Страховая премия при ипотеке

Как рассчитать стоимость страховки при ипотеке и сколько стоит страхование жизни?

Одной из неотъемлемых составляющих ипотечного кредита является обязательная страховка, благодаря которой банк стремится обезопасить себя от рисков при таком длительном виде кредитования.

Но страхование – это дополнительные расходы, которые необходимо обязательно учитывать перед тем, как подавать заявку на жилищный кредит.

В этой статье мы поговорим о том, сколько будет стоить ипотечная страховка и как правильно ее рассчитать.

Как рассчитывается?

Самостоятельный расчет суммы страховых взносов, которые будут идти в комплексе с ежемесячными платежами, и повысят общую кредитную нагрузку – задача не самая легкая.

Для начала, вы должны располагать полным объемом информации о полной стоимости ипотеки и процентной ставке, которая будет установлена банком.

Если же у вас уже есть ипотечный кредит и действующий договор со страховой компанией, задача немного упрощается.

Во-первых, необходимо обратить внимание, какого рода страховка заключена при оформлении ипотечной ссуды.

Обычно банки стараются предложить заемщику комплекс услуг, в который входят как страхование самого объекта (утрата, повреждение, титул), так и личное (жизнь, здоровье, трудоспособность, потеря работы).

Как рассчитать страховку по ипотеке? Для этого, надо взять во внимание следующие факторы:

• возраст, профессия и состояние здоровья заемщика;
• при страховании титула СК обращают внимание на юридическую чистоту приобретаемого объекта;
• если для сделки был привлечен созаемщик, банк может настаивать на обязательном страховании и его жизни, что так же увеличит сумму платежей страховщикам;
• стоимость страховки объекта зависит от его технического состояния, и колеблется в пределах от 0,3-0,6% от суммы страховой премии.

И это лишь дополнительные нюансы, которые в итоге влияют на размер ваших обязательств перед страховщиками. Базовый расчет производится на основании главного параметра: остатка ссудной задолженности перед банком.

Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

Общая стоимость страховки при ипотеке и размер выплат

Параметры страховки и размеры ежегодных взносов зависят от величины вашей задолженности перед банком, умноженной на годовую процентную ставку. Исходя из этих параметров и производится расчет.

Каждый год, за 3-4 недели до окончания периода страховой ответственности, кредитов передает в СК информацию о размере вашей задолженности. На основании этой суммы страховщики и производят расчет суммы к выплате.

Давайте рассмотрим на примере, как рассчитать страхование ипотеки.

Вы брали ипотечный займ в размере трех миллионов рублей с процентной ставкой в размере 14.5%.

Страховая премия должна покрывать 3 435 000 (сумма кредита умноженная на годовую процентную ставку) рублей.

В зависимости от типа заключенного договора (комплексного или отдельного риска), размер страхового взноса составит от 0,3% до 0,6% в год.

В данном примере мы возьмем средний размер – 0,4%, применимый для комплексного договора рядом страховщиков.

Пример расчета.

В первый год вы должны будете оплатить: 3 435 000/100*0,4 = 13 740 рублей. В течение года вы заплатили банку в счет долга 600 000 рублей. На следующий год расчет будет таков: 3 435 000 – 600 000 = 2 835 000 (остаток ссудной задолженности перед кредитором).

2 835 000*0,145= 411 075. 2 835 000 + 411 075 = 3 246 075. В данном случае ежегодный взнос по страховке составит 12 984 рубля.

Исходя из данного примера, вы видите, что размер платежей меняется ежегодно, и зависит от двух факторов: остатка задолженности перед банком и размера процентной ставки по ипотечному займу.

Это классический пример расчета на основании базовых условий договора страхования. Но есть и ряд дополнительных нюансов, влияющих на стоимость страховки.

Процентная ставка

Обычно банком применяются фиксированные на весь срок платежей по ипотеке процентные ставки. Но такое правило применимо к уже сданному жилью. В случае с новостройками, ставка может изменяться на определенных этапах.

Сколько стоит страхование для ипотеки при данных обстоятельствах? В данном случае, расчет производится на основании данных из графика платежей, выданного банком при подписании ипотечного договора, и остаток задолженности умножается на актуальную процентную ставку.

Досрочное и частичное досрочное погашение

Еще один фактор, который влияет на размер ежегодной страховки – это досрочное и частичное досрочное погашение.

При полном досрочном погашении ипотечной ссуды, страховой договор продолжает действовать, но обязательства перед банком уже погашены.

В данной ситуации заемщик может расторгнуть договор с СК и вернуть уплаченные в счет страховки средств.

При частичном досрочном погашении ссуды производится перерасчет суммы основного долга, в связи с чем меняется и размер страхового взноса.

В данном случае необходимо получить в банке новый график платежей, в котором будет информация о текущем остатке ссудной задолженности, и оформить в СК новое соглашение. Далее будет произведен перерасчет, и уменьшена сумма ежегодных взносов.

Сколько стоит страхование жизни при ипотеке?

Если у вас комплексная страховка, то СК может изменять тарифы в зависимости от вашего возраста. Особенно это актуально для заемщиков от 40 лет. Обычно сумма тарифа для данной категории клиентов ежегодно повышается.

Примеры расчета

А теперь давайте на конкретных примерах рассчитаем стоимость страховки в разных типах ситуаций.

Плавающая ставка

Сколько стоит страховка при ипотеке на жилую площадь в новостройке? Для того, чтобы узнать стоимость нужно принять во внимание факторы, которые описаны ниже.

Сумма долга: 4 000 000 рублей, ставка первые 3 года 15,9%, после перехода новостройки в собственность – 12,9%. Страхование только объекта, размер тарифа 0,297%. Срок выплат – 15 лет.

Первый год: 4 000 000+ 0.159*4 000 000= 4 636 000/100*0,297 = 13 768 рублей сумма выплаты за первый год.

Второй год: 3 930 040 + (остаток долга)*0.159*3930040=4 554 916/100*0,297= 13 528 рублей.

После изменения ставки – 4 год выплат. Остаток долга: 3 751 889.

3 751 889+0,129*3 751 889= 4 235 882/100*0,297 = 12 580 рублей – выплата за четвертый год, после изменения ставки.

При частичном досрочном погашении

Сумма долга 3 000 000 рублей, ставка 14,7% в год. Комплексная страховка в размере 0, 494% от суммы премии. Срок выплат – 20 лет.

Стандартный расчет выплаты: 3 000 000+0,147*3 000 000= 3 441 000/100*0,494 = 16 998 рублей.

При частичном досрочном погашении было внесено 500 000 рублей в счет основного долга. К концу года остаток задолженности был 2 976 528, после внесения суммы (было выбрано сокращения срока кредитования) – 2 513 734.

Расчет: 2 513 734+0,147*2 513 734= 2 883 252/100*0,494 = выплата по страховке составит 14 243 рубля.

При изменении тарифа

Заемщику – 45 лет, комплексная страховка составляла 0, 521% от общей суммы премии. Сумма ипотеки – 2 500 000, сроком на 15 лет, по ставке 13,9% в год.

Расчет за первый год: 2 500 000+0,139*2 500 000 = 2 847 500/100*0,521 = 14 835 рублей.

На следующий год тариф индексирован, и составляет 0,535%. Остаток долга 2 447 174 рубля.

2 447 174+0,139*2447174= 2 787 331/100*0,535 = 14 912 рублей.

Далее расчет будет производиться по той же схеме, изменятся только переменные: остаток основного долга и тарифная ставка страховой компании.

Как видите, рассчитать страховку по ипотеке самостоятельно — можно без особых сложностей. Все необходимые данные можно найти в графике платежей по ипотеке и страховом договоре, где точно прописан размер тарифа и возможность его индексации.

​Что важно знать про ипотечное страхование

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Что такое страхование кредита (страховая премия)

Любой коммерческий банк в нашей стране выдает кредиты на определенных условиях, причем в последнее время одним из обязательных условий взаимовыгодного сотрудничества стало участие заемщика в программе страхования личных рисков. Ведь банку нужна гарантия возврата заемных средств, а личное страхование позволяет ее получить. Для заемщика это дополнительные расходы, которые ему совершенно не обязательно нести. Впрочем, разберем по порядку вопрос, что такое страхование кредита в банке, как оно осуществляется и зачем нужно.

Что такое страхование кредита

Прежде чем ответить на вопрос, для чего нужно страхование кредита, разберемся с тем, что значит страховая премия. Дело в том, что страховые компании предоставляют услуги своим клиентам на платной основе в соответствии с договором страхования. Плата за оказанные услуги это и есть страховая премия, то есть взнос, который обязано уплатить застрахованное лицо.

Страхование кредита – это защита кредитного учреждения от риска невозврата заемных средств при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором страхования.

Если говорить простыми словами, то несмотря на то, что страховую премию оплачивает непосредственно заемщик, этот договор защищает интересы именно кредитора. Например, если заемщик заключил договор на защиту банковского займа, в случае потери трудоспособности или смерти заемщика, кредитор получает выгоду в виде возврата кредита и процентов от страховой компании. Причем стоит отметить, что страхование личных рисков очень распространенное в последнее время явление, его банке настойчиво рекомендуют оформлять при любом виде займа: потребительского или даже кредитной карты.

Все виды страхования по кредитным обязательствам

На самом деле при оформлении различных кредитов банк предлагает вам оформить несколько страховых полисов. Рассмотрим все виды страхования, с которыми приходится сталкиваться заемщикам:

1. Имущественное страхование – это обязательный вид защиты при выдаче кредита на покупку недвижимого имущества. Говоря простыми словами, при оформлении ипотеки вы обязаны застраховать предмет залога на весь период кредитования, это правило регулируется законом об ипотеке. Сумма страховой премии зависит от множества обстоятельств, в том числе от тарифов банка и страховой компании, которая обслуживает договор. В среднем размер страховой премии составляет 0,4% от суммы задолженности.
2. Страхование титула также применяется при ипотечном кредитовании. Что значит защита титула, а это говорит о том, что заемщик, он же покупатель, защищены на 3 года от потери права собственности на предмет залога. Почему титульное страхование действует три года? Потому что именно столько составляет срок исковой давности по сделкам, соответственно, в первые три года ее можно оспорить в суде.
3. Страхование КАСКО применяется при оформлении автокредита. Данный вид защиты дает полную гарантию возврата стоимости авто при наступлении страхового случая. Кстати, здесь к страховым случаям относятся угон автомобиля и полное его уничтожение, ОСАГО таких гарантий не дает.
4. Страхование риска невозврата кредита или личное страхование заемщика. Данный вид защиты включает в себя временную или полную потерю трудоспособности, смерть заемщика. Это вовсе не обязательный вид страхования, но банки, как правило, его требуют. Здесь также стоит отметить, что страховая премия при оформлении защита личных рисков довольно дорогая и может составлять от 1 и более процентов от полной суммы кредита.

Обратите внимание, что личное страхование – это совокупность страховых рисков, то есть, согласно тому или иному договору она может включать в себя разные страховые случаи.

Таким образом, при оформлении кредита банк обязательно настаивает на защите личных рисков. То есть, простыми словами, что дает защита личных рисков, в случае потери работы или при какой-либо травме, повлекшей за собой нетрудоспособность либо смерти заемщика страховая компания берет на себя обязательства по выплате кредита банку, в которую входит тело кредита и сумма процентов.

Кстати, нельзя не отметить тот факт, что если вы оформляете потребительский кредит под залог имеющегося у вас имущества, то оно подлежит обязательному страхованию от утраты – это законные требования залогополучателя.

Уплата страховой премии по кредиту

У каждого банка есть определенные требования к страховой компании, которая предоставляет вам услугу страхования. Обычно у банка есть дочернее предприятие, например, Сбербанк России имеет дочернюю компанию Сбербанк Страхование, соответственно банк рекомендует оформлять договоры именно здесь. Но при этом также имеется ряд аккредитованных компаний, страховые полиса которых также принимаются при оформлении кредита. С другой стороны, заемщик сам вправе выбрать ту организацию, в которой он хотел бы оформить страховой полис.

Как правило, страховая премия взимается единовременно на весь срок кредитования, особенно если речь идет о защите личных рисков. Или, простыми словами, банк за счет ваших кредитных средств выплачивает сумму страхового полиса единовременно. Страховые премии в сумме кредита, что это? Процесс страхования будет выглядеть следующим образом: банк одобряет вам кредит, вы подписываете кредитный договор и договор страхования. Согласно договору страхования вы должны уплатить страховую премию, за вас это делает банк, а именно из всей суммы кредита он вычитают сумму страховой премии, а вы получаете кредит на эту сумму меньше.

Например, если вы взяли в долг 100000 рублей сроком на 3 года, а сумма страховой премии за этот период составил 12000 рублей, значит, вы получите не 100000 рублей, а 88000 рублей. Соответственно, отсюда можно сделать вывод, что со страховой премии вы должны выплатить банку проценты.

Мнение экспертов! Если вы заключаете договор кредитования на короткий срок до 5 лет, то для вас страхование личных рисков будет нецелесообразным, вот при долгосрочных отношениях, сроком до 30 лет, например, при ипотечном кредитовании, от страхования личных рисков все же не стоит отказываться.

Отказ от страхования

Итак, как говорилось ранее, заемщик имеет полное право отказаться от некоторых видов защиты, в том числе от титульного страхования при ипотечном кредитовании, или от потери жизни и трудоспособности. Согласно Гражданскому кодексу эти виды защиты не являются обязательными, и банк кредитор не имеет права заемщика обязать оплачивать страховые премии по данным видам защиты. Что касается страхования объекта залога при ипотеке или потребительском кредите с обеспечением в виде имеющегося у вас имущества, здесь защита страховой компании обязательна.

На практике многие банки в прямом смысле в обязательном порядке требуют от заемщика оформление страховки, ведь для них это гарантия возврата заемных средств. Но, если снова обратиться к положениям закона, то заемщику вполне может отказаться от покупки полиса. В данном случае банк может поднять процентную ставку по кредиту вплоть до 7 пунктов или вовсе отказаться от сотрудничества.

При подписании кредитного договора обязательно уточните детали страхования у кредитного менеджера. Кроме того, внимательно читайте все документы, которые подписываете.

Можно ли вернуть взнос

Порой банковские сотрудники «забывают» оповестить заемщиков об обязательном страховании личных рисков, а если быть точнее, просто дают документы на подпись, не знакомя клиентов со всеми условиями сотрудничества. Спустя определенное время, а именно при получении денежных средств, заемщик может обнаружить недостающую сумму – размер страховой премии, которая была уже уплачена страховой компании за услуги защиты личных рисков.

Безусловно, в данном варианте можно попробовать вернуть уплаченные средства. Но при этом нужно внимательно прочитать договор страхования, на то есть несколько причин. Во-первых, всю сумму страховой премии вам страховая компания не вернет, в любом случае, она удержит определенный процент за неустойку. Во-вторых, согласно условиям договора страховая премия вовсе может не подлежать возврату.

Другой вопрос в том, что при досрочном расторжении договора между кредитором и заемщиком необходимость защиты прекращается. То есть, если вы ранее установленного срока платили кредит, вы можете обратиться непосредственно страховую компанию и потребовать вернуть часть уплаченной страховой премии за тот период, когда вы кредитными средствами уже не пользовались.

Таким образом, что такое страховая премия по кредиту? Это плата за услуги страховой компании, которая берет на себя ответственность по выплате вашего кредита в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Только на практике список страховых рисков узкий, и даже в случае потери трудоспособности вам придется привести массу доказательств того факта.