Законность договора купли-продажи в пользу 3 лица квартиры
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Законность договора купли-продажи в пользу 3 лица квартиры

Prom-Nadzor.ru

Вы здесь

Права третьих лиц при купле-продаже квартиры

Одной из самых неприятных проблем при покупке недвижимости является права третьих лиц на пользование данным имуществом, неизвестные до момента ее покупки.

Если требования третьих лиц законы, то обратившись в суд они могут добиться права проживания или аннулировать сделку купли-продажи квартиры.

Основную сложность представляет то, что в отличии от недвижимости, находящейся в залоге или ипотеке, такие права не регистрируется ни в каких реестрах и вычислить их наличии можно только косвенными методами.

Рассмотрим подробнее категории граждан, которые потенциально могут обладать различными правами даже на проданную другому лицу квартиру.

Бывшие жильцы, не воспользовавшиеся правом приватизации

Бывшие жильцы приобретенной покупателем недвижимости, по тем или иным причинам не воспользовавшиеся правом на приватизацию (равно как и добровольно отказавшиеся от приватизации), обладают правом постоянного проживания, даже в случае ее продажи иным лицам.

Это касается также временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане приговоренные к лишению свободы. Такие лица сохраняли за собой право на жилое помещение, но по очевидной причине не могли его реализовать. Нередко выйдя на свободу такой, гражданин, обнаруживает что что его бывшие жилье давно приватизировано и продано. В связи с чем он предъявлял иск о признании права проживания в квартире, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным. При удовлетворении иска судом – любой из результатов будет крайне неприятен для покупателя квартиры. Даже если сделка будет оспорена не целиков, а только в части признание за гражданином права проживания – то соседство с незнакомым человеком мало кого обрадует. А случае признания договора недействительным покупатель может и жилья лишится, и не вернуть потраченные на него деньги, так как по прошествии времени у продавца уже может не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.

Что бы минимизировать риск возникновения вышеописанной ситуации потенциальному покупателю следует изучить документы о приватизации, сверив список лиц, участвовавших в приватизации со списком лиц, ранее регистрировавшихся на данной жилплощади. Для этого следует потребовать у продавца копию договора приватизации и выписку из домовой книги, а также опросить соседей относительно лиц, ранее проживающих в данной квартире.

Однако даже такая проверка не даст полной гарантии – так как некоторые граждане на момент приватизации могли обладать правом проживания, но по каким-то причинам не были зарегистрированы на указанной жилплощади, а возможно и не проживали в ней.

Низкая вероятность и того что в данном случае поможет исковая давность (если приватизация была проведена достаточно давно). Так как срок исковой давности будет исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. И вероятнее всего он будет утверждать от том что узнал о нарушение свои прав только сейчас. В тоже время собрать доказательства подтверждающие обратное будет крайне сложно.

Общая собственность супругов

В соответствие с положениями действующего законодательства имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью (за исключение личных вещей). При этом не имеет значения на кого зарегистрировано имущество.

Право на общее имущество сохраняется и после расторжения брака. За исключением случаев, когда супругами был произведен раздел имущества после развода (на основании соглашения или судебного решения), либо до заключения брака был составлен брачный договор регулирующий данный вопрос.

В связи с чем продажа недвижимости, являющиеся общей собственностью супругов возможна только с нотариально заверенного согласия другого супруга.

Поэтому покупка такой квартиры без согласия второго супруга может грозить судебным разбирательством о оспаривание сделки купли-продажи и передачи половины квартиры истцу.

Попробовать снизить риск можно проверкой паспорта продавца на предмет штампов о регистрации брака, а также просмотра выписки из ЕРГН.

И в случае если недвижимость была действительно была приобретена в браке потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга, соглашение или судебное решение о разделe общего имущества, либо брачный договор. Так же стоит обратить внимания то что бы эти документы касались того супруга в браке с которым данная квартира приобреталась, так как брак у продавца может быть уже далеко не первый.

Однако, достаточно часто встречается ситуация, когда владелец квартиру успел поменять паспорт с момента покупки квартиры (например, в связи со сменой фамилии, окончании срока его действия или утере). В связи с чем какие-либо отметки о регистрации брака будут отсутствовать в паспорте. Более того не исключен случай, когда брак был заключен за рубежом и никакие отметки в общегражданский паспорт гражданина РФ не проставлялись изначально.

Прописанные члены семьи продавца недвижимости

Продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением после его продажи. Однако присутствие зарегистрированных по данному адресу граждан ограничивает для покупателя недвижимости право пользоваться ею. Например, это будет выражаться в увеличение коммунальных платежей, которые рассчитываются исходя из количества проживающих.

Лиц, отказывающихся добровольно сниматься с регистрации выписать можно только через суд.

Более сложный случай – это наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, в которой зарегистрированы данные категории граждан, возможна только при получении согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом если будет зарегистрирован переход право собственности без получения данных документов – то это будет является основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Поэтому для того что бы исключить данную проблему следует потребовать от продавца снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на данной жилой площади граждан.

Граждане проживающие на основании договора коммерческого найма или на основании завещательного отказа

В соответствие с положением ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор коммерческого найма составляет 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Однако данный договор может быть преждевременно расторгнут на основании ст. 687 ГК РФ. Для этого необходимо письменно уведомить об этом нанимателя не менее чем за 3 месяца.

Более сложный случай – это граждане, проживающие на основании завещательного отказа. Право проживания сохраняется за данными гражданами даже после продажи квартиры другому лицу (п. 2 ст.1137 ГК РФ).

Основной проблемой в данном случае является то что сведения о проживании на основании завещательного найма нигде не регистрируются.

Граждане, проживающие по договору ренты

В соответствии с договором ренты граждане передают в собственность другому лицу свое имущество в обмен на регулярные денежные выплаты или натуральное содержание до своей смерти, при этом за гражданином сохраняется право проживания в данном помещении.

Рента является формой обременения и в обязательном порядке должна регистрироваться. О ее наличии можно узнать из выписки ЕГРН.

Однако в связи с тем, что требования о регистрации ренты появилось только в 2014 г. – то выписка из ЕГРН не сможет в полной мере предоставить необходимую информацию.

Дополнительным подспорьем в данном вопросе будет личный осмотр квартиры на предмет посторонних проживающих и опрос соседей.

Заключение

В заключение хотелось бы обратить ваше внимание на положения следующих законодательных актов:

  1. ст. 460 ГК РФ, которая устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. На основании чего рекомендуется включить пункт о возложение обязательств перед третьими лицами на продавца квартиры (в том числе покупку для них жилплощади).
  2. п. 1 ст. 558 ГК РФ, в соответствие с котором продавец обязан уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением. Нарушение данной статьи может является основанием для расторжение покупателем договора купли-продажи.

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Чтобы стать законным владельцем объекта недвижимости, не всегда нужно лично принимать участие в юридической процедуре купли-продажи или оформлять доверенность на представителя – законом не запрещена покупка квартиры в пользу третьего лица. Такой вид сделки не слишком популярен, но он все же имеет свои преимущества.

Особенности покупки жилья в пользу третьего лица

При осуществлении такой сделки покупатель передает деньги продавцу, но не становится законным владельцем приобретаемого жилья – права собственности оформляет на себя третье лицо. Отдельных законодательных актов, касающихся именно такой схемы приобретения квартиры, нет, тем не менее, сделка проходит в правовом поле и считается законной. Действия покупателя в данном случае регламентируются ст.430 ГК РФ об исполнении должником обязательств в пользу не кредитора, а третьего лица указанного или не указанного в договоре. Обязательством может стать не только купля-продажа – чаще всего законодательная норма применяется при оказании различных услуг (страхования, грузоперевозок, банковских вкладов и пр.).

В чьих интересах совершается сделка?

Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям. По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.

Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.

Читать еще:  Как составить заявление?

Пригодится такая схема и в случае, если человек физически не имеет возможности вести переговоры с продавцом, ходить по инстанциям, собирая необходимые бумаги, выполнять другие действия – кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. При этом ему не придется тратить деньги на оформление доверенности, как это было бы необходимо при проведении сделки в качестве законного представителя.

Иногда таким образом оформляют ДКП дети в интересах своих родителей. Будучи в почтенном возрасте, люди далеко не всегда сохраняют ясность ума – им очень сложно выступать в качестве одной из сторон сделки, вникать в юридические аспекты процесса. Действуя самостоятельно, они могут стать жертвой мошенников – покупка квартиры в пользу пожилых членов семьи становится хорошим выходом.

Оформление договора

ДКП в пользу кого-либо имеет свои особенности, но по большей части этот документ схож со стандартным договором. Он оформляется в письменном виде и содержит следующие сведения:

  • дата, место, предмет сделки;
  • информация о продавце/покупателе;
  • стоимость жилья (сумма обязательно пишется прописью и цифрами);
  • процедура исполнения;
  • порядок приема квартиры;
  • обязанности/права, условия расторжения, последствия нарушения соглашений.

Важная специфика такого соглашения – наличие в тексте информации о том, что оно заключается в пользу лица, не являющегося стороной сделки, и именно в его отношении будут исполнены обязательства.

В соответствии с законом, в текст можно включать паспортные данные выгодоприобретателя или не делать этого – предоставляется свобода выбора. Чаще всего покупатель жилья все же указывает в договоре эту информацию (контактные данные, ФИО). Также в ДКП прописываются сроки исполнения, перечень действий со стороны третьего лица, последствия, которые наступят в случае неисполнения в его отношении обязательств, дополнительные условия. Лицо, в пользу которого осуществляется покупка недвижимости, должно письменно удостоверить свое согласие.

Порядок действий

На первом этапе стоит обсудить с будущим собственником жилья все существенные требования: этаж, количество комнат, район, наличие/отсутствие ремонта, пожелания к инфраструктуре, ориентировочную цену, условия покупки и прочие детали. С учетом полученных сведений осуществляется поиск потенциальных продавцов недвижимости.

После того как оптимальный предмет сделки найден, выполняется его проверка на юридическую чистоту. Это позволяет исключить риск аннулирования или расторжения сделки. Прежде всего, необходимо проверить документ, дающий право собственности на покупаемую квартиру (оно возникает при купле-продаже, дарении, приватизации, получении наследства). Нужно посмотреть, кто является правообладателем (может быть несколько собственников), кто прописан (особого внимания заслуживают несовершеннолетние и недееспособные лица – продать жилье без разрешения органов опеки в этом случае не получится, а это отодвинет сроки).

Если продаваемая жилплощадь была приобретена в браке, то нужно удостовериться, что супруг/супруга продавца не будет против продажи.

После того как проверена юридическая чистота объекта, нужно обсудить с продавцом условия, отдельно оговорив особенность предстоящей сделки – квартира будет передана третьему лицу. Некоторых этот момент настораживает – возникают опасения, что имеют место мошеннические действия. На самом же деле при такой схеме оформления интересы продавца никак не страдают – он получает свои деньги, а на кого именно будет оформлена его бывшая квартира, значения уже не имеет. Чтобы исключить любые сомнения со стороны продавца, можно совместно с ним прийти на консультацию с юристом. Правовой эксперт не только поможет избавиться от опасений, но и даст рекомендации по составлению текста договора.

Нужна ли нотариальная форма? Если нотариальное удостоверение ДКП не предписано законом, можно обойтись без него (обязателен нотариус в случае, если в сделке участвует недееспособное/несовершеннолетнее лицо (подробнее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми) или доли при долевой собственности продаются не всеми участниками).

После подписания ДКП осуществляется его внесение в реестры, а также государственная регистрация прав – собственником, в соответствии с составленным соглашением, становится не покупатель, а третье лицо. В зависимости от региона, акт приема-передачи оформляется либо до обращения в Росреестр (если регистратор просит включить его в пакет документов), либо после этого (законодательство не требует обязательного предоставления акта для регистрации). Покупатель осуществляет расчеты с продавцом, выплачивая оставшуюся сумму (если был внесен аванс, то он вычитается из оговоренной стоимости).

Документы

Покупателю нужно подготовить для проведения сделки минимальный пакет документов – от него потребуются его паспорт, документ третьего лица, ИНН. Если будут задействованы общие семейные средства, то придется получить разрешение на дорогостоящую покупку от супруга/супруги.

Продавец предоставляет стандартный пакет: паспорт, правоустанавливающий документ, выписку из ЕГРН, свидетельство о браке и разрешение от супруга/супруги (если продается общее имущество), документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным/налоговым платежам, выписку из домовой книги о прописанных жильцах.

Также могут потребоваться:

  • разрешение от органов опеки (если в сделке принимают участие недееспособные/несовершеннолетние лица);
  • согласие получателя ренты;
  • в случае с долевой собственностью – подтверждение, что совладельцам было предоставлено преимущественное право выкупа.

Сроки

Сроки предсказать сложно – все зависит от степени готовности продавца к проведению сделки. Если у него все основные документы на руках, то сбор справок не займет много времени. Если нужно получать разрешение от органов опеки, возникнет необходимость в восстановлении правоустанавливающего документа или придется искать место проживания бывшего супруга, то сроки существенно увеличиваются. В среднем процедура занимает 1-3 месяца с учетом возможных задержек.

Расходы

Помимо самой стоимости квартиры придется понести дополнительные траты и это:

  • госпошлина (2 000 за регистрацию);
  • услуги нотариуса, юриста, риэлтора (при необходимости);
  • аренда банковской ячейки для передачи денег;
  • прочие сопутствующие траты.

Налогообложение

С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).

К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.

Налоговый вычет

За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.

Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:

  • осуществления оплаты;
  • перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.

Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.

Покупка доли

С помощью оформления ДКП в пользу третьего лица некоторые пытаются обойти ограничения, связанные с долевой собственностью. Схема достаточно проста: один из совладельцев договаривается с другим о том, что тот якобы приобретает его долю. На самом деле деньги платит сторонний покупатель, в пользу которого будет составлен ДКП. Использовать такой способ продажи крайне не рекомендуется. Факт нарушения интересов остальных совладельцев налицо, доказать его заинтересованным лицам не составит труда. В результате сделка будет признана мнимой, что приведет к ее аннулированию.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Покупка квартиры в пользу третьего лица

В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.

Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица

Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.

Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

  • Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
  • Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
  • Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.
Читать еще:  Стоит ли повторно подавать документы на установление инвалидности?

Как купить квартиру в пользу третьего лица

Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.

Порядок действий

  1. Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
  2. Найти подходящее жилье.
  3. Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
  4. Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
  7. Зарегистрироваться договор в реестре.
  8. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
  9. Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

Документы

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

  • Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
  • Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
  • Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.

Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.

Договор покупки квартиры в пользу третьего лица (образец)

Договор купли-продажи в пользу третьего лица практически идентичен обычному, однако должен включать в себя, помимо всего прочего, информацию об этом третьем лице. Примерное содержание:

  • Данные всех трех сторон сделки.
  • Информация о квартире.
  • Условия купли-продажи.
  • Сумма сделки.
  • Подписи и дата.

Налогообложение

По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Третьи лица в сделках с недвижимостью

В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартиры мы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?

Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).

Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.

Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.

Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность Откроется в новой вкладке.”>оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Откроется в новой вкладке.”>Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Откроется в новой вкладке.”>Выписки из ЕГРП.

Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?

Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.

Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?

Третьими лицами могут быть, например:

  • Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
  • Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
  • Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
  • Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
  • Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
  • и т.п.

Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.

Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей Откроется во всплывающем окне.”>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.

Какие бывают права третьих лиц?

Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:

Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – Откроется в новой вкладке.”>право преимущественной покупки.

Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на Откроется в новой вкладке.”>«вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.

Чтобы избежать данного Откроется в новой вкладке.”>типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на Откроется в новой вкладке.”>«первичке».

Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.

Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у Откроется в новой вкладке.”>нотариуса.

В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.292 ГК РФ).

Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.

Кроме того, Откроется в новой вкладке.”>ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.

В то же время Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.

Читать еще:  Заявление в полицию, могу ли я его забрать?

Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу Откроется в новой вкладке.”>дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.

Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является Откроется в новой вкладке.”>страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).

Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого Откроется в новой вкладке.”>срока исковой давности в сделках с недвижимостью.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры в пользу третьего лица

1.1. Оформите дарение после офоормления сделки купли-продажи в установленном законом порядке. Удачи Вам и всего хорошего.

1.2. И тот и другой вариант будет безопасен для дочери, т.к. это имущество, даже если и будет получение нею в браке, но не за счет совместно нажитого имущества, т.е. не будет подлежать разделу.
Но самый лучший: оформить квартиру на свое имя, а дочери предоставить право на проживание в ней и обязанность по оплате коммуналки.

2.1. Не важно кто Вам дал денежные средства на приобретение недвижимости, но если недвижимость приобретена в период Вашего брака и оформлена на Ваше имя, то соответственно данное имущество будет разделено в случае развода с супругом, пополам.
С Уважением.

2.2. Если данное имущество приобретено в браке, то в соответствии с СК РФ это будет общим имуществом супругов.

3.1. При варианте покупки квартиры в пользу третьих лиц имущественный налоговый вычет не положен. Вычет может получить только собственник. Статья 220 Налогового кодекса.

3.2. Указанное третье лицо приобретет квартиру безвозмездно, поэтому налоговый вычет ему не положен, так как в налоговую надо предоставить документы, что указанное третье лицо произвело расходы на приобретение жилья.

4.1. Имущественный налоговый вычет предоставляется собственнику квартиры и лицу, имеющему постоянный заработок, из которого удерживают 13% налог на доходы.-ст. 220 НК РФ. Чтобы муж не имел прав на квартиру ее можно купить на имя мамы, которая дочери ее потом подарит.

5.1. доходом матери не будет.

5.2. Нет собственником будет дочь соответвенно какой доход?

6.1. Нет, налог ей платить не придется. Такой договор возможен

6.2. Договор купли продажи, указываете, что в равных долях, регистрируете его, затем получаете свидетельства о праве собственности по 1/2. Налога никакого не будет.

7.2. По документам у Вас нет прав на приобретенный дом.
Но ПО ЗАКОНУ данная сделка подлежит отмене – признанию недействительной.
Поскольку Ваши денежные средства, составляющие 1/2 от стоимости квартиры, должны быть отражены в сделке также – в виде 1/2 доли в праве собственности на дом.

7.3. Андрей. Странно, что Вы были согласны на оформление сделки таким образом. Формально у Вас нет никаких прав на этот дом. Юридически, если документально сможете суду доказать то, что написали в вопросе, Вам могут присудить какую-то часть в этом доме, в зависимости от стоимости Вашей доли

7.4. Андрей, уточните что значит “в ее пользу”. Дом оформлен на жену или ее мать?

8.1. пускай мама покупает квартиру, а потом Вам дарит, это не будет делиться при разводе.

9.1. Не будет.
Только потом могут быть проблемы с этим самым третьим лицом.

11.1. Нет. Нужно свидетельств о собственности

12.1. Сделки по купле-продаже между бабушками и внуками (да и между другими родственниками тоже) – никто никогда не запрещал

12.2. Если внук совершеннолетний–можете купить.

13.1. Имеет право получить собственник и на его имя должна быть расписка.

14.1. Покупатели налог не платят.

15.1. Нет, это не предусмотрено.

16.1. Сначала купите себе,а потом подарите сыну.

16.2. Если сын не будет заключать брачный договор то варианта два -1 самый надежный купить на себя и потом подарить сыну и 2. Заключить. С сыном договор дарения денег и указанием что деньги на квартиру и переводят я сразу застройщику. Далее перевод денег за сына сразу на счет застройщика. Сохранить все документы

17. Я в браке.
Я хочу купить квартиру на свои деньги по Договору купли продажи в пользу третьего лица (Знакомой).

Вопрос:
1)Может ли муж отсудить квартиру при разводе, если между разводом и покупкой прйдет время около полгода, года.
2)Может ли знакомая опровергнуть сделку (Признать притворной сделку) в суде, передумала и т.д. И присвоить квартиру себе.
3)Нужно ли покупателю квартиры по этому договору платить налог как при договоре дарения?

17.1. Я хочу купить квартиру на свои деньги по Договору купли продажи в пользу третьего лица (Знакомой).

лучше этого не делать.

17.2. 1.думаю, не сможет 2. да , сможет оставить квартиру себе, а вам в лучшем случае всю оставшуюся жизнь будет возвращать деньги. 3. вопрос не понятен

18.1. Будет считаться общей собственностью супругов, если муж не докажет (суду), что приобреталась квартира на его личные (добрачные, либо даренные) средства

18.2. Если в третье лицо действовал как представитель по доверенности, то общая собственность супругов. Если же это такой “замечательный” ход, как использование средств третьего лица для приобретения квартиры, то нет. Имущество, приобретенное хотя и в браке,но по безвозмездным сделкам (а это сделка по сути для мужа является таковой), является собственностью того супруга, который приобрел данное имущество.

18.3. Квартира не будет считаться общим имуществом супругов, если была сделка в пользу третьего лица . По такой сделке денежные средства вносит третье лица, поэтому квартира перешла в собственность мужа безвозмездно. Квартира собственность мужа.

19.1. Покупать квартиру в пользу – это как? Если покупатель дочь, то мать просто плательщик по договору. И пока не докажете, что средства матери, в рамках укаанной сделки, вернули – вычета не будет.
Срока действия – нет, не ограничивается законодателем.

20.1. Да может если она является покупателем по договору.

21.1. Расчеты по договору к-п квартиры должны быть произведены покупателем, если от имени покупателя действует третье лицо, то оно должно иметь от покупателя доверенность, удостоверенную нотариально на право осуществления расчетов по договору.
Тогда в тексте расписки продавец собственноручно указывает, что им(все данные) от покупателя (все данные) в лице представителя (все данные),действующего на основании доверенности(данные дов.), получены в счет оплаты стоимости квартиры по договору(все данные) денежные средства в размере_____(______) рублей.

22.1. Согласия жены на отказ от покупки не требуется.
Ваш муж является собственником комнаты и он сам вправе решать приобретать комнату или отказаться.
Вот если бы он решил приобрести комнату, то на совершение сделки потребуется ваше согласие как супруги. А так – достаточно того, что он письменно откажется от своего первоочередного права приобретения комнаты.

23.1. Нет, это не совместно нажитое имущество супругов.

23.2. Нет, не подлежит, поскольку приобреталась на средства третьего лица (бабушки), а не на совместно нажитые супругами денежные средства.

23.3. Нет, не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом, но от количества задаваемых Вами вопросов по этому поводу решение суда первой инстанции не изменится.

24.1. Можете, если квартира куплена в браке, не важно на кого из супругов она оформлена.

24.2. Да. Вам нужно руководствоваться ст. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

25.1. Нет, не противоречит. Только вопрос в том насколько это необходимо.

26.1. Нет не можете, юридически квартиру купила ваша мама.

27.1. Налогообложение сделок купли-продажи в пользу третьего лица ужасно. Получатель квартиры обязан будет выплатить налог в размере 13% от стоимости этой квартиры, указанной в договоре.

28.1. Квартира является совместно нажитым имуществом. Можно конечно будет доказать что имущество куплено за счет средств супруги. Но Есть вариант составить брачный контракт или оформить договор дарения.

29.1. Алина, квартира купленная в браке входит в состав совместно нажитого имущества. определение долей, в случае развода, может быть неравным, исходя из размера внесенной суммы обоих супругов. Если Вы хотите исключить данную квартиру из совместно нажитого имущества- оформляйте договор купли-продажи на родителей.

30.1. Анастасия!
Нет, не имеет, если доказывать иное.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector