Как осуществить продажу 1/3 части трёхкомнатной квартиры?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Как осуществить продажу 1/3 части трёхкомнатной квартиры?

Продажа доли в квартире: порядок оформления, особенности и документы

Как известно, со своей квартирой мы вольны делать всё, что законом не запрещено. Если собственность долевая, то распоряжаются таким имуществом владельцы всех долей сообща. Если продать квартиру вы можете без каких-либо условий и обязательств, с продажей доли в квартире дела обстоят несколько иначе. Далее мы рассмотрим правила и порядок переоформления доли недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Разные нюансы

Долю в квартире правильнее называть долей в праве собственности на квартиру, т.к. вы владеете не определённой частью квартиры, выраженной в квадратных метрах, а правом распоряжения, пропорциональным вашей доле. А значит, и продаёте только какую-то часть прав на квартиру.

При продаже доли в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса, владельцы других долей имеют преимущественное право её купить. То есть, если вы намерены свою долю продать за определённую цену, сначала предложите другим содольщикам выкупить её по этой же цене. При этом, предложение о выкупе должно быть оформлено письменно, содержать цену доли и условия, на которых она продаётся. Текст предложения примерно должен быть такой:

Такое предложение посылайте заказным письмом вашим содольщикам, с уведомлением о вручении. Если в течение месяца они не ответят, можете долю продавать, но по цене, которая не ниже той, что была указана в предложении. А после всего можете выслать и уведомление о совершенной сделке.

Алгоритм продажи

Продажа доли происходит в два несложных этапа:

  • подготовка документов на продажу (узнайте в этой статье, каков стандартный список документов для продажи квартиры);
  • регистрация сделки в регистрационной палате.

Вместе с тем следует учесть:

  • если в квартире прописан ваш ребёнок, нужно заручиться разрешением органов опеки;
  • если доля приобретена в браке, необходимо согласие вашей половины;
  • если в квартире проведена самовольная перепланировка, нужно обновить технический паспорт квартиры;
  • чтобы показать «чистоту» доли, а иногда и покупатели этого требуют, необходима выписка из ЕГРП.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры поможет вам в том случае, если вы собираетесь приобрести не только комнату, а всю недвижимость целиком.

Оформление наследства после смерти — щепетильный вопрос. Вокруг него обычно ходят много раздоров. Читайте далее…

Необходимые документы

В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:

  • основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);
  • свидетельство о праве собственности на долю;
  • технический паспорт квартиры (если он обновлён);
  • разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);
  • согласие супруга на продажу.

В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.

Образец договора

Мы, ниже подписавшиеся:
Баранова Екатерина Романовна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Козлова Надежда Ивановна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Продавец обязуются передать, а Покупатель обязуется принять в собственность: (точный адрес и общие характеристики квартиры, размер доли).
  2. Все реквизиты правоустанавливающего документа Продавца.
  3. Стоимость доли и способ оплаты.
  4. Описать, в каком состоянии квартира, кто в ней зарегистрирован.
  5. Обязательство Продавца передать долю квартиры Покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.
  6. Гарантия Продавца, что доля не заложена, не арестована.
  7. Содержание ст. 170, 179, 181, 209, 288-290, 292, 423, 424, 452, 460, 476, 477, 551, 556-558 ГК РФ сторонами изучено.
  8. Кто несёт расходы по регистрации сделки.
  9. Количество экземпляров договора.

Скачать образец вы можете от сюда. К договору обязательно прикладывается передаточный акт.

Нюансы договора

Если доля продаётся с мебелью, опишите её и опись приложите к договору купли-продажи.

Укажите реальную цену доли, иначе покупатель может расплатиться с вами заниженной суммой, или если сделка по независящим от вас обстоятельствам будет признана недействительной, вам вернётся указанная в договоре цена.

Правила продажи

После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.

Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть. Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра. В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.

После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.

Если вы затрудняетесь самостоятельно проделать все этапы, то вам будет интересна тема продажи квартиры через риэлтора, об этом речь идёт в данной статье.

Кому и сколько платить налогов

Продажа доли или комнаты в квартире, будь то приватизированная или частная, предполагает извлечение дохода от сделки, т.е. продавец обязан заплатить подоходный налог с продажи квартиры в размере 13%. Статьёй 220 Налогового кодекса установлен имущественный вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества, если продавец им владел менее трёх лет. Это означает, что если вы владели долей более трёх лет, налог вы не платите, а если менее, то налог нужно рассчитать. Рассчитывается он так:

Миллион умножаете на вашу долю и вычитаете её стоимость, указанную в договоре. Если сумма положительная, то от уплаты налога вы освобождены, а если отрицательная, то вы обязаны уплатить 13% этой получившейся суммы. Например: вы продали 1/3 доли квартиры за 400 тысяч рублей. 1000000*1/3-400000= -66666,7 (вы уплатите 13% от 66666,7, а это 8666,67 рублей).

Купля-продажа родственнику

От уплаты налога на доход, полученный в результате сделки купли-продажи, не освобождается никто. И не важно, кто является покупателем – близкий родственник или посторонний человек.

Один из нюансов продажи доли или половины жилья сыну или дочери: если вы намерены подарить долю в квартире своему ребёнку, который состоит в браке, эта доля будет считаться совместно нажитым имуществом, т.к. сделка возмездная, и, соответственно, при разделе имущества, доля поделится между мужем и женой. В этом случае долю лучше подарить.

Если вы, продав долю родственнику, намереваетесь жить в этой квартире, даже если имеется устная договорённость с покупателем, знайте – если отношения изменятся, или родственник продаст долю, или передарит другому лицу, жить там вы не имеете права! В этом случае оптимальным будет решение долю завещать, либо заключить договор ренты. Узнайте в этой статье какой налог при продаже квартиры по завещанию.


Как видите – ничего сложного!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Нюансы продажи квартир с долями: как продать долю в 2 комнатной и 3 комнатной квартире

Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ совместное владение имуществом, в котором каждому дольщику отводится его доля, признается долевой собственностью.

Доля выражается в арифметическом, а не в физическом значении.

В случае если размер их не определен или отсутствует договоренность, то доли считаются равными.

Рассмотрим особенности продажи долей в двух и трехкомнатных квартирах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

При продаже долей в двухкомнатных и трёхкомнатных квартирах следует применять в первую очередь Гражданский кодекс.

Также нужно руководствоваться следующими нормами:

Дополнительно руководствуются постановлениями пленума ВС РФ, разъясняющими правоприменительную практику.

Обычно это делается путем договоренности между проживающими лицами.

Например, если по документам продавцу принадлежит 2/5 доли, то владелец меньшей доли, соответственно, занимает меньшую по метражу комнату.

При продаже 1/3 трехкомнатной квартиры возникают разногласия о том, который из жильцов займет зал, то есть большую площадь.

При несогласии совладельцев спор решается через суд.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок сделок с долями по законодательству

Отчуждение долей следует осуществлять в строгом соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Закон обязывает владельца извещать каждого совладельца через уведомление о продаже доли о своем решении реализовать имущество. Текст содержит цену, условия и сроки сделки.

Ответ совладельца оформляется в письменной форме, желательно через нотариуса.

Необходимо собрать все подтверждения того, что все совладельцы были извещены должным образом.

По закону установлен срок в один месяц, в течение которого сособственник должен либо заявить согласие на выкуп, либо письменно отказаться.

Еще один важный момент – если желающих приобрести долю несколько, то продавец вправе остановить свой выбор на любом из них.

Схемы отчуждения долей

В пределах жилища определить доли в натуре не представляется возможным, то есть сложно обозначить места проживания жильцов. Участки общего пользования принадлежат всем на равных правах.

Способы реализации доли:

Также доля переходит по постановлению суда, который удовлетворил иск о ее преимущественном выкупе.

Две первые схемы применяют в том случае, если известить других совладельцев бывает проблематично, либо если одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Можно констатировать, что эти схемы представляет собой обходные пути.

В случае залога доказать то, что фактически имела место сделка продажи, невозможно. По этой причине финансовая схема нашла успешное применение в жизни.

Грамотная оценка доли

Как показывает практика, рыночная цена всего объекта оказывается более высокой, чем цена его части.

На окончательную цену влияют:

  • размер доли;
  • общая площадь жилья;
  • наличие разграничения долей в натуре;
  • состояние жилплощади;
  • местоположение.

Размер скидки колеблется в пределах 30-60%.

Чтобы наиболее точно определить цену, следует обращаться к независимому оценщику – эксперту в данной сфере.

Читать еще:  Переоформление квартиры на другого собственника

Кроме перечисленных нюансов, могут повлиять и иные, которые учитывает специалист при тщательной оценке.

Придется уплатить 13% подоходного налога при ее реализации.

Также с покупки жилья можно оформить налоговый вычет.Налогооблагаемая база продажи имущества составляет 1 миллион рублей.

Расчет: налог с продажной суммы – 1 млн рублей х размер доли. С отрицательного значения нужно уплатить 13%, а при плюсовом итоге сумма не взымается. Подробнее в ст. 220 НК РФ.

Инструкция: как продать долю выгодно

Перед продажей нужно убедиться в том, что доля выделена и ее размер определен.

Этот фактор очень влияет на итоговую цену.

На практике разделение происходит путем соглашения между совладельцами, но если нельзя договориться о том, какая часть жилья принадлежит продавцу, то нужно обратиться в суд.

Суд устанавливает порядок пользования жилым имуществом, то есть прямо указывает на то, в каких местах (комнатах) проживают, а какие только используют совладельцы.

Площадь жилья при этом определяется в точном соотношении со спорной долей.

Документация для отчуждения доли

После того, как владелец определился с отказами других дольщиков, нашел покупателя и согласовал детали, можно приступить к сбору бумаг.

Действует три вида доверенностей:

  1. Генеральная содержит обширный круг полномочий.
  2. Одноразовая дает возможность совершить конкретное действие.
  3. Особая доверенность дает особое правомочие.

Цена доли, указанная в договоре, должна строго соответствовать той, о которой были уведомлены совладельцы.

Если часть жилища была определена в натуре – путем соглашения жильцов – то необходимо указать ее местоположение, приложив судебное решение или соглашение.

Также к документу прилагается опись имущества, если таковое имеется (о наличии бытовой техники и т.п.).

Сам договор должен содержать:

  • предмет сделки – обозначенную долю (количество комнат, сколько общей и жилплощади, этажность, адрес);
  • стоимость доли;
  • данные об ограничениях, наложенных на имущество (залог, права третьих лиц и т.п.).

Продажу доли необходимо заверить нотариально.

Затем происходит передача пакета с документацией в Росреестр. Этот набор включает:

  1. Заявление.
  2. Общегражданский паспорт.
  3. Правоустанавливающий акт на жилье.
  4. Чек об оплате пошлины (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  5. Договор купли продажи.
  6. Подтверждение соблюдения порядка уведомления совладельцев.

Нюансы продажи 1/2 доли в двух и трехкомнатной квартире

Когда владелец продает ½ доли квартиры, порядок действий остается прежним, то есть он обязан уведомить другого совладельца в письменной форме и в течение одного месяца дождаться ответа.

Продажа ½ доли на практике приводит к тому, что падает цена за 1 кв. метр.

По этой причине лучше пойти на компромисс – договориться с другим владельцем 1/2 доли и реализовать недвижимость целиком. Вырученная сумма делится пополам.

1/2 двух и трехкомнатной квартиры разделить по метражу не представляется возможным. Суд лишь определяет порядок пользования помещением, если договоренность между жильцами не достигнута.

Продажу своей 1/2 части можно осуществить путем дарения, но существует опасность расторжения сделки, если будет доказано, что по факту она прикрывала продажу.

Передача 1/2 доли в залог, равный по сумме ее цене, является более надежным вариантом.

Потом оформляется договор о прощении долга, а 1/2 доли переходит залогодержателю.

Риски покупателя доли

Когда продажа 1/2 доли может быть оспорена? Обычно сделка расторгается в том случае, если какой-то из дольщиков не был уведомлен в законный срок.

Этот факт необходимо доказать в суде, чтобы получить по его решению первоочередное право выкупа.

Согласно п.3 ст. 250 ГК Рф лицо, чье право выкупа было проигнорировано, может в течение трех месяцев заявить о нарушении.

Недействительность сделки повлечет возврат всех переданных сумм, включая сумму расчета, другие издержки, понесенные добросовестным покупателем.

Факторы, которые могут привести к оспариванию продажи 1/2 доли:

  • отсутствие ответа хотя бы одного сособственника;
  • не получено согласие Органа опеки при участии в сделке несовершеннолетнего;
  • недостоверность внесенных в документы данных;
  • срок в один месяц, отведенный для уведомления совладельцев, не истек;
  • действует решение о приостановлении сделки по суду.

Надо отметить, что оспаривание сделок с долями представляет особую сложность. И если заранее подготовить сделку строго в соответствии с Законом, доля перейдет к новому владельцу без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Продажа квартиры с тремя собственниками

1.1. Да, независимо от возраста собственника.

1.2. Юлия.
С учетом имущественного налогового вычета на каждого собственника – НДФЛ не облагается.

2. Как платить налог с продажи квартиры. Три собственника. Менее 3 лет в собственносте.

2.1. Налог 13% с дохода от продажи, превышающей 333 333 руб., каждому. Срок уплаты – до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Оплачивается безналом на счет налоговой.

3.1. Если доли продавали одним договором, то каждый из продавцов должен заплатить налог с суммы, превышающей 333 тыс. рублей (1.000.000/3)

4.1. Пользование общей собственностью – по соглашению всех. Если его нет – по решению суда. Зарегистрироваться и проживать в ней можно только по заявлению и воле всех. Суд в пользу 4 лица троих собственников ни чему не принудит.

5.1. Квартира приватизирована 2006 году
Если все продавцы имеют доли с 2006 года, то уже не имеет значение последующее дарение, 3-летний срок все равно будет считаться с 2006 года, то есть налог не платится.

6.1. Такая сделка возможна и как любой договор купли-продажи недвижимости требует нотариального удостоверения.
Вот примерно какие документы должны быть обязательно при продаже:
Паспорта всех участников сделки купли-продажи;
Документы, подтверждающие право владения (договор купли-продажи, дарственная, приватизационные документы);
Технический паспорт жилья;
Выписка из домовой книги или паспортного стола;
Экспликация, справка из БТИ;

6.2. — Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, у вас могут покупать квартиру как на материнский капитал (там в собственность оформляют на всех членов семьи), нужно знать точно, кто и за какие деньги её покупает.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В. адрес эл.почты-ligostaeva.2015@mail.ru

7.1. С половины квартиры придется платить налог в случае продажи, т.к она до мирового соглашения была собственностью мужа.

Желаю Вам удачи и всех благ!

7.2. В вашем случае имеет место так называемое приращение долей. В случае, если право собственности на доли в недвижимом имуществе возникли в разное время и по разным основаниям (например, часть получена в момент приобретения квартиры в браке, другая передана позже на основании соглашения о разделе имущества), срок владения недвижимостью для целей налогообложения исчисляется с самого раннего момента.
По этому поводу есть специальное разъяснение Минфина:
Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июля 2016 г. N 03-04-05/42232 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи квартиры.
Однако, Вам в любом случае нужно будет представить в налоговую сведения о том, что квартира приобреталась в период брака, иначе налоговая может этого не заметить и начислить налог.

8.1. Оснований нет значит и претендовать не сможет.

9.1. оформить с наименьшими затратами долю в квартире с тремя собственниками в пользу одного из них не получится, так как недавно законом определено обязательное нотариальное удостоверение всех операций с долями, а там расценки – мама не горюй!

10.1. Налога с продажи не будет, у всех срок владения уже прошел.
Срок владения исчисляется с даты получения самой первой доли.

11.1. В договоре купли продажи вы можете прописать пункт Порядок оплаты стоимости квартиры и то что вы расписали там указать,

11.2. Соглашение о намерениях, однако считается данный документ своего рода джентльменским соглашениям, носящим исключительно декларативный характер без каких-либо правовых последствий. Несмотря на отсутствие специального правового регулирования в нашем гражданском законодательстве соглашение о намерениях, может иметь определенные правовые последствия для сторон, подчас неожиданные для них. Поэтому отсутствие понимания многоаспектности письменных документов о намерениях может привести к затяжным судебным тяжбам с туманными перспективами для стороны.

12.1. Евгения! Как я понимаю, квартиру вы продавали на основании одного договора купли-продажи (не тремя разными сделками). Поскольку квартира находилась в собственности меньше предельного минимального срока (3 лет), постольку доходы от ее продажи облагаются НДФЛ. Но вы (все вместе) имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (в соответствии с п.2 ст.220 НК РФ), т.е. налог будет браться только с той части ваших общих доходов, которые превышают 1 млн. руб. (т.е. с суммы 530 т.р.). Сумма налога, подлежащего уплате каждым из вас, будет определяться исходя из размера ваших долей в праве.
С уважением, А.Д.Руслин.

13.1. Вы имеете право составить соглашение об определении долей, после чего можно оформить договор дарения долей на маму, тогда она станет собственником всей квартиры. Отказаться от долей нельзя, законом не предусмотрен такой отказ.

14.1. Если право собственности на квартиру было зарегистрировано за Вами в декабре 2015 года, то если будете продавать в декабре 2018 года ни копейки налога не заплатите, даже если сумма будет очень большая. Если не дождетесь декабря, то 13% от суммы превышающей один миллион руб.

15.1. Да, должны уведомлять о намерении продать свою долю ВСЕХ участников общей долевой собственности. Включая несовершеннолетних в лице их законных представителей (родителей).

15.2. Можете направить уведомления любому из законных представителей несовершеннолетнего ребенка, как брату так и его бывшей супруге.

16.1. Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

17.1. Судя по всему нет, так как на Вас распространяется налоговый вычет в размере 1 млн. руб,так как стоимость квартиры не велика.

18.1. Расчет налога производится от половины стоимости квартиры (стоимости доли) указанной в договоре купли – продажи. Платить каждому с полной стоимости жилого помещения нет необходимости.

19.1. Нет не можете через суд добиться ни какой компенсации он собственник своей доли и его право выкупать продавать или нет у вас варианты есть надо их использовать.

Читать еще:  Как продать квартиру двум ее собственникам?

20.1. В статье 217 НК РФ,которая устанавливает льготы по оплате НДФЛ ничего не сказано, что несовершеннолетние освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья Поэтому вы и ввши дети должны уплачивать налог Вы можете согласно ст 220 НК РФ воспользоваться налоговым вычетом 1 млн руб чтобы налог был меньше.

20.2. Вы являетесь представителем своих несовершеннолетних детей а поэтому имеете как права так и несёте обязанности в отношении них, в том числе конкретно и вашем случае. Вам необходимо будет заполнить декларацию 3-НДФЛ за ваших детей.
Обоснование:
В соответствии со ст. 61 Семейного кодекса РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). Родительские права прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия (например, эмансипация).
Документами, подтверждающими полномочия законного представителя, в данном случае будут являться свидетельство о рождении и паспорт.

21.1. Алена! Для продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним необходимо согласие органов опеки, согласие может быть выдано если Вы предоставите доказательства наличия нового жилья, в котором несовершеннолетние получат доли равноценные имеющимся и жилищные условия не будут ухудшены.
С уважением, Корсун Ирина Дмитриевна.

22.1. Да, будет. Налог будет рассчитываться с суммы превышающей 1000000 руб.
То есть, если она продаст квартиру (сделать она это сможет только с разрешения органа опеки), то с суммы полученной от продажи превышающей 1 млн. руб. нужно будет платить налог 13%. И за детей тоже.
Продать эту квартиру можно только при условии покупки на имя детей не меньшего и не худшего жилого помещения. Без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.

22.2. Алекс, добрый день. Если продажа унаследованного имущества продается ранее 3-х лет, с момента смерти наследодателя, то налог в размере 13% придется уплатить всем. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки, поэтому детям придется оформить в собственность другое жилье. Но при продаже квартиры возможно воспользоваться налоговым вычетом до 2 000 000 рублей, но для этого квартиру следует продавать, как минимум по двум Договорам купли-продажи, если сделка будет проводиться по одному договору, то размер налогового вычета составит 1 000 000 рублей. Обращайтесь за подробной консультацией к юристам. Удачи!

23.1. ЖЭК это не орган, который ставит и снимает с регистрации. Для снятии с регистрации вам нужно обратиться с заявление в МВД (районное управление полиции) с просьбой снять вас с регистрации. Но и для этого вы должны предоставить документы для регистрации по неовому адресу.

24.1. Взимается. На общих основаниях можно использовать налоговые вычеты или брать в зачет сумму, за которую приобреталось жилье.

25.1. Если Вы оба сособственники, то уведомлять о продажи доли другого собственника не требуется. Заключайте договор купли-продажи доли. Договор должен быть удостоверен нотариально.

26.1. Наталья Здравствуйте!
Да можете. Сделка обязательна нотариальная. Запишитесь к нотариусу на прием и всеми документами к нотариусу. Нотариус любой.
Удачи!

27. Возможно ли получить максимальный налоговый вычет в 1 млн. рублей на каждого собственника доли квартиры (доли не выделены, общая собственность) при продаже по отдельным договорам одному покупателю?

Например, две равных доли, квартира в собственности менее трех лет, продается за 2 млн. рублей по отдельным договорам. Смогут ли оба собственника получить максимальный налоговый вычет и таким образом не платить налог с полученных за квартиру денег?

27.1. Да, смогут, по одному договору – только вычет 1 миллион, по продаже доли в праве – по 1 млн каждый
но эти доли нужно обозначить, то есть заключить соглашение о долях, далее продавать.

28.1. Приватизация тут не причем, так как Вы указываете, что был договор купли-продажи.
Но видимо он не прошел регистрацию, поэтому фактически квартира ей не принадлежит.
Однако Вы не указали в каком году оформлен договор, возможно, что он и не требовал регистрации в Росреестре.
Вам для начала надо узнать кто собственник помещения, возьмите в Росреестре выписку из ЕГРП.

29.1. Вы имеете право, в случае продажи квартиры получить 1/3 от ее цены. А вот что Вы сможете купить на эти деньги сказать трудно. Вполне допускаю, что и однокомнатную квартиру где-нибудь в отдаленных регионах России. А может быть и в Подмосковье.

29.2. Нет, Вы имеете право только на 1/3 доли в праве общей долевой собственности, так как Вы являетесь собственником квартиры. Вот если бы Вы проживали в квартире по договору социального найма, то при расселении, Вам предоставили жилую площадь по норме площади.

29.3. Эля! К сожалению, никаких преимуществ у Вас нет, все три собственника имеют равные права; квартира может быть продана и 1/3 от стоимости продажи принадлежит Вам. С уважением, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

30.1. В Вашем случае налог на доходы физических лиц (НДФЛ), учитывая срок владения квартирой на праве собственности менее 5 лет, уплачивается.
При этом каждый из трех собственников имеет право на применение имущественного вычета, предоставляемого при продаже квартиры, в равных долях, т.е. по 1/3 от суммы вычета.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ установлено:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Таким образом, налог на доходы физических лиц будет исчисляться для каждого собственника и составит 73 667 руб.
1 000 000 руб. (общая сумма вычета):3= 333 333 руб.
2 700 000 руб. (сумма продажи):3= 900 000 руб.
900 000 руб. (доход) – 333 333 руб. =566 667 руб. – сумма дохода каждого собственника.
566 667 руб. х 13%=73667 руб.
Обращаю Ваше внимание, что данный порядок расчета применяется при оформлении квартиры в общую долевую собственность.
В случае оформления квартиры в общую совместную собственность размер имущественного вычета в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ определяется по договоренности сторон.

подскажите как продать 1/3 долю в квартире.

  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 340

Мыслите правильно. Осталось сделать.

Порядок пользования при продаже доли определять не надо. лучше уговорить выделить доли в натуре. не получится – уведомляйте и продавайте.

  • рядовой пользователь

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 427

withouthors (30.01.2012 – 23:26) писал:

  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 340
  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 340

Лицевой счет, если долевое право, не выделить. Лучше мирно-мирно продать и купить. Кстати, в случае наличия смежных комнат определить порядок пользования в суде тоже будет трудно.
Разница между двух- и трехкомнатной квартирой минимум тысяч 400 (зависит от состояния). Мама и брат получают двушку со смежными комнатами (но без проблем с другими владельцами), топикстартер – начальный капитал (далее ипотека или покупка земли для строительства, или что придумает).

За долю 400 т.р. вы не получите.

  • Я умница

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 463

Ptitsa-Govorun, лицевые счета сейчас вообще не делятся: ни через суд, ни добровольно между сособственниками.
withouthors, выделить доли В НАТУРЕ в квартире тоже не получится.

Я бы попыталась определить всё же порядок пользования квартирой (добровольно или через суд) и после этого продавать долю, конечно, не забыв при этом о преимущественном праве покупки родственников этой доли.
Возможно, когда они увидят, что вы собрались продавать долю, от них поступят какие-то предложения.

  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 995
  • Я умница

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 463
  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 340

Ямамадочки (31.01.2012 – 14:01) писал:

  • Я умница

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 463

Не правда ваша.
Верховный Суд еще в 93 году разъяснил:
12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

(Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 года N 11) (с изменениями на 2 июля 2009 года))

Так что в квартире даже с изолированной комнатой практически невозможно выделить реальную долю.

  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 995

withouthors (31.01.2012 – 22:52) писал:

Ямамадочки (31.01.2012 – 14:01) писал:

Вы говорите о разных вещах. Определяют размер доли в праве общей долевой собственности. В случае ТС он уже определен – 1/3. А вот выделить эту долю в натуре в квартире нельзя. П.12 ПОСТАНОВЛЕНИЯ Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ “О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ” гласит: выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа .

Сообщение отредактировал arkd: 31.01.2012 – 23:14

  • Я умница

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 463
  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 340

Ямамадочка, давайте разберемся. Вы цитируете решение суда, которое распространяется на выдел доли в натуре в ОБЩЕЙ собственности (т.е. если кто-то захочет себе конкретную часть кухни отгородить). Так вот это возможно, если есть возможность оборудовать отдельный вход в кухню для этого кого-то. В квартирах это невозможно (я не встречала таких планировок, по-крайней мере), а вот в общежитиях люди перекраивают, бывает (не всегда регистрируют только). Это решение суда не применимо к ситуации ТС. Ему надо выделить доли в натуре в квартире, места общего пользования он не собирается трогать.
Вот есть у ТС квартира по долям. Одна комната изолированная, две смежных. Собственники договариваются соглашением (регистрируется в палате) прекратить режим долевой собственности и считать, что с момента подписания соглашения двоим собственникам принадлежит объект права под названием “две комнаты в квартире”, поскольку у них общий вход из коридора, а третьему собственнику – изолированная комната. Делается это для того, чтобы собственник изолированной комнаты мог ее спокойно продать или жить в ней, не боясь, что кто-то будет претендовать на совместное проживание с ним в этой комнате (когда квартира по долям, все имеют право находиться во всей квартире). Двое же остальных владельцев после подписания и регистрации такого соглашения сохраняют прежнее место жительства (регистрация только меняется в домоуправлении), не надо переезжать в другое место, заниматься продажей квартиры, у них просто меняется сосед. А они остаются в уверенности, что у них суверенитет не будет нарушен при появлении нового соседа.
Такое делается сплошь и рядом. Издавна и поныне.
Но требуется добрая воля сторон для подписания такого соглашения.

Читать еще:  Как продать приватизированную квартиру, если есть несовершеннолетняя дочь

Ямамадочки (00.02.2012 – 15:24) писал:

Ямамадочки, какое решение суд вынес по этому вопросу? Может сдавать или нет?

Как продать половину квартиры, особенности и трудности сделки

Можно ли продать половину квартиры? Жилье часто приобретают на условиях долевой или совместной собственности, но, не все знают как продать половину квартиры.

В течение жизни происходит много событий, в результате которых у одного из владельцев появляется желание продать свою часть недвижимости.

Проблема заключения сделки по отчуждению половины квартиры также возникает у тех, кто получает в наследство жилую долю, но проживать на новом месте не планирует.

Как продать половину квартиры?

Согласно законодательству, гражданин имеет право продать или подарить любую собственность, владельцем которой является

Как продать пол квартиры? Законодательно у любого собственника есть право, согласно Гражданскому Кодексу, продавать, дарить, менять, завещать недвижимое имущество, даже если это часть однокомнатной квартиры. Поэтому вопрос, можно ли продать половину квартиры, очевиден. Можно.

На практике осуществить сделку продажи квартиры с долями весьма затруднительно, так как реализация права связана с соблюдением их у других собственников жилья и всех заинтересованных лиц.

Продажа доли — наиболее сложный вид сделки с недвижимостью, но часто встречающийся в решении жилищных вопросов.

Как продать квартиру с долями? Следует различать два основных вида общего владения жильем:

  • долевая собственность (доли каждого юридически определены);
  • совместная собственность (без выделения частей совладельцев).

Одно из основных условий в предпродажной подготовке – согласие всех других собственников долей в квартире. Для этого следует известить всех жильцов о предполагаемой сделке в установленном порядке.

Каждый из владельцев жилья имеет преимущественное право на приобретение продаваемой части квартиры

Все владельцы имеют равные права на преимущественную покупку продаваемой доли. Стоимость доли не должна отличаться от обозначенной цены для третьих лиц и договорной, которая, в итоге, появится в документе о купле-продаже.

Продажу и покупку доли жилья нельзя путать с представлением о продаже и покупке отдельной комнаты, как часто случается на практике.

Если получение одобрения на сделку затруднительно, то порядок отчуждения будет установлен судом.

Момент улаживания споров с прочими собственниками является едва ли не самым сложным в процессе продажи части недвижимости.

Не редки случаи, когда совладельцы одобряют покупку жилой доли, но затем постоянно откладывают заключение сделки по разным обстоятельствам.

У собственника, решающего, как продать половину квартиры, есть обходной вариант спорной ситуации – оформление дарственной третьему лицу. В этом случае согласия совладельцев не требуется.

Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Поэтому дополнительное посещение юриста или риелтора не обязательно, так как нотариус берет на себя обязанность за всю правовую экспертизу, связанную с переходом доли другому собственнику.

В принципе, сделка с долей на квартиру осуществляется в таком же порядке, как рядовая сделка купли-продажи. Особенностью сделки является наличие согласия на отчуждение доли. Запрашивать разрешение прописанных граждан собственнику не требуется. Их права не будут ущемлены.

Отказ от покупки оформляется в нотариате. Если возникает ситуация, что дольщик отказывается от приобретения имущества, а избавиться от доли необходимо по различным жизненным причинам, законодательством предусмотрен иной вариант получения согласия.

По адресу регистрации второго дольщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения направляется предложение о выкупе доли в квартире. В случае, если по истечение месяца со дня вручения или отправления уведомления ответа от заинтересованного лица не поступило, смело можно приступать к осуществлению продажи.

Можно отметить, что если в результате покупки оставшейся доли квартира полностью будет во владении одной семьи, законодатель разрешает использовать для приобретения части квартиры средства мат капитала.

В таком случае приобретаемая доля отойдет в собственность всех членов семьи. Такое возможно, если например в результате наследования или приватизации двум, или нескольким родственникам достанется жилье в долевую собственность.

Использовать такой выход опытные риэлторы не рекомендуют. Соседи могут обратиться в суд для признания сделки дарения притворной.

Данный факт придется доказывать достоверными сведениями о передаче денег одаряемому, то есть опровергать безвозмездность договора.

Алгоритм предпродажной подготовки

Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов.

Шаг 1

Уведомление соседей. Письменно уведомить каждого собственника квартиры о продаже своей доли жилья. Словесное предупреждение подтвердить будет крайне сложно, кроме случая его личного желания приобрести дополнительную часть недвижимости.

Если сосед никак не определится с решением или всячески препятствует продаже, то требуется составить нотариальное извещение и отправить почтой заказным письмом с описью содержания и уведомлением о вручении.

О продаже доли в квартире следует заблаговременно предупредить других собственников помещения

Следует отметить, что в случае состоявшейся сделки без предупреждения другого собственника в письменном виде, он имеет возможность оспорить законность продажи доли.

Суд удовлетворит его заявление по причине нарушения прав совладельца имущества. Ведь сосед обладает приоритетным правом первым выкупить долю.

Законодательного способа ускорить подписание согласия на продажу или принудить к этому решению — нет. Оптимальный выход – в направлении заказного нотариального письма от продавца.

Получатель обязан отреагировать при получении.
Если через месяц после получения уведомления ответ не направлен, то по умолчанию можно оформлять сделку с посторонним лицом без разрешения совладельца.

Полученный отказ должен быть нотариально оформлен в письменном виде.

Шаг 2

Подготовка презентации жилья. Если долю выкупает совладелец, то презентация вряд ли понадобится. Но для стороннего человека будет важно все: состояние коммуникаций, порядок в местах общего пользования, отношение соседей к возможности вселения нового владельца.

Других собственников жилья нужно заранее предупредить об ожидаемом визите потенциального покупателя.

Покупка части квартиры производится в различных целях:

  • для проживания;
  • с намерением оформить регистрацию;
  • вложить средства с намерением постепенного выкупа квартиры полностью.

Важно помнить, что продавцу нельзя предлагать лучшие условия стороннему покупателю по сравнению с теми, которые были обозначены совладельцам. Стоимость жилой доли остается неизменной.

Шаг 3

В пакет документов на продажу половины квартиры входит стандартный перечень

Подготовка документов. Основные документы, чтобы продать половину квартиры, собственник готовит практически те же, что и на другую недвижимость.

Но дополнительно, исходя из ситуации, потребуется предоставить:

  • копию извещения о подготовке к продаже, заверенную нотариусом;
  • почтовые уведомления с датами вручения извещений от собственников-молчунов;
  • письменные отказы совладельцев от преимущественной покупки;
  • разрешения от совладельцев, нотариально заверенные.

Основной пакет документов включает следующие обязательные бумаги:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности продавца;
  • выписку о своей жилой доле из кадастрового паспорта;
  • копию кадастрового плана;
  • справку о зарегистрированных лицах;
  • справку-характеристику недвижимости;
  • согласие второго супруга продавца на совершение сделки;
  • документы сторон, участвующих в подписании договора купли-продажи.

Следует учесть, что если у продавца собственности есть несовершеннолетние дети, на попечении находятся недееспособные, ограниченно способные лица, то дополнительно нужно разрешение-согласие в письменном виде на сделку от органов опеки и попечительства.

Шаг 4

При составлении договора продажи дли квартиры не следует забывать, что его пункты не должны противоречить действующему законодательству

Заключение договора. Оформление договора допускается как у нотариуса, так и самостоятельно, в письменной форме.

Содержание договора должно соответствовать статье №550 Гражданского кодекса о процедуре продажи долей квартиры.

Составленное соглашение не должно противоречить законодательству, отражать актуальные требования нормативных актов и постановлений РФ на момент подписания документа.

Достоверная информация о стоимости, площади, пользователях жилья обязательно включается в текст договора. Упущение важных данных может повлечь за собой признание документа ничтожным.

Услуги нотариуса помогут предотвратить возможные ошибки.

Заключение договора завершается подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества. Затем новому собственнику нужно зарегистрировать свое право в Центре единой регистрации и сделок с недвижимостью.

Особенности процедуры продажи половины дома

При составлении договора продажи части дома или квартиры желательно воспользоваться услугами опытного нотариуса — он сможет учесть актуальную законодательную базу сделки

Как продать полдома? Оформление продажи половины дома во многом похоже на аналогичную сделку по отчуждению долевой части квартиры.

Основные этапы следующие:

  1. Письменное предупреждение совладельцев дома о намерении продать свою часть, стоимости, условиях сделки. Получение ответа или месяц ожидания позволяют начать заниматься продажей. Если соседи готовы приобрести вашу долю, можно сразу приступать к оформлению договора.
  2. Сбор документов, включающий правоустанавливающие бумаги собственника, выписки из кадастровых бланков на дом и земельный участок; копии плана дома и участка, нотариальные уведомления, разрешение от супруга и согласие органов опеки, если у продавца есть несовершеннолетний ребенок.
  3. Составление договора рекомендуется проводить с помощью нотариуса, который учтет актуальную законодательную базу в оформлении сделки. Акт приема-передачи части дома и земельного участка обязателен. Без этого документа невозможна последующая регистрация сделки в регпалате.

Права собственности нового хозяина будут действительны только после внесения записи в едином регистрационном центре.

Сделки на продажу части жилой недвижимости требуют профессионализма риэлторов и юридической грамотности нотариуса. Продавцу нужны настойчивость и внимание к решению вопросов.

Более подробно о проблемах, возникающих при продаже доли частной собственности — на видео:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector