недвижимости с баланса и признание выручки от ее реализации (Письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75, от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35).

Продавец

Уплата налога прекращается с того момента, как имущество исключается из состава основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Согласно абз. 1 п. 29 ПБУ 6/01 списанию с бухгалтерского учета подлежит стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В случае продажи недвижимого имущества его выбытие происходит при подписании между продавцом и покупателем документа о передаче объекта, например акта приема-передачи. Именно с этого момента обязательство продавца по передаче имущества считается исполненным (ст. 556 ГК РФ). После этого объект утрачивает способность приносить экономические выгоды продавцу, т.е. перестает отвечать признакам основного средства (п. 4 ПБУ 6/01).

Следовательно, по нашему мнению, с момента подписания акта приема-передачи объект должен быть списан со счета 01 «Основные средства». Причем списание нужно произвести независимо от факта государственной регистрации перехода прав собственности на имущество к новому владельцу. Ведь законодательство о бухгалтерском учете такой зависимости не устанавливает. На это указывают и чиновники (см., например, Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

  1. При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
  1. При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример.

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

  1. НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
  2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
  3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

  1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
  1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector