Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них. Как это делается? Для этого существуют специальные Откроется в новой вкладке.»>правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы. Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на Откроется в новой вкладке.»>первичном или на Откроется в новой вкладке.»>вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке Откроется в новой вкладке.»>компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Откроется в новой вкладке.»>Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти Откроется в новой вкладке.»>обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя. В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с Откроется в новой вкладке.»>завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п. будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя. Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но Откроется в новой вкладке.»>способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, Откроется в новой вкладке.»>запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую

Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.

Береженого бог бережет

Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру. По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки. По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных. В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

Виды безопасных расчетов

Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).

Аккредитив

В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи. Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.

Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.

Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком. Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам. Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности. Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться. Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

Номинальный счет

Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!

Случаи, когда помогут безопасные расчеты

Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.
Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.
Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).

Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации. Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.

Справка

Марат Ильясович Галлямов — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».

Родился 4 ноября 1979 года в Набережных Челнах.
В 1996 году окончил челнинскую школу №34.
В 2001 году окончил КГТУ им. А.Н. Туполева (КАИ).
С 2013 года по настоящее время — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».
C 2013 года по настоящее время — действительный член Гильдии риелторов РТ.

Очень очень сложно себя обезопасить. Да даже если что раз проверить документы можно Чего то не увидеть. В порядочном на первый взгляд продавце/риелторе порой скрывается заядлый мошенник.

А вот инструмента борьбы с ним так и не придумали

Жилье сверх дорогое, зарплаты низкие, не чистые риэлторы которые завышают стоимость. Ещё и человек может попасть в кредитное рабство из за мошенников.

К слову в Казани за год квартиры подорожали на 50% минимум, это вообще за гранью

Как продать безопасно квартиру

При продаже можно доверить всё специалистам агентства недвижимости или продать самостоятельно. И в первом, и во втором случае есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их с точки зрения безопасности продажи.

Доверьте продажу профессионалам

Этот вариант будет самым безопасным с точки зрения и продажи, и покупки жилого помещения. Достаточно выбрать надежное агентство недвижимости. Его специалисты помогут собрать необходимый для продажи пакет документов, найдут на вашу недвижимость покупателя. Главное — будет обеспечена ваша безопасность. Риск связаться с мошенниками будет минимальным.

Продажа квартиры без посредников

Существенный плюс при самостоятельной продаже – экономия денежных средств за счет отказа от услуг агентства недвижимости. Каждый этап будет контролироваться продавцом. Но здесь требуется знать основы законодательства. Это процесс трудоемкий, займет много времени. А главное — небезопасный.

Надо быть сведущим в ряде тонкостей при оформлении необходимых для продажи документов, при поиске покупателей, при получении денег за квартиру. Поэтому перед тем, как решиться на этот шаг, хорошо подумайте, сможете ли вы осилить всё это самостоятельно.

Ведь для этого нужны и знание, и время. Если все-таки вы остановились на варианте самостоятельной продажи квартиры, то вам необходимо будет:

Собрать всю документацию по вашей недвижимости, необходимую для осуществления сделки.
Подготовить жилье.
Найти покупателя.
Составить предварительный договор по купле-продаже.
Осуществить расчет за жилье.
Подписать договор о купле-продаже.
Передать жильё и получить деньги за квартиру.

Что надо знать при сборе документов для продажи

Вы должны подготовить себя к тому, что этот процесс будет долгим и трудоемким. Но, имея весь пакет документов на руках, можно быстро и без проблем оформить сделку продажи недвижимости. Иначе, найденному вами покупателю придется ждать, пока будут собраны все документы. Не каждый покупатель согласится на это. Поэтому надо позаботиться о полном комплекте заранее, причем юридически каждый документ должен быть оформлен правильно. От этого будет зависеть чистота юридической сделки, скорость ее оформления, это может даже повлиять на цену жилого помещения.

На этом этапе желательно обратиться за помощью к юристу или к профессионалам. Специалисты соберут полный пакет всех документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи недвижимости, ничего не будет забыто, и не надо будет приостанавливать процесс сделки для сбора забытых документов. А главное, вся документация будет составлена правильно. Иначе может возникнуть ситуация, когда могут отказать регистрировать сделку, например, из-за неправильно оформленного документа. Это, в свою очередь, приведет к увеличению времени продажи жилья.

Важно при сборе документации:

сходить в регистрирующие органы и узнать точно все требования, предъявляемые к документам;
при получении документов хорошо проверить, нет ли ошибки и все ли в них заполнено;
в технической документации на жилье данные, указанные в ней, должны быть реальными;
документы не должны содержать исправления и заполняться разборчивым почерком;

Список всей документации

Необходимо собрать пакет следующих документов:

Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость. Это может быть свидетельство о регистрации прав собственности, может быть другой документ, в котором подтверждается право на недвижимость.
Паспорт либо какие-либо другие документы, удостоверяющие личность на всех, кто является собственником продаваемого жилья и является, таким образом, участником сделки. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то необходимо их свидетельство о рождении.
Необходимо сходить в бюро технической инвентаризации с целью вызова технического работника и последующего обновления технических документов. Только после этого вам смогут дать выписку из кадастрового паспорта.
Если продавец состоит в зарегистрированном браке, то необходимо наличие свидетельства о браке. Для случая, если недвижимость является совместной собственностью, то супруг либо супруга должны дать свое согласие на продажу жилья.
Для случая, когда собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний ребенок, либо недееспособное лицо, либо лицо с ограниченными способностями, вы должны заранее побеспокоится и получить разрешение у органов опеки и попечительства.
Если в квартире прописаны недееспособные лица, лица с ограниченными способностями либо несовершеннолетние дети, то в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление.
Предоставьте разрешение всех собственников. Для этого надо, чтобы все собственники подошли в нотариальную контору и нотариально оформили это разрешение.
Необходимо предоставить данные обо всех лицах, имеющих прописку в продаваемой квартире. Все эти данные отражены в выписке из домовой книги. Здесь следует знать, действие ее ограничено, в связи с этим брать ее необходимо, когда найдется покупатель на недвижимость, будут собраны все другие документы, перед оформлением регистрации прав собственника.
При продаже квартиры необходимо предоставить справку о том, что все коммунальные платежи оплачены. Так же, как и выписку, ее не рекомендуется брать заранее.

Подготовка жилья к продаже

Если вы хотите быстро и легко продать жилье, то позаботьтесь об этом заранее: надо выписать всех жильцов. Освобожденное жилье на рынке продажи ценится выше. И конечно, улучшить по возможности товарный вид продаваемой квартиры.

Как только выпишете всех прописанных в квартире, необходимо взять соответствующую справку, что в квартире больше никто не прописан. Здесь следует особо сказать о прописанных в квартире недееспособных лиц, лиц с ограниченными способностями, несовершеннолетних. Обязательно в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление о разрешении на их выписку. Иначе могут возникнуть проблемы и сделка купли-продажи через суд будет признана недействительной.

Поиск покупателя

На этом этапе важно правильно оценить свою жилплощадь. Для этого проведите работу по изучению рынка жилья. И только потом займитесь поиском покупателя. Дайте рекламу, что вы хотите продать жилье. Для безопасности ни в коем случае не сообщайте точный адрес, укажите свой номер телефона. Если человека заинтересовала ваша жилая площадь, то договоритесь о встречи с ним для показа продаваемого жилья на удобное для вас время и обязательно, чтобы в это время могли присутствовать в квартире кто-нибудь еще из ваших знакомых или родственников. Ни в коем случае не впускайте к себе незнакомцев, если вы в квартире одни. Это небезопасно.

Предварительный договор

Составить его в интересах продавца и покупателя. Для продавца он гарантирует, что покупатель не откажется покупать жилье, а для покупателя – что квартиру не купит другой. На этом этапе можно получить и зафиксировать в предварительном соглашении получение задатка или аванса за недвижимость. В принципе, не будет юридической ошибкой заменить предварительный договор соглашением. Для продавца только необходимо знать, что по гражданскому законодательству задаток и аванс различаются.

Поэтому, во избежание проблем обратите особое внимание при составлении соглашения или договора на правильность использования терминологии. Отличие состоит в том, что при несостоявшейся сделки покупатель получает полностью аванс. Внесение задатка означает, что при отказе на сделку виновная сторона штрафуется: продавец должен вернуть двойной задаток покупателю, если вина в несостоявшейся сделке его. Если виноват покупатель, то вся сумма задатка остается у продавца.

При составлении предварительного договора в произвольной форме указываются данные паспортов продавца и покупателя, адрес продаваемого жилья, сумма задатка или аванса, сроки, дата и все это подписывается обеими сторонами.

Расчет

Для безопасности расчет рекомендуется делать с помощью депозитарной банковской ячейки, что выгодно и является хорошим гарантом безопасности сделки для обеих сторон. Продавец получит свои деньги за жилье, а покупатель после того, как отдаст деньги — станет его собственником. Суть всей операции проста. В присутствии работника банка деньги кладутся в ячейку, предварительно продавец еще раз в специально отведенной для этого комнате пересчитывает деньги. Оплатив банку за услугу, можно у них сделать проверку на то, что деньги не фальшивые.

Вся сумма закладывается в пакет и заклеивается. На заклеенной стороне ставится подпись продавца и покупателя. Это делается для того, что бы при нахождении денег в ячейке банка была гарантия сохранности их в пакете.

После того, как покупатель станет полноправным собственником жилья, продавец получит свои деньги из банковской ячейки.

Можно, конечно, произвести расчет при подписании акта приема-сдачи недвижимости или при заключении сделки купли-продажи. Однако, это не будет безопасным способом продажи жилья.

Подписание договора

Безопаснее и правильнее договор составить и заверить в нотариальной конторе.

При этом обратите внимание, чтобы там были правильно прописаны все данные обеих сторон и соответствовали их паспортам, цена, все данные на продаваемое жилое помещение, оговорены сроки и каким образом покупатель будет передавать деньги, когда будет освобождена квартира, оговорено, как распределятся расходы на осуществление сделки, когда и каким образом будет подписан акт приема-передачи проданной недвижимости.

Как только будет подписан продавцом и покупателем договор, необходимо зарегистрировать права нового собственника.

Передача жилья и получение денег

После подписания акта приема-передачи недвижимости покупатель становится ответственным за квартиру. Подписывается 2 экземпляра, можно и больше. Собственником становится покупатель, а продавец может забрать деньги из банка. На этом процесс продажи жилого помещения считается законченным.

При продаже недвижимости помните, что самым опасным является вариант получения денег наличными.

Или когда все подписано, оформление всех документов закончено, а денег за жилье нет. В этом случае можно дать совет: продавец должен получить расчет, и только после этого подписать акт приема-передачи и регистрацию прав собственности.

Безопасные сделки. Четыре способа исключить риск потери денег в ходе регистрации перехода права собственности

Ещё в конце прошлого века в Екатеринбурге сложилось так, что покупатель квартиры передаёт деньги продавцу сразу после подписания договора купли/продажи. После чего стороны идут в МФЦ, чтобы сдать бумаги на госрегистрацию перехода права собственности на объект (саму регистрацию проводит Росреестр). Подобная традиция имеет откровенный недостаток с точки зрения покупателя.

На сегодняшний день в Екатеринбурге существуют четыре способа безопасного проведения расчётов при покупке недвижимости: 1) через банковскую ячейку; 2) через аккредитив; 3) с помощью электронной регистрации; 4) через депозит нотариуса. Суть всех четырёх механизмов примерно одинакова. При подписании договора покупатель помещает в некое защищенное место сумму, прописанную в договоре (в виде банкнот или безналом). Продавец сможет изъять деньги из этого защищённого места только после того, как будет завершена регистрация перехода права собственности. Если Росреестр в регистрации отказал, то деньги забирает покупатель.

1. Расчёт через банковскую ячейку

Расчёт покупателя с продавцом через банковскую ячейку – самый старый механизм безопасной оплаты покупки недвижимости. Им в Екатеринбурге пользуются около 15 лет. В день подписания договора купли-продажи квартиры составляется трехсторонний договор: между банком, продавцом и покупателем. В нем прописано, что продавец может изъять из ячейки деньги покупателя, если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.

При закладке денег в ячейку следует присутствовать обеим сторонам сделки – продавцу и покупателю. На их глазах деньги должны быть пересчитаны и упакованы в специальный пакет – секьюрпак, на котором ставят свою подпись обе стороны.

Кстати, пересчитать деньги и упаковать их можно сразу в банке. Если это происходит в помещении риэлторского агентства, то во временной промежуток, когда пакет перевозят из агентства в банк, может случиться что угодно: от автомобильной аварии до грабежа неизвестными.

Существуют два варианта изъятия денег из ячейки по окончании регистрации перехода прав на жильё. В одном случае за деньгами может прийти один продавец. Во втором случае потребуется присутствие обеих сторон.

Ранее портал Metrtv.ru рассказывал о новой схеме регистрации сделок с недвижимостью и о том, как она повлияла на популярность расчётов через банковскую ячейку.

Стоимость использования банковской ячейки для расчётов по сделкам с жильём в Екатеринбурге

Сбербанк

Аренда ячейки – от 54 руб./сутки + 1400 руб. за контроль доступа к ячейке. Предоставление техники для пересчёта и проверки купюр бесплатно.

Аренда ячейки – 7000 руб. Пересчёт купюр – 0,2% но не менее 500 руб.

УБРиР

Аренда ячейки – 2000 руб. Пересчёт и проверка купюр – 0,1% но не менее 200 руб.

СКБ-Банк

Аренда ячейки – 700 руб. за неделю,1000 руб.за 2 недели. Пересчёт и проверка банкнот – 200 руб. за пачку (100 листов).

2. Аккредитив – виртуальная ячейка

Аккредитив – это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки. По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности. Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю. От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом – на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой. Можно продать жилье в одном городе, а снять деньги со счета в другом. Или еще ситуация – продажа квартиры встроена в цепочку сделок. Если покупатели, участвующие в цепочке, положат свои деньги в банковскую ячейку, то цепочка не срастётся. Если же параллельно цепочке сделок выстроить комбинацию расчетов через аккредитив, то при регистрации перехода прав собственности на объекты, автоматически происходит расчет между всеми участниками. Стоимость использования аккредитива при совершении сделки с квартирой в Сбербанке и ВТБ составляет 0,2% от суммы, при этом оговорены минимально и максимально возможные размеры оплаты за аккредитив. В Сбербанке это 2 тыс. руб., в Райффайзенбанка – 500 руб., в ВТБ – от 600 руб.

3. Электронная регистрация

Механизм электронной регистрации появился в начале 2017 года. Первым его предложил Сбербанк, и изначально электронной регистрацией можно было воспользоваться только при покупке квартир в новостройках. Сегодня по такой схеме регистрируется и купля/продажа вторичного жилья. Электронная регистрация позволяет оформить сделку, не посещая офис Росреестра или МФЦ. Документы по сделке отправляются в электронном виде из офиса банка или фирмы-застройщика (имеющей соглашение со Сбербанком). После того, как Росреестр зарегистрировал переход права собственности, покупатель на свою электронную почту получает договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации.

Стоимость электронной регистрации в Сбербанке 5 тыс. руб., плюс Система безопасных расчётов – ещё 2 тыс. руб. Помимо Сбербанка в Екатеринбурге в скором времени намерены запустить систему электронной регистрации банки: ВТБ, Райффайзенбанк, Абсолютбанк.

4. Депозит нотариуса: удостоверение сделки и расчёт в одном флаконе

Проведение расчётов по сделке через депозит нотариуса отличается от описанных выше схем, главным образом тем, что гарантом выплаты денег продавцу (или, в случае отказа в регистрации – покупателю) служит не банк, а нотариус.

Механизм работы с депозитом нотариуса прост. После составления договора купли/продажи, покупатель вносит на банковский счет нотариуса сумму равную стоимость объекта. Далее стороны в присутствии нотариуса подписывают договор, нотариус его заверяет, передаёт (обычно в электронном виде) в Росреестр. После завершения регистрации деньги, лежащие на депозите, нотариус передаёт продавцу, или переводит их на его счёт.

Если договор купли/продажи квартиры удостоверяется нотариально, то за проведение расчёта через депозит нотариуса надо будет заплатить 2,5 тыс. руб. В эту сумму входит тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера (УПТХ). Кроме того, надо будет оплатить услуги нотариуса по удостоверению сделки. Как правило, через нотариуса проводят сделки с имуществом, операции с которым подлежат обязательному нотариальному удостоверению (объекты в долевой собственности). В этом случае размер оплаты составит 0,5% от цены договора (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс оплата УПТХ – 5,1 тыс. руб.

Если же сделка совершается в простой письменной форме (договор нотариально не удостоверяется), то размер платы за пользование депозитом нотариуса будет ощутимо выше. Впрочем, во всех случаях необходимо предварительно проконсультироваться у нотариуса по вопросу стоимости такой услуги.

Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

Банковская ячейка

Плюсы: самый простой механизм, у банков отработана схема работы с клиентами – минимальный риск накладок.

Минусы: есть риск обсчёта при помещении денег в ячейку, для закладки и выемки денег в некоторых случаях необходим личный визит обеих сторон.

Стоимость: от 700 руб.

Аккредитив

Плюсы: нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе, можно провести в один момент серию расчётов по цепочке сделок, продавцу необязательно приходить за деньгами лично.

Минусы: в документах указана полная сумма сделки (иногда участники сделки этого не хотят), у банка могут отозвать лицензию, когда деньги продавца находятся на аккредитиве, продавец не может взять деньги сразу после регистрации сделки – потребуется время на перевод суммы на его счёт.

Стоимость: 500-9000 руб.

Электронная регистрация

Плюсы: не требуется посещение офиса МФЦ, нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе.

Минусы: дополнительные расходы, возможны сложности при попытке занизить цену объекта, пока услуга предоставляется в офисах одного банка и в офисах его партнёров-застройщиков

Стоимость: 7000 руб.

Депозит нотариуса

Плюсы: самый безопасный способ (ответственность нотариуса застрахована), минимальный срок проведения сделки.

Минусы: если сделка не заверяется нотариально, то стоимость проведения расчёта высока.

Стоимость: 2,5 тыс. руб. + услуги по удостоверению сделки.

Когда нужна безопасная схема расчётов

Риэлторы настаивают на проведении расчётов по одной из вышеописанных схем, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

К подобным «рискованным» объектам специалисты относят также квартиры, реализуемые по заниженной стоимости, или те, данные которых, указанные в бумагах не совпадают с данными Росреестра. Риск отказа в регистрации велик, если жильё реализует лицо с ограниченной дееспособностью. В зоне риска также оказываются квартиры, полученные последним собственником по наследству.

Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?

Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?