10.02.2020

Правомерно ли взыскание 50% от стоимости квартиры риелтором?

Фемида оставила риелторов без права на неустойку

Штрафы агентства недвижимости прописывают в договорах часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма», и ранее дела выигрывали

Верховный суд России запретил риелторам требовать неустойку с клиента в случае, если последний отказался от их услуг. Прецедент создала жительница Московской области, которая искала земельный участок с помощью агентства недвижимости. В итоге договор клиентка расторгла, найдя подходящий вариант самостоятельно. Соглашение, заключенное между сторонами, предусматривало выплату неустойки в случае расторжения. Такие пункты агентства недвижимости прописывают часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма». Эксперты, опрошенные «Реальным временем», считают, что решение Верховного суда на деятельность риелторов не повлияет, так как и раньше покупатель «всегда был прав». Однако судебная практика показывает, что довольно часто суды встают на сторону посредников, которых клиенты «кидают» после заключения сделки.

100 тысяч рублей за расторжение договора

До суда высшей инстанции дошла жительница Московской области. Она заключила договор с фирмой по оказанию услуг в области покупки недвижимости, выбирала долго, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, сообщает «Российская газета». В итоге клиентка сама нашла подходящий земельный участок, а договор с конторой расторгла.

Однако риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Кроме того, в договоре был пункт, согласно которому в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказа или уклонения от приобретения участка) или нарушения заказчиком обязанностей по этому договору заказчик обязуется заплатить сто тысяч рублей.

Риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Фото visrf.ru

Взыскивать неустойку риелторы решили в суде. Дмитровский городской суд отказал. Оспаривать решение истец отправился в Московский областной суд, который встал на его сторону и признал требование неустойки с клиента законным.

И тогда уже ответчица пошла жаловаться в Верховный суд России, который постановил решение Мособлсуда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны

Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение. Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Фото n-novorossia.ru

Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32). Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог. Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»

По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.

— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали. Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают. Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Фото Романа Хасаева

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Но это и то, что спор дошел до суда, по ее словам, говорит о непрофессионализме риелтора.

— Если бы клиентке понравились варианты, которые ей предлагали риелторы, у нее не было бы оснований для претензий. Изначально они не четко оговорили параметры участка, либо не четко оговорили свои действия. Я считаю, что тут проблема при заключении договора, и стороны не поняли, что они хотят друг от друга. Заключение договоров со штрафными санкциями я не поддерживаю. Если заключается договор в пользу риелтора, то должен быть и пункт, который предусматривает его ответственность, потому что клиент так же тратит свое время, — говорит Анастасия Гизатова.

По словам собеседницы «Реального времени», заключать договор с агентством, которое предусматривает штрафы или которое никаких штрафов не берет, — это исключительно выбор клиента: на рынке есть и те, и другие организации.

Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов

Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.

— Проблем с компенсацией не возникает — это не такие большие суммы, а если говорить о штрафах — это не правомерно. Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает. Есть масса примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, выходит на сделку… тогда суды встают на сторону исполнителя. Потому что несправедливо было бы, если бы безнаказанно поступали с организациями, которые тратят на это свои силы, энергию, деньги, — говорит Руслан Хабибрахманов.

«Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает», — говорит Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Так, в Екатеринбурге суд встал на сторону риелтора, которому клиентка отказалась заплатить вознаграждение. Он подыскал ей подходящий вариант, но через некоторое время узнал, что договор купли-продажи совершен за его спиной, и подал в суд на клиентку. Ответчица предъявила встречный иск о защите прав потребителей. В частности, она просила суд признать недействительным пункт договора, запрещающий клиенту самостоятельный поиск потенциальных покупателей и заключение договора продажи квартиры с другими лицами. Суд встал на сторону риелтора, постановив взыскать с ответчицы 104 тысячи 615 рублей. Из них 80 тысяч рублей — вознаграждение по договору оказания услуг, 4 тысячи 615 рублей — проценты за пользование чужими денежными средствами и 20 тысяч рублей — расходы на оплату услуг представителя в суде.

Еще в одном случае Верховный суд не решил, на чью сторону встать. Истец — риелтор, которому клиентка отказалась оплатить вознаграждение. Она мотивировала свой отказ тем, что объявление о продаже квартиры было в открытом доступе и риелтор не совершал каких-то особенных действий по поиску квартиры. Дело гражданская коллегия Верховного суда отправила на новое апелляционное рассмотрение, проверить, был ли ответчик добросовестным, отказавшись от оплаты услуг, и установить дополнительные обстоятельства.

Московская история создала новый прецедент, когда суд встал на сторону клиента, а не риелтора.

Ответственность риэлтора

Полезно ознакомиться с

С квартирой в наперстки не играют!

В случае недобросовестного исполнения риэлтерских услуг, риэлтора можно ПОПЫТАТЬСЯ привлечь к:

гражданской ответственности;
административной ответственности;
уголовной ответственности.

СОДЕРЖАНИЕ

Для наступления ответственности риелтора недостаточно одного факта его недобросовестного поведения. Необходимо располагать доказательствами, которые бы очевидно свидетельствовали о наличии причинной связи между поведением риелтора и наступившими отрицательными последствиями для клиента.
При этом, допущенное риелтором нарушение должно быть явным, оно должно резко отличаться от общепринятой практики поведения добросовестного специалиста, чтобы у суда даже не возникло и тени сомнения думать иначе.
Сразу необходимо оговориться, процесс оценки профессионального поведения риелтора умозрителен, трудно заранее спрогнозировать какую оценку даст суд тому или иному действию риелтора, поэтому выход только один – анализ судебной практики по делам со схожими обстоятельствами.

Читать еще: Прописка, дарственная тещи на квартиру

Полезно: риелтор — американский неологизм, образованный от слова realty – «недвижимость», в русском языке допустимо употребление как через « е » (риЕлтор), так и через « э » (риЭлтор).

В статье как проверить риелтора были приведены критерии (маркеры) при наличии которых, будет благоразумней выбрать другого специалиста, чем, нежели пытаться определить предел его имущественной ответственности.
В действующем законодательстве нет внятного закрепления, какие-именно обязанности должны быть возложены на риелтора, каким образом он должен их исполнять. В этой связи отправной точкой, при определении виновности риелтора, могут служить условия заключенного договора между риелтором и клиентом.

Важно: в настоящей статье не рассматривается вопросы страховой ответственности риелтора, хотя сам факт наличие такого договора, еще не является безусловным основанием для получения страховой выплаты клиентом. По общему правилу, у страховой возникает обязанность платить по договору страхования ответственности риелтора, лишь после решения суда, по которому признается виновность риелтора, иными словами поход в суд неизбежен.

О сладкоречивых гарантиях риелтора

Некоторые риелторы, торгуясь с клиентом о размере совей комиссии, приводят такой довод, мол они в полном объеме (!) отвечают перед клиентом, если что-то пойдёт не так.
При этом, такие гарантии они готовы дать только устно.

Полезно: все договоренности с риелтором – оформлять письменно, переписку вести посредством электронных сообщений.

Имущественная (гражданская) ответственность риэлтора

При разрешении вопроса об имущественной ответственности риелтора перед клиентом условно можно выделить два направления:

ответственность по Закону о защите прав потребителей;
общегражданская ответственность (взыскание убытка).

Ответственность риелтора по Закону о защите прав потребителей

Если клиент физическое лицо и приобретает помещение для личных целей (не коммерческих), то в случае ненадлежащего оказания услуг риелтором с последнего можно будет взыскать:

комиссию;
проценты за просрочку возврата комиссии (но не более суммы комиссии);
штраф 50% от общей суммы взысканного.

Очевидно, что общая сумма взысканного не перекроет убыток клиента (стоимость квартиры).

Полезно: к достоинствам взыскания сумм по Закону о защите прав потребителей относится упрощенный порядок доказывания в суде виновности риэлтора, точнее действует презумпция вины риелтора, иными словами риелтор должен доказать свою невиновность.

Взыскание убытка с риэлтора

Если в результате неправомерных действий риелтора покупатель лишился денег (оплата недвижимости) и не приобрел квартиру (имущество впоследствии было изъято у покупателя по решению суда), тогда у покупателя возникает право взыскать с недобросовестного риелтора сумму убытка в размере суммы уплаченной за квартиру.
На первый взгляд все звучит логично, справедливо и остается только обратиться в суд и донести суть своей проблемы. После, суд, незамедлительно, взыщет с нерадивого риелтора убыток в пользу покупателя, ведь все факты налицо.
К сожалению, все не так просто. При разрешении вопроса подлежит ли взысканию убыток с риелтора в пользу клиента, необходимо оперировать не обывательской логикой, а правовой.

Полезно: закон создается как ответная реакция на общественную потребность, которая осознается и формируется на основании обывательской логики, но как только закон вступает в силу, он начинает действовать на основании правовой логики, которая в свою очередь отметает притязания обывательской логики главенствовать в вопросе толкования нормы права.

Поэтому прежде, чем обращаться в суд с требованием о взыскании убытка с риелтора, оказавшего риэлтерскую услугу ненадлежащего качества, необходимо собрать доказательства подтверждающие:

вину риелтора;
неправомерные действия риелтора;
наличие подтвержденного убытка;
наличие причинной связи между убытком и действиями риелтора.

При отсутствии доказательств хотя бы по одному из приведенных пунктов, в удовлетворении требований о взыскании убытка с риелтора будет отказано.

Административная ответственность риэлтора

Статьей 27.1 Кодекса об Административных правонарушениях предусмотрена ответственность в случае причинения имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.
Наказывается штрафом в размере от 5 000 руб. и до 5-кратного размера от суммы причиненного ущерба.
Привлечение нерадивого риэлтора к административной ответственности на первый взгляд мало соотносится с интересами пострадавшего, который остался без квартиры и денег, но оформленное постановления о привлечении к административной ответственности является, весьма, весомым доказательством вины риелтора, что, несомненно, пригодится в гражданском процессе при взыскании убытка с виновника.

Полезно: нужно быть готовым к тому, что попытка привлечь риелтора к административной ответственности может не увенчаться успехом из-за банального нежелания работать представителей компетентных органов, которые будут пытаться отделаться формальной отпиской.

Уголовная ответственность риэлтора

Риелтора можно попытаться привлечь к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса, в этом случае ему может грозить наказание в виде лишения свободы.
Также как и с административной ответственностью само по себе привлечение к уголовной ответственностью не поможет вернуть квартиру или деньги. Но как показывает практика, ни что так не стимулирует злоумышленника возместить клиенты причиненный вред как шанс избежать/смягчить уголовного наказания.

Полезно: наличие вынесенного решения о привлечении к уголовной ответственности риелтора, значительно упростит гражданский процесс по взысканию убытков с виновного.

Страхование титула как альтернатива привлечения к ответственности риелтора

Не смотря на формальную возможность привлечь риелтора к ответственности в жизни, все получается по иному.
Поэтому, пожалуй, самый простой способ обезопасить себя – заключить договор страхования титула, перед тем как подписать договор купли-продажи квартиры
Если впоследствии, по решению суда, покупатель будет лишен права собственности на квартиру, тогда страховой надлежит выплатить потерпевшему страховое возмещение (компенсацию за изъятую квартиру).

Полезно: страховая компания, перед тем как заключить договор страхования титула, проведет аудит сделки купли-продажи имущества, на предмет ее юридической чистоты. Положительный ответ по аудиту страховой является дополнительным положительным признаком безопасности предстоящей сделки.

БЛИЦ ВОПРС-ОТВЕТ НА ТЕМУ: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РИЭЛТОРА

I к какой ответственности можно привлечь риелтора?
Риелтор можно привлечь к: гражданской, уголовной, административной.

II какой смысл привлекать риелтора к уголовной либо административной ответственности?
Да, это имеет большое практическое значение, результаты уголовного либо административного производства можно и нужно использовать, в качестве доказательства вины риелтора в гражданском процессе, при взыскании убытка с недобросовестного риелтора.

III правомерен ли отказ сотрудника полиции в принятии заявления о привлечении риелтора к ответственности по причине отсутствия состава административного правонарушения либо уголовного преступления?
Нет, неправомерно. Сотрудник полиции обязан в любом случаи принять заявление, в подобной ситуации необходимо подать письменное обращение в прокуратуру не правомерные действия сотрудника полиции .

IV в какой срок можно обжаловать постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении риелтора?
Законом срок на обжалования не ограничен, заинтересованная сторона может в любой момент по данному вопросу обратится в прокуратуру.

V как уберечься от недобросовестного риелтора?
Перед тем как заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо заключить договор страхования титула.

VI что необходимо доказать в суде при взыскании убытка с риелтора?
В суде необходимо доказать следующие обстоятельства:
— вину риелтора;
— неправомерные действия риелтора;
— наличие подтвержденного убытка;
— наличие причинной связи между убытком и действиями риелтора.

Ответственность риэлтора

Полезно ознакомиться с

С квартирой в наперстки не играют!

В случае недобросовестного исполнения риэлтерских услуг, риэлтора можно ПОПЫТАТЬСЯ привлечь к:

гражданской ответственности;
административной ответственности;
уголовной ответственности.

СОДЕРЖАНИЕ

О сладкоречивых гарантиях риелтора

Читать еще: Бывшый муж подарил свою часть квартиры

Имущественная (гражданская) ответственность риэлтора

ответственность по Закону о защите прав потребителей;
общегражданская ответственность (взыскание убытка).

Ответственность риелтора по Закону о защите прав потребителей

комиссию;
проценты за просрочку возврата комиссии (но не более суммы комиссии);
штраф 50% от общей суммы взысканного.

Очевидно, что общая сумма взысканного не перекроет убыток клиента (стоимость квартиры).

Взыскание убытка с риэлтора

вину риелтора;
неправомерные действия риелтора;
наличие подтвержденного убытка;
наличие причинной связи между убытком и действиями риелтора.

Административная ответственность риэлтора

Уголовная ответственность риэлтора

Страхование титула как альтернатива привлечения к ответственности риелтора

БЛИЦ ВОПРС-ОТВЕТ НА ТЕМУ: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РИЭЛТОРА

Какую ответственность несет риэлтор при покупке и продаже жилья

Ответственность риэлтора за сделку, несет ли юридическую или моральную ответственность перед заказчиком при продаже и покупке квартиры, ответим на вопрос в статье.

Обязанность качественно предоставить услугу должна лежать не только на риэлторе, но и агентстве недвижимости, которое за него несет ответственность, как за сотрудника. Выясним, до каких пределов простирается риэлторская ответственность на вторичном рынке, потому что он наиболее опасен для покупателя и иногда для продавца.

Ответственность риэлтора за сделку

Какую юридическую ответственность несут риэлторы и риэлторские фирмы перед заказчиком:

уголовная;
административная;
имущественная (гражданская).

Условия привлечения к ответственности посредника:

наличие доказательств, что совершенные им действия имели последствия, которые причинили ущерб заказчику (покупателю или продавцу);
действия маклера должны идти вразрез практике, которая существует на рынке недвижимости, чтоб явно свидетельствовать об ошибке.

Основания для привлечения:

подписанный обеими сторонами договор на оказание услуг по продаже квартиры или ее приобретении (ч 1 ст. 15 ГК РФ).

Ответственность риэлтора за чистоту сделки

Нередко возникают ситуации халатного отношения посредника к проверке документов при покупке квартиры и, как следствие, обещанная «чистота» сделки не соблюдается. В этом случае есть возможность привлечь риэлтора к ответственности двумя способами:

Закон о защите прав потребителей;
ГК РФ, взыскав понесенный ущерб (убытки).

Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры по закону о защите прав потребителей:
размер комиссионного вознаграждения;

50% от стоимости квартиры, которую должен был приобрести покупатель;
% за просрочку возврата комиссионного вознаграждения.

Как это делается: только через суд, однако судья будет на стороне покупателя, а вот маклеру придется доказывать свою невиновность.

После того, как вы заключили договор с посредником, необходимо все остальные переговоры фиксировать посредством переписки в E-mail или WhatsApp.

Многие посредники высказывают мнение, что риэлтор не может отвечать за «чистоту» сделки, т.к. не имеет доступ ко всей информации об объекте и прав на него и это отчасти верно.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры

В случае, если на судебном заседании выяснится, что риэлтор действовал недобросовестно (некомпетентно и неправомерно), что послужило причиной лишения прав покупателя на приобретаемую собственность (она была отнята по решению суда), то маклер обязан возместить полный размер суммы, уплаченной за жилье.

Чтобы довести дело до описанного результата, необходимо собрать доказательную базу, которая подтвердит что:

риэлтор действовал вопреки закона, например, закона о Защите прав потребителей или ГК РФ;
покупатель понес убыток (документы, подтверждающие это, например, решение суда об отчуждении приобретенной собственности);
вину риэлтора;
наличие причинно-следственной связи между поступками посредника и убытком покупателя.

Если вы не потрудитесь найти все из перечисленных выше обстоятельств, суд наверняка признает ваш иск неудовлетворенным и риэлтор избежит какой-либо ответственности.

Перед тем, как обращаться в суд по гражданскому иску, можно попробовать получить постановление о привлечении риэлтора к административной ответственности и использовать его в качестве доказательства вины (см. пункты выше).

Как это сделать:

если маклер злоупотребил вашим доверием или обманул вас и вы имеете неопровержимые доказательства этого (электронную переписку, договор и т.д.), то можете привлечь его к административной ответственности по с. 27.1 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 5 тыс. до 5-тикратного размера от суммы причиненного покупателю жилья ущерба.

Читать еще: Закон о соседях в многоквартирном доме

Будьте готовы, что вам предстоит добиваться реагирования инстанций на ваше заявление, например, обратиться в прокуратуру, если ваше заявление не пример представитель полиции.

В практике так же используется возможность привлечь к ответственности риэлтора за чистоту сделки при покупке квартиры, путем возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ. Вам, как пострадавшему материально это никак не поможет, однако окажет стимулирующее действие на посредника, чтобы он вернул вам понесенные убытки.

Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, вы в любой момент можете обратиться в прокуратуру, срок обжалования отказа в возбуждении дела не обозначен.

Есть вариант у покупателя застраховаться от описанных рисков и бегов по судам, например оформив страхование титула. Но вы взрослые и опытные люди и понимаете, что страховые компании созданы для извлечения прибыли.

Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е. вы можете привлечь риэлтора по перечисленным выше основаниям.

Как еще можно перестраховаться, если вы боитесь, что риэлтор не понесет ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке? Один из вариантов, провести сделку через нотариуса. Да, вы заплатите довольно большую сумму за оформление, но нотариусы отвечают за свои ошибки своим имуществом или страховым фондом нотариусов, поэтому с них проще истребовать понесенные убытки.

В последнее время говорят об ответственности регистраторов (сотрудников Росреестра), которые регистрируют переход права, но сначала надо доказать, что сотрудник знал о риске (ошибке) и допустил регистрацию. Второе, по закону, возмещение убытков возможно до суммы 10 млн. рублей.

Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды

Супруги решили купить себе трехкомнатную квартиру. Агентство недвижимости, в которое они первоначально обратились, затянуло подготовку документов с выбранным вариантом жилья. Тогда клиенты попросили другого риелтора помочь им в поиске недвижимости. Тот показал покупателям ту же самую квартиру и в суде потребовал за это деньги. Истец уверял, что супруги сами подписали договор, который предусматривал оплату за такую услугу. Запутанная история дошла до Верховного суда.

За границей (США, Великобритания, Германия) соглашения граждан с риелторами являются отдельной категорией договоров, говорит юрист АБ “Линия Права” Фаррух Саримсоков: “Они направлены на достижение результата: поиск недвижимости для заказчика, который купит или снимет это жилье”. В России же риелторская деятельность напрямую не урегулирована законодательством, отмечает юрист КА “Юков и партнеры” Маргарита Захарова. С этой особенностью столкнулись на практике Сергей и Людмила Харчиковы*, который весной 2015 года стали подыскивать себе новую трехкомнатную квартиру в Ростове-на-Дону стоимостью до 4 млн руб. За помощью в таких поисках потенциальные покупатели обратились в компанию “Единая Городская Служба Недвижимости”. Вскоре фирма нашла для четы Харчиковых подходящий вариант по цене 3,65 млн руб. Супруги подписали с продавцом квартиры Антоном Киловым* предварительный договор купли-продажи жилья и передали ему 200 000 руб. в счет заключения будущего основного соглашения.

Повторный просмотр накладен

Агентство недвижимости стало собирать документы, необходимые для этой сделки. Однако подготовка бумаг затянулась, и Харчиковы параллельно попросили индивидуального предпринимателя Сергея Орликова* подыскать варианты других квартир. Он сразу предложил клиентам посмотреть на выбор три варианта жилплощади. На осмотр первого жилья с потенциальными покупателями поехала работница риелтора Анна Наумова*. Прибыв по нужному адресу, Харчиковы обнаружили, что это та самая “трешка”, за которую они уже заплатили аванс. Супруги сказали агенту, что данное жилье им показывать не нужно, так как они уже заключили предварительный договор о его покупке. Тогда Наумова попросила Людмилу Харчикову подписать “просмотровый лист” квартиры, что та и сделала.

А спустя месяц “Единая Городская Служба Недвижимости” все же собрала необходимый пакет документов для сделки, и Сергей Харчиков заключил основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Об этой покупке узнал Орликов и обратился в суд. Он пояснил, что “просмотровый акт”, который его сотрудница дала на подпись Харчиковой, на самом деле был договором об оказании информационных услуг. Один из пунктов этого документа предусматривал, что в случае покупки просмотренной квартиры кем-то из членов семьи клиента покупатель платит риелтору 6% от ее цены.

Ссылаясь на перечисленные основания, предприниматель Орликов потребовал взыскать с Харчиковой 222 000 руб. – злополучные проценты от стоимости жилья. Ответчик заявила встречный иск – признать спорный договор недействительным. Покупательница уверяла, что работница риелтора ее обманула. По словам Харчиковой, она подписывала “просмотровый лист” в темноте, а агент ей сказала, что это внутренний акт, который не порождает никаких правовых последствий и нужен лишь для отчета перед руководителем – Орликовым.

“Договор дороже денег”

Судья Алина Ляшова отказала в иске бизнесмену, сославшись на то, что ранее “Единая Городская Служба Недвижимости” показывала ту же самую квартиру Харчиковым еще до агента заявителя. Более того, супруги даже заключили предварительный договор купли-продажи этого жилья, подчеркнул суд (дело № 2-357/2016). Встречные требования покупателя судья Ляшова тоже не стала удовлетворять. Ворошиловский районный суд Ростова-на-Дону отметил, что договор Харчикова подписала добровольно. Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. Ростовский областной суд дополнительно пояснил, что стороны спорного договора неправомерно включили в это соглашение пункт о зависимости оплаты от достижения определенного результата – покупки квартиры (дело № 33-10902/2016). Риелтор не согласился с решениями нижестоящих судов и обжаловал их в Верховный суд.

ВС отметил, что стороны не оспаривали сам факт оказания услуги по показу жилья. Следовательно, ростовским судам надо было определить, является ли отказ ответчика от оплаты работы риелтора добросовестным поведением. Харчикову нельзя освобождать от уплаты вознаграждения предпринимателю только потому, что она подписала аналогичный документ с другой фирмой, разъяснили судьи ВС со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК (“Стороны обязательства”). Кроме того, стороны такого соглашения могут указать любой способ оплаты услуг, который не запрещен законом, заключила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 41-КГ17-8).

“Тройка” судей под председательством Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты “Право.ru”: “Заключайте только агентский договор с риелтором”

“Право.ru” попросило экспертов дать гражданам советы по заключению соглашений с риелторами. При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях, говорит юрист петербургской практики “Пепеляев Групп” Вадим Инсаров. Сам он приветствует решение ВС. По его словам, такой акт дисциплинирует граждан быть внимательнее при подписании различных документов и увеличивает ответственность обеих сторон.

Правила по заключению договора с риелтором

1. Заключать соглашение только в письменной форме.

2. Максимально четко определить момент уплаты денег.

3. Однозначно описать желаемый результат.

4. Предусмотреть гарантию возврата всех уплаченных денег при недостижении обозначенного результата в установленный срок.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” Содружества земельных юристов

Поддерживая мнение коллеги, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и партнеры”, поясняет, что в подобных ситуациях надо заключать с риелтором не договор на информационные услуги, а агентское соглашение. Тогда клиент будет платить деньги не просто за показ квартиры, а за всю организацию сделки с недвижимостью, отмечает юрист. По словам Саримсокова, агентский договор эффективнее защищает интересы клиента. В частности, риелтор будет нести ответственность за сокрытие информации о нужной квартире или предпочтении другому клиенту, объясняет юрист.

Самые распространенные злоупотребления среди агентов недвижимости

1. Работа без договора, когда подтверждением получения денег является расписка.

2. Ограниченное число показов. Исполнитель обязуется подобрать три объекта, отвечающих заданным параметрам. Все эти варианты могут быть заведомо непригодными для покупки.

3. Результатом соглашения может быть не выход на сделку, а только демонстрация объекта. В таком случае велик риск, что продаваемая квартира может быть с долгами по “коммуналке” или другими обременениями.

Захарова советует включить в соглашение конкретные основания, которые освободят клиента от оплаты по договору. По ее словам, стоит предусмотреть в договоре и четкий срок на поиск недвижимости: “Иначе риелтор может затянуть этот процесс”. Эксперт предупреждает, что агентство только ищет недвижимость по заданным характеристикам, но не занимается юридической проверкой статуса такого имущества. Управляющий партнер КА “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимир Старинский отмечает еще один важный момент, который надо учитывать в спорах гражданина с риелтором: имеется ли подписанный акт о показе квартир. Если такой документ отсутствует, это поможет доказать клиенту в суде, что услугу ему не оказали, резюмирует эксперт.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Оценка статьи:

Загрузка...