Чем грозит завышение стоимости квартиры?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Чем грозит завышение стоимости квартиры?

ипотека. кредит. ипотечный кредит

Что такое ипотека? Как получить кредит? Чем ипотечный кредит отличается от кредита «на неотложные нужды»? – на эти и многие другие вопросы Вы найдете ответ на данном сайте.

Этот блог – некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

    Мысли об ипотеке и недвижимости
  • А разве банки проверяют документы?
  • Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?
  • Банк, твой неважный сервис дает работу мне
  • Другие записи блога

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?

Передо мною сообщение форума:
«Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса». Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?»

Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры.

Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.
Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.
Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.

Но у заемщика – нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

Как это сделать?

Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит – 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.

Такие хитромудрые покупатели-заемщики (у которых нет денег на первый взнос, но которые хотят квартиру купить целиком за кредитные деньги) иногда встречаются.

И банки знают, что такое возможно.

Именно поэтому, банк настаивает на оценке квартиры независимыми оценщиками. И хоть оценщики формально «не зависимые», но, тем не менее, аккредитованные банком.

Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.
Почему?
Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» – мало.

Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна.

Быть оценщиком, аккредитованным банком – почетно и приятно:
Есть при банке, допустим, три оценочные компании – у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован – такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.

Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.

То есть, покупателю-заемщику мало договориться с продавцом квартиры о завышенной оценке, нужно договориться и с оценщиками.

А захотят ли оценщики договариваться?
Ведь если банк обнаружит обман, то оценочная компания может лишиться аккредитации при банке, а значит, лишиться потока клиентов!

Что будет при «хорошем раскладе»?

Заемщик договорится с независимыми оценщиками, те завысят оценку. А в банке – не будут перепроверять оценку квартиры, произведенную независимыми оценщиками.

В этом случае, банк выдаст заемщику кредит, заемщик отдаст деньги продавцу, и сделка состоится.
Вероятность такого развития событий есть, но я бы оценивал эту вероятность в 30%.

А вот вероятность другого развития событий я оцениваю как 70%:
Либо заемщик не сумеет договориться с оценщиками, либо оценщики банка не поверят оценке независимых оценщиков.

В этом случае банк либо откажет выдавать кредит под залог этой квартиры вообще, либо выдаст заемщику меньше денег, и у заемщика просто не будет хватать денег на покупку квартиры.

Дело в том, что банк, выдавая кредит, выдает 90% от того, что меньше:
– или цена квартиры, о которой договорились покупатель-заемщик с продавцом;
– или стоимость квартиры по оценке оценщиков.

И если оценщики оценят квартиру не в 5 600 000, как хочет покупатель, а, например, в 4 800 000, то выдаст банк в виде кредита 90% от этой, меньшей суммы.

Если у покупателя не будет хватать денег на покупку квартиры:
– или он будет уговаривать продавца продать квартиру дешевле;
– или будет уговаривать продать квартиру с рассрочкой платежа (10% потом). Причем, выглядеть будет, как пострадавший от действий «нехорошего банка»: «Вы же видели, какой банк оказался»!
– или продавцу просто придется опять искать других покупателей.

Есть и еще один риск: «В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке»: покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги, в том числе и те, которые не получал.
Вероятность этого риска – мала: купить квартиру, а потом расторгать сделку – я такого в своей практике не встречал, но теоретически, такая возможность есть.

Именно поэтому, я лично не сторонник обманывать банки.

Порядок сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке

В прошлом году моя сестра продавала квартиру. Но желающих купить за наличный расчет было немного, поэтому она согласилась на сделку с использованием ипотечных средств. Бумажной волокиты и нервов эта сделка доставила много. Помимо этого покупатель просил фиктивно завысить стоимость жилья по договору. Сестра обратилась ко мне за помощью, чтобы выяснить, какие риски в этом случае она имеет, и стоит ли ей соглашаться на эту авантюру. Вместе с ней мы выяснили все риски такой ситуации, и сейчас я их вам подробно расскажу.

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

Выделяют следующие виды цен:

  • инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
  • инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
  • кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
  • ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
  • рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
  • потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
  • другие виды.

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Цель завышения стоимости

Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.

Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.

Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.

Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.

Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя. Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением. Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

Когда не стоит завышать сумму?

Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

  • если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
  • насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
  • уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.
Читать еще:  Комната в коммунальной квартире по соц. найму

Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.

Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Процедура завышения

Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

  1. Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
  2. Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
  3. Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
  4. Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
  5. Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
  6. Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
  7. После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
  8. Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.

Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

Необходимые документы

Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.

Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.

У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:

  • экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
  • авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
  • расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
  • проект договора.

В настоящее время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.

Заключение

Главным преимуществом завышения стоимости жилья является возможность для покупателя приобрести жилье в ипотеку, не внося первоначальный взнос. В городах, где жилье достаточно дорогое, люди часто пользуются этим способом. Особенностями данной схемы является:

  1. Практически все риски несет покупатель, поэтому большинство продавцов с радостью соглашаются на данную авантюру, только бы продать жилье.
  2. Продавцу стоит помнить, что при владении квартирой менее 3-5 лет, ему придется платить налог с разницы между продажей и покупкой. А в случае фиктивного завышения стоимости это крайне невыгодно для продавца.
  3. Продавцу нет существенной разницы, получит он всю сумму от банка или заплатит ему покупатель первый взнос. Поэтому многие продавцы, убедившись в чистоте намерений покупателя, с радостью идут навстречу.
  4. Существенным минусом является более широкий пакет документов, необходимый для подачи в банк при оформлении сделки с ипотекой.

Но, к сожалению, совсем немногие могут себе позволить приобрести квартиру без использования ипотечных средств. Так же, как и немногие могут накопить первоначальный взнос. Поэтому продать квартиру, не идя навстречу покупателям, бывает очень сложно. И продавцы вынуждены участвовать в подобных авантюрах.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски, ответственность, схема

Значительная часть банков, выдающих ипотечные кредиты, требует от заемщиков оплаты первоначального взноса. Его размер в разных кредитных организациях составляет от 10 до 40%. Это большие деньги, собрать которые могут далеко не все. Если средств у покупателя не хватает, стороны могут прибегнуть к намеренному завышению стоимости жилья. Поскольку такое случается нередко, стоит узнать, что эти за схема и какие риски возникают у участников сделки.

Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и для чего нужен?

Ипотечные заемщики иногда недоумевают, зачем банки вообще требуют вносить первый взнос. Ведь по ипотеке начисляются немалые проценты, и, казалось бы, банку выгоднее кредитовать клиента на полную сумму.

В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.

Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?

Суть завышения рыночной стоимости жилья состоит в том, чтобы получить больше денег у банка. Они могут потребоваться заемщику в следующих случаях:

  • У клиента нет средств на первый взнос или их оказалось недостаточно.
  • Клиенту необходимо обустраивать новое жилье: делать ремонт, покупать мебель и технику.
  • Другие причины (желание съездить в отпуск, купить автомобиль).

Схематично процедура завышения цены выглядит так:

  1. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи более высокую стоимость квартиры. Продавец идет на такую сделку, как правило, за вознаграждение.
  2. Если сторонам удалось договориться, продавец предоставляет в банк расписку о том, что он якобы получил первоначальный взнос.
  3. Покупатель вручает продавцу фиктивную расписку о том, что он взял у продавца в долг. Указанная в этой расписке сумма соответствует разнице между реальной и завышенной ценой жилья.
  4. Банк засчитывает указанную сумму в качестве первого взноса и переводит оставшиеся деньги продавцу. Продавец, получивший ровно столько, сколько стоит недвижимость, уничтожает долговую расписку покупателя. Соответственно покупатель приобретает квартиру исключительно на заемные средства, своих денег он на нее не тратит.

Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка. У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит. Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.

Риски покупателя при завышении стоимости ипотечной квартиры

Даже если эта схема и имеет некоторые преимущества, возможные риски способны их перевесить. Сторонам сделки стоит помнить, что такие действия при определенных условиях могут квалифицироваться как обман кредитной организации. Последствия этого обмана, предусмотренные статьей 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования», печальны. Виновников может ждать крупный штраф, принудительные работы и даже лишение свободы.

Но даже если обман не будет разоблачен, каждая сторона серьезно рискует. Для покупателя риски заключаются в следующем:

  • У банка могут возникнуть сомнения относительно цены, и в выдаче кредита будет отказано.
  • Если ипотеку одобрят, платить придется по полной программе. Обычно бывает выгоднее сократить затраты и все-таки собрать деньги на первоначальный взнос.
  • Заемщику придется решать проблемы с оценкой. Возможно, с оценщиком удастся договориться о завышении стоимости жилья, но дополнительных расходов не избежать. Кроме того, кредитные организации прекрасно знают о существовании таких схем и могут отправить подозрительный отчет на дополнительную проверку.
  • Не стоит забывать про долговую расписку, которую покупатель отдает продавцу. Если продавец нечист на руку, он имеет право обратиться в суд и потребовать возврата долга вместо уничтожения расписки.

Что касается плюсов схемы для покупателя, их три. Первый – возможность ускорить процесс покупки жилья, ведь даже на первый взнос обычно копят годами. Второе преимущество заключается в том, что при появлении у заемщика финансовых проблем банк выставит объект на торги по завышенной стоимости. Выручить за жилье в этом случае удастся больше

Еще один приятный бонус – возможность увеличить сумму налогового вычета. Поскольку жилплощадь покупается по завышенной цене, государство вернет ипотечному заемщику больше денег.

Читать еще:  Продажа квартиры после использования материнского капитала

Риски продавца при завышении стоимости квартиры в ипотеку

При заключении сделки купли-продажи квартиры с завышенной ценой рискует и продавец. Вот минимальный перечень его рисков:

  1. Фиктивная расписка, удостоверяющая факт передачи продавцу первого взноса, является официальным документом. После оформления расписки продавец будет должен покупателю деньги, которые он фактически не получал. Недобросовестные люди могут этим воспользоваться.
  2. Если банк заподозрит обман и откажет в выдаче кредита, придется тратить время на поиск нового покупателя.
  3. В случае нахождения квартиры в собственности меньше трех (в некоторых случаях – пяти) лет налоговое бремя увеличиться. Ведь платить походный налог придется не с реальной, а с завышенной стоимости объекта.

Особых преимуществ в завышении рыночной цены для продавца нет. Обычно ему все равно, от кого получать деньги: от покупателя или банка. Поэтому многие собственники квартир, убедившись в чистоте намерений покупателя, готовы пойти навстречу.

Несмотря на определенную привлекательность такой схемы, у нее слишком много минусов. Поэтому на подобные сделки обычно идут люди, которые хорошо знают друг друга. Если же в благонадежности контрагента есть сомнения – от завышения цены лучше отказаться

Остались вопросы по теме этой статьи? Наши юристы могут ответить на них прямо сейчас!

Завышение стоимости квартиры риски продавца и покупателя

Риски завышения стоимости квартиры по ипотеке для продавца, зачем покупатель предлагает на сделке в договоре указывать сумму выше той, что договорились при продаже, как реагирует банк на это.

Причина завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи банальна — у покупателя часто отсутствует первый взнос (обычно до 40%, в зависимости от условий ипотечного кредита и банка). Пытаясь решить эту проблему за счет продавца, покупатель предлагает завысить рыночную стоимость недвижимости.

В результате, если подобная схема осуществляется все деньги за продаваемую квартиру бывший собственник получает безналичным путем одним платежом уже от банка после перехода права собственности на нового владельца.

Предлагаю разобраться, чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку завышая цену?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

Причины завышения стоимости жилья:

  • Отсутствие средств на благоустройство квартиры (закупка мебели, ремонт и т.д.);
  • Иные причины (желание покупателя купить машину или съездить в отпуск);
  • Отсутствие у покупателя денег на первый взнос.

Какую стоимость завышают при ипотеке — рыночную, т.е. ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.

Ни о какой кадастровой стоимости в этом случае речь не идет!

Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.

Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости:

  1. Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику;
  2. Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;
  3. Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику;
  4. После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку.

Эта схема замешана на лжи и обмане финансовой организации, поэтому все совершенное остается на совести сторон сделки. Возможны последствия для обоих сторон по ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования

Продажа квартиры с завышением стоимости риски продавца:

  1. Расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал;
  2. Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя;
  3. Риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь;
  4. Налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3 (иногда 5) лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Приобретать недвижимости по завышенной цене покупателю не выгодно по следующим причинам:

  • Увеличивается сумма основного долга банку, который надо выплатить по ипотечному кредиту;
  • Увеличивается срок или сумма процентов по выплате за кредит, т.е. переплата.

Поэтому к данной уловке разумные покупатели приходят нечасто, т.к. крупный первоначальный взнос выгоден при оформлении ипотеки.

Риски покупателя при завышении стоимости:

  • У каждого банка есть свой список доверенных оценочных компаний. В обязанность заемщика обратиться в одну из них и заказать отчет об оценке. Оценщик ориентируется на среднерыночную стоимость 1 кв метра жилья или аналогов на рынке недвижимости. Специалист по оценке способен отказать в завышении цены;
  • Банковские организации в курсе подобных схем и каждый оценочный отчет проверяется внутренней службой безопасности. В случае выявления нестыковок по цене, покупатель получит отказ в переводе денежных средств за покупку квартиры и лишиться ее;
  • Недобросовестный собственник жилья может отказаться уничтожать долговую расписку и обратиться в суд за истребованием долга;
  • При раскрытии схемы банком и принципиальном отношении к выявленному случаю возможна уголовная ответственность обоих сторон сделки купли-продажи.

В завышении цены плюс для покупателя один — выставления квартиры банком на торги, если станет нечем платить за ипотеку. Банк выставит ее по той стоимости, за которую приобрел, что довольно выгодно.

Вы узнали, если покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, какой риск у продавца жилья и у покупателя, а так же последствия после оформления сделки.

Завышенная цена в ДКП – риски для продавца

Здравстсвуйте, уважаемые специалисты!

Продаю квартиру, которую получила в наследство по закону. Живу в другом городе, поэтому сложновато приходится. Звонил агент Покупателя из того города, где квартира находится. Покупатель использует ипотеку от Промсвязьбанк. Ему одобрили ипотеку. Покупатель смотрел квартиру, готов купить. Договор не нотариальный. Мне наличными 200 тыс, остальное перечисляет банк на расчетный счет. Нал в день сделки отдает мне Покупатель, потом ждать, как сказал агент Покупателя, дней 9, пока деньги поступят на счет, или улетать сразу после сделки, а дома уже ждать поступления денег.

1) Агент просит выставить для банка завышенную на 170 тысяч рублей цену по договору. Мне банк переводит ипотечную сумму, а налом Покупатель отдает мне, якобы, не 200 ысяч, а 370 тысяч. Дает встречную расписку, типа, деньги в размере 170 тысяч я ему вернула за ремонт.

Каковы мои риски? Вдруг банк остановит сделку или сам Покупатель передумает покупать, но захочет получить эти 170 тысяч с меня?

2) У меня нет р/ счета в Промсвязьбанк. Нужно ли открыть его в моем городе перед вылетом на сделку? Или лучше в городе, где квартиру продаю, открыть? Или без разницы?

3) Надо ли ждать, пока ипотечные деньги поступят на мой р/счет или спокойно улетать домой на следующий день после сделки?

4) Куда деть 200 тысяч налом? Положить их на карту Промсвязьбанка (а если я не упею ее оформить?) У меня только карты Сбербанка есть. Но ведь по улице не пойдешь с такими деньгами до Сбербанка (в том городе вообще не ориентируюсь). И как передача денег должна происходить?

Здравствуйте. Вам имеет смысл обратиться к человеку в том городе, где находится квартира, который поможет Вам разобраться в ситуации, с учётом местных особенностей. Лучше, если это будет специалист, который разбирается в вопросах недвижимости.
Любое искажение информации и отход от правды не является правильным решением. Риски Вы понимаете правильно. Если не прошло 3 года с момента смерти наследодателя, то с этих лишних 170000, которых Вы не получите, Вам придётся уплатить 13% вполне реальных денег в качестве налогов.
С Уважением
Александр

Наследодатель умер в 2014 году.
Обратиться не к кому. У меня там нет никого.

А лететь через всю страну.

Прошу помочь тех, кто работал с Промсвязьбанк, продажа по ипотеке. Квартира в наследстве находится в Улан-Удэ. Я из Санкт-Петербурга. И лететь надо через неделю.

Рекомендую найти самое крупное агентство в городе, которое давно работает, и обратиться туда.
С Уважением
Александр

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обратитесь в Санкт-Петербурге к риелтору за консультацией.

Не к кому обращаться там. Там конкуренция большая и никто ничто тебе не говорит, если только они не станут твоим агентом.
А в моем городе говорят обращаться в тот город.
Поэтому сюда и обратилась, что больше некуда. А надо срочно вылетать.

Мне кажется вполне логичным то, что специалист, который будет заниматься решением Вашего вопроса, будет Вашим агентом. Вряд ли Вы сами согласились бы работать бесплатно.
С уважением
Александр

Так агент-то не мой, а покупателя. Где мне щас искать агента для себя, если на сделку уже вылетать надо через неделю?

Причем тут бесплатно? Этот сайт платный что ли? Зачем тогда делать форум “Задай вопрос риэлтору”, если никто не отвечает? Сколько мне заплатить, чтоб мне ответили здесь компетентные люди? Я без вопросов оплачу..

Речь шла о том, чтобы Вы нашли агента себе там, где Вам нужно проводить сделку, который к Вашему приезду всё подготовит. По интернету сделку не проводят. Нужно видеть документы, общаться с банком, с покупателем. Неделя – достаточный срок для подготовки к сделке. По крайней мере, со стороны продавца свободной квартиры. Поторопитесь. Форум не решит Вашу ситуацию.
С Уважением
Александр

Читать еще:  Оформление разрешения на дарение квартиры от супруга дарителя

Спасибо! Где вот только находят, этих агентов. С одним агенством, что вышли на меня по моему объявлению, решили сотрудничать, но когда я начала задавать конкретные вопросы по процедуре сделки, она сказала, что ее работа подвести покупателя и продавца к сделке.
В Этажах просто сказали, что мы все сделаем, как надо, не беспокойтесь, можете даже на сделку не приезжать.

Странно, этот пост выделен, и никакие другие посты не появляются.

Я задала несколько вопросов и ни на один ответа не получила, кроме отсылки на деревню к дедушке (с). Не надо отвечать, если ответить нечего, кроме отсылки неизвестно куда. Вы что, респект себе делаете, набирая кол-вом ответов? Вы просто тратите свое и мое время. Нечего ответить — не отвечайте.

Добрый вечер, ID: 13301892!
1) Завышенная цена в дкп нередко используется в аферных схемах. Надо очень внимательно подходить к подписываемым документам, нюансов много: что, кто, кому и в какой момент передает, и, если Вы продаете квартиру самостоятельно, крайне нежелательно связываться с “завышайками” вообще. Непонятно, зачем при завышенных 170, еще 200 наличными? Если рисковать, так лучше 170, а не 370.
2) Разницы нет, счет можете открыть непосредственно в банке перед открытием аккредитива.
3) Необходимо дождаться поступления денег на Ваш р/счет (после раскрытия аккредитива перевод осуществляется, как правило, в течение суток), и только после этого (и никак не ранее!) передавать квартиру покупателю по акту приема-передачи.
4) Наличные в Вашем случае лучше не брать вообще, зачем? Желательно, чтобы сумма аккредитива соответствовала сумме дкп.
Все подробности по аккредитивной форме взаиморасчетов при сделках купли-продажи Вам имеет смысл уточнить в питерском отделении Промсвязьбанка – правила для всех отделений одинаковы.
Прежде чем вылетать на сделку, попросите у Покупателя контакты его менеджера в Промсвязьбанке, который готовит сделку, свяжитесь с ним, убедитесь, что Покупатель действительно является заемщиком и Ваша квартира одобрена банком в качестве объекта кредитования. Также заранее Вам необходимо ознакомиться с текстом проекта дкп.

Огромное спасибо за столь детальный ответ, Наталья!
“Непонятно, зачем при завышенных 170, еще 200 наличными? Если рисковать, так лучше 170, а не 370.” — Так по их схеме и получается, что я рискую 170 тысячами. Они мне дают 200 тыс, а я расписку даю, что получила 370 тысяч налом. Покупатель дает встречную расписку, что получил 170 тысяч на ремонт (или что там еще).
Я не понимаю, зачем им нужно получить от банка больше денег на 170 тысяч? Агент покупателя говорит, что надо в квартире ремонт делать, и им придется получать кредит. Но я не понимаю, все равно смысла желания получить от банка одобрение на бОльшую сумму. Ведь, как я понимаю, денег живьем они от банка не получают, ведь деньги уходят мне, а не покупателю. Или я неправильно представляю себе этот процесс?

“. не понимаю, зачем им нужно получить от банка больше денег на 170 тысяч?” Если коротко, покупатель обманывает банк и хочет получить ипотеку, не имея первоначального взноса.
Зачем Вам в императивном порядке навязывают 200 налом, совершенно непонятно.
И еще неясен момент: для одобрения квартиры как объекта кредитования необходимо предоставить в банк комплект документов. А скажите, неужто Вы по эл.почте отправили агенту покупателя копии своего паспорта, правоустанавливающих? А Выписку из домовой книги кто брал?

Спасибо огромное за Вашу помощь, Наталья! Что касается 200 налом. Думала, думала, наконец, поняла. Банк требует, чтобы Покупатель внес превоначальный взнос (15 % от стоимости квартиры из собственных средств, это 370. Остальную сумму 85 % банк кладет на аккредитив, т.е. эти средства упадут на мой расчетный счет только после перехода права собственности Покупателю (это 2100 тыс). Покупатель же должен мне 200, а не 370 тыс. Поэтому и идет расчет налом, я получаю 200, а расписку даю на 370, Покупатель встречную — что получил от меня 170 т. Агент говорит, что у Покупателя деньги есть на первоначальный взнос, но поскольку квартира требует ремонта (там и пол старый деревянный, все сгнило, в санузле течет, окна старые, даже побелки на кухне уже не видно), Покупателю пришлось бы влезть в кредит, а это тяжело, тянуть и ипотеку, и кредит. Отсюда и завышение идет.

Насчет комплекта документов для банка. Банк лишь сумму пока одобрил, а не мою квартиру. Агент работает с этим банком, уверен, что квартиру эту одобрят без проблем. Выписку из домовой никто пока не брал. Да, агент Покупателя сначала просил прислать копии паспорта и правоустанавливающих по электронке. Мне стало как-то не по себе.

Зашел разговор об правоустанавливающих документах,– оказалось, что агент знает моего нотариуса (который вел наследственное дело, оформлял эти документы в том городе), сказал, что сходит к ней, уточнить, не попадаю ли я под налог с продажи. Перезвонил, сказал, что мой нотариус удивилась, сказала, мол, зачем мне лететь туда, почему не оформить доверенность на него (агента Покупателя).
Насчет паспорта и правоустанавливающих, Агент предложил мне действовать так: пойти в этот банк в моем городе, агент попросит человека, с кем работает по ипотеке, чтобы со мной там встретились, сняли копии всех документов и отправили в отеделение банка в городе продажи квартиры. Если доверенность оформлю на него, то он быстро все сделает, включая выписку из домовой, с лицевого счета и справку об отсутствии задолженности.

Я перезвонила нотариусу, та подтвердила, что знает хорошо этого агента, что это надежный и честный риэлтор, работает с этим банком по ипотеке, что она его рекомендует, что никакого риска нет, только надо в доверенности написать такую фразу: “без права получения денег. Совершать все действия и формальности по перечислению денежных средств от продажи объекта с использованием правил безопасных расчетов.” Посоветовала сходить в этот банк в своем городе, открыть счет для безопасных расчетов, а доверенность и документы отправить ей через своего нотариуса по электронной почте с электронной подписью, чтобы документы считались равнозначными оригиналу.

Созвонились с агентом, узнав про фразу “без права получания денег и т.д., сказал, что надо думать, как быть. Если мне перечислят всю суммму (на 170 тысяч больше), то где гарантия, что я верну 170 тысяч? На этом мы и застряли пока.

Наталья, посоветуйте, пожалуйста, что делать в этой ситуации.

И еще такой вопрос: может ли возникнуть такая ситуация, что сделка прошла, Покупатель получил квартиру, я — деньги, а спустя какое-то время Покупатель, взявший ипотеку, решил отказаться от сделки/ ипотеки? Каковы риски Продавца? Агент Покупателя говорит, что после завершения сделки никто, ни банк, ни Покупатель, не смогут ко мне обратиться: мол, возвращай деньги, а мы тебе квартиру. Агент Покупателя говорит, что после сделки Банк и Покупатель могут лишь друг к другу претензии предъявлять, но не ко мне. Так ли это?
А может такое быть, что Покупатель обратится в Банк, откажется от ипотеки на каком-то законном основаниии (есть такие основания?), а Банк обратится ко мне, мол, сделка расторжена: возращайте деньги?

Доброй ночи!
Первоначальный взнос при ипотеке, ну, никоим образом не связан с размером аванса продавцу. Никто его продавцу наличными передавать не обязан, и не принято это. Банку вообще все равно: передан аванс продавцу или нет. Тем более банк не может «требовать» передачи аванса. Если аванс передан, это отражается в дкп. В Мск размер аванса продавцу составляет 25-30 т.р., 50.т.р. максимум.
Первоначальный взнос – это гарантия платежеспособности продавца перед банком.
Первоначальный взнос покупатель в день сделки вносит на свой р/счет в банке, далее покупатель подписывает с банком Кредитный договор, банк выделяет кредитные средства, которые вместе с первоначальным взносом составят цену квартиры. Вся сумма первонач.взнос+кредитные (если был аванс, то за вычетом авансового платежа, уже полученного продавцом) зачисляется на аккредитивный счет.
Поэтому настойчивое предложение всучить вам 200 вызывает у меня лично подозрение. Кстати, в какой момент предложена передача денег. Как это будет происходить?
Из Вашего текста ясно, что Вы правильно понимаете риск передачи копий ваших документов в чужие руки. Риск очевиден – попасть в руки мошенников и потерять квартиру. И потом долго летать судиться. Доверенность на агента Продавца (?!) да еще с полномочиями «совершать все действия и формальности по перечислению денежных средств от продажи объекта» – верх неосмотрительности. Нотариус отжигает. Без комментариев.
Для подготовки к сделке Вам необходимо иметь СВОЕГО представителя в городе, где квартира. Но только для ПОДГОТОВКИ. Взаиморасчеты (открытие аккредитива, раскрытие аккредитива, акт приема-передачи) и дкп подписывать лично. Здесь на сайте же есть тамошние агенты, позвоните, пообщайтесь, сделайте выбор, лучше в пользу агентства недвижимости, а не частников.
Просто так «отказаться от сделки» по своему хотению сторона сделки не может. Для расторжения договора или признания его недействительным в судебном порядке нужны веские основания. Покупатель не может «отказаться» от ипотеки, нет пути как только погасить кредит банку. Банк не может к Вам обратиться, т.к. Вы не имели никаких договорных отношений с банком, от слова «совсем никаких». Деньги по дкп Вам платит не банк, а покупатель.
P.S. Я Вам очень советую, написать Заявление в Росреестр (через МФЦ) о невозможности проводить регистрационные действия с квартирой БЕЗ ВАШЕГО ЛИЧНОГО УЧАСТИЯ.

Спасибо огромное, Наталья!
Будьте добры, ответьте, пожалуйста, еще на 2 вопроса. Я утром сюда написала, когда ситуация изменилась.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector