Продажа доли в квартире за гражданина, отбывающего наказание
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Продажа доли в квартире за гражданина, отбывающего наказание

Как продать половину квартиры, если второй собственник в тюрьме?

Вкратце ситуация такая.

От матери нам с братом осталась квартира. Мы оба в ней зарегистрированы. Квартира принадлежит нам в равных долях. Брат находится в тюрьме.

Пришло время оформлять наследство. Я свою половину квартиры хочу продать. Как грамотно поступить в этой ситуации?

Подскажите с чего начинать и куда обращаться

Ответы юристов ( 3 )

Вправе продать свою долю с соблюдением ст. 250 гк рф.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Здравствуйте, уважаемый Дмитрий!

Во-первых, по поводу оформления наследства на Вашего брата — с этими целями в места лишения свободы вызывают нотариуса. Это не обязательно тот нотариус, который ведет наследство — главное, чтобы была удостоверена воля отбывающего наказание. И в некоторых случаях администрация колонии имеет право сама удостоверять, например, доверенности.

Также учтите, что Ваш брат может принять наследство не только сам посредством обращения к нотариусу или фактическими действиями, но и через представителя, с указанием в доверенности полномочий на принятие наследства, соответственно, доверенность может удостоверить начальник тюрьмы.

Во-вторых, если квартира принадлежит Вам с братом в равных долях, то в таком случае Вы имеете право продать свою долю, но для этого Вам необходимо соблюсти порядок при продажи доли. Ваш брат имеет преимущество при приобретении доли. Вам обязательно надо его уведомлять (предлагать ему выкупить) Вашу долю квартиры и, если он промолчит или откажется через месяц Вы имеете право продавать свою долю третьему лицу.

ГК РФ: Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан «известить» в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
«Особенности» извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Возникнут еще вопросы — все пишите к нам на Портал, с удовольствием Вам ответим!

Квартира осужденного собственника

1.1. нет, без личного присутствия и его желания сделать это без суда не сможете. Обращайтесь с иском в суд.
Удачи вам и всего наилучшего

1.2. • Здравствуйте,
Человек может выписаться из квартиры только сам лично, либо это можно сделать только в судебном порядке
Желаю Вам удачи и всех благ!

1.3. Нет, нельзя. Если он сам не выписывается, то снять с регистрационного учета возможно только через суд.

1.4. Здравствуете. :sm_ab:
Увы нет. Только через суд. Но это не сложно.
Иск составляется по правилам ст.3,131,132 с учетом требований ст. 55-59 ГПК РФ.

Всего Вам самого доброго и приятного. Счастья, добра и благополучия.
С уважением коллектив ООО “ОРИОН”.

2. Как снять с регистрации осужденного не собственника квартиры.

2.1. В данном случае необходимо подать исковое заявление в суд о прекращении права пользования жилым помещением согласно ст. 131-132 ГПК РФ. Размер пошлины равен 300 рублей. На основании решения суда УФМС снимает ответчика с регистрационного учета.

2.2. Для этого необходимо подать в суд исковое заявление о прекращении права на жилой помещения. На основании судебного решения можно снять с регистрации.

2.3. снять с регистрационного учета без согласия можно только в судебном порядке, обратитесь с исковым заявлением в суд.

3. Сын осужден, как мне его можно выписать (я собственник квартиры) ?

3.1. Можете через суд, но он потом опять же через суд регистрацию восстановит

4. Как выписать осуждённого не собственника из квартиры.

4.1. На основании приговора суда исходя из Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 “Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию”.

4.2. Если осужден на срок свыше 3- лет. то и выпишите.

4.3. Обращаетесь в суд с заявлением о снятии с регистрационного учета, оплачиваете госпошлину, и после вынесения решения суда, когда оно вступит в законную силу, получаете решение и идете в паспортный стол.

5.1. По доверенности, удостоверенной начальником ИУ по месту отбывания наказания.

5.2. По суду выпишите её с места жительства.

6.1. Забирайте постановление, это ничего страшного и потихонечку оплачивайте штраф. Все будет хорошо.

7.1. Зависит от того, приватизирована ли квартира.
Если он был прописан после приватизации, то его может выписать собственник жилья.

7.2. Светлана.
Вы можете купить квартиру, а после приобретения квартиры обратиться с исковым заявлением в суд о признании данного человека утратившим право пользования жилым помещением. На основании данного решения он будет снят с регистрации. До покупки это могут сделать настоящие собственники. Но порядок только такой, если без заявления самого осужденного.

8.1. Смотря по какому основанию. Если речь идет о конфискации имущества, нажитого преступным путем, то тут не имеет значения – единственное или не единственное жилье. Если же речь об обращении взыскания на единственное жилье по каким-то обязательствам должника, то не могут в отсутствии ипотеки (ст. 446 ГПК РФ)

9.1. Никак вы выписать его не сможете, никаких “заверенных согласий” на снятие с регистрационного учёта законом не предусмотрено
Писано заявление на выписку он должен лично
Кроме того, в настоящее время он зарегистрирован по месту пребывания (т.е. “временно прописан”) по адресу исправительной колонии, в которой отбывает наказание
Также он имеет право бессрочного пользования квартирой.

10.1. Он сможет снять его с регистрационного учета как утратившего право пользования в суде, но сын выйдя из МЛС сможет снова прописаться.

11.1. Составьте доверенность и попросите заверить начальника СИЗО. Нотариально заверенной генеральной доверенностью от лица, находящегося в СИЗО, считается доверенность, которую удостоверяет начальник данного следственного изолятора. Статья 185.1 ГК РФ.

11.2. Граждане, содержащиеся в следственном изоляторе, имеют право с разрешения лица или органа, в производстве которых находится уголовное дело (следователь или судья) в порядке, установленном Правилами внутреннего распорядка, участвовать в гражданско-правовых сделках через своих представителей.

Для получения доверенности необходимо подать заявление, приложив к нему:

1) разрешение на оформление доверенности следственного органа или суда, за которым числится подозреваемый или обвиняемый (осужденный числится за СИЗО только после ознакомления с распоряжением о вступлении приговора в законную силу)
2) бланк доверенности
3) ксерокопию паспорта подозреваемого или обвиняемого, от имени которого составляется доверенность (в случае нахождения паспорта в личном деле, копию паспорта делает администрация СИЗО)
4) ксерокопию паспорта лица, на чьё имя составляется доверенность

Читать еще:  Законно ли списание средств со счета дома?

12.1. “Проблемы индейцев – шерифа не волнуют” ! Есть такое понятие как исковое заявление в суд в связи с утратой права ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ! в соответствии с ст. 35 Жил. Кодекса РФ –
Подробнее >>>

подается непосредственно в мировой суд, по адресу Вашей прописки!
Сложного ни чего нет.

13.1. Да, в данном случае есть все шансы выписать вашего сына, потому что его отец в данной квартире более не проживает.

Принудительная продажа доли в квартире через суд

Конституция РФ в ст. 35 провозглашает для каждого гражданина право владения, пользования и распоряжения имуществом индивидуально или, в условиях общей долевой собственности, совместно с иными лицами.

Закон защищает владельца доли от самовольного захвата его имущества со стороны третьих лиц. Только суд уполномочен выносить решение о принудительном изъятии части квартиры у собственника при наличии оснований, подтвержденных документально.

Обстоятельства, при которых собственник может лишиться своей доли

В условиях общей долевой собственности права совладельцев защищены законом от взаимных посягательств. Силой отобрать имущество у гражданина невозможно. Так же незаконно принуждать к продаже доли в квартире с помощью морального и физического давления. Лишить гражданина его доли можно только в рамках правового поля в особых случаях.

На добровольных началах

При достижении компромиссного решения совладельцы определяют рыночную стоимость доли в жилом помещении и договариваются о проведении сделки купли-продажи. Если собственник отказывается продать долю добровольно, можно обратиться в суд.

В судебном порядке

В порядке гражданского судопроизводства лишить физическое лицо его доли в квартире можно при несоблюдении им российского законодательства. Обычно проявляются следующие нарушения:

  • Законный владелец содержит имущество в ненадлежащем состоянии;
  • Собственник не осуществляет платежи по договору ипотечного кредитования;
  • Хозяин доли нарушил интересы граждан, проживающих в соседних квартирах.

В соответствии с конституционными нормами суд вправе вынести решение о реквизиции имущества в интересах государства с возмещением его стоимости или при выделении жилого помещения аналогичного качества.

В ходе принудительного выкупа

Судебное разбирательство по вопросу принуждения владельца доли к ее продаже относится к делам особой сложности. Личные интересы и пожелания собственника не учитываются, отчуждение происходит при обязательном соблюдении трех условий:

  • Отсутствие личной заинтересованности владельца по содержанию, обслуживанию, реконструкции общего имущества;
  • Невозможность осуществить выдел доли в натуре;
  • Ничтожный размер долевого участия.

Критерии соответствия данным требованиям в каждом отдельном случае суд избирает самостоятельно, опираясь на предлагаемую документальную базу и свидетельские показания.

К сведению! Решение суда обязывает гражданина продать свою часть помещения по требованию остальных собственников.

Как заставить продать долю в квартире через суд: пошаговая инструкция

Традиционно нормы права предлагают урегулирование спорных ситуаций в досудебной стадии. При невозможности решения вопроса добровольными договорными путями стороны конфликта обращаются в суд.

Рассмотрение дел по прекращению или переходу имущественных прав относится к компетенции судов общей юрисдикции. Принудительный выкуп доли в квартире разбирается в районных или городских судебных инстанциях по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Инструкция к действиям по отчуждению доли

Последовательность действий по осуществлению принудительной продажи доли проходит через следующий алгоритм:

  1. Формирование пакета документов для подачи в суд. Важно подойти к исполнению данного пункта максимально обстоятельно, чтобы у суда не возникало сомнений относительно требований истца.
  2. Написание искового заявления. Обратившись к профессиональной юридической помощи, гражданин гарантированно получит грамотно заполненную заявительную форму, понятную для суда и участников заседания.
  3. Перечисление выкупной стоимости доли на расчетный счет Судебного департамента. Это действие гарантирует платежеспособность истца, подтверждает его намерения приобрести часть квартиры.
  4. Подача иска и документов в судебную инстанцию, участие в судопроизводстве.
  5. Получения судебного постановления.

После вынесения решения, сторонам дается время на его обжалование.

Стоимость части квартиры, перечисленная на счет Судебного департамента, переходит к ответчику в качестве материальной компенсации. Истец объединяет свои доли.

Документы

Зачастую истец имеет достаточно размытое представление о списке документов, обязательных к предоставлению в суд. Конкретизировать информацию о необходимых подтверждениях истинности положений искового заявления позволяет ст. 132 Гражданского кодекса РФ. В этой статье указан исчерпывающий перечень документов. Для предъявления в суд потребуются:

  • Исковое заявление и квитанция об оплате госпошлины;
  • Оригиналы и копии удостоверений личности (для граждан РФ – паспорт);
  • Правоустанавливающие документы на долю в квартире (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
  • Технический паспорт объекта недвижимости;
  • Копии уведомлений о вручении заказных писем о продаже доли остальным собственникам квартиры;
  • Выписка из домовой книге о зарегистрированных гражданах по адресу нахождения жилплощади.

Для раскрытия существа вопроса в суд нужно дополнительно предоставить:

  • Документальные подтверждения недостойного отношения собственника доли к своему имуществу (квитанции о задолженностях по оплате коммунальных платежей, подтверждения неисполнения договорных обязательств по проведению текущего и капитального ремонта квартиры и т.п.);
  • Заключение независимого эксперта-оценщика о стоимости спорной доли;
  • Устные и письменные свидетельские показания;
  • Материалы фото-, аудио-, видеофиксации, относящиеся к предмету иска;
  • Сведения об ином имеющемся у ответчика жилье.

Совет! Во избежание недоразумений во время судебного разбирательства целесообразно предоставлять документы в нужном количестве экземпляров.

Статьей 131 Гражданского кодекса РФ устанавливаются требования к форме и содержанию искового заявления в суд. Правовые нормы определяют возможность подачи иска только в письменном виде при соблюдении следующей структуры:

  1. Шапка заявления с указанием полного наименования судебной организации, персональных данных истца и ответчика;
  2. Название и формулировка темы иска;
  3. Непосредственно текст заявления (включает в себя лаконичные предложения, поясняющие суть проблемы с отсылками на нормы права);
  4. Требования о восстановлении нарушенных прав;
  5. Список прилагаемых документов.

Написание искового заявления требует сконцентрированного подхода. Взвешенное и обстоятельное формулирование нарушенных правовых норм и указание обстоятельств произошедшего становится ключом для адекватного понимания судом требований истца.

Расходы и сроки

Ст. 133 ГПК РФ устанавливает 5-дневный срок для принятия искового заявления к рассмотрению судебной инстанцией. О возбуждении гражданского производства истец и ответчик уведомляются в форме определения. Общий срок ведения дела зависит напрямую от обстоятельственной сложности проблемы.
Первое заседание происходит по прошествии месяца со дня подачи заявления. На проведение экспертиз отводится до 1-2 месяцев работы. Привлечение в суд новых материалов и свидетелей увеличивает продолжительность разбирательства.

Бремя расходов, возникающих в ходе рассмотрения дела в суде, ложится на плечи истца с перспективой разделить их полностью или частично с ответчиком, но только после вынесения мотивированного решения судьей.

Большей частью траты связаны с оплатой за осуществление профессиональной деятельности специалистов в правовой области:

  1. Нотариуса – за удостоверение договора купли-продажи доли в квартире;
  2. Юристов или адвокатов – за ведение дела на судебной стадии;
  3. Независимого эксперта в счет оформления заключения по оценке стоимости доли.

Налоговый кодекс РФ в ст. 333.19 устанавливает размеры государственной пошлины при осуществлении судебной деятельности. Ее размер фиксирован для каждого определенного случая, зависит от суммы искового заявления и правового статуса лица, обращающегося за защитой своих интересов.

Как обжаловать решение по делу (судебная практика)

Гражданский кодекс РФ в ст. 252 регламентирует порядок раздела общего долевого имущества, предоставляя возможность принудительного выкупа в судебном порядке малозначительной доли.

Детального разъяснения по поводу понятия «малозначительность» или «незначительность» в отношении доли квартиры законодатель не дает. Но из судебной практики и из специфики юридического применения закона сформировалось следующее заключение: незначительной (малозначительной) признается доля в общем долевом имуществе, которая составляет менее ¼ от площади квартиры при условии невозможности ее выдела из общего имущества и при исключении взаимного проживания совладельцев на территории общей квартиры.

Суд квалифицирует долю как незначительную в зависимости от обстоятельств дела. Встречаются ситуации, где владельцам долей в жилище могут принадлежать дробные части, например, в виде 1/20. В отдельных случаях 1/5 доля в однокомнатной квартире уже может считаться судом малозначительной.

Верховный Суд РФ 03.12.2013 вынес решение, отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире. В определении суда указано, что 1/40 доля соответствует 0,5 кв. м. жилой площади и не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений.

Московский городской суд Апелляционным определением от 18.12.2014 удовлетворил требование о прекращении права собственности на долю в квартире, о выплате денежной компенсации за долю. Требование удовлетворено, принудительная продажа доли произошла, поскольку ответчик в квартире фактически не проживает, расходов по содержанию не несет, его доля является незначительной.

Важно! Воспрепятствовать отчуждению доли в судебном порядке допустимо как на стадии ведения судопроизводства (желательно), так и при написании апелляции на определение суда.

Основаниями, убеждающими суд не взывать к принудительной продаже доли, станут:

  • Приобретение квартиры произошло без нарушений закона;
  • Из общей площади жилого помещения можно выделить комнату, размер которой будет соответствовать величине доли;
  • У собственника части жилого помещения нет другой квартиры.
Читать еще:  Квартиру сдает не собственница,а ее племянник

Права на долю утрачиваются гражданином после перечисления на его расчетный счет суммы денежной компенсации и поглощения его доли совладельцами помещения. После проведения этих процедур считается, что владелец доли согласился с судебным решением и предложенной суммой возмещения.

Юридическая помощь в условиях принуждения к продаже доли

Гражданское судопроизводство по разрешению спорных ситуаций в отношении недвижимого имущества относятся к юридически сложным по своей сути. Формулирование положений искового заявления, подбор материалов, убеждающих суд принудить к продаже доли ответчиком, вызывает у неподготовленного гражданина определенные сложности. Обратившись за консультативной помощью к юристу, можно избежать финансовых потерь и защитить свои интересы законными средствами.

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону (круглосуточно):

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”. Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в “трёшке” площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое “незначительность”, по словам Александра Латыева, партнера “Интеллект-С”, никто не определял, просто “все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная”, – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ”.

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у “лишнего” собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности “незначительная доля” двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”. В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. “Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права”, – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

Читать еще:  Получение зеленки на квартиру

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. “На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы”, – говорит Елена Полеонова.

“Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно”.

Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Игра по правилам: можно ли законно продать квартиру без собственника?

Иногда владельцы недвижимого имущества не могут присутствовать на сделке продажи лично.

В подобных случаях выбирается доверенное лицо, и сделка проходит под его контролем.

Однако на практике возникают и иные нестандартные ситуации, при которых необходимо продать квартиру, рассмотрим их более детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли и как организовать продажу без хозяина?

Может ли квартиру продавать не собственник? Закон разрешает оформить продажу через доверенное лицо. В большинстве случаев доверительное распоряжение оформляется на родственника, либо на иного близкого человека. Распоряжение дает полномочия представителю собственника осуществлять юридические действия от имени владельца жилплощади.

Документ должен быть составлен с описанием конкретных полномочий, которыми наделяется доверенный. Широкий перечень полномочий несет определенную опасность при совершении сделки.

Доверительное распоряжение включает в себя данные о недвижимом объекте, а также персональные сведения представителя, к которым относятся:

  • данные удостоверения личности;
  • место регистрации и проживания.

Передача доверительного распоряжения регламентирована следующими законодательными документами:

Доверенность должна быть заверена нотариатом. Однако бывают исключения, при которых гражданин не может физически присутствовать у нотариуса. В подобном случае документ может удостоверяться главным врачом медучреждения, капитаном морского судна и другими инстанциями по месту нахождения доверителя.

Согласно ГК РФ установлены следующие положения:

  1. Доверитель вправе отозвать доверенность, не объясняя причину. Доверенное лицо имеет право отказаться от исполнения обязательств.
  2. Когда доверительное распоряжение не содержит сведений о передоверии полномочий, представитель обязан выполнять только те действия, которые обозначены в доверенности лично.

Возможно Вам также будут интересны следующие статьи:

Если один из владельцев против

Может ли один из хозяев заключить сделку в случае, если второй против, и как это правильно сделать, законодательство регламентирует очень четко. Если недвижимость находится в собственности не у одного человека, каждый совладелец вправе продать свою долю.

Как действовать, когда один против?

Если один владелец доли недвижимости категорически против продажи квартиры, то как быть второму? Необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Найти покупателя.
  2. Обговорить существенные условия соглашения договора купли-продажи.
  3. Сформировать проект соглашения, обозначив в документе стоимость доли, а также порядок произведения расчетов.
  4. Оповестить второго совладельца квартиры о будущей сделке, а также предложить ему приобрести долю на условиях, которые обозначены в оповещении. Эти условия должны совпадать с пунктами договора купли-продажи.
  5. При возникновении возражений от второго совладельца необходимо удостоверить у нотариуса договор купли-продажи.
  6. Совершить визит в Росреестр или МФЦ для регистрации операции и перехода прав собственности.
  7. После получения выписки ЕГРН сделка считается завершенной, а право собственности переходит новому собственнику.

Высказать возражения второй собственник может на любом этапе проведения сделки. Несогласие совладельца не имеет значения для процесса продажи, однако может затянуть сделку. Это может произойти на стадии предъявления уведомления. Если второй совладелец квартиры не желает воспользоваться правом преимущественного выкупа, то ему следует заявить об отказе в письменном виде сразу после получения уведомления.

Если отказ получен сразу, то продавец может не ждать установленный срок в 30 дней, а приступить к следующему этапу сделки.

Если совладелец, получив уведомление, заявил о запрете на продажу чужой доли, то такое заявление можно просто проигнорировать. После того, как истечет месячный срок, на последующих этапах сделки несогласие совладельца не будет иметь никакого значения. Даже если второй собственник направит заявление в Росреестр или нотариусу, то после этого никаких юридических последствий можно не ожидать.

Как можно сменить хозяина без продажи?

Чтобы поменять владельца, не прибегая к продаже помещения, потребуются такие бумаги, как:

  • общегражданский паспорт;
  • документы, подтверждающие право владения (договор дарения, купли-продажи и прочие);
  • разрешение от второго супруга, удостоверенное нотариусом, если имущество было приобретено совместно в браке);
  • выписка из домой книги.

Выделяют несколько способов переоформления жилого объекта:

  • передача в дар;
  • завещательное распоряжение;
  • рента;
  • и другие.

После того, как собственник определится со способом переоформления, ему потребуется собрать необходимый пакет документов, а затем обратиться в уполномоченные органы.

Можно ли оформить сделку, если владелец сидит в тюрьме?

Если собственник жилого помещения находится в местах лишения свободы, то сделку продажи его недвижимости можно осуществить через доверенных лиц.

Для этого доверитель должен выбрать представителя, который находится «на свободе», и оформить распоряжение. Доверенный должен быть дееспособным гражданином.

Также очень важно, чтобы доверенное лицо согласился представлять интересы собственника. В этом случае доверительное распоряжение должно заверяться руководителем исправительного учреждения, где владелец недвижимости отбывает наказание.

Сделка оформляется согласно общим правилам через нотариуса. Регистрация продажи регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

После продажи необходимо выписать бывшего собственника из квартиры. Делается это следующим образом:

  1. Бывший владелец передает покупателю заявление, оформленное в письменной форме, о снятии с регистрационного учета и копии удостоверения личности. Документы заверяются начальником исправительного учреждения.
  2. Новый собственник направляет документацию в отдел паспортного стола по адресу квартиры, приложив договор купли-продажи, копию судебного приговора и копию выписки из домовой книги.
  3. На основании вышеперечисленных бумаг новый хозяин выписывает прежнего владельца.

Последствия незаконной сделки

Заинтересованное лицо может оспорить продажу, то есть признать договор купли-продажи недействительным при обращении в судебные органы. Это произойдет в том случае, если истцом будут предъявлены доказательства, что в процессе сделки его права на жилплощадь не учитывались, или были нарушены.

В большинстве случаев инициаторами оспаривания выступают наследники, супруги и иные родственники стороны продавца. На оспаривание сделки у заинтересованных лиц есть 12 месяцев после обнаружения факта нарушения прав.

Если при совершении сделки был нарушен закон, то продажу так же признают ничтожной. Для признания недействительности необходимо обратиться в судебные органы. Признаками ничтожности согласно статьям 168-172 ГК РФ являются:

  • заключение договора купли-продажи с недееспособными гражданами;
  • оформление сделки с несовершеннолетними лицами;
  • мнимые и притворные сделки.

Соглашение купли-продажи недвижимости может быть расторгнуто по обоюдному решению сторон, либо в рамках судебного разбирательства при требовании одной заинтересованной стороны, когда условия договора были существенно нарушены. Этот момент разъяснен в статье 451 ГК РФ.

Подводя итоги, отметим, что продажа квартиры без собственника возможна по доверенности, заверенной у нотариуса. Если владелец квартиры находится в тюрьме, то операцию также можно выполнить, оформив доверительное распоряжение. Во втором случае документ должен заверить руководитель исправительного учреждения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector