Можно ли после продажи квартиры оформить 2 ипотеки?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Можно ли после продажи квартиры оформить 2 ипотеки?

Ипотека на двоих от А до Я

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

  • поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
  • в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
  • учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

  • если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
  • отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

  • заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
  • документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
  • документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
  • документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
  • подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

  • при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
  • если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

  • если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
  • платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
  • можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
  • в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

  • не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
  • если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
  • если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
  • когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

  • страховка на залоговую недвижимость;
  • страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
  • титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

  • ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
  • не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
  • не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
  • хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Налоговый вычет при покупке второй квартиры

В сегодняшней статье рассмотрим несколько вопросов. На примере объясним, на какую сумму можно рассчитывать. Узнаем, как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры? О каких ограничениях необходимо знать? Итак, приступим.

Что такое налоговый вычет

Прежде чем разобраться, всегда ли можно во второй раз при покупке второй квартиры получить налоговый вычет, напомним, что вычет – это расходы, которые уменьшают налогооблагаемую базу. В случае с физическим лицом налогооблагаемая база – это его официальный доход, облагаемый 13% НДФЛ (НК РФ, ст. 210 (скачать)). Обычно это зарплата.

Получив налоговый вычет 1 миллион, мы освобождаемся от уплаты 130 тысяч в бюджет. Право на налоговый вычет в 2 миллиона позволяет вернуть 260 тысяч на руки, в 3 миллиона – 390 тысяч.

Поправки в законодательстве

Выгодное для граждан изменение Налогового Кодекса начало действовать с 1.01.2014 — получение имущественного вычета за расходы на жилье перестало быть привязано к конкретному помещению. Налогоплательщик имеет лимит вычета 2 миллиона рублей, может использовать его до полного исчерпания (НК РФ, ст 220, п. 3 (скачать)). До 14-го года налоговый вычет второй раз при покупке квартиры был невозможен, действовало ограничение – 1 объект за жизнь.

Кроме расходов непосредственно на помещение налогоплательщик имеет право подать к вычету до 3 миллионов, потраченных на оплату процентов по целевому займу на жилье (НК РФ, ст. 220, п. 4 (скачать)). А вот вычет по % положен лишь для одного объекта недвижимости (НК РФ, ст. 220, п. 8 (скачать)) .

Вторая квартира – какой максимальный вычет

Чтобы узнать, сколько можно за вторую квартиру получить налогового вычета:

  1. Отнимите от 2 миллионов стоимость первого жилья, за которое вы подавали декларацию.
  2. Сравните результат со стоимостью второй квартиры.
  3. Меньшая из двух цифр – налоговый вычет за квартиру для второго раза оформления.

В большинстве случаев двух квартир достаточно, чтобы исчерпать полностью лимит 2 миллиона.

Как узнать остаток налогового вычета при покупке квартиры второй раз? Достаточно сложить неиспользованный вычет от первой квартиры с вычетом от второй.

Если квартира покупается в ипотеку, и вы раньше не подавали к вычету проценты, то дополнительно вы можете предъявить до 3 миллионов расходов, уплаченных на погашение процентов по займу.

Законодатель может пересматривать предельные суммы. На заявителя действует тот лимит, который был актуален при первичном обращении за вычетом.

При каких условиях можно получить вычет

Расходы, которые принимаются налоговой к вычету:

  • оплата по договору купли-продажи жилой недвижимости (в том числе доли, части);
  • оплата по договору долевого участия в строительстве;
  • покупка материалов для отделки (если в договоре на приобретаемую квартиру указано, что она передается без отделки);
  • оплата работ по отделке (при наличии соответствующего пункта в договоре на приобретаемую квартиру).

Факта покупки не достаточно, необходимо подтвердить, что:

  • право на вычет не было использовано до 2014 года;
  • максимальная сумма вычета за покупку 2 млн. не использована полностью.

Сделка с первой квартирой на рубеже 2013-2014 годов

Некоторые бывшие участники долевого строительства оказались в ситуации, когда акт передачи их первой квартиры от застройщика подписан в конце 2013 года, право собственности зарегистрировано в 2014 году. Если было обращение за налоговым вычетом по этой квартире, то право считается использованным полностью.

Существуют многочисленные споры, можно ли получить налоговый вычет за вторую квартиру в описанной ситуации. Даже в выписках на объекты указаны даты регистрации прав 2014 годом.

Минфин бескомпромиссно разъяснил письмом № 03-04-05/24997 от 26 мая 2014 г. (скачать), что в данной ситуации добрать налоговый вычет при покупке второй квартиры не получится. Правоустанавливающим документом является акт. Его данные обязательно указывают при заполнении декларации на вычет.

Официальный доход

Государство освободит от уплаты НДФЛ, вернет излишне перечисленную сумму. Если покупатель не платит налоги с дохода, то возвращать будет нечего. Хорошая новость, что с одной или с двух квартир налоговый вычет не имеет срока давности.

Читать еще:  Обремение ипотеки в праве

Гражданин может:

  • отчитаться за покупку, когда у него появится официальный доход, даже если после покупки пройдет несколько лет;
  • отчитаться сразу, получить право на вычет, воспользоваться им позже, когда будет платить налоги.

Пример расчета вычета

  • в 2015 куплена квартира за 1300000 руб.;
  • за 2015 заработано 750000 руб.;
  • за 2016 заработано 800000 руб.;
  • в 2019 году куплена вторая квартира за 2500000 руб.;
  • за 2019 заработано 950000 руб.

Рассчитаем для обращения 2 раза за налоговым вычетом при покупке квартир:

  1. в 2016 за 2015 вычет с 750000 руб.;

возвращен налог на сумму 97500 руб. (750000х13%);

в 2017 за 2016 вычет 550000 руб. (1300000-750000);

возвращено 71500 руб. (550000х13%).

  1. в начале 2020 года будет не использовано право на вычет суммы 700000 руб. (2000000-1300000);

вычет в 2020 за 2019 составит 700000 руб. – максимум достигнут;

возврат в 2020 за 2019 будет 91000 руб.

Как узнать сумму остатка недополученного вычета

Информация содержится в декларации по форме 3-НДФЛ (скачать бланк). В конце вы найдете расчет имущественных вычетов. Внизу расчета указан остаток, который перешел на следующий период. Если по какой-то причине вы не можете получить сведения из декларации, обратитесь в налоговую службу.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке на вторую квартиру

Возможность оформить при покупке 2 квартиры налоговый вычет на сумму процентов по кредиту зависит от того, не воспользовался ли налогоплательщик этим правом в предыдущий раз. Данный вычет привязан к объекту, воспользоваться им можно только один раз.

Следует помнить, что налоговые вычеты за расходы на приобретение и за уплату процентов существуют самостоятельно. Отчитываться за уплаченные проценты в 3-НДФЛ – ваше право, а не обязанность. Сделать это можно как вместе с вычетом на покупку, так и отдельно.

Документы для оформления вычета

Точный перечень зависит от характера сделки по приобретению помещения (НК РФ, ст. 220, п. 3.6 и 3.7 (скачать)). Приведем примерный перечень с краткими комментариями:

  • паспорт;
  • 3-НДФЛ;
  • 2-НДФЛ (скачать бланк) – при получении зарплаты от работодателя;
  • договор, по которому получено право на квартиру (купля-продажа или долевое участие в строительстве);
  • акт о передаче – обязателен при долевом строительстве, по желанию сторон отдельно оформляется при купле-продаже;
  • подтверждение оплаты по договору на квартиру;
  • документы об оплате расходов на отделку, если таковая производилась;
  • кредитный договор с графиком платежей и справкой об уплаченных процентах – при подаче к вычету процентов;
  • св-во о рождении ребенка, если квартира куплена ему родителями;
  • решение об установлении опеки, если квартира приобретена подопечному.

Все перечисленные документы, кроме паспорта, 2-НДФЛ и 3-НДФЛ, следует откопировать или отсканировать для сдачи. Подлинники будьте готовы предъявите для сверки по требованию инспектора. Если вы подаете на вычет расходы на стройматериалы, чеки перед копированием/сканированием следует степлером закрепить на листы А4. Дополнительно составьте таблицу в свободной форме с описью чеков и общей суммой.

Порядок и способы получения

Традиционным способом является личное посещение налоговой инспекции. Последние несколько лет пользователи активно переходят на удаленный сервис через личный кабинет налоговой службы.

Получить доступ можно, посетив ФНС с паспортом и взяв логин/пароль. Не путаем с госуслугами и МФЦ! Это не одно и тоже!

Личный кабинет имеет интуитивно понятное меню, позволяет заполнять декларации онлайн, подписывать их усиленной электронной подписью. Ее можно оформить бесплатно, не вставая с дивана.

Основанием для возврата является декларация 3-НДФЛ. Если вы подаете ее только для получения вычета, то сделать это можно на протяжении всего года, следующего за отчетным. В 3-НДФЛ есть раздел, который позволяет отчитаться о доходах, полученных без участия других налоговых агентов (например, за сдачу в аренду той же квартиры). За доходы необходимо отчитываться в сроки, установленные законодательством.

3-НДФЛ заполняется самостоятельно с использованием программы на сайте ФНС либо в фирме по оказанию бухгалтерских/юридических услуг.

Онлайн

К заполненной через личный кабинет декларации прикрепляются отсканированные документы, подтверждающие расходы для вычета. После этого нужно нажать кнопку отправки. Вы можете на сайте отслеживать ход проверки. Когда она будет завершена, сформируйте заявление на возврат. Для этого выберите соответствующую кнопку меню и укажите в заявлении реквизиты банковского счета для зачисления денег.

Лично

Отнесите 3-НДФЛ на бумажном носителе в ФНС в 2х экземплярах. Передайте копии сопутствующих документов. На одном экземпляре декларации вам поставят отметку о получении документов. С вами согласуют способ информирования о ходе проверки.

На практике часто налогоплательщик, спустя 3 месяца, отведенные на проверку, звонит сам, узнает результат. Когда проверка успешно завершена, нужно подать заявление о возврате. Посетите ведомство и заполните соответствующий бланк. Если к этому времени есть личный кабинет, сделать это можно удаленно. Приготовьте реквизиты своего счета в банке.

Заключение

Можно ли при покупке 2 квартиры получить налоговый вычет, если уже получали за 1, зависит от времени покупки первой и от ее стоимости.

Оформить 2 раза налоговые вычеты за квартиры можно, если первая из них:

  • приобретена не раньше января 2014;
  • стоила меньше 2 миллионов рублей.

Оцените автора

Вторая квартира в ипотеку: 2 законных способа оформления

Часто можно наблюдать такую ситуацию: молодая семья, заключив брак, берет небольшую квартиру или комнату в общежитии в ипотеку. Спустя некоторое время у них появляется ребенок и возникает потребность в расширении жилплощади. Сделать это можно, выкупив оставшиеся комнаты либо взять вторую квартиру в ипотеку. Возможно ли это, если уже имеющаяся собственность находится в залоге? Можно ли взять ипотеку на покупку дополнительного жилья?

Можно ли купить вторую квартиру в ипотеку

Процедура ипотечного кредитования регулируется ФЗ № 102 от 16.08.98 и соответствующими гражданско-правовыми нормами. Ни в одном документе нет прямого или косвенного намека на нелегальность взятия в ипотеку второй квартиры. Подобные ситуации регулируются непосредственно организациями-кредиторами, которые и выносят решение о выдаче дополнительного кредита либо об отказе в нем.

При рассмотрении как первой, так и второй заявки банк руководствуется такими понятиями, как перспективность и рентабельность потенциально кредитуемого лица, а также перечисленными в пункте 1 статьи 342 Гражданского кодекса РФ положениями.

Из вышеописанного вытекает негласное правило, которому следует большинство банков, – на одного гражданина могут оформить не более двух однотипных продуктов. Например, если у вас уже есть два потребительских кредита, на еще один едва ли дадут согласие.

Однако ипотека выделяется среди прочих банковских продуктов. Основные факторы риска для кредитной организации при утверждении заявки – длительный срок выплат и немалые ежемесячные платежи, при которых клиент может допустить просрочки либо невозврат. В таком случае вторая квартира в ипотеку – существенный риск как для банка, так и для гражданина, поскольку может привести к невыполнению со стороны последнего своих обязательств (дефолту).

При принятии решения по второй заявке финансовая организация опирается исключительно на сведения о платежеспособности заявителя. Максимально допустимый порог выплат (закрепленный на законодательном уровне) не может превышать 50 % от совокупного семейного дохода.

В некоторых случаях локальными актами потолок погашений может быть снижен до 30 %, что также является обоснованным. Кредитная организация заботится о своей репутации и обеспечивает себя гарантиями возврата средств, выданных гражданину на покупку второй квартиры в ипотеку.

Традиционно возможность оформления двух однотипных кредитов обсуждается с каждым клиентом в индивидуальном порядке.

Условия и документы для оформления второй квартиры в ипотеку

Критерии, согласно которым банк принимает решение по заявке на кредит, рассмотрены ниже.

  1. Выплаты по первому и второму кредиту не превышают порог в 45 % от совокупного семейного дохода. Это главный пункт, на который смотрит финансовая организация при одобрении заявки. Он также важен при принятии решения на получение кредита на недвижимость.
  2. История погашений. Прежде всего банк обращает внимание на степень погашений по первой ипотеке. Оптимально, если каждый взнос был произведен вовремя. Если же просрочки все-таки есть, то во внимание принимается длительность задержки выплат.
  3. Официальное трудоустройство с прозрачной системой начисления заработной платы. Это тоже важный фактор, на который смотрят чаще всего при оформлении заявки на вторую квартиру в ипотеку.
  4. Поручители без долгов перед банками и с положительной кредитной историей. То же относится к созаемщикам. И первые, и вторые также не должны выступать поручителями по другим кредитам на момент подачи заявки на вторую квартиру в ипотеку. Даже при наличии соответствующего уровня доходов можно не получить одобрение по заявке.
  5. Система страхования. Согласие на участие в данной программе автоматически повышает уровень доверия банка к заявителю, оставляя на усмотрение кредитующей организации риски, связанные с жизнью заявителя и утерей им прав на приобретенную недвижимость.

Перечень документов, необходимых для выдачи кредита:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт, водительское удостоверение, военный билет);
  • свидетельство о регистрации передаваемой в залог недвижимости заемщика в ЕГРН;
  • свидетельство о регистрации недвижимости созаемщика в ЕГРН (если привлекается созаемщик);
  • документы о полученном заемщиком и созаемщиками образовании;
  • заполненный бланк заявления на получение кредитного продукта и одобрение от кредитной организации;
  • документ, подтверждающий семейный статус заемщика на момент покупки второй квартиры в ипотеку (свидетельство о браке/разводе, смерти супруга и т. п.);
  • при наличии детей свидетельства о рождении;
  • трудовая книжка;
  • документ, подтверждающий официальное трудоустройство заявителя;
  • справка по зарплате и уплате налогов в течение определенного срока по форме 2-НДФЛ, сведения об осуществляемой заемщиком и созаемщиками деятельности на момент оформления кредита;
  • при наличии трудового контракта – его заверенная копия;
  • справка с дополнительного места работы, если таковое имеется, о зарплате и уплате налогов за последние 12 месяцев.

Для покупки второй квартиры в ипотеку весь перечень документов придется собрать заново с учетом прошедшего с момента взятия первого кредита времени. Даже если с тех пор ничего не изменилось, бумаги необходимы как минимум для подтверждения текущего состояния ваших дел и реального уровня платежеспособности.

Ранее предоставленная в банк информация при рассмотрении новой заявки веса не имеет.

2 способа, как купить вторую квартиру в ипотеку

Жизненные обстоятельства бывают самыми разными, и в некоторых случаях нет иного выхода, кроме взятия нескольких ипотек. Осуществить это возможно двумя способами: выполнить все выдвинутые банком требования либо подать заявки сразу в 2 кредитные организации, при том ни одну из них об этом не уведомив. Остановимся и рассмотрим каждый из вариантов.

    Если позволяет доход. Согласно кредитной политике ведущих российских банков размер ежемесячного платежа не может превышать 40 % от суммы общесемейного дохода. Таким образом, если при расчете по заявке объем выплат получается больше, решение принимается отрицательное. Платежеспособным признается тот заемщик, для которого два кредита являются посильной ношей. В частности, совокупный объем ежемесячных платежей не превышает порог в 40 % от уровня дохода семьи. При этом, если гражданин действительно хочет купить вторую квартиру в ипотеку, предоставление подтверждающих это документов является обязательным.

Также при рассмотрении заявки на повторный заем банк обращает внимание на рабочий стаж и стабильность рабочей деятельности заявителя. При подходящем для нескольких кредитов уровне зарплаты, но недостаточности стажа представители банка могут временно отказать в одобрении и порекомендовать посетить их позднее. Таким образом, второй квартиры в ипотеку не будет приобретено еще какое-то время.

Предоставляемые заявителем сведения тщательно проверяются специалистами из кредитного отдела. В первую очередь изучаются данные из заявления-анкеты и справки о суммах доходов, по которым высчитывается уровень расходов на каждого члена семьи с учетом находящихся на иждивении, а также определяется размер платежей по текущим и потенциально возможным кредитным обязательствам. На основании полученных результатов делаются выводы о достаточности или недостаточности всех доходов семьи для взятия второй квартиры в ипотеку.

Ипотечный кредит оформляется двумя путями:

  • Два предмета залога по одной ипотеке. В договоре прописывается приобретение двух объектов недвижимости, которые и определяются залоговыми.
  • Подача заявок на два кредита сразу по каждому из объектов недвижимости (возможна подача сразу обеих заявок, однако, например, в Сбербанке они будут рассматриваться и оформляться строго по-отдельности и по очереди).

Здесь все целиком и полностью зависит от самих банков. В одних все автоматизировано, и данные обновляются сразу после появления в системе, в других введением информации занимаются вручную сами сотрудники.

Во втором случае обновление данных в БКИ происходит с задержкой и не ежедневно. Таким образом, если гражданин уже получил заем на какую-то недвижимость и сразу после этого желает взять ипотеку на вторую квартиру, то повезти может только в подобной финансовой организации.

Также стоит знать, что основанием для подачи сведений в БКИ об одобренном кредите является факт выдачи денежных средств. Таким образом, если вам только вынесли положительное решение по второй квартире, в БКИ сведения о действующей ипотеке еще не отобразятся.

Например, ситуация со Сбербанком. Как только заявка одобрена, все проверки по кредитной истории прекращаются. Исключением может стать замена объекта недвижимости (на другую квартиру) или иное. Так что как только заявка одобрена, вы можете сразу направляться за оформлением займа (для второй квартиры в ипотеку) в другом банке, пока Сбербанк не оформит документы на выдачу денежных средств и не перечислит их на ваш счет.

Процедура подачи заявки с максимальным шансом на одобрение:

  • Подача одновременно нескольких заявлений в разные банки на необходимые суммы.
  • Одобрение по одной из заявок.
  • Подготовка всех бумаг согласно залоговым требованиям.
  • Подача пакета документов и ожидание решения.
  • Получение положительного вердикта и подача документов в другой банк.
  • Одобрение во втором банке кредита на вторую квартиру в ипотеку и оформление договора.
  • Регистрация, выдача банком денег и зачисление на счет продавца требуемой недвижимости.

Важно: при аккредитивной форме расчета денежные средства зачисляются до регистрации сделки и информация сразу поступает в БКИ. Поэтому в подобной организации следует оформлять в ипотеку вторую квартиру, а не первую.

Проблемы снятия залога со второй квартиры, взятой в ипотеку

Стандартно недвижимое имущество перестает быть в залоге с того момента, как все взаиморасчеты по займу между сторонами завершены. Однако иногда возникают ситуации, когда при покупке второй квартиры в ипотеку потребность в залоге отпадает.

Пример. У заемщика уже есть кредит на трехкомнатную квартиру, который выплачен на 2/3, и он хочет взять второй заем на комнату в коммуналке. В данном случае залог не нужен, так как общая стоимость уже находящегося в залоге первого недвижимого имущества является достаточным финансовым обеспечением обеих ипотек с учетом уже проведенных выплат по первому кредиту.

Однако в данной ситуации есть нюансы. В частности, при полной уплате займа на квартиру все равно невозможен ее переход в собственность до полного погашения второго кредита на комнату. Ведь в случае возникновения задержек с платежами кредитор начнет претендовать на изъятие находящейся в залоге трехкомнатной собственности в уплату ипотеки по коммунальной жилплощади путем продажи уже оплаченной квартиры.

Правда, иногда обстоятельства складываются кардинально противоположным образом. При наличии двух займов, где первый еще не погашен и на 50 %, а второй был взят на строящееся жилье, кредитующая организация вправе затребовать дополнительный предмет залога до тех пор, пока объект не сдадут в эксплуатацию.

Такая ситуация объясняется тем, что по факту жилплощадь (речь о второй квартире в ипотеку) в строящемся объекте пока что не имеет своей стоимости и поэтому не может быть использована в качестве соразмерного сумме первого кредита залога.

Вопрос с залогом в таком случае решается двумя путями:

  • Используется свободная от обременения недвижимость заявителя.
  • В ход идет недвижимая собственность, принадлежащая поручителю либо созаемщику.

Как только здание достроено и сдано в эксплуатацию, залог можно переоформить на уже появившуюся (вторую) квартиру.

Все возможные ситуации и условия их разрешения, оговоренные заемщиком и банком, необходимо полностью отобразить в договоре согласно статье 339 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить собственность на ипотечную квартиру на двоих?

Покупаем с девушкой квартиру в ипотеку. Как оформить собственность на двоих?

Добрый день! Мы не женаты но в скором будущем все случится. Решили купить квартиру в ипотеку. Вопрос в том, как оформить квартиру на двоих в собственность 12 долей при покупке в ипотеку. Можно ли это сделать непосредственно оформляя договор или это надо делать после и что для этого нужно?

Ответы юристов ( 5 )

так и покупайте — застройщику скажите, что покупателей будет двое (вы и девушка). Соответственно собственность на квартиру перейдёт вам в 1/2 доли каждому. В банке ваша девушка будет выступать созаемщиком

Ипотечный кредит оформляется на девушку полностью, она не как не может быть созаемщиком! А вот первоначальный взнос из моих накоплений.

Олег, обратитесь повторно в банк с новой заявкой или внесите уточнения в уже одобренную (уточните у банка как лучше) и укажите, что по кредиту у вас будет титульный заёмщик — ваша девушка, и вы созаемщик. В соучае, если кредит на данных условиях будет одобрен, оформляйте ипотеку на двоих, с выделом долей по 1/2.

В соответствии с законодательством:

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация ипотеки с обременением оформляется на то лицо, которое является заемщиком по кредитному договору. После погашения кредита, обременение с квартиры будет снято. И право собственности возможно будет оформить на одного либо на обоих супругов.

  • 9,4 рейтинг
  • 840 отзывов эксперт

Тогда, в Вашем случае девушка будем титульным заемщиком, а Вы уже созаемщиком по кредитному договору.

Для этого при заключении ипотечного договора обязательно нужно указать об этом в заявлении.

После одобрения и выдачи ипотеки квартира соответственна будет оформляться на Вас обоих.

Вариант определения режима имущества определяется Вами самостоятельно.

Это может быть либо совместная собственность без выделения долей, либо долевая (по 1/2 у каждого например)

ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Тогда, в Вашем случае девушка будем титульным заемщиком, а Вы уже созаемщиком по кредитному договору.

Для этого при заключении ипотечного договора обязательно нужно указать об этом в заявлении.

После одобрения и выдачи ипотеки квартира соответственна будет оформляться на Вас обоих.

Вариант определения режима имущества определяется Вами самостоятельно.

Это может быть либо совместная собственность без выделения долей, либо долевая (по 1/2 у каждого например)

Заявление уже подали и одобрили ипотеку. Но заявление подавал и оформлял на себя один человек. Вопрос: можно ли что то еще сделать, например при оформлении договора оформить на двоих или по 12?

Если в кредитном договоре не указан второй созаемщик, то он не может претендовать на долю при оформлении права собственности

С недавних пор покупка недвижимости в обще долевую собственность супругов по разъяснениям нотариальной палаты считается договором содержащим элементы брачного договора, который в свою очередь подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

В связи с чем до заключения брака приобретая имущество с долевую собственность нотариального удостоверение не требуется, после только в совместную т.к. при покупки в долевую скорее всего при выяснении что Вы являетесь супругами сделку приостановят. Если нет то скорее всего регистрирующую но имейте в виду далее в случае продажи квартиры если нотариус увидит что на момент покупки квартиры Вы были в браке Вашу сделку можно посчитать ничтожной и Вас могут отправить в суд по узаконению права т.к. ничтожные сделки не подлежат регистрации.

Если у Вас будет договор долевого участия то на данный момент покупая как в браке так и до брака проблем по регистрации не будет, подробно указали коллеги выше.

Все зависит от дополнительных финансовых расходах которые Вы можете понести покупая в период брака в долевую собственность.

Мой совет покупайте в собственность только одного т.к. в случае продажи с долевой придется нотариально удостоверять договор а это немаленькие деньги и платить придется Вам. Но возможно к тому моменту и их переведут в нотариальные Удачи Вам.

Да мы не женаты! Покупка квартиры будет до брака!

Я Вам описал ситуацию по покупки квартиры после заключения брака и ее продажи в будущем если будет долевая собственность! А так стандартный перечень документов, от Вас паспорта, все остальные документы обычно готовит продавец или банк, ну и договор купли-продажи. Удачи Вам.

Здравствуйте, Олег! Если Я, правильно понимаю, Ваш вопрос заключается в том. как обезопасить себя в случае вложения Вами денег в покупку этой квартиры. В Вашем случае, единственным собственником будет Ваша девушка, и пока Вы будете выплачивать ипотечный кредит на квартиру будет наложено обременение (Ипотека в силу закона), поэтому никаких сделок с этой квартирой, в том числе заключения договора дарения доли, либо соглашения о распределения долей, купли-продажи между Вами быть не может, из-за ограничений наложенных банком. Только после погашения ипотеки. когда будет снято обременение, Вы сможете заключить какой-либо договор с переходом доли квартиры на Вас. А пока у Вас остается риск, того что за этот период (период погашения ипотеки) многое может измениться, и девушка (дай Бог в будущем жена), (извините если задеваю какие-либо чувства), может передумать, и Ваши вложения сейчас, при условии если они будут закреплены законодательно, можно будет взыскать только как долг, либо неосновательное обогащение, но в судебном порядке признать за Вами право собственности (именно при таком раскладе) не получится. Что Вы сейчас можете предпринять. Например, заключить договор обещания дарения в будущем. Нотариальная форма не обязательно, но я бы Вам рекомендовала всё же удостоверить такой договор нотариусом.

Гражданский кодекс РФ

Статья 572. Договор дарения

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Статья 574. Форма договора дарения

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ)

договор содержит обещание дарения в будущем.

И ещё, эти деньги которые будут передаваться в счёт первоначального взноса, переведите с Вашего счёта на счёт девушки (это будет доказательством того, что Вы передавали денежные средства на приобретение данной квартиры), а девушка уже пусть их снимает с банковского счёта и вносит в счёт первоначального взноса по ипотеке. И кроме этого, даже если сейчас Вы не в браке, и Ваша девушка оформляет квартиру в свою единоличную собственность, то в случае заключения брака и оплаты ежемесячных платежей в браке, та часть квартиры по которой будут вносится платежи, считается совместно-нажитым имуществом, но для признания этой квартиры в части совместно нажитым имуществом (в случае разногласий), нужно будет обращаться в суд. Надеюсь, что смогла Вам помочь.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector