Мошенничество с доверенностью
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Мошенничество с доверенностью

Доверенность и варианты мошенничества с ней (сделки с недвижимостью)

Как показывает практика, больше всего мошеннических манипуляций на рынке недвижимости происходит с использованием доверенности. И это не случайно.

Для мошенника, который специализируется на жилой недвижимости, это один из излюбленных инструментов. Но и добропорядочным гражданам порой невозможно обойтись без выдачи доверенности для совершения определенных юридических действий, в том числе действий, связанных с продажей или покупкой жилой недвижимости.

Как следует из норм гражданского законодательства, доверенность – это уполномочие, выполненное в письменном виде, предоставляемое одним лицом другому, для возможности представлять его интересы перед другими, третьими лицами.

В итоге, гражданин имеет право не участвовать в совершении определенных юридических действий, в том числе, связанных со сделками с недвижимостью. Гражданин может предоставить такую возможность своему доверенному. Срок доверенности, естественно, ограничен во времени. Доверенность не может быть предоставлена на срок более чем 3 года, если время действия доверенности не прописано и не зафиксировано в тексте доверенности, то она считается выданной на срок 1 год.

Все полномочия доверенного лица указаны в тексте, и только их доверенное лицо может выполнить. Кроме того, доверенность, которая выдана доверителем для совершения сделок с недвижимостью, должна быть в обязательном порядке удостоверена нотариусом.

Варианты обмана с применением доверенности

На какие только уловки не идут не чистые на руку граждане, чтобы заполучить возможность продать чужую квартиру. В основном, это не аферисты – одиночки, а сплоченные группы людей, которые отлично разбираются в тонкостях сделок с недвижимостью, имеют своих людей в полиции, риэлторских агентствах, государственных органах, производящих регистрацию недвижимости, и в управляющих компаниях.

Именно оттуда они черпают информацию о владельцах недвижимости, которых можно обмануть путем подделки доверенности. Оттуда они узнают, как обманом заручиться такой доверенностью. Например, правоустанавливающие документы на квартиру могут быть просто украдены у человека, который является пожилым или ведет антисоциальный образ жизни.

В дальнейшем доверенность от него просто подделывается. С учетом развития компьютерной и копировальной техники это не является большой трудностью. И нередко при рассмотрении уголовных или гражданских дел, даже используя самую тщательную экспертизу, довольно сложно установить подлинность и бланка доверенности, и подписей, содержащихся в ней.

Нередко применяются и иные мошеннические действия, связанные с доверенностью. При этом покупателю, который намеревается приобрести жилье, показывают настоящую, нотариально заверенную доверенность, а буквально за день до совершения сделки по поводу продажи жилья доверитель якобы отказывается от передачи своих полномочий по сделки своему доверенному лицу и аннулирует у нотариуса свою доверенность.

Конечно, такая сделка будет признана незаконной, и не будет иметь никакой юридической силы. А сам покупатель отправится, как и многие другие попавшиеся на удочку аферистам люди, искать правду в судебных и правоохранительных органах.

Простые советы участникам сделок с недвижимостью

Если вы являетесь продавцом квартиры и в силу обстоятельств не имеете возможности совершить ряд юридических действий самостоятельно, то предоставляйте полномочия своему доверенному лицу только на выполнение конкретных действий, не связанных с подписанием самого договора, и тем более не давайте разрешение на получение причитающихся денежных средств. Этим вы обезопасите себя. Да и саму доверенность старайтесь выписывать на короткий срок, чтобы его хватило на выполнение конкретного юридического действия, которое вам необходимо.

А если являетесь покупателем квартиры, то настаивайте на том, чтобы продавец самостоятельно подписал договор, даже при наличии у лица, которому предоставлена доверенность, такого права.

Ведь вы не знаете о том, действительна ли доверенность на момент свершения сделки.

Если доверитель, не может подписать договор лично, то есть необходимость встретиться с ним лично под любым предлогом. Узнать, действительно ли он продает жилье по доверенности, посмотреть его паспорт и правоустанавливающие на жилье документы, узнать, не проживают ли с ним другие, не зарегистрированные родственники, нет ли несовершеннолетних детей, жилищные права которых могут быть нарушены в результате отторжения жилой недвижимости.

Бывают случаи, когда собственник жилого помещения действительно не может явиться для совершения сделки, так как находится за границей, а его интересы представляет иное лицо по доверенности.

В этом случае, доверенность будет являться действительной только в том случае, если она заверена печатью российского консульства.

Мошенничество с доверенностью

За неполный 2018 год россияне удостоверили у нотариуса 3 106 318 различных доверенностей. При этом, по данным сервиса проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, в том, чтобы убедиться в действительности той или иной доверенности, наши соотечественники далеко не так активны. За тот же временной отрезок возможностью проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты воспользовались чуть более 1,3 млн раз. А возможностью отмены такого рода документа пользуются и того реже: лишь 66,5 тысяч отмененных доверенностей содержится на сегодняшний день в соответствующем реестре ФНП.

О чем говорит такая статистика? Прежде всего, о недостаточно внимательном отношении россиян к такому документу как доверенность. А ведь нередко именно доверенность, выданная «впопыхах» и не глядя, становится источником серьезной опасности.

Случается, что человека вынуждают оформить этот документ, по которому можно продать, подарить недвижимость, заложить ее. Нотариус не имеет права отказать в удостоверении доверенности, если клиент выражает явное желание выдать доверенность и является дееспособным. Кроме того, если нотариус удостоверяет доверенность на распоряжение имуществом гражданина, он не несет и не может нести ответственность за дальнейшую судьбу этого имущества, в отличие от сделки, удостоверяя которую, нотариус принимает на себя ответственность за возможные ее последствия. Сделка в простой письменной форме, даже если в ней и фигурирует удостоверенная нотариусом доверенность, все равно таит в себе риски. Чтобы этих рисков избежать, нужно удостоверять саму сделку.

Обо всем по порядку.

Более двух десятилетий назад ответственность за безопасность сделок с недвижимым имуществом полностью легла на самих граждан — обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи было отменено. Возможность упростить процедуру многим оказалась по душе. Однако исключение из оборота недвижимости нотариата, который исторически обеспечивал законность сделок и нес за их чистоту ответственность, создало благоприятные условия для появления армии мошенников, которые пользовались и продолжают пользоваться правовой безграмотностью, беспомощностью или сложным материальным положением людей, чтобы лишить их жилья и денег.

В абсолютном большинстве случаев договоры, которые делают людей бездомными, заключаются в простой письменной форме — контроль над законностью таких сделок практически отсутствует.

Пострадавших от «черных риелторов» не сосчитать. Мы каждый день видим их в сюжетах криминальной хроники, читаем о них в интернете. Старики, инвалиды, люди, ведущие асоциальный образ жизни — именно они страдают чаще всего. Хотя порой и молодые, образованные и «продвинутые» россияне тоже попадают в капкан преступников, не задумываясь над тем, что подписывают, и не зная, какие последствия повлечет заключение договора по доверенности.

Если же сделка заключается при участии нотариуса, он в силу закона обязан не только провести правовую экспертизу, и рассказать о правовых последствиях подписания договора и убедиться в том, что стороны полностью их понимают.

Со своей стороны, государство пытается ставить заслоны мошенникам, наводя порядок хотя бы в самых проблемных сегментах рынка, например, в долевой недвижимости. В этот сегмент рынка вернули обязательное нотариальное удостоверение, в результате чего эпизодов квартирного рейдерства стало ощутимо меньше. Однако полностью искоренить проблему мошенничества на рынке жилья пока не удалось.

Аферисты проявляют изобретательность и придумывают новые схемы отъема жилья. Процветать армии черных риелторов помогают и сами граждане. Они наивно слушают советы того, кто представляется специалистом, а потом, не раздумывая, доверяют ему и весь процесс сделки. Доверяют во всех смыслах — выдают доверенность, которую просит «помощник», якобы для того, чтобы избавить клиента от лишних хлопот и трат — например, на нотариусов. Последними клиента и вовсе запугивают — рассказывают небылицы о высоких ценах на услуги и долгих месяцах оформления.

Аналогичную схему используют фальшивые знахари и целители, которые первым делом запугивают потенциальную жертву официальной медициной — они говорят о том, что врачи погубят болезного, как погубили многих. Правда, знахари предпочитают молчать о том, скольких погубило несвоевременное обращение к врачу.

Так и участники сделок купли-продажи недвижимости доверчиво отказываются от помощи реальных специалистов в пользу шарлатанов, не удосужившись проверить и узнать, как обстоят дела на самом деле. Как отмечает член Методической комиссии ФНП, нотариус Москвы Александр Сагин, в историях подавляющего большинства пострадавших от действий мошенников именно удостоверение доверенности — единственный повод, по которому жертв ведут в нотариальную контору. Причем текст доверенности гражданину выдается заблаговременно со строгим наставлением: сделать именно так, как написано! И сколько бы потом нотариус не объяснял клиенту, что небезопасно давать доверенность на несколько лет, указывать широчайший перечень полномочий, включая получение кредитов под залог недвижимости, ее продажу и проведение расчетов по сделке, да еще и наделять человека правом передоверия, человек послушно делает то, что ему сказал сделать «риелтор». В итоге человек подписывает документ, который, по сути, дает постороннему лицу сделать с его квартирой что угодно — продать за одну копейку, обменять на мешок леденцов, подарить кому угодно.

Кстати, чаще всего, и сами пострадавшие, и СМИ, рассказывающие очередную трагическую историю, винят в результате именно нотариуса: ведь он удостоверил доверенность!

Кому выгодно сделать так, чтобы люде не обращались за удостоверением сделок с недвижимостью к нотариусу и вовремя не получали квалифицированную юридическую консультацию? Ответ вполне очевиден — мошенникам.

Как не попасться на их удочку? Все просто: не выдавайте доверенность «с запасом», если ваша операция с недвижимостью займет несколько месяцев, к чему документ сроком на несколько лет? Отменяйте доверенности вовремя: если вы выдали доверенность риелтору, но по какой-то причине прекратили с ним сотрудничество, обязательно обратитесь к нотариусу, чтобы отменить доверенность. Если этого не сделать, по ней могут совершить неожиданную для вас сделку. И самое главное: если вас просят выдать доверенность, обязательно проконсультируйтесь с нотариусом. Зачастую люди, называющие себя риелторами, настаивают на включении в документ лишних полномочий. И вновь напомним: важно понимать разницу между удостоверением доверенности и удостоверением сделки. Если нотариус всего лишь удостоверил доверенность, а сделка впоследствии прошла без нотариального удостоверения, ответственности за нее никто не несет. И если ваши права в результате сделки будут нарушены — ущерб возместить будет попросту некому. Так, к примеру, нередки случаи, когда жертвы сначала выдают так называемую «генеральную» доверенность, а потом подписывают бумаги, которые им подсовывают «риелторы». Бумаги чаще всего оказываются договором дарения недвижимости или купли-продажи. Договор по доверенности регистрируется в Росреестре и человек остается без крыши над головой и без денег. И доказать, что он действительно не знал, что подписывает, почти невозможно.

Читать еще:  Образец доверенности в арбитражный суд от индивидуального предпринимателя

Таких историй могло бы не быть, если бы не повальная юридическая безграмотность, доверчивость и желание сэкономить, пусть и рискуя потерять все. Если вместо того, чтобы доверять широкий круг полномочий посторонним лицам сомнительной квалификации, люди будут доверять удостоверение сделки нотариусу, мошеннические схемы перестанут работать.

Нотариус — доступный каждому юрист широкого профиля, действующий от лица государства. Его помощь стоит заметно дешевле, чем сопровождение сделки специалистами из риелторских агентств или представителями юридических фирм. Кроме того, в отличие от них он несет за любую удостоверенную сделку полную материальную ответственность. Нотариус, совершая сделку, выявляет действительную волю сторон, контролирует соответствие воли волеизъявлению. Таким образом, вероятность того, что под видом одного договора будет подписан другой, полностью исключается.

Кроме того, нотариус работает в режиме «одного окна»: он сам получает необходимые выписки, составляет проект договора, удостоверяет его и направляет документы в Росреестр. А полная ответственность нотариуса за свою профессиональную деятельность, подкрепленная четырехступенчатой системой страхования, обеспечивает возмещение ущерба любого размера, если он будет причинен по вине нотариуса.

10 мошеннических схем с недвижимостью и как их избежать

На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.

Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.

1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта

Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение. Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.

Как решить проблему?

Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.

Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя. Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно. Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.

2. Продажа квартиры недееспособного человека с составлением договора

Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры. Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию. Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.

Как решать проблему?

Чтобы избежать такой неприятности, обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.

3. Продажа недвижимости без законных наследников

Покупка домов, оставшихся в наследство, считаются рискованными. Мало того, что злоумышленники могут силой заставить подписать договор о наследстве и позже продать помещение, впоследствии может выявиться, что первоначальный владелец был невменяемым в момент совершения сделки. Страдает от таких действий покупатель, которого просто обманули.
Второй опасный момент — это появление новых наследников, которые могут объявиться даже по истечении полугода после покупки квартиры. Иногда собственники специально скрывают количество наследников, чтобы получить как можно больше денег или отобрать жилье у покупателя.

Как решать проблему?

Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право. Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы. Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.

4. Покупка жилья по фиктивной доверенности

Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки. Ведь если он подпишет доверенность ( или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.

Как решается проблема?

Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность. Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.
Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку. Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным. Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.

Как решается проблема?

Перед покупкой обязательно сделайте выписку из ЕГРН и узнайте всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных граждан отражаются в ней. В полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан.
Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд.

Если сделка совершена, то нужно через суд решать проблему.

6. Потеря недвижимости во время оформления кредита

Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья. Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют. Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.

Как избежать проблемы?

Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.

7. Мошенничества на сайте Авито

Авито — популярный сайт, где продают и покупают разные товары, недвижимость, земельные участки, поэтому без махинаций не обходится. Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают.

А также махинации касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.

Как избежать проблемы?

Чтобы избежать проблем. Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Сделать это можно например на сайте, в выписке будет вся необходимая информация. Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи. Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.

8. Действия недобросовестного риелтора

Обращаясь в риэлтерские конторы, будьте предельно внимательны. Ведь попадаются мошенники, которые выдают себя за грамотных специалистов, впоследствии используют сомнительные схемы и подставляют покупателей. У них существует множество уловок, на которые ведутся как продавцы, так и клиенты.

Как решить проблему?

Когда начинаете сотрудничество с риелтором, составьте письменно, какие именно услуги должен оказать специалист, какой круг обязанностей предоставить. И под документом должна быть подпись риелтора. Если специалист отказывается, значит, он мошенник.

Читать еще:  Оформление в собственность по доверенности

Если уже сотрудничаете с риелтором, не подписывайте сразу бумаги, предоставленные, им. Даже если он пытается вас заставить подписать быстрее, не соглашайтесь, он может говорить, что опаздывает, что у него важная встреча. Сведите риски к минимуму. Обязательно проверяйте бумаги самостоятельно.

9. Продажа квартиры или дома от имени покойного владельца

Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но под его именем происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.
Как решить проблему?

Оформляйте недвижимость только в присутствии реального собственника, сверяйте документы, договоры заверяйте у нотариуса и тщательно проверяйте агентства недвижимости, с которыми сотрудничаете.

И вновь, перед тем как подписывать какие-либо бумаги, сделайте выписку из ЕГРН. Вся история недвижимости будет у вас на руках.

10.Сотрудничество с фирмами-однодневками

Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.

Как избежать проблемы?

Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Фирму Вы можете проверить на сайте, и никогда не платите вперед. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.

Чтобы не попасться на уловки мошенников:

1. Обязательно проверьте документы, паспорт собственника и желательно еще любой другой документ, чтобы убедиться, что перед вами именно этот человек.
2. Закажите самостоятельно выписку из ЕГРН, чтобы проверить кто реальный владелец. Сделать это можно онлайн через сайт росреестр. нет
3. Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить, кто прописан в квартире.
4. Попросите показать оплаченные квитанции на коммунальные услуги, иначе долг перейдет на вас.
5. Проверьте собственника на штрафы и долги по ФССП, иначе приставы могут арестовать имущество.
6. Если не можете сами все проверить, то можно сделать комплексную проверку квартиры перед покупкой на том же сайте росреестр. нет

Не доверяй доверенности

Вообще-то, доверенность – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать заголовок этой статьи не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.

Речь далее пойдет о том, что доверенность облегчает жизнь не только добропорядочным гражданам, но и мошенникам. В частности, продажа квартиры по доверенности – один из самых любимых приемов мошенничества на рынке недвижимости. Почему любимый? Да потому что он самый простой.

Здесь не требуется подделка паспортов или документов на квартиру. Не нужно выдумывать хитрые схемы обмана. Имея на руках Откроется в новой вкладке.”>генеральную доверенность на продажу квартиры, все остальные документы можно получить быстро и главное – законно. И все действия по отчуждению квартиры доверенным лицом тоже будут происходить на вполне законных основаниях.

А в чем же тут главная опасность?

А опасность тут кроется вовсе не в документах, а в сути самой сделки по отчуждению квартиры. Выражаясь юридическим языком, квартира выбывает из владения законного собственника против его воли, путем применения к нему угрозы, насилия, или просто введения его в заблуждение (обмана).

Хуже того – в этом случае для восстановления прав прежнего законного владельца квартиры применяется не реституция, а виндикация. Что это за странные слова?

Реституция означает, что стороны сделки, которая признана судом недействительной, возвращаются в исходное состояние, которое было до сделки. И все, что было передано сторонами друг другу по сделке, тоже возвращается назад прежним владельцам.

Виндикация означает, что обманутая сторона (прежний, настоящий собственник квартиры) вправе требовать возврата своего имущества (квартиры) себе из чужого незаконного владения без какой-либо ответной компенсации.

Для Покупателя это означает, что купив квартиру у ненастоящего владельца, который не имел права ее продавать, он подпадает под применение виндикации. Настоящий владелец подает виндикационный иск, и возвращает квартиру в свою собственность, а незадачливый Покупатель даже не может претендовать на возврат уплаченных за квартиру денег.

Точнее, претендовать на возврат уплаченных денег Покупатель может, но не с настоящего владельца квартиры (который денег не получал), а с того мошенника, который ему эту квартиру продал. А это уже совсем другая история. Того мошенника еще нужно найти, и совсем не факт, что у него окажутся те деньги, которые можно будет изъять.

Другими словами, покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным, что настоящий хозяин квартиры действительно хочет ее продать, а доверенное лицо действительно выполняет волю настоящего хозяина. Наличие доверенности говорит всего лишь о формальном соблюдении закона, а вовсе не о фактической передаче полномочий по продаже квартиры и получению денег.

Как доверенность на продажу квартиры может быть получена мошенниками?

Фантазия мошенников безгранична, и способов заполучить доверенность на продажу квартиры может быть множество. В практике встречались как откровенно криминальные, так и почти безобидные варианты получения доверенностей. Например, такие:

Доверенность могут выманить обманом. Например, ушлые ребята (чаще для этого используют миловидных девушек) втираются в доверие к одиноким пенсионерам, и под видом какого-нибудь малозначащего документа подсовывают пенсионеру на подпись генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Пенсионер, при этом, и не подозревает, что передал свою квартиру в полное распоряжение посторонних людей. Самого пенсионера могут при этом вывезти на время куда-нибудь «на отдых», чтобы не мешал продаже.

Доверенность могут выбить силой. Например, в результате какого-либо события (не выплатил вовремя долг, помял чужую дорогую машину, и т.п.), к владельцу квартиры приходят убедительные с виду ребята, и заставляют его подписать доверенность на отчуждение своей квартиры, мотивируя это тем, что долг платежом красен.

Доверенность могут взять у душевнобольного. Например, собственник квартиры страдает психическим заболеванием. Один из его родственников оформляет на себя доверенность на распоряжение квартирой, и благополучно ее продает. А другой родственник затем оспаривает эту сделку на основании того, что сам собственник не понимал значения своих действий, когда подписывал доверенность.

Доверенность могут оформить в состоянии аффекта. Например, любителей выпить или уколоться, снабжают лошадиными дозами того и другого, и дождавшись невменяемого состояния «потерпевшего», ведут его к нотариусу, где он подписывает не глядя все, что ему дают. Дальше уже – дело техники.

Угроза, насилие, шантаж, подстава, обман – все это явно криминальные мотивы, поэтому нотариус для таких случаев выбирается «свой». То есть тот, кто готов закрыть глаза на некоторые «странные условия» выдачи доверенности. Ведь формально претензий нет – настоящий владелец дает настоящую доверенность. А то, что доверитель «немного не в себе» можно и не заметить.

К таким же криминальным эпизодам относятся и случаи, когда доверенность оформляют от имени умершего человека. По суду затем квартира возвращается наследникам, а Покупатель остается ни с чем.

В практике встречались и совсем прозаические случаи, когда владельцы квартир выдавали генеральную доверенность на распоряжение своей квартирой вполне осознанно и добровольно.

Например, владелец действительно решил продать свою квартиру, и тут же нашлись «доброжелатели», которые взялись ему в этом помочь. Среди таких благодетелей могут быть как родственники владельца, так и посторонние люди, в том числе нечистые на руку риэлторы. Здесь уже даже честный нотариус ничего не сможет поделать – выдача доверенности абсолютно законна и сомнений не вызывает. А как будут складываться события дальше, нотариус не в состоянии контролировать.

А дальше мошенники продают квартиру уже без участия собственника, оставляя деньги себе. Когда до собственника дойдет, что его обвели вокруг пальца, мошенники с деньгами будут уже далеко.

Немало было и примеров, когда доверенность попросту подделывают. В этих случаях настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе, что его квартиру продают. Сам он, при этом, может находиться в отъезде, на отдыхе, на лечении, и т.п.

Вернувшись потом домой, и с удивлением обнаружив у себя в квартире новых хозяев, он, конечно же, обратится в полицию и в суд. А суд в подобных случаях признает совершенную сделку недействительной.

Бывает, что доверенность на продажу квартиры оформляют у обычного нотариуса, но по поддельному паспорту собственника. Бывает, что и паспорт собственника настоящий, но украденный у своего хозяина, а за него действует внешне похожий на него человек. В этих случаях нотариус оформит доверенность без сомнений, сам не подозревая о том, что участвует в афере.

Вскрываются все аферы такого рода только по предъявлении иска о недействительности сделки от настоящего владельца квартиры, или от заинтересованных Откроется в новой вкладке.”>третьих лиц.

Что тут можно посоветовать Покупателю?

Совет тут один, и очень простой. Не покупать квартиру у доверенного лица, если нет прямого контакта с собственником квартиры. Грамотные риэлторы допускают, чтобы сбором документов на квартиру и подготовкой сделки занималось доверенное лицо собственника, но на саму сделку (на подписание Договора купли-продажи квартиры, и на получение денег) должен прийти сам владелец квартиры.

В крайнем случае, если Продавец никак не может приехать лично на заключение сделки, а Покупатель влюбился в его квартиру до полусмерти, и другую никак не хочет, есть еще один выход. Можно съездить к нему самому, и при свидетелях (а лучше даже устроить видеозапись) провести с ним беседу на предмет покупки его квартиры по действующей доверенности. В особенности заострить разговор на стоимости квартиры, и на условиях передачи денег за нее доверенному лицу. Продавец внятно и четко должен все это подтвердить.

Читать еще:  Доверенность на право управления недвижимостью

Если есть сомнения в Откроется в новой вкладке.”>дееспособности собственника квартиры, (например, человек преклонного возраста, или ведет себя не совсем адекватно), то на встречу приглашают врача для официального медицинского освидетельствования.

В таком случае у Продавца не будет возможности оспорить эту сделку в суде по причине обмана, незнания, принуждения и тому подобного основания.

О том, как действовать Покупателю в случае, когда ему предлагают квартиру по доверенности, подробно рассказано на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Откроется в новой вкладке.”>Квартиру продают по доверенности.

А что делать владельцу недвижимости, чтобы его квартиру не продали без его ведома (например, по поддельной доверенности)? Для этого можно Откроется в новой вкладке.”>запретить регистрацию сделки с квартирой без личного участия собственника (подробнее – по ссылке).

Чтобы “не влипнуть в историю”, всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Главное за сегодня

Пассажиров призвали отказаться от необязательных поездок.

Первые отгрузки в НИИ скорой помощи им. Склифосовского начались сегодня утром.

В настоящее время департаментом городского имущества проводится работа с инвесторами по компенсации затрат города на .

«Почему это важно? Мы закрыли школы для того, чтобы минимизировать контакты учащихся, а не для того, чтобы они с утра .

Популярные статьи

Инфографика

Обратная сторона генеральной доверенности: чего опасаться и как себя обезопасить?

Доверенность решает многие проблемы для тех, у кого недостаточно времени или знаний, чтобы совершить сделку. При этом эта бумага таит в себе опасность. Что нужно учитывать, и чего нужно опасаться доверителю, прежде чем написать доверенность общего характера?

Материалы по теме:

Содержание

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее бумагу называть доверенностью общего характера — именно так она зовется с точки зрения нормативных актов.

Что такое доверенность общего характера?

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее называть доверенностью общего характера — именно так называется эта бумага с точки зрения нормативных актов.

Доверенность суть письменное добровольное уполномочивание другого лица, делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера (т.н. генеральная доверенность) является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу (также это лицо можно назвать поверенным или представителем). Так как такая доверенность позволяет представителю очень многое, то в народе ее и прозвали генеральной.

Юридические действия порождают юридические же последствия. Все, что соверши поверенный в соответствии с выданной ему бумагой, считаются совершенными от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.

Любая доверенность выдается на совершение правомерных действий. Передаваемые доверителем полномочия должны быть изложены в тексте документа полно и ясно, таким образом, чтобы исключить различные толкования.

Доверенность общего характера (генеральная доверенность) предоставляет наиболее обширные полномочия представителю доверителя. Она может содержать полномочия по пользованию и распоряжению имуществом, осуществлению прав и обязанностей представляемого лица.

Генеральная доверенность охватывает широкие полномочия, в том числе и полномочия на совершение сделок по отчуждению имущества, поэтому она должна быть заверена нотариально. Для оформления такой доверенности доверитель и будущий поверенный должны лично прибыть к нотариусу и представить документы, по которым может быть установлена их личность (т.е. речь о паспорте).

Общая доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения сделок с ним (вплоть до залога или продажи недвижимости: квартиры, земельного участка, дома).

В чем опасность доверенности общего характера?

Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается при купле-продаже жилья по доверенности. Как результат, сделки, совершенные по «генералке», чаще других оспариваются в судах.

Юридически подкованные люди стараются не использовать в сделках доверенности общего характера. Вместо них используются доверенности на конкретные действия.

А вот когда в сделке присутствует «общая» доверенность, то ухо нужно держать востро, ведь человека, слабо разбирающегося в юридических вопросах, не очень сложно уговорить на выдачу доверенности такого типа.

Внимание, важно! Эксперты не советуют владельцу недвижимости наделять своего представителя «генеральным» правом. Если вам вдруг предлагают выдать доверенность общего характера вместо доверенности на конкретные действия, — на всякий случай, так сказать — аргументируя тем, что необходимо совершать много различных походов в разные инстанции. Скорее всего, предложивший имеет в этой доверенности свои интересы, которые расходятся с вашими.

Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, . совершать от моего имени разрешенные законом сделки, . подавать заявления и расписываться за меня». Внимательно вчитайтесь в формулировку. Как вы думаете, каков будет результат, если такой доверенностью воспользуется нечестный делец? Правильно, в худшем случае вы не только ничего не получите, но и можете все потерять… Частый исход сделок по доверенности с жуликом-поверенным — это очень долгое блуждание в коридорах судов, в попытках восстановить утраченное из-за собственной недальновидности. Поэтому нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей. Ни доверителю, ни нотариусу не хочется попасть в ситуацию, когда бывший собственник имущества (т.е. доверитель) заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается отсудить потерянное жилье.

Стандартные схемы обмана с использованием подлинной генеральной доверенности:

  1. За день до того, когда по ней будет совершена сделка, доверитель (мошенник в данном случае именно он) делает в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Сделка становится ничтожной, но покупатель об этом не знает. Подельники мошенника забирают деньги до регистрации договора купли-продажи, и исчезают с деньгами. Доверитель же доказывает в суде, что его ввели в заблуждение, и отсуживает свое жилье обратно. Покупатель же остается без крупной суммы, т.к. горе-поверенные исчезли, а доверитель ни в чем не виноват, он тоже жертва.
  2. Вы выписываете генеральную доверенность, надолго уезжаете (или ложитесь в больницу), а по возвращении не обнаруживаете ни квартиры, ни доверенного лица. Потому что поверенный квартиру продал, деньги забрал — и был таков.

Встречаются случаи, когда хозяин дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается доверенным-аферистом, а когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал.

Как обезопасить себя, чтобы представительство не превратилось в предательство?

Часто общие доверенности заключаются внутри семьи, когда пожилые родственники доверяют представлять себя более молодым и энергичным родственникам, лучше разбирающимся в современных реалиях. При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи перед посещением нотариуса целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать эти документы в доверенности, чтобы ни у кого не возникало недоверия к представителю по генеральной доверенности. Но помните и о том, что существует немало примеров, когда даже близкие родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами.

Если вы все-таки оформляете доверенность, смотрите, что подписываете. Выписывайте доверенность на самый короткий срок (если срок в доверенности не указан, она действует в течение года с даты подписания доверителем).

Внимание! Если доверитель постоянно проживает за границей и не может приехать, да и сама доверенность выписана «оттуда», то на ней должен стоять апостиль. Без апостиля доверенность в данном случае не действительна.

Если же вам предлагают приобрести жилье у представителя продавца по генеральной доверенности, уточните у доверителя, во-первых, причины выдачи доверенности такого типа; во-вторых, в курсе ли он вообще, что его поверенный продает (отчуждает) его имущество. Иначе высока вероятность, что вы с доверителем будете бегать по судам.

Общение с доверителем лично важно еще и потому, что действие доверенности автоматически прекращается после смерти доверителя (ст. 188 ГК РФ). Сделка по доверенности, когда доверитель уже покинул этот мир, является ничтожной.

Если вы все же покупаете квартиру у представителя с «генералкой», не отдавайте деньги за приобретенную квартиру до получения на руки официально зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности. Доверитель в любой момент может отозвать доверенность, и сделка станет ничтожной.

Важно! Доверенное лицо не вправе совершать сделки в отношение себя лично. Если ему доверили продажу квартиры, то даже по генеральной доверенности он не может продать ее самому себе.

Доверенность больше не доставит проблем автолюбителям

Напоминаем, доверенность на распоряжение автомобилем отменена.

Раньше частенько заключались фактические сделки купи-продажи автомобиля, когда продавец, не утруждая себя и покупателя снятием и постановкой «железного коня» на учет, просто выписывал покупателю доверенность на ТС. С точки зрения закона продавец — никакой не продавец, а фактический владелец авто со всеми вытекающими юридическими последствиями, т.е. полностью отвечал за автомобиль. И когда «его» машина оказываюсь участником ДТП, или отвозилась по каким-либо причинам на штраф-стоянку, фактический владелец и в суде ответчиком выступал, и со штрафстоянки машину забирал (а забрать машину с такой стоянки мог только фактический владелец). Теперь, после отмены доверенности на машину, таких проблем у автомобилистов не возникнет.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector