Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?

Уполномоченный по правам человека
в Тверской области

Как правильно оформить дополнительные сборы с собственников в многоквартирном доме?

Вопрос:

Собственниками многоквартирного дома было принято решение о дополнительном сборе средств на текущий ремонт системы водоснабжения в доме, о чем они уведомили управляющую компанию, применяющую основную систему налогообложения. В счете-квитанции плата за данную работу будет выставляться отдельной строкой и не будет входить в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Средства на капитальный ремонт аккумулируются на счете регионального оператора. Правильно ли делают собственники?

Ответ:

Вопрос: Собственниками многоквартирного дома было принято решение о дополнительном сборе средств на текущий ремонт системы водоснабжения в доме, о чем они уведомили управляющую компанию, применяющую основную систему налогообложения. В счете-квитанции плата за данную работу будет выставляться отдельной строкой и не будет входить в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Средства на капитальный ремонт аккумулируются на счете регионального оператора. Правильно ли делают собственники?

Ответ: Дополнительный взнос на проведение незапланированных работ по текущему ремонту общедомового имущества должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, поскольку эти средства имеют целевой характер и не должны означать увеличение утвержденного общим собранием тарифа на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ. При этом размер такой платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год и должен быть одинаковым для всех собственников помещений.
Помимо этого на общем собрании собственники утверждают перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (смотрите письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04).
Таким образом, размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг.
Если возникает необходимость проведения каких-либо незапланированных работ по текущему или капитальному ремонту общедомового имущества, то собственники вправе на общем собрании принять решение о сборе дополнительных средств для финансирования предстоящих работ. В соответствии с положениями статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Данные нормы законодательства в силу своей диспозитивности не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права установить дополнительные условия несения бремени расходов к имеющимся правилам, закрепленным в статье 158 Жилищного кодекса РФ (смотрите, например, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 по делу № А44-6780/2017, решение Арбитражного суда Курской области от 27.07.2015 по делу № А35-837/2015). Однако подобный целевой сбор не может рассматриваться как увеличение тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества, утвержденного общим собранием собственников на текущий год, а потому, полагаем, что он должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, чтобы не вводить в заблуждение плательщиков жилищно-коммунальных услуг. Аргументом в подтверждение именно такого подхода может являться и то обстоятельство, что дополнительные целевые средства, собранные собственниками помещений многоквартирного дома для финансирования работ по ремонту общего имущества, не поименованы в структуре платы за жилое помещение (статья 154 Жилищного кодекса РФ).
Следовательно, плата за выполнение дополнительных работ относится к прочим целевым сборам и должна включаться в платежном документе в перечень услуг отдельной строкой. Схожий вывод содержится, например, в решении Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.06.2016 по делу № А71-5443/2016).

За чей счёт общее собрание собственников МКД?

Работая в управляющей организации, перестаёшь со временем удивляться странным «хотелкам» собственников многоквартирных домов. Наркоманы делают подъезды их домов местом сбыта наркотиков – собственник звонит с жалобой почему-то в управляющую компанию, а не в полицию.

Детскую площадку хочется новую – собственники пишут заявления в управляющую организацию, забывая о том, что оплатить её приобретение и установку для собственников должна не управляющая организация, а сами собственники, приняв сначала об этом решение на общем собрании собственников МКД.

Да и прокуратура с полицией от них не отстают зачастую. Угнали автомобиль со двора многоквартирного дома – полиция пишет представление в управляющую организацию МКД об устранении условий для совершения преступлений и даёт указания об этом, а именно: провести собрание жителей, установить камеры видеонаблюдения, провести работу с жильцами. Как будто управляющая организация создала эти самые условия и теперь должна сделать за них работу, при этом за свой счёт проводить внеочередные собрания, а жители домов – оплачивать установку видеокамер для того, чтобы полиции легче было найти преступников. Ведь устранять условия для совершения преступлений и ловить преступников – как раз непосредственная обязанность полиции, для выполнения которой она и создана и за которую доблестные сотрудники получают заработную плату за счёт тех же жильцов многоквартирных домов – налогоплательщиков…

Ну, а законы читать сотрудникам полиции, по-видимому, необязательно, раз они такие странные, с точки зрения законодательства, опусы, извиняюсь – представления, пишут. Хотя в полиции должны работать люди с юридическим образованием, насколько мне известно… Но юридическое образование, видно, не для всех предполагает юридические знания и их применение в своей работе.

Но некоторые права, закреплённые в законе, собственников МКД понимают слишком расширительно, чему способствуют также и пробелы в законе, которые потом толкуются судами и надзорными органами в основном не в пользу управляющих организаций, а в пользу собственников.

Одним из таким правомочий собственников – это их право, закреплённое в пункте 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ), которое предусматривает следующее:

«Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Но многие воспринимают это право так, что любой из собственников имеет право требования проведения общего собрания собственников помещений МКД, о чём и пишут заявления в управляющие организации. Мало того, граждане упускают тот момент, что заявление могут подать собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов, чем не может похвастаться каждый собственник квартиры в МКД. Также они не задумываются о том, за чей счёт должно быть проведено общее собрание, которое они пожелали провести.

Ведь только сотрудники управляющих организаций, особенно с немаленьким жилым фондом, прекрасно знают, сколько усилий и затрат (финансовых, трудовых, временных) требует проведение очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.

А самое главное, что в той же норме закона содержится следующее требование: «В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания». Не просто желания и требования, а «формулировка вопросов», как требует ЖК РФ.

Однако, если внимательно изучить нормы закона, касающиеся реализации данного права собственников, то здесь мы увидим, что подробного урегулирования вопроса о таких внеочередных собраниях по желанию собственников МКД, в том числе об их финансировании, в жилищном законодательстве не содержится.

Пункт 6 ст. 45 ЖК РФ гласит: «По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса».

Читать еще:  Как сдать товар в ситилинке

Если проанализировать данное требование закона, то управляющая организация должна направить в адрес каждого собственника заказное письмо с уведомлением о собрании (если ранее собственники не предусмотрели иной способ уведомления), что само по себе недёшево, а также осуществить мероприятия, необходимые для проведения собрания, оформить результаты общего собрания.

Исходя из смысла указанной нормы следует, что общее собрание проводится сначала за счёт управляющей организации, что никак не соответствует некоторым нормам ЖК и правил и даже им противоречит. Но законодатель предусмотрел также и возможность определения порядка финансирования такого собрания, которое зависит, увы, от волеизъявления собственников.

Подпунктом 3.5. п. 2 ст. 45 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса . Но обязанности финансирования этого внеочередного общего собрания в законе нет. То есть, если собственники не примут положительное решение о том, каким образом должно быть профинансировано собрание, то и возмещать расходы управляющей организации никто не будет.

Минстрой РФ в своём письме от 28.08.2015 г. № 27535-ОЛ/04 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД» разъясняет:

«Из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом ЖК РФ возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.

С учетом изложенного, по мнению Минстроя России, финансирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:

в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника – то этот собственник;

если по инициативе управляющей организации – управляющая организация;

если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, – указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества, кооператива общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Что касается вопроса, связанного с проведением годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обращаем внимание на следующее.

…С учетом того, что проведение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к обязанностям таких собственников, представляется вполне логичным распространить действие порядка финансирования расходов, связанных с созывом общего собрания по инициативе собственников не менее 10% голосов собственников помещений, на проведение ежегодных собраний с предоставлением полномочий по организации проведения такого собрания управляющей организации».

Выводы специалистом Минстроя РФ не лишены логики, но прямого указания закона на обязанность инициатора предварительно оплатить расходы на проведение общего собрания не имеется.

Только Минстрой РФ забыл в своём письме указать, а что же делать управляющей организации, если инициатор – собственник не спешит оплатить расходы для проведения общего собрания? Как в этом случае исполнить требования ст. 45 ЖК РФ в установленные сроки? На эти вопросы ответов ни в письме, ни в законе нет.

Хорошо, если управляющая организация предусмотрительно ранее в повестку дня общего собрания включила вопрос об уведомлении способом, менее затратным, чем заказная почтовая корреспонденция: например, на досках объявлений в подъездах, на квитанциях на оплату ЖКУ, на сайте управляющей организации и т.д., тогда, в принципе, исполнение данной обязанности потребует пары пачек бумаги и расходных материалов на принтер плюс трудозатраты сотрудников, то есть не слишком обременительные, со стороны финансов, затраты.

В минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, установленного Постановлением Правительства РФ, мероприятия по организации общего собрания не включены. Может быть, одним из вариантов решения вопроса о финансировании будет включить данные услуги в плату за содержание и текущий ремонт МКД. Или заранее предусмотреть решением общего собрания возложение расходов по проведению внеочередных общих собраний на инициаторов общего собрания, а также установить размер таких расходов. Однако на дополнительное возложение бремени расходов собственники обычно неохотно соглашаются и такие вопросы часто разрешаются на собрании отрицательно.

Из всего вышесказанного напрашивается вывод о том, что всё-таки нести какие-то расходы придётся управляющей организации, чтобы не нарушить закон.

Но, как сказал ещё М.Е. Салтыков-Щедрин ещё в 19 веке: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». Данное высказывание не потеряло актуальность и в настоящее время.

Ведь организовать общее собрание собственников помещений МКД и провести все мероприятия возможно по-разному.

Можно провести качественное, реальное собрание, если управляющая организация желает пойти навстречу лояльным собственникам при адекватности предложенных вопросов, особенно когда в плате за содержание и ремонт предварительно предусмотрены такие непредвиденные расходы. А собственники, в свою очередь, также примут активное участие в его проведении и посодействуют в положительном разрешении вопросов повестки дня. Обычно такое происходит при хорошем взаимопонимании между собственниками и управляющей организацией.

Но можно провести общее собрание формально: сделать минимальные необходимые мероприятия, без активного участия со стороны управляющей организации, если предложенные вопросы не в интересах управляющей организации или не в компетенции общего собрания вообще, а инициаторы – вечно недовольные собственники, которые без конца жалуются на свою управляющую организацию по поводу и без. И если инициативные собственники при этом будут ожидать, что всё за них сделает управляющая организация, то в результате они получат протокол общего собрания, не состоявшегося в связи с отсутствием кворума или отрицательными решениями по предложенным вопросам.

Таким образом, если ваша управляющая организация не бездействует, а работает, пусть и не всегда на «отлично», и старается исправить все свои нарушения в работе, лучше разрешать все вопросы мирно и без лишних жалоб. Тогда и направленное вами, как собственником (совместно с другими собственниками), предложение в вашу управляющую организацию о проведении внеочередного общего собрания будет выполнено не формально, а предложенные адекватные вопросы повестки дня будут обязательно разрешены, конечно, не без вашего активного участия, так как главные заинтересованные лица всё-таки вы, как собственники МКД.

Но самое простое и не требующее дополнительных финансовых затрат для вас и вашей управляющей организации решение – предложить управляющей организации включить ваши вопросы в повестку дня очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.

Минстрой РФ предложил финансировать общее собрание собственников его инициатору

Минстрой РФ опубликовал письмо N27535-ОЛ/04 от 28.08.2015 года, в котором подробно разъяснил вопросы финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД.

Минстрой ссылается на п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ, согласно которой к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решения о процедуре финансирования затрат, понесённых в связи с подготовкой и организацией данного мероприятия управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом.

Инициативная группа

В соответствии с ч.6 ст.45 ЖК РФ собственники помещений в МКД, обладающие не менее 10% голосов от общего числа голосующих жильцов дома, наделены правом обратиться в письменной форме в УК, ТСЖ, ЖСК или другой специализированный потребительский кооператив для организации проведения ОСС.

В свою очередь, жильцы дома должны провести ряд мероприятий для организации своего собрания, а также уведомить о нём всех собственников помещений в этом МКД. Кроме того, необходимо оформить соответствующие документы и протоколы по итогам голосования, довести принятые решения кворума до сведения всех жильцов дома.

В данном случае инициативная группа от лица всех собственников помещений выступает в качестве инициатора общего собрания. А управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива признаётся лицом, уполномоченным на организацию и проведение данного мероприятия.

Инициаторы и спонсоры ОСС

Согласно ч.4 и 7 ст.45 Жилищного Кодекса инициаторами созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД могут быть:

  • сами собственник(и) помещений в МКД;
  • управляющая компания.

Инициаторы ОСС должны, в соответствии с Жилищным Кодексом, осуществить все необходимые процедуры для проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

В связи с этим Минстрой в своём письме возлагает все финансовые затраты на проведение собрания на его инициатора. Здесь возможно 3 варианта финансирования:

  • Собрание проводится по инициативе любого собственника – финансирование мероприятия за счёт его средств;
  • Собрание проводится по инициативе управляющей организации – финансирование мероприятия за счёт средств УК, правления ТСЖ, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива;
  • Собрание проводится по инициативе собственников, обладающих не меньше 10% голосов от общего числа жильцов дома, – финансирование мероприятия за счёт средств инициативной группы собственников. Однако здесь нужно сделать небольшую ремарку: данное определение справедливо до принятия и вступления в силу решения ОСС о порядке финансирования затрат на созыв и организацию проведения УК, правлением ТСЖ, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива.
Читать еще:  Возможен ли возврат залога

Годовое общее собрание собственников

Отдельно следует рассмотреть вопрос проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД.

В соответствии с ч.1 ст.45 ЖК РФ жильцы дома должны каждый год проводить годовое общее собрание, если иное не установлено решением и протоколом ОСС. Мероприятие проводится в течение второго квартала года, который следует за отчётным годом.

В ч.11 ст.162 Жилищного Кодекса установлено требование к УК по предоставлению собственникам помещений в МКД отчёта о выполнении договора управления за прошедший год в первой четверти следующего.

Принимая во внимание тот факт, что проведение годового общего собрания собственников помещений в МКД входит в обязанности жильцов дома, целесообразно распространить действие процедуры финансирования затрат, понесённых с созывом ОСС по инициативе собственников не меньше 10% голосов от общего числа жильцов дома, на проведение ежегодных собраний с предоставлением полномочий по их организации управляющей организации.

ФЗ №176 от 29.06.2015 года внёс изменения в п.3.5 ч.2 ст.144 ЖК РФ, согласно которым к компетенции ОСС относится принятие решения о порядке финансирования затрат, понесённых с созывом и организацией проведения общего собрания собственников помещений в МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом.

Должен ли инициатор ОСС платить за проведение собрания?

В подавляющем большинстве общие собрания собственников помещений в МКД проводили управляющие компании. Как правило, повестка дня таких собраний состояла из предложений по увеличению тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.

Разумеется в данном случае оправдано и справедливо, что все расходы по организации данного мероприятия ложатся на плечи управляющей компании. Но не редки случаи, когда ОСС созывается по инициативе самих собственников помещений для решения каких-то вопросов или смены УК. Тогда нелогично, что за созыв и проведение ОСС должна платить управляющая компания.

Безусловно, что в бюджете УК закладываются средства на расходы по организации общего собрания собственников помещений в МКД. Однако до сих пор не разработан порядок определения размера финансирования проведения ОСС. Поэтому было бы хорошо, если бы законодатели определили размер или порядок его определения с тем, чтобы жильцы дома и управляющая организация знали, какой расход они понесут.

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

  • любой собственник помещения в доме;
  • ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
  • управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
  • орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

  • реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
  • выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
  • получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
  • пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
  • заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
  • выборе способа управления домом;
  • выходе из программы реновации;
  • текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
  • согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • других вопросах .

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

  • в очной (совместное присутствие);
  • заочной (опросным путем или с использованием системы);
  • очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

  1. Определить повестку дня общего собрания.
  2. Составить сообщение для оповещения собственников.
  3. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
  4. Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

  • дата и регистрационный номер протокола;
  • дата, место и форма проведения общего собрания;
  • информация об инициаторах собрания;
  • вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
  • сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
  • место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
  • приложения к протоколу общего собрания.
Читать еще:  Как временно отдать ребёнка под опеку сестры?

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

Что решают на общедомовом собрании жильцов?

В теории общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (для краткости будем называть его собранием жильцов) представляет собой маленький локальный парламент. Ст. 44 ЖК РФ гласит, что собрание является «органом управления многоквартирным домом». В Жилищном кодексе положения об общедомовом собрании — это статьи с 44-й по 48-ю. Каждая из них отвечает на «журналистскую пятерку» вопросов: кто, что, где, когда и как, а также дает необходимые пояснения неудобоваримым юридическим языком.

Рисунок: Ирина Фатеева

Что решают на общедомовом собрании? (Ст. 44 ЖК РФ)

На общедомовом собрании решают все самые насущные вопросы, начиная от выбора управляющей компании и заканчивая размещением рекламы на одной из стен здания. Среди наиболее важных проблем:

  • выбор способа управления многоквартирным домом: с помощью ТСЖ, УК или самостоятельно (для домов, в которых меньше 30 квартир, см. ч. 2 ст.161 ЖК РФ);
  • вопросы реконструкции многоквартирного дома, т.е. возможность сделать пристройку или надстройку, построить сарай, уличный туалет, покрасить стену или потратить часть денег из общего фонда капитального ремонта;
  • возможность выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, о чем мы подробно писали в статье «Восемь главных вопросов о капремонте», а также решение, нужно ли УК, ЖК, ТСЖ и прочим управленцам брать кредит на капитальный ремонт общего имущества или же найдутся другие источники финансирования;
  • выбор способов использования общедомового имущества: например, заключить ли договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций или поделить между собой специальные подсобки, расположенные между этажами. Здесь же выбирают и тех, кто имеет право заключать такие договоры от имени всего дома.

Важно: для голосования по вышеперечисленным вопросам необходим кворум, насчитывающий минимум 2/3 жильцов. Для любых других вопросов достаточно пятидесятипроцентного кворума.

На общедомовом собрании также решается, кто и как будет собирать народ на подобные мероприятия: через информационные системы, лично обходить, письмом и т.д. Также выбирается формат голосования — очное или заочное.

Как проводить общедомовое собрание? (Ст. 45 ЖК РФ)

Общедомовые собрания имеют свои правила и ограничения. Для начала надо отметить, что проведение одного ежегодного собрания собственников жилья является обязательным, а любое другое собрание будет внеочередным. Вопрос о том, как и когда проводить обязательное собрание, утверждается на первом таком собрании, а любое внеочередное созывается по инициативе наиболее активного собственника жилья. Он же, кстати, должен и оповестить всех жильцов минимум за 10 дней до дня собрания — либо по почте заказным письмом (в ЖК так и прописано, что если хочешь собрать 80 квартир, то отправь соседям 79 заказных писем — смотрите ч. 4 ст. 45 ЖК РФ), либо вручить их лично под подпись.

В письме должно быть указано следующее: кто инициатор, форма собрания (очная или заочная), дата/место/время, повестка дня, а также место, где можно ознакомиться с дополнительной информацией о собрании.

Для проведения годового собрания необходим кворум, насчитывающий минимум 50% жильцов, однако для решения самых важных вопросов необходимо присутствие уже 2/3 всех собственников квартир, как было сказано выше. Тем не менее, даже неполное собрание может обсудить самые важные вопросы и придумать, что делать дальше. К примеру, в доме, где есть порядка 80 квартир, даже 40-50 человек могут радикально решить ряд животрепещущих проблем: вопрос о музыке после 23:00 или разрисованных коллекторами стенах.
Кто решает? (Ст. 46 ЖК РФ)

Решения по любым бытовым вопросам на собрании жильцов принимаются простым большинством голосов (опять же за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, по которым нужны голоса 2/3 жильцов). Интересно, что жильцы могут принимать решения только по тем вопросам, которые есть в повестке дня, поэтому предложения из серии «а давайте обсудим…» не будут включены в итоговый протокол и не имеют никакой силы. Но если вдруг на собрании неожиданно всплывают наиболее насущные темы, то можно указать, что их обсуждение состоится на следующем заседании.

Принятые решения оформляются в форме специальных протоколов, которые затем хранятся в офисе управляющей компании, а их копии в обязательном порядке должны быть вывешены в подъезде не позднее, чем через 10 дней после собрания. Решения обязательны для исполнения всеми жильцами, даже теми, кто не участвовал в голосовании. Однако если они нарушают права кого-то из собственников, то никто не мешает обратиться в суд и аннулировать принятое на собрании жильцов решение.

Заочное и очное голосование (ст. 47 и 48 ЖК РФ)

Вышеупомянутое заочное голосование может быть проведено, если не собрался кворум. Повестка дня остается той же самой, а инициатор должен оповестить жильцов о том, на какие вопросы должны быть даны ответы и куда их сдать. В идеальном варианте собственникам квартир должны быть разнесены анкеты с перечислением вопросов и тремя пустыми квадратиками для «за», «против» и «воздержался». Выбрать можно только один вариант, иначе документ признают недействительным.

К анкете собственники должны приложить сведения о себе и документы, подтверждающие право собственности голосующего. Если вы живете в квартире, которая записана, допустим, на бабушку из Сургута, то голосовать вы не имеете права: не собственник же.

Очное голосование — процедура нехитрая. Собственник жилья может прийти голосовать лично, а может отправить и своего представителя, но такая передача прав должна быть оформлена либо у нотариуса, либо самостоятельно через простую письменную доверенность. Проголосовать за повестку дня можно устно или письменно в зависимости от того, какой способ выбрали организаторы собрания.

Примечателен пункт 3 ст. 48 ЖК РФ, гласящий, что количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. То есть чем больше площадь и количество его квартир, тем больше голосов имеет собственник (очевидно, что именно этот пункт может перевернуть все голосование с ног на голову и серьезно осложнить жизнь его инициаторам, если они задумают следовать букве закона).

Итого

Тот факт, что процедура проведения общедомового собрания подробно описана в Жилищном кодексе, не может не радовать. В пяти статьях (с 44 по 48) есть все указания на тему того, как оповестить, как собрать, что решить и как обращаться со всеми бумажками. Тем не менее, кодекс кодексом, а все мы знаем, насколько это тяжкий труд — скоординировать даже не самый большой дом и просто пригласить жильцов на собрание: люди заняты, работают, уехали или вообще плюнули на бытовые проблемы. Но если в доме находится один активный и пробивной жилец, если ему удастся хотя бы один раз собрать людей и показать, что от их решений действительно зависит многое, что их голос правда может повлиять на проблему, то уже второй и третий раз достаточно будет прикрепить лист А4 с объявлением о дате собрания. Люди придут сами — без всяких заказных писем и заочных голосований.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector