У кого должен остаться оригинал договора

Юридическая сила скана договора и нюансы при его заключении через электронную почту

Для работы с компанией или ИП нужно заключить договор. Иногда контрагент предлагает обменяться подписанными сканами договоров по электронной почте. Имеет ли этот скан договора юридическую силу, если оригиналами вы так и не обменялись? Вдруг в дальнейшем у вас возникнут разногласия и контрагент заявит, что платить не будет, договор не подписывал, а этот ваш скан — «филькина грамота».

Практика обмена сторонами сканами договора и связанных с ним документов в электронной форме набирает популярность. Это помогает значительно ускорить процесс работы, особенно если контрагенты находятся в разных городах и регионах, либо по иным причинам не могут или не хотят подписывать «живой» документ.

Давайте разбираться, когда можно работать по скан-копиям и как себя обезопасить от признания такого соглашения незаключенным или недействительным.

Общие требования к форме сделки

По ГК РФ сделку можно заключить письменно, устно, конклюдентными действиями и молчанием. Письменная форма может быть простой и нотариальной. Большинство сделок в обороте заключается в простой письменной форме. Для этого нужно составить договор и подписать его.

Времена, когда подписью считалась только собственноручно начертанная чернилами закорючка на бумаге, прошли. Сейчас в качестве подписи может выступать любой символ, текст, графический образ, лично добавленный человеком к тексту документа. (например, факсимиле).

ГК РФ устанавливает ряд случаев, когда договор должен обязательно быть составлен на бумаге:

для этой сделки закон предусматривает нотариальную форму;
договор нуждается в государственной регистрации (в основном это сделки с недвижимостью).

Что касается простой письменной формы, то закон не запрещает обмениваться договорами в электронной форме, пересылать их по почте, факсом или телеграммой. Можно подписать договор, отсканировать его и послать pdf-документ по электронной почте. Статья 434 ГК РФ устанавливает два условия применения такого способа:

должна быть возможность достоверно установить, что документы отправили друг другу стороны сделки (если вы отправляет скан-копию по электронной почте, то в случае спора нужно будет доказать, что адрес почты принадлежит вам);
документ в электронном виде должен где-то храниться с помощью электронных, магнитных, оптических и аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.

Чтобы не было проблем с признанием юридической силы сканированного договора, нужно обязательно следовать определенным правилам, которые выработаны практикой.

Как правильно обмениваться скан-копиями и электронными документами?

Обычно вопрос юридической силы сканов договора встает при возникновении разногласий и претензий.

Например, клиент заявляет, что передумал сотрудничать, отказывается платить за выполненную работу, скан юридической силы не имеет и поэтому все отношения регулируются нормами о неосновательном обогащении. Там правила уже другие.

Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, нужно заранее обезопасить себя на этапе заключения договора. Есть три варианта действий, которые позволят избежать признания договора незаключенным:

подписать договор квалифицированной электронной подписью (КЭП);
прописать в договоре, что стороны в подтверждение сотрудничества направляют друг другу подписанные скан-копии с последующим обменом бумажными оригиналами;
указать в договоре, что электронные копии документов, направленные по электронной почте, считаются подписанными простой электронной подписью и по юридической силе равны бумажным документам.

Первый способ предельно ясен. Для его применения у вас и вашего контрагента должна быть в наличии действующая КЭП (по старому — ЭЦП). Подписываете ею договор и ни у кого не будет вопросов. Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» электронный документ, подписанный КЭП, признается равнозначным бумажному документу, подписанному собственноручной подписью и заверенному печатью.

Распечатывать, подписывать бумажный экземпляр и сканировать его не нужно. Подписать договор с помощью КЭП можно прямо в текстовом или pdf-редакторе.

При втором и третьем способе скан-копия считается подписанной простой электронной подписью (ПЭП), идентификатором которой выступает адрес электронной почты (о видах электронной подписи и их применении читайте здесь).

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об электронной подписи электронный документ, подписанный ПЭП, признается равнозначным бумажному, подписанному собственноручной подписью только в случае прямого указания закона или соглашения сторон. Поэтому в самом договоре нужно обязательно указать, что электронный образ документа равен бумажному.

Второй способ предполагает последующий обмен бумажными оригиналами, поэтому формулировка может быть примерно такой:

«Договор заключается в следующем порядке:

1. Сторона 1 направляет Стороне 2 по электронной почте проект договора в виде электронного документа, что является офертой к заключению договора.

2. Акцептом Стороны 2 признается совокупность следующих действий:

2.1 направление подписанной с его стороны скан-копии договора в формате jpeg или pdf на адрес электронной почты Стороны 1;

2.2. последующее направление подписанного подлинника договора в адрес Стороны 1 посредством почтовой связи.

3. Сторона 2 обязана направить Стороне 1 подписанный экземпляр договора в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения подлинника договора, подписанного Стороной 1.

4. При неисполнении Стороной 2 обязанности, предусмотренной пунктом 2.2 настоящего Договора, он считается подписанным по истечении 10 (десяти) календарных дней с момента получения Стороной 2 подлинника документа, подписанного со стороны Стороны 1».

Этот вариант предполагает направление бумажного подлинника хотя бы одной из сторон и страхует ее на случай, если другая сторона не направит в ответ свой экземпляр.

Можно обойтись и без обмена бумажными экземплярами. Для этого в договоре укажите, что электронные скан-копии равнозначны бумажному договору, подписанному собственноручной подписью.

Формулировка может быть такой:

«Договор заключается путем обмена Сторонами его скан-копиями по электронной почте в формате jpeg или pdf. Направленные таким образом документы считаются подписанными простой электронной подписью и признаются сторонами равнозначными бумажным, подписанным собственноручной подписью сторон».

Помимо условия об электронном взаимодействии в договоре нужно обязательно прописать адреса электронной почты каждой из сторон. Это важно. Значение имеет даже то, какой именно электронной почтой вы пользуетесь при переписке.

Тонкости использования электронной почты

При заключении договора путем обмена сканами основной риск состоит в доказывании того, что электронное письмо было отправлено именно контрагентом.

Обмениваться сканами лучше всего с доменной почты. Это электронная почта, которая привязана к доменному имени сайта. Ее адрес имеет вид «логин@имя_сайта.ru».

Приобретение доменного имени — процедура официальная. Часто оно совпадает или сходно с фирменным наименованием компании, товарным знаком, коммерческим обозначением и т. д. Когда вы видите в строке отправителя доменную почту, у вас больше уверенности в том, что написал и отправил его именно сотрудник компании, которой принадлежит домен.

Случается, что в договоре прописан один адрес электронной почты, однако скан договора был отправлен с другого адреса того же домена. Даже в этом случае суд может признать договор заключенным.

В 2015 году АС Поволжского округа рассматривал дело о взыскании пени за просрочку оплаты по договору поставки. Покупатель подал встречный иск о признании договора незаключенным.

Стороны обменивались договорами по электронной почты. Покупатель переписку не отрицал, но указал, что в договоре указаны иные адреса электронной почты. Поставщик должен был отправлять письма с адреса ivanov[@]himstalcon.ru. Но скан подписанного договора он отправил с другого адреса — kosova[@]himstalkon.ru.

Суд установил, что оба адреса закреплены за сотрудниками поставщика и являются персональными адресами на домене компании.

«То обстоятельство, что часть такой переписки исходила с электронного адреса ivanov[@]himstalcon.ru, а часть с kosova[@]himstalkon.ru, не может служить основанием для признания договора незаключенным, как не соответствующим условиям договора, поскольку указанные адреса созданы на домене «@himstalkon.ru», принадлежащем истцу» ( Постановление АС Поволжского округа от 27.10.2015 по делу № А57-15703/2014 ).

Если переписку ведет сотрудник компании с адреса, не указанного в договоре, у него должны быть полномочия на заключение договора. Поэтому попросите приложить еще и скан-копию доверенности. Иначе договор могут признать незаключенным, как в деле № А40-118301/2015 .

Покупатель предъявил иск к поставщику о взыскании неустойки за то, что тот не поставил товар. Стороны обменивались документами по электронной почте. Договор предусматривал последующий обмен оригиналами, но этого сделано не было.

У сотрудника, который вел переписку от имени истца, не было полномочий на заключение договоров. Вдобавок между сторонами отсутствовало соглашение об электронном взаимодействии.

Из этого следует еще одна рекомендация: в договоре должно быть условие не только о его заключении по электронной почте, но и положение о допустимости обмена таким способом иными документами (счетами, актами, доп. соглашениями и т. д.)

Свой собственный сайт есть не у всех компаний и ИП. Поэтому переписку они ведут с адресов, зарегистрированных в общедоступных почтовых системах: Яндекс, Mail.ru, Gmail.com и т. д.

Установить, кто вам пишет с этой почты, сложнее, но тоже возможно. Для этого может потребоваться компьютерно-техническая экспертиза или нотариально заверенный протокол осмотра доказательств.

Итак, правила использования электронной почты следующие:

рекомендуется вести переписку с доменной почты;
писать только с тех адресов и на те адреса, которые указаны в договоре;
у сотрудника, который ведет переписку по поводу заключения договора, должна быть доверенность на это.

Еще одна рекомендация — включить в текст договора в порядке ст. 431.2 ГК РФ заверения о том, что указанные адреса электронной почты действительно принадлежат каждой из сторон и они обязуются обеспечить конфиденциальность доступов к ним.

Тогда в случае спора суд скорее всего признает договор заключенным. Разумеется, если у него нет иных пороков, которые являются самостоятельным основанием для признания договора незаключенным (например, не согласованы все существенные условия).

Если условия об электронном взаимодействии нет…

Порой стороны обмениваются сканами договоров, хотя в нем нет ни единого слова об этом. Даже в такой ситуации иногда договор могут признать заключенным — если стороны приступили к его исполнению.

На помощь здесь приходит принцип «эстоппель» — запрет на противоречивое поведение сторон сделки. В ГК РФ он встречается в нескольких нормах, одна из них — п. 3 ст. 432. Сторона не вправе требовать признания договора незаключенным, если ранее каким-либо образом подтвердила его действие, например, приняла от другой стороны полное или частичное исполнение, либо сама начала исполнять свои обязательства. Так, уплатив аванс и приняв работу исполнителя на условиях, указанных в скан-копии договора, заказчик не вправе отказаться от уплаты оставшейся части, ссылаясь на его незаключенность. С его стороны это будет недобросовестным поведением.

О заключении договора может свидетельствовать также переписка по электронной почте по поводу сделки, подписание актов, протоколов, дополнительных соглашений. Иными словами стороны вели работу по исполнению договора и это подтверждают документы и письма.

Также суд скорее всего признает юридическую силу скана договора, если его стороны ранее заключали другие сделки таким же способом и исполняли их. При таких обстоятельствах обмен документами по электронной почте является привычным способом для сторон.

Если дело дойдет до суда, то не забывайте также про ч. 3 ст. 75 АПК РФ и ч. 1 ст. 71 ГПК РФ: они признают документы, полученные посредством сети Интернет письменными доказательствами.

Работать по сканам можно, нужно лишь делать это правильно. Если вы учтете в работе все нюансы, в которых мы сейчас разобрались, то можно не бояться признания договора незаключенным.

после продажи квартиры какие документы у кого остаются

Алексей

Человек пишет «С покупателем договор купли продажи оформили нотариальный». Он просто не заметил, что подлинники его правоустанавливающих остались у нотариуса. Ещё агенты молодцы — позаботились и копии ему сделали.
Но при простой письменной форме я всегда настаиваю на том, чтобы подлинники правоустановок продавца в конце сделки попали к покупателю и там и остались. И вовсе не для «истории» — для нее и ксерокопий достаточно. У нас туточа не Москва)) У нас Росреестр так зашился, что даже не «гасит» документы продавца и отдает их после регистрации в девственно-первозданном состоянии(((((((( А какому покупателю, скажите, приятно будет, если подлинники на его кровную, проплаченную квартиру, с чужой фамилией ушли гулять вместе с продавцом. Уже когда-то я писала, что если продавец настойчиво не хочет отдать покупателю свои уже недействующие, но с виду абсолютно обычные правоустанавливающие, то я просто беру и от руки крупно, наискосок во весь лист пишу на них, что они недействительны.
А налоговая прекрасно ксерокопии принимает.

В налоговую пойдете с копиями правоустанавливающих.Нотариальный договор не предусматривает выдачу продавцу каких либо документов

Оригиналы предыдущих правоустанавливающих документов Росреестр выдает ПРОДАВЦУ вместе с договором купли-продажи. Зачастую агенты покупателя, действительно, как в Вашем случае, стремятся заполучить их «для истории квартиры». Раз уж так получилось, не стоит переживать. К налоговой декларации прикладываются КОПИИ документов! Можете быть спокойны, если у Вас на руках остались платежные документы, акт взаиморасчетов или т.п. Если даже налоговая все же усомнится и потребует оригинал ДДУ, Вы можете получить заверенную копию у застройщика. У нотариуса осталась копия ДДУ — какую-либо справку с информацией о цене в ДДУ для налоговой он Вам выдаст. Да к покупателю можно обратиться, по сути оригинал ему не нужен , «для истории» достаточно копии.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В идеале у Вас должно остаться, то, что было до сделки + новый договор купли-продажи.
Меня вот это глупое и ничем необоснованное желание забрать оригиналы ИМЕННЫХ право устанавливающих и право подтверждающих документов раздражать начинает. Что за «мода» такая пошла. для истории типа. Ну какой истории. для нее можно копиями обойтись. Ну бред ей богу.

Так как ваша сделка была нотариальной, оригинал договора (ДДУ) остался у нотариуса и будет храниться в архиве 75 лет. В Росреестр был сдан только новый договор купли-продажи в 2 экземплярах. В налоговую Вы предъявите нотариальную копию ДКП, где есть ссылка на ДДУ и платежные документы, подтверждающие произведенные взаиморасчеты.

Наталья,Даниил,Вы о чем пишете. Нотариус ОБЯЗАН забрать себе в дело все подлинники документов,на основании которых он проводит сделку. И тут нет никакой моды. Просто ЗАКОН О НОТАРИАТЕ. Продавец в любой момент может подойти к нотариусу и снять копии правоустанавливающих,если они у него не остались.. Можно даже не делать их нотариальными..Налоговой это не нужно.

Галина, спорить не буду, отталкивалась только от того, что вопрошающий сам пишет «все оригиналы ушли на регистрацию, а по окончанию остались у покупателя». Может они договор в ППФ подписывали в конторе нотариуса? Во-общем, нестыковочки в вопросе есть. А про «копии расписок» — вообще «песня»!? впервые слышу, это зачем?

«Мода» прибирать к рукам предыдущие доки продавцов — это, конечно же, не про нотариусов, Даниил пишет, это про агентов!:)

Алексей,я тоже еще раз подтвержу Вам правильность ответов Ирины Кораблевой и Галины Пушкаревой-если сделка была в нотариальной форме,то Ваши документы(ДДУ и свидетельство) остались у нотариуса-однозначно.Ни на какую регистрацию они не отправились и у покупателя никак оказаться не могли.Вы просто не заметили,что именно нотариус положил в пакет документов для Росреестра,а что взял себе.
Для налоговой инспекции достаточно обычных копий(не обязательно все их нотариально удостоверять)-при возникновении каких-либо сомнений они сами без вашего участия могут проверить их-либо запросив нотариуса(у него лежат ваши оригиналы),либо Росреестр(после регистрации договора ДДУ в делах Росреестра хранятся его копии).Если вдруг Вы умудритесь потерять копии своих ДДУ и свидетельства,Вы всегда сможете подойти к нотариусу,он достанет архив сделки и с оставшихся у него оригиналов сделает вам копии.А копии Ваших же расписок покупателю в получении денег Вам(налоговой или еще кому-то) по большому счету нахрен нигде и не нужны-это так,на добрую память.Это пусть покупатель переживает за сохранность переданных ему оригиналов расписок-это ему в случае чего они могут понадобиться.
Успокойтесь-все у Вас нормально.

Если получить оригиналы договоров проблематично

Организация заключает договоры купли-продажи с контрагентами разных регионов РФ. Бывает проблематично получить оригиналы договоров. Поставщик отправляет заполненный со своей стороны отсканированный экземпляр договора по электронной почте, а покупатель распечатывает договор, заполняет его со своей стороны, сканирует и отправляет его поставщику также по электронной почте. Аналогичным образом происходит обмен экземплярами договоров в случаях, когда организация продает ранее приобретенные товары. При приобретении товаров организация получает от поставщика оригиналы товарных накладных и счетов-фактур, при продаже ранее купленных товаров в адрес покупателя направляются оригиналы товарных накладных и счетов-фактур. Организация в установленном порядке исчисляет налог на прибыль и НДС при реализации товаров, а также в установленном порядке учитывает в составе расходов стоимость приобретенных товаров и принимает суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров, к вычету. Является ли нарушением налогового законодательства отсутствие оригиналов договоров?

Объектом налогообложения и налоговой базой по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль (ее денежное выражение), которая представляет собой разницу между полученными ими доходами и величиной произведенных ими расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 274 НК РФ).

Документальное подтверждение, в силу п. 1 ст. 252 НК РФ, является одним из требований для принятия к учету затрат в составе расходов для целей налогообложения прибыли. Согласно указанной норме под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Положениями главы 25 НК РФ не устанавливается конкретный перечень документов, которые налогоплательщик должен оформить для подтверждения осуществленных расходов, что позволяет преодолевать неоправданные ограничения налогоплательщиков в возможности выбора способов доказывания осуществленных хозяйственных операций для целей налогообложения (определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1543-О).

Согласно ст. 313 НК РФ налоговый учет представляет собой систему обобщения информации для определения налоговой базы по налогу на основе данных первичных документов, сгруппированных в соответствии с порядком, предусмотренным НК РФ. Подтверждением данных налогового учета являются в том числе первичные учетные документы (включая справку бухгалтера).

Наличие соответствующих первичных документов является одним из условий, позволяющих налогоплательщикам реализовать свое право на вычет сумм НДС (п. 1 ст. 172 НК РФ). Кроме того, при определении налоговой базы по НДС дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя товаров или перевозчика для доставки товара покупателю, по общему правилу, является датой отгрузки (передачи) товаров, которая является моментом определения налоговой базы (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ, письма Минфина России от 06.10.2015 № 03-07-15/57115, от 17.07.2015 № 07-01-06/41127, от 26.03.2015 № 03-07-11/16655).

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ “О бухгалтерском учете” (далее – Закон № 402-ФЗ) каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Под фактом хозяйственной жизни понимаются сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств (п. 8 ст. 3 Закона № 402-ФЗ).

Обязательные реквизиты первичных учетных документов перечислены в ч. 2 ст. 9 Закона № 402-ФЗ. Формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (ч. 4 ст. 9 Закона № 402-ФЗ).

По смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148).

Договором является соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Сам по себе договор не является первичным учетным документом, подтверждающим выполнение хозяйственной операции. По этой причине в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 08.07.2011 № Ф07-5782/11 по делу № А44-4622/2010 суды отклонили довод инспекции о незаключении предпринимателем договора на оказание транспортных услуг.

Следует признать, что в ряде случаев представители налоговых органов высказывают мнение о том, что при отсутствии договора произведенные налогоплательщиком затраты не признаются обоснованными и документально подтвержденными и не могут учитываться для целей налогообложения (письмо УФНС России по г. Москве от 14.09.2006 № 18-12/081446@). В иной ситуации (списание спорной суммы дебиторской задолженности в состав внереализационных расходов) налоговые органы указывали, что представленные документы не могут являться надлежащим доказательством обоснованности списания задолженности, поскольку договор на оказание услуг не представлен, а документы подписаны только со стороны общества. Судьи, отклоняя довод об отсутствии договора в виде отдельного документа, подписанного сторонами, заключают, что даже в его отсутствие отношения между заявителем и его контрагентом с учетом того, что факт оказания услуг не опровергнут, могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения. Довод налогового органа о том, что расшифровки к счетам-фактурам с указанием наименования и адреса потребителя, номера прибора учета (услуг) и периода оказания услуг, объема и суммы оказанных услуг подписаны в одностороннем порядке, сам по себе не свидетельствует о том, что услуги не были оказаны в действительности (постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.08.2016 № Ф04-3268/16 по делу № А46-11267/2015).

Для некоторых ситуаций имеются примеры разъяснений Минфина России, согласно которым расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6, от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2007 № 20-12/086935). В рамках приведенных писем представлены ситуации, касающиеся расходов по незарегистрированному договору аренды недвижимости (смотрите также письмо Минфина России от 23.11.2015 № 03-07-11/67890). Было высказано также мнение (но не в отношении договора), что факсимильные, сканированные либо сделанные иным способом копии первичных документов не являются оправдательными документами, достаточными для признания расходов в целях налогообложения прибыли (письмо УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 № 20-12/05968).

В рассматриваемом случае стороны посредством электронной почты обмениваются отсканированными копиями подписанных экземпляров договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту (абзац второй п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Как мы видим, ГК РФ предполагает возможность заключения договора в письменной форме путем обмена сообщениями посредством электронной почты. Соответственно, направление сообщений по электронной почте, обмен сообщениями по электронной почте могут быть признаны соблюдением письменной формы договора (смотрите также постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2016 № 06АП-5018/16).

Единственное требование, которое предъявляется к вышеуказанному способу заключения договора, – возможность достоверно установить, что электронный документ исходит от стороны по договору. Это признает и финансовое ведомство. Например, в письме Минфина России от 23.04.2010 № 03-02-07/1-187 сообщено, что, исходя из общих требований к документам, в том числе используемым в гражданско-правовых и налоговых отношениях, любой документ должен содержать достоверную информацию, позволяющую идентифицировать подписавшее его лицо. В соответствии с гражданским законодательством РФ при заключении договоров могут использоваться почтовая, телеграфная, электронная или иная связь, позволяющая достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Вместе с тем законодательство не устанавливает каких-либо критериев, в соответствии с которыми может определяться достоверность адресанта сообщения, отправляемого по электронной почте. Рекомендации о необходимости проявлять должную осмотрительность представлены, например, в письме УФНС по Приморскому краю от 20.04.2015 № 07-15/04434 “Разъяснение по вопросу проверки добросовестности контрагентов”.

Отметим, что даже если судом будет установлено несоблюдение простой письменной формы договора, то это не влечет за собой автоматической недействительности такого договора. Договор может быть признан недействительным из-за несоблюдения простой письменной формы только в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Если же такое последствие несоблюдения простой письменной формы в законе не предусмотрено, то договор считается действительным и стороны могут представлять в подтверждение его условий любые доказательства (в том числе сообщения, направленные по электронной почте), за исключением свидетельских показаний (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Применительно к гражданским правоотношениям судьи отклоняют довод, что договор поставки является незаключенным, поскольку отсутствует подписанный сторонами оригинал договора. Помимо договора поставки наличие договорных отношений между сторонами может подтверждаться представленными поставочными, платежными документами, а также деловой перепиской сторон по вопросу выполнения договорных обязательств по данному договору и частичной оплатой ответчиком задолженности. Кроме того, направление истцу отсканированной копии договора посредством электронной почты соответствует обычаям делового оборота и не противоречит гражданскому законодательству РФ (постановление ФАС Московского округа от 19.02.2013 № Ф05-15412/12 по делу № А40-16722/2012).

Тот же вывод сделан и в постановлениях Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 № 17АП-12487/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 № 10АП-11160/14, где также сказано, что отсутствие у истца подписанного сторонами подлинника договора не опровергает вывод о заключении сторонами договора поставки. Помимо договора наличие договорных отношений между сторонами подтверждается, например, произведенной ответчиком предоплатой.

На наш взгляд, вопрос о том, возможно ли достоверно установить, что электронный документ исходит от стороны по договору, может являться предметом их гражданско-правовых отношений, а само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о том, что в налоговом учете налогоплательщика допущены ошибки, которые могут являться основанием для доначисления ему налогов.

Нарушение простой письменной формы сделки влечет определенные правовые последствия в гражданских правоотношениях, но не свидетельствует о нарушении налогового законодательства (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13.10.2008 № Ф04-5439/2008(11106-А46-25), Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008 № 07АП-6717/08).

Мы полагаем, что отсутствие оригиналов договоров в условиях, когда организация по приобретаемым товарам имеет первичные учетные документы и счета-фактуры, при реализации товаров составляет соответствующие первичные документы и счета-фактуры и ведет должным образом налоговый учет совершаемых операций, само по себе не должно являться основанием для возникновения к ней обоснованных претензий со стороны налогового органа. Наличие непосредственно первичных документов (товарных накладных) и счетов-фактур является одним из обстоятельств, свидетельствующих о совершении организацией хозяйственных операций, как при заключении договора с поставщиком, так и при заключении договора с покупателем.

В том случае, если у налогового органа возникнут претензии к организации в части получения ей необоснованной налоговой выгоды, то её наличие должно подтверждаться совокупностью доказательств, а не только отсутствием оригиналов договоров (смотрите также постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53, ФАС Московского округа от 06.03.2014 № Ф05-1340/14 по делу № А41-18838/2013, ФАС Дальневосточного округа от 26.07.2011 № Ф03-3403/11 по делу № А51-14423/2010).

Ответ подготовил: Арыков Степан, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа: Мельникова Елена, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор, член РСА

Какие документы после покупки квартиры остаются у Покупателя

О том, Откроется в новой вкладке.»>как происходит сделка купли-продажи квартиры можно почитать по приведенной ссылке. А о том, что остается ПОСЛЕ СДЕЛКИ – расскажем сейчас. Точнее, о том, какие документы остаются на руках у Покупателя после покупки квартиры (на первичном и на вторичном рынках), и какие документы после продажи квартиры должны быть у Продавца.

Кое-кто, наверное, спросит – а какое это имеет значение? Главное – сделка состоялась, передача прав собственности произошла, права зарегистрированы. Какая разница, что там за документы остались на руках после сделки?

И будет в корне не прав. Потому что это имеет значение. Какое?

Покупателю после покупки квартиры нужны документы о сделке (их список приведен ниже) для того, чтобы:

иметь подтверждение своих прав на недвижимость, и иметь подтвержденную историю сделки на случай оспаривания этих прав;
иметь основание для прописки (регистрации по новому месту жительства) и открытия лицевого счета в управляющей компании или ТСЖ для нового собственника;
для переоформления счетчиков на воду, свет, газ, отопление на нового собственника жилья;
для переоформления договоров с провайдером телефонной связи и/или интернета в купленной квартире;
для постановки своего нового жилья на налоговый учет (иначе можно влететь на приличный штраф);
для Откроется в новой вкладке.»>получения налогового вычета за покупку жилья (возврата НДФЛ, подробнее о нем – по ссылке).

А Продавцу? Зачем ему нужны документы после продажи своей квартиры? Ведь он с ней уже попрощался навсегда!

Так-то так. Но кое-что может еще понадобиться. Расскажем об этом ниже.

И кстати, нужно помнить, что передавая пакет документов на регистрацию в МФЦ или в отделение Росреестра, участник сделки получает на руки расписку с перечнем принятых от него бумаг. По этой же расписке он будет получать их обратно после регистрации.

Документы после покупки квартиры – на руках Покупателя

Списки документов, которые остаются после покупки квартиры, отличаются на первичном и на вторичном рынках. Причем, речь идет не только о документах, которые выдают (возвращают) из Росреестра после регистрационных действий, а обо всех документах, которые Покупатель проверял при подготовке сделки. Некоторые из них для регистрации не требовались, но для Покупателя они имеют значение (см. шаг ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.»>«Пакет документов для покупки квартиры»).

На первичном рынке все просто. Здесь на руках Покупателя (дольщика) после покупки квартиры в новостройке должны остаться следующие документы:

Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия или Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования (подписанные Застройщиком или дольщиком, уступившим свои права, и зарегистрированные в Росреестре – на их основании затем регистрируется право собственности);
Платежные документы, подтверждающие полную оплату договора Покупателем (справка от Застройщика или расписка от дольщика при переуступке прав);
Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры, подтверждающий, что ответственность за квартиру перешла от Застройщика к Покупателю (после сдачи дома в эксплуатацию);
Выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности Покупателя на квартиру.

Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры здесь большого значения не имеет, так как полученное право собственности подразумевает, что квартира уже стоит на кадастровом учете (иначе быть не может). И выписки из кадастра доступны в любое время, в случае надобности.

На вторичном рынке список бумаг немного другой.

Перечень документов, которые должны быть на руках после покупки квартиры и завершения регистрации сделки на «вторичке»:

Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (с подписями сторон договора, с круглой гербовой печатью, подписью регистратора и штампом Росреестра о регистрации с указанием ее даты);
Откроется в новой вкладке.»>Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с круглой гербовой печатью (с указанием технических характеристик квартиры и зарегистрированных правах Покупателя на нее);
Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры (с подписью Продавца и Покупателя).
Откроется в новой вкладке.»>Расписка в получении денег Продавцом (написанная собственноручно и подписанная Продавцом /-цами).

Эти документы остаются у Покупателя всегда в оригинале.

Свидетельство о праве собственности на квартиру больше Откроется в новой вкладке.»>не выдают (подробнее об этом – по ссылке).

Если на регистрацию сделки представлялись дополнительные справки, или они собирались для проверки «юридической чистоты» квартиры, то оригиналы или копии этих документов Покупателю тоже следует оставить при себе. Речь идет об этих бумагах:

Подробнее о каждом из этих документов рассказано в соответствующих разделах Глоссария по ссылкам.

Нужно ли требовать с Продавца квартиры оригиналы дополнительных документов после сделки купли-продажи? Или достаточно копий?

Вообще, у Продавца нет прямой обязанности передавать оригиналы этих дополнительных документов Покупателю. Но и никакой опасности такая передача для Продавца тоже не представляет. Поэтому в идеале договариваются о передаче оригиналов этих справок после сделки. Но если Продавца беспокоит мания преследования или он просто из вредности отказывает Покупателю, то можно обойтись и копиями, заверив Откроется в новой вкладке.»>у нотариуса наиболее важные из них (доверенность, согласие супруги, разрешение опеки).

Все эти документы желательно сохранить после сделки в качестве архива сделки. Покупателю они могут пригодиться в случае каких-либо споров о правах собственности и/или о правах пользования квартирой.

Технический и кадастровый паспорта на квартиру после сделки Покупателю особенно не нужны. Если они и понадобятся ему для каких-то целей, он сможет их в любое время получить в БТИ или в Кадастровой палате Росреестра.

А вот справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которую Покупатель брал с Продавца в процессе подготовки сделки, пригодится. Этой бумажкой Покупатель сможет прикрываться, если коммунальщики по ошибке попытаются повесить на него долги ЖКХ по купленной квартире.

Не обязательно, но желательно Покупателю иметь на руках после сделки копию правоустанавливающего документа Продавца на квартиру – то есть копию прежнего договора купли-продажи, договора приватизации или свидетельства о праве на наследство или решение суда, на основании которого Продавец получил свое право собственности, и т.п. Это может пригодиться, если возникнут претензии со стороны Откроется в новой вкладке.»>третьих лиц (кто это такие – см. в Глоссарии по ссылке).

Эту копию прежнего правоустанавливающего документа, так же как и копии разных справок для сделки, Покупатель, обычно, и так имеет на руках в процессе проверки всех документов на квартиру.

Какие документы остаются у Покупателя после покупки квартиры в ипотеку

Ипотечная сделка купли-продажи квартиры отличается тем, что при ее регистрации в реестр вносится запись о залоге объекта недвижимости в пользу кредитора (банка). Этот залог (обременение ипотекой) регистрируется на основе особого документа – закладной, которая выдается затем на руки кредитору.

А что выдается на руки Покупателю после регистрации сделки покупки квартиры в ипотеку? У него на руках, помимо перечисленных выше документов, остается еще оригинал кредитного договора с банком (с суммой, сроком и условиями выданного кредита). Копия этого договора сохраняется в регистрационном деле.

После того, как Покупатель выплатит весь кредит, ему понадобится справка из банка о погашении долга. С этой справкой он обращается в Росреестр, и снимает обременение со своего права собственности на квартиру.

В процессе выплаты ипотеки, для получения Откроется в новой вкладке.»>налогового вычета по уплаченным процентам за последний отчетный период (год), Покупателю еще понадобится справка из банка о выплаченных процентах за этот период.

В остальном у Покупателя на руках остаются те же документы, которые перечислены выше для случаев покупки жилья на первичном или вторичном рынках.

Документы после продажи квартиры – на руках Продавца

Продавцу весь список документов, оставшихся после сделки купли-продажи квартиры – ни к чему. Единственное, что ему стоит себе оставить (и то ненадолго) – это свой экземпляр Договора купли-продажи, который ему вернули из Росреестра после регистрации перехода права по сделке. Зачем?

Этот зарегистрированный экземпляр договора может ему понадобиться, например, для получения доступа к банковской ячейке с деньгами (если Откроется в новой вкладке.»>расчеты за квартиру велись через банковскую ячейку).

А в дальнейшем сумма из этого договора будет фигурировать в налоговой декларации, которую Продавец должен будет предоставить в налоговую инспекцию. И по данным этой декларации – уплатить налог. При этом, он может рассчитывать на установленные законом Откроется в новой вкладке.»>налоговые вычеты при продаже квартир (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

А чтобы спать спокойнее, Продавец может себе оставить еще экземпляр Акта приема-передачи квартиры. Это позволит ему снять с себя ответственность за содержание и состояние квартиры после продажи. По закону, пока квартира физически не передана Покупателю по акту, ответственность за нее (пожар, потоп, оплата ЖКХ и т.п.) продолжает нести Продавец.

Здесь речь шла о получении документов в бумажном виде после регистрации сделки купли-продажи квартиры. Если же документы подавались на регистрацию в электронном виде (технически такая возможность есть, при наличии электронно-цифровой подписи), то возвращаются они оттуда в такой же форме. То есть на email приходит несколько файлов – файлы собственно документов и файл электронно-цифровой подписи в формате .sig, подтверждающий их подлинность и факт регистрации.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).