Возможна ли продажа квартиры, полученной по договору найма?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Возможна ли продажа квартиры, полученной по договору найма?

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Псевдоналоги. Как не попасться?

Регулярно в сети вспыхивают дискуссии: сдавая легально квартиру, можно ли при ее продаже «налететь» на обязанность выплачивать 13% от стоимости? Так ли это?

Честно сдавал

К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента. Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).

Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс. рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду. В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2018 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

Евгений Коноплев риэлтор агентства «Миэль»

История Александра Ивановича закончилась благополучно: с помощью письма Минфина ему удалось отбиться от необходимости уплаты налога. Тем не менее схожие ситуации пока еще могут возникать.

Ликбез от ФНС

ЦИАН.Журнал обратился за комментариями в пресс-службу ФНС. Пришел ответ, подтвердивший все вышесказанное.

«До 01.01.2019 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2019 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП. Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

При этом с 01.01.2019 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2019 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:

— если проданная квартира находилась в собственности более пяти лет, доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения;

— если право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в порядке наследования (по договору дарения) от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ; в результате приватизации; в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то предельный срок владения квартирой составляет три года».

Читать еще:  Когда возвращается обеспечение исполнения договора

Таким образом, если вы владели квартирой дольше трех-пяти лет и при этом сдавали ее в аренду, при продаже у ФНС не должно возникать к вам никаких налоговых вопросов.

Можно ли продать социальную квартиру

  • Можно ли продать квартиру после окончания договора социального найма.
  • Можно ли продать квартиру по социальной ипотеки, до погашении всей суммы?
  • Приватизируем квартиру социального найма можно ли ей потом продать?
  • Можно ли продать социальную квартиру?
  • Можно ли продать квартиру полученную по договору социального найма без приватизации?
  • Можно ли продать долю в квартире
  • Можно ли продать такие квартиры
  • Можно ли продать долю в 1 квартире
  • Можно ли продать свою долю в квартире
  • Можно ли продать часть квартиры

1.1. Если вы являетесь собственником квартиры и ипотека полностью погашена, значит в таком случае можете продать квартиру
Желаю Вам удачи и всех благ!

1.2. уважаемый посетитель
Безусловно теперь имеете право продать, но надо снять обременение
Удачи Вам в решении Вашего вопроса

1.3. Если ипотека выплачена, обременение в рос реестре снято, то вы имеете полное право распоряжаться квартирой по своим усмотрению, например продать.

1.4. Сперва Вы должны оформить квартиру в личную индивидуальную собственность и снять обременение по ипотеке. Только после этого можно продавать ее или совершать иные сделки.

2. Можно ли продать квартиру после окончания договора социального найма.

2.1. Договор социального найма бессрочный, т.е. не может закончиться. Вопрос задайте корректно. Поле приватизации жилого помещения можете продать.

3. Можно ли продать квартиру по социальной ипотеки, до погашении всей суммы?

3.1. Алсу!
До погашения ипотеки квартира находится в залоге у банка, поэтому без разрешения банка продать квартиру Вы не сможете..

3.2. Простите, а что вы подразумеваете под социальной ипотекой? Вот я лично как банковский юрист такой юридический термин не знаю..)
В случае продажи квартиры, находящейся в ипотеке, ее продажа возможна только с письменного разрешения банка.

4. Приватизируем квартиру социального найма можно ли ей потом продать?

4.1. Да, можно. Это будет ВАША собственность, а собственник может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению – продать, завещать, заложить, подарить, и.т.д.

В случае продажи квартиры ранее, чем через три года после приватизации, вы заплатите налог на доходы 13% с суммы превышающей 1млн. руб. Учитывайте это.

5. Можно ли продать социальную квартиру?

5.1. Если в собственность оформите, то пожалуйста

5.2. По договору социального найма? Нет, нельзя, сначала приватизировать.

6. Можно ли продать квартиру полученную по договору социального найма без приватизации?

6.1. А кто ее у вас купит без права собственности на данную квартиру. Договор социального найма дает право на проживание в данной квартире.

7.1. Мама использовала своё право на приобретение жилья и ничего ей уже не светит.

8.1. Долю в праве собственности государству не продадите. Можете продать только третьим лицам с согласия других собственников т.к. они имеют приоритетное право выкупа.

9.1. Отсутствие на осмотре ТС никак не делает доказательство недопустимым. Ведь Вы не подавали истцу сведения об изменении места жительства. Если осмотр еще не прошел, то идите на него. Снимайте сами повреждения, проводите независимую экспертизу. Боритесь.

10.1. Продать квартиру вы не сможете, так как продать можно только то что вам принадлежит. В данном случае квартира муниципальная, вы не собственник. Обменять можете с разрешения муниципалитета.

11.1. В любой момент можно приватизировать, если вам предоставили квартиру по договору социального найма. И продать можно тоже в любое время. Выписка не имеет никакого отношения к совершению сделки.

11.2. уважаемый посетитель!
В любой момент после заключения договора соц. найма возможна приватизация
Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

11.3. Каких либо ограничений по временному промежутку между заключением договора соц. найма и процессом приватизации не существует. Самое главное – наличие такого договора. В приватизации участвуют все зарегистрированные в этой квартире граждане.

12.1. Уважаемая Анастасия, увы нет нельзя, придется вам ждать 5-ти летний срок.
Всего хорошего, удачи вам.

12.2. Нет увы к сожалению раньше чем через пять лет не получится у вашего супруга эту квартиру приватизировать, таковы правила.

12.3. —Здравствуйте, не получится ничего продать, именно по той простой причине, что потом жить будет негде, а головой думать, не приучены. Вы похоже тоже сирота. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

13.1. Никакие метры продать нельзя. Квартиру можно продать только в том случае, если она принадлежит вам на праве собственности. Судя по вашему вопросу, эта квартира соцнайма.

14.1. Доброго времени суток
Конечно нельзя продать такую квартиру, так как она находится под защитой опеки как минимум 5 лет.
Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

14.2. Так как квартира находится в соц. найме 5 лет, то ни о какой продаже речи быть не может. Задолженность по коммунальным платежам взыскивается с помощью суда и судебных приставов.

14.3. Продать квартиру нельзя. Судя по вашему вопросу квартира ему не принадлежит, она предоставлена на условиях договора специализированного найма.

15.1. Продать квартиру можно и с долгами и с зарегистрированными в ней лицами. Главное, что бы покупатель был не против. Можно в договоре прописать, что обязуются выписаться через какое то время и оплатить долги.

15.2. Ели ей некуда выписываться с ребенком, то при продаже в договоре укажите, что зарегистрированные лица обязуются сняться с учета в течение какого-то времени. Квартиру с долгами продать можно, если найдется покупатель.

16.1. в соответствии с нормами действующего законодательство Российской Федерации и сложившейся практики его применения разумеется можно, без всяких ограничений.

16.2. Можете продавать квартиру, но только нужно будет оплатить налог. Квартира должна продаваться по кадастровой стоимости или ниже, но не меньше чем не 70%, налог будет оплачиваться от стоимости в договоре.

16.3. Наталья! Если на квартиру есть право собственности, то Вы можете ее продать, при этом необходимо будет платит НДФЛ.
С уважением и готовностью помочь, ПИЧУЕВ С.Л.

17.1. Квартиру находящуюся по договору социального найма продать нельзя. Продать возможно то что находится у Вас в собственности. Квартира по соц найму не является вашей собственностью.

17.2. Никак нельзя продать сначала нужно приватизировать. Долги значения не имеют
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

18.1. Квартиру, принадлежащую нанимателям по договору социального найма, невозможно продать. Так как она не приватизирована. После приватизации можно будет ее продать.

18.2. Вы должны быть собственниками помещения, чтоб его продать.
Однако Вы не являетесь таковыми, поэтому не сможете продать.

18.3. Поскольку данная квартира находится у Вас по договору социального найма, то ничего Вы с ней сделать не сможете, так как она Вам не принадлежит. Вы сможете её только приватизировать с согласия всех зарегистрированных лиц и включив несовершеннолетних. А уже после приватизации и оформления права собственности можете решать, что делать со своими долями, с учётом того, что квартира будет находиться в общей долевой собственности.

19.1. Если вы личное ваше трое детей прописаны и проживаете в указанной квартире, то все вы и ваша мать имеет абсолютно равные права пользование данной квартиры, поэтому обращение в суд совершенно бесполезно
Процедура расселение законом не предусмотрена, но вы можете обратиться в суд с иском к Вашей матери об определении порядка пользования квартирой.

19.2. Никто вас расселить не будет. Если вы проживаете в этой квартире и зарегистрированы в ней по месту жительства, то нет никаких оснований для вашего выселение.

20.1. Если вы зарегистрированы в квартире по социальному найму, то имеете право принять участие в приватизации данной квартиры. Всего доброго!

20.2. Если вы проживаете в квартире по договору социального найма, и если ранее никогда в приватизации не участвовали, то можете приватизировать квартиру.

20.3. Все ваши действия сертификатом не влияют на ваше право приватизации муниципального жилья, если вы раньше не участвовали в приватизации муниципального жилья… Удачи.

21.1. Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ред. от 28.12.2016) “О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей”
6. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет.
В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. Договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок не более чем один раз.
Обратитесь с заявлением в местную организацию для оформления договора найма по месту фактического проживания.

22.1. Если у ребенка будет доля в собственности, необходимо будет получить разрешение органа опеки и попечительства. При этом надо будет предоставить ребенку долю в другом жилье. Всего вам доброго!

22.2. Вы сможете продать эту квартиру только с разрешения органов опеки и попечительства, предоставив тому равноценную альтернативу.

23.1. Я получила квартиру для сирот, но у нас проблемы с соседями, очень шумные, у меня маленький ребёнок, жить не выносимо, можно ли как нибудь оформить на себя и продать квартиру с не истекшим соц. наймом?-Если у вас соц. найм, то приватизируйте и продайте.

24.1. Договор соцнайма квартиры у вас заключен с муниципалитетом, собственником жилого помещение. Вам надо приватизировать квартиру, тогода вы сможете ее продать.

24.2. Договор соц найма свидетельствует в том числе и о том, что фактически квартира вам не принадлежит, она является муниципальным имуществом, и предназначена для целей сдачи в аренду нуждающимся в жилье.
Соответственно продать вы ее не можете.
Другое дело имеется ли порядок передачи другому жильцу, об этом лучше поинтересуйтесь в организации с которой у вас заключен договор соц найма.

24.3. Только после приватизации Вы вправе продать квартиру, в настоящее время Вы не являетесь собственником. Удачи Вам и всего самого наилучшего.

Читать еще:  Имеет ли место нарушение сроков рассмотрения заявления?

24.4. Есть квартира из документов только договор соц. найма на бессрочный срок, можно ли её продать?
нет нельзя, вы не являетесь собственником данного помещения, с начало приватизируйте потом можно думать о продаже.

25.1. Невозможно продать квартиру, которая находится в соцнайме, Елена (потому что собственник – муниципалитет). Сначала ее надо приватизировать.

25.2. Вы не можете продать такое жилье его для начала нужно приватизировать не иначе, по другому у вас ничего не получится.

26.1. Доброго времени суток
Для того чтобы продать квартиру ее нужно сначала приватизировать. Квартиру в соц. найме продать невозможно.
Извините.

27.1. Обратитесь по данному вопросу в горздравотдел при администрации, в отдел созащиты населения за материальной помощью, в Росздравнадзор.

28.1. Нужно согласие опеки на это.

28.2. Выписать то можно, разрешение органа опеки на это не требуется. Но в каждом городе требования по срокам в отношении н/л разные. Выясните этот вопрос в отделе приватизации Вашего города

29.1. Так не получится. Без участия ребенка квартиру не приватизируете. Впоследствии долей ребенка сможете распорядиться, с согласия опеки.

30.1. Обратиться письменно в администрацию города.

30.2. Это не соц, а спецнайм. Да, сможете продать.

РОССИЙСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

бесплатная горячая линия 8 800 777 32 63

Войти через социальные сети

Можно ли продать квартиру которая сдается в найм: Что нужно делать

  • Оглавление
  • Что нужно знать тем, кто хочет продать квартиру, которая сдается в наем
  • Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать
  • Что делать с арендаторами квартиры
  • Порядок продажи квартиры которая сдается по найму
  • Как регистрируется сделка по купле продажи жилого помещения, которое сдается в аренду
  • Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры

Что нужно знать тем, кто хочет продать квартиру, которая сдается в наем

В некоторых субъектах Российской Федерации налоговые органы обязывают людей, которые желают продать квартиру, которая сдается в наем, заплатить не только восемнадцать процентов от стоимости квартиры в качестве налога на добавочную стоимость, а еще и тринадцать процентов от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. При этом работники местных отделений налоговой инспекции Российской Федерации придерживаются мнения, что если продаваемая квартира до этого сдавалась в аренду, а, соответственно, ее владелец получал доход, то он обязан платить налог на добавочную стоимость даже если он и не зарегистрирован в налоговой инспекции Российской Федерации в качестве индивидуального предпринимателя.

По данным экспертов в ближайшем будущем налоговый вопрос будет являться главным в процессе совершения различного рода сделок с объектами недвижимого имущества. Огромное количество граждан Российской Федерации уже в настоящее время начали испытывать сомнения по поводу того, имеет ли смысл делать инвестиции в недвижимое имущество чтобы получать доход от сдачи его в аренду с последующей перепродажей. Решить данную проблему можно путем официального оформления арендодателем своего бизнеса с последующим переходом налогообложения на щадящий режим или же с приобретением патента на осуществление деятельности, которая заключается в сдаче жилых помещений в аренду.

На самом же деле подобного рода предпринимательская деятельность просто невыгодна. К примеру, в столице Российской Федерации городе Москве данная разновидность предпринимательской деятельность осуществляется нелегально, а государственные меры, которые направлены на борьбу с этим, являются малоэффективными.

Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать

Многие люди, которым требуется продать квартиру, сдающуюся в аренду, задаются вопросом Как расторгнуть договор найма квартиры. Данная разновидность юридических процедур регулируется статьей номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения совершается в той же форме, что и сам договор.Это означает, что если сам договор имеет простую письменную форму, то для того, чтобы его расторгнуть, вполне будет достаточно простого соглашения, подписанного сторонами.

Однако если регистрация договора аренды жилого помещения осуществлялась в соответствии с требованиями, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, то и соглашение о расторжении такого договора также будет подлежать обязательной регистрации в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке.

Если же наниматель отказывается расторгать договор аренды жилого помещения в добровольном порядке, то арендодатель имеет право на обращение в судебные органы Российской Федерации с заявлением о принуждении арендатора расторжению договора аренды жилого помещения согласно пункту номер два статьи номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Что делать с арендаторами квартиры

При продаже жилого помещения, которая сдается в аренду, вполне логично возникает вопрос Что делать с арендаторами квартиры. Имеет ли смысл их вообще об этом уведомлять? И как лучше подготовить их этому? Здесь возможно три варианта.

Рассмотрим каждый из этих вариантов подробно.

  • Вариант первый. Освобождение жилого помещения и его последующая продажа. Подавляющее большинство риэлтерских агентств Российской Федерации считают такой вариант решения проблемы арендаторов в продаваемом жилом помещении оптимальным. Потому как в данном случае продавец жилого помещения получает полную свободу действий. То есть он может как угодно ее рекламировать и показывать абсолютно в любое удобное для него время. Да и для покупателей гораздом более предпочтительным вариантом является жилое помещение, в котором никто не проживает, потому как в занимаемом жилом помещение всегда разбросаны вещи, имеются различного рода неприятные запахи.

Само собой разумеется, что все это портит впечатление потенциальных покупателей от продаваемого жилого помещения. Кроме того, потенциальные покупатели жилого помещения, которое занято арендаторами, будут обеспокоены проблемой их выселения. Из этого можно сделать однозначный вывод: из двух помещений, одно из которых свободно, а другое занято арендаторами, потенциальный покупатель со стопроцентной вероятностью выберет первое. Но, с другой стороны, если жилое помещение будет пустовать, то оно не будет приносить ее владельцу абсолютно никакой прибыли. А продажа в определенных случаях может занимать два года и более. При нынешней стоимости аренды, собственники пустующих жилых помещений теряют около тысячи долларов в месяц.

  • Вариант второй. Продажа жилого помещения без выселения арендаторов. В данном случаев арендаторов необходимо будет уведомить о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. Делать это следует в как можно более вежливой, можно даже сказать ласковой и заботливой форме. То есть, сказать арендаторам много теплых слов в их адрес, которые бы могли их успокоить по поводу того, что скоро им придется покинуть занимаемое жилое помещение. Упор при этом необходимо делать главным образом на то, что между намерением продать жилое помещение и фактической продажей жилого помещения имеется очень большая разница.

Как уже было сказано выше, в определенных случаях процесс продажи жилого помещения может занимать очень большое количество времени. То есть имеет смысл намекнуть арендаторам на то, что возможно им вовсе и не придется покидать занимаемое ими жилое помещение. В настоящее время достаточно большое количество покупателей жилых помещений являются инвестиционными. Это означает, что они приобретают жилые помещения не для того, чтобы в них проживать, а для того, чтобы просто вложить в них свои денежные средства. Даже в том случае, если покупатель жилого помещения будет являться чистым спекулянтом, то есть будет приобретать жилое помещение с целью последующей его перепродажи, все равно он не станет возражать, если в жилом помещении будут проживать арендаторы. Ведь от этого он будет получать прибыль.

Не лишним будет предоставить арендаторам определенного рода гарантии того, что если им и придется освобождать занимаемое жилое помещение, то они будут извещены об этом заблаговременно (минимум за два месяца). Выполнять обещания или же нет – это уже на усмотрение продаваемого жилого помещения. Также стоит заблаговременно установить приемлемый для каждой из сторон график показов продаваемого жилого помещения. Например, показы могут осуществляться два дня в неделю. Таким образом, арендаторы могут не беспокоиться по поводу того, что их неожиданно потревожат в неурочное время. Что же касается финансовой стороны данного вопроса, то арендаторам необходимо предложить определенную скидку. Как считает подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации, лучше всего, если она будет составлять десять процентов от текущей стоимости аренды жилого помещения.

Кроме того, в случае продажи жилого помещения бывшим арендаторам необходимо будет дать определенную денежную сумму за причиненные неудобства. Но здесь имеется один нюанс, который заключается в том, что даже если арендаторы и согласятся покинуть жилое помещение на словах, на деле они все равно будут всячески препятствовать освобождению занимаемого ими жилого помещения от себя. К примеру, они могут намеренно устраивать беспорядок в продаваемом жилом помещении, чтобы затянуть процесс продажи. Также они могут рассказывать потенциальным покупателям различного рода неприятные вещи о продаваемом жилом помещении, как то: отсутствие горячего водоснабжения, перебои с электрической энергией, постоянное пребывание наркоманов или же алкоголиков на лестничной площадке.

На практике встречается достаточно большое количество случаев, когда собственник продаваемого жилого помещения сам лично не присутствует при показах. А арендаторы говорят потенциальным покупателям о том, что они тоже намерены приобрести это жилое помещение и уже внесли задаток.

  • Третий вариант. Вовсе не ставить арендаторов в известность о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. В этом случае собственник продаваемого жилого помещения просто ставит арендатором перед фактом и называет определенную дату, когда арендаторы обязаны будут освободить занимаемое ими жилое помещение. Собственник продаваемого жилого помещения вовсе не несет каких бы то ни было материальных потерь. Тем не менее, подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации не советует использовать этот вариант, потому как правда все равно рано или же поздно вскроется. К примеру, в процессе показа продаваемого жилого помещения, которое сдается в аренду . В этом случае продавцу будет достаточно трудно объяснить арендаторам причины своего пребывания в квартире, да еще и вместе с посторонними лицами.

Если вы решите поступить подобным образом, то тем самым очень сильно обидите человека. По этой причине стоит всегда помнить о том, что он имеет огромное количество возможностей для того, чтобы вам отомстить, потому как проживает в вашей квартире. Например, он может вывести из вашего жилого помещения абсолютно все, начиная от мебели и бытовой техники и заканчивая батареями отопления. Практике также известен случай, когда арендатор, узнав о том, что арендуемое им жилое помещение выставлено на продажу, просто залил канализационные трубы бетоном. Собственнику жилого помещения тогда пришлось потратить огромное количество денежных средств на ремонт.Как бы то ни было, абсолютно любой конфликт между собственником жилого помещения и арендаторами необходимо решать мирным путем. Всегда должны быть соблюдены условия договора найма жилого помещения. В том числе и при смене собственника жилого помещения.

Читать еще:  Заключение агентского договора

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму следующий: сначала расторгается договор аренды жилого помещения, а затем жилое помещение выставляется на продажу. Само собой разумеется, что такой порядок продажи квартиры, которая сдается в аренду, арендаторам не нравится, потому как в данном случае они вынуждены искать себе новое съемное жилье в экстренном порядке. Но наличие в продаваемом жилом помещении арендаторов, как уже было сказано выше, может существенным образом затянуть сам процесс продажи. Исключение составляют только лишь случаи, когда человек приобретает жилое помещение с целью последующей сдачи его в аренду. В этом случае покупатель даже обрадуется тому, что в приобретаемом им жилом помещении уже имеются арендаторы

Как регистрируется сделка по купле продажи жилого помещения, которое сдается в аренду

Расскажем о том, Как регистрируется сделка по купле продажи, которая сдается в аренду. Как и при оформлении любой другой сделки с недвижимым имуществом, стороны обязаны заключить. Однако обязательной регистрации в данном случае будет подлежать только лишь переход права собственности на недвижимое имущество. Это необходимо для того, чтобы можно было продолжать вести общей реестр объектов недвижимого имущества Российской Федерации. При этом отменяется свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое в народе называется зеленкой. Вместо него органом реестра объектов недвижимого имущества Российской Федерации выдается выписка.

Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры

Многих продавцов и покупателей жилых помещений, которые сдаются в аренду, интересует вопрос Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры. Это возможно. Но сделать это могут только лишь те лица, которые имеют непосредственное отношение к заключенному договору. К таковым, в частности, относятся следующие лица:1) продавец жилого помещения, которое сдается в аренду;2) покупатель жилого помещения, которое сдается в аренду;3) лица, интересы которых затронут договор купли-продажи жилого помещения, сдаваемого в аренду (бывшие супруги, опекуны, незаконно выписанные из проданного жилого помещения лица).

Важно! По всем вопросам о продаже квартирыили дома, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищным правоотношениям, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Продажа квартиры без налога

Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

Когда можно продавать квартиру после покупки

С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

Срок владения квартирой для продажи без налога

С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

  • для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
  • если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Налог рассчитывается следующим образом:

  • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
  • когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

  • продавец должен быть собственником в течение трех лет;
  • недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Частные случаи

Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

  1. Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
  2. Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

После дарения квартиры, когда можно ее продать без налога

В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

  • родители и дети;
  • бабушки, дедушки и внуки;
  • братья и сестры;
  • супруги.

По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

Вопрос
Ответ

Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector