- Расчет квартирами по договору подряда
- 0 5 .11.09 В счет оплаты работ получена квартира
- Передача квартир в счет оплаты выполненных работ
- В счет оплаты работ получена квартира
- Квалификация сделки
- Договор купли-продажи
- Уступка права требования
- Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)
- Передача квартир в счет оплаты выполненных работ
- Расчет за подряд квартирами
- #1 Rebekka Rebekka —>
- #2 —maus34—
- #3 Rebekka Rebekka —>
- #4 —maus34—
- #5 maus34 maus34 —>
- #6 Rebekka Rebekka —>
- #7 Jazzanova Jazzanova —>
- #8 Rebekka Rebekka —>
- #9 Chiko Chiko —>
- #10 Rebekka Rebekka —>
- #11 Chiko Chiko —>
- #12 Чилим Чилим —>
Расчет квартирами по договору подряда
0 5 .11.09 В счет оплаты работ получена квартира
В условиях дефицита оборотных средств организации нередко используют неденежные формы расчетов. Например, заказчик может предложить подрядчику расплатиться за выполненные работы квартирой. На какие особенности налогообложения и учета следует обратить внимание при совершении такой хозяйственной операции? Может ли организация «продать» квартиру своему учредителю в счет дивидендов? Ответы — в нашей статье.
Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.
В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.
В бухгалтерском учете операция будет отражена так.
У подрядчика:
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60
— приобретена квартира;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
— реализована квартира;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
— списана стоимость проданной квартиры;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.
В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:
ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 75 (70)
— начислен доход участнику;
ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 68
— удержан налог на доходы физических лиц.
Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
— продана квартира учредителю;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
— списана стоимость квартиры;
ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
— произведен зачет.
Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Уступка права требования
В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.
В бухгалтерском учете будут сделаны записи.
У подрядчика:
ДЕБЕТ 58 (76) КРЕДИТ 60
— приобретено имущественное право на квартиру;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
— реализовано имущественное право на квартиру;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58 (76)
— списана стоимость имущественного права на квартиру;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
— начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.
Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
— произведена уступка права требования;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58(76)
— списана стоимость приобретенного имущественного права;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
— начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);
ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.
При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.
Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)
По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.
У подрядчика:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62
— произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 76
— зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.
Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.
Дементьев А. Ю., генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»
Передача квартир в счет оплаты выполненных работ
Вопрос: Организация-подрядчик выполнила и сдала заказчику-застройщику общестроительные работы при возведении комплекса многоквартирных домов. В счет погашения задолженности по договору подряда заказчик предлагает передать несколько квартир в одном из строящихся жилых домов. Насколько законна такая операция и как ее оформить? Какие налоговые последствия возникнут у подрядчика?
а) заключить с заказчиком-застройщиком договор участия в долевом строительстве;
б) осуществить зачет встречных однородных требований.
Поскольку многоквартирный дом, квартиры в котором предлагает заказчик, недостроен, в соответствии со ст. 219 ГК РФ у заказчика-застройщика еще не возникло право собственности ни на здание в целом, ни на отдельные квартиры. Поэтому и распоряжаться квартирами как таковыми невозможно. Однако заказчик вправе заключить с подрядчиком договор участия в долевом строительстве.
По данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ 1).
При заключении договора необходимо согласовать:
–конкретные объекты долевого строительства (квартиры), подлежащие передаче подрядчику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
–срок передачи застройщиком квартир подрядчику;
–цену договора и порядок ее уплаты;
–гарантийный срок на объект долевого строительства.
Перечисленные условия являются существенными для этого вида договоров, то есть условиями, отсутствие которых ведет к признанию договора незаключенным (п. 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ ).
Применительно к рассматриваемой ситуации наиболее важным является условие о цене договора и порядке ее уплаты. Согласно п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ она может быть уплачена как единовременно, так и путем внесения платежей в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае если цена договора участия в долевом строительстве равна или, по крайней мере, сопоставима по размеру с задолженностью заказчика-застройщика перед подрядчиком за выполненные работы, целесообразно предусмотреть ее единовременное внесение. Если цена квартир значительно превышает сумму задолженности и возможность единовременной уплаты сверх зачитываемой суммы у подрядчика отсутствует, то в договоре лучше установить обязанность внесения первого платежа в сумме, соответствующей размеру задолженности заказчика-застройщика. Необходимость такого условия связана с проведением зачета встречных однородных требований.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Буквальное толкование приведенной нормы позволяет назвать следующие критерии, без которых провести зачет встречных однородных требований невозможно:
–наличие встречных однородных требований;
–срок исполнения требований наступил.
В противном случае зачет невозможен, поскольку противоречит закону и самой правовой природе названного способа прекращения исполнения обязательств. В рассматриваемой ситуации зачет встречных требований допускается после того, как у заказчика-застройщика возникнет обязательство по оплате подрядчику выполненных работ в соответствии с условиями заключенного договора подряда, а у подрядчика – обязательство по уплате заказчику цены договора участия в долевом строительстве.
Обратите внимание : в силу п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязательства подрядчика по названному договору, в том числе и обязательство по уплате заказчику-застройщику цены квартир, возникает только после того, как договор участия в долевом строительстве пройдет государственную регистрацию в органах Росрегистрации (ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ 2 ).
Несмотря на то, что ГК РФ разрешает проведение зачета по заявлению одной из сторон, по нашему мнению, целесообразно оформить зачет двусторонним соглашением, в котором указаны характер встречных требований, их размер и основания возникновения. В случае если размеры встречных требований не совпадают, в нем нужно отразить и оставшийся непогашенным после зачета размер задолженности одной из сторон, а также срок и порядок ее погашения.
Условия соглашения о зачете могут быть следующими:
«1. По состоянию на __ __ 2007 г. заказчик-застройщик (Сторона 1) имеет обязательство по уплате подрядчику (Стороне 2)
выполненных работ по Договору подряда от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.
2. По состоянию на __ __ 2007 г. Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.
3. Стороны договариваются о проведении зачета встречных однородных требований Стороны 2 к Стороне 1 (пункт 1 Соглашения) и Стороны 1 к Стороне 2 (пункт 2 Соглашения) на сумму _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.».
Далее, в зависимости от того, совпадают ли размеры зачитываемых требований, следует указать:
а) в случае когда размеры зачитываемых требований совпадают:
«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются полностью»;
б) в случае когда размеры зачитываемых требований не совпадают:
«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются в части обязательств по оплате денежных средств в сумме, указанной в пункте 3 Соглашения.
5. С момента вступления в силу настоящего Соглашения Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб. (сумма разницы первоначального размера обязательства Стороны 2 (пункт 1) и размера зачтенных встречных требований (пункт 3)).
Обязательство Стороны 2, указанное в настоящем пункте Соглашения, подлежит исполнению в порядке, установленном Договором участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ (могут быть согласованы сроки и порядок исполнения обязательства, отличающиеся от определенных Договором долевого участия в строительстве) ».
Налогообложение операций по договору подряда у организации-подрядчика производится в общеустановленном порядке. При этом необходимо учесть особый порядок уплаты НДС при осуществлении зачета встречных однородных требований. Так, в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ подрядчик платежным поручением должен перечислить заказчику-застройщику денежные средства в сумме НДС, предъявленной им по договору участия в долевом строительстве.
1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В счет оплаты работ получена квартира
Дементьев А. Ю., генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»
В условиях дефицита оборотных средств организации нередко используют неденежные формы расчетов. Например, заказчик может предложить подрядчику расплатиться за выполненные работы квартирой. На какие особенности налогообложения и учета следует обратить внимание при совершении такой хозяйственной операции? Может ли организация «продать» квартиру своему учредителю в счет дивидендов? Ответы — в нашей статье.
Квалификация сделки
Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.
Договор купли-продажи
В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.
В бухгалтерском учете операция будет отражена так.
У подрядчика:
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60
— приобретена квартира;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
— реализована квартира;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
— списана стоимость проданной квартиры;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.
В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:
ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 75 (70)
— начислен доход участнику;
ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 68
— удержан налог на доходы физических лиц.
Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
— продана квартира учредителю;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
— списана стоимость квартиры;
ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
— произведен зачет.
Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Уступка права требования
В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.
В бухгалтерском учете будут сделаны записи.
У подрядчика:
ДЕБЕТ 58 (76) КРЕДИТ 60
— приобретено имущественное право на квартиру;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
— реализовано имущественное право на квартиру;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58 (76)
— списана стоимость имущественного права на квартиру;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
— начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.
Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
— произведена уступка права требования;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58(76)
— списана стоимость приобретенного имущественного права;
ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
— начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);
ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
— зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.
При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.
Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)
По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.
У подрядчика:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62
— произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.
У заказчика:
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 76
— зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.
Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.
Передача квартир в счет оплаты выполненных работ
Ответ: Предложенная заказчиком-застройщиком схема исполнения его обязательств по договору подряда не противоречит действующему законодательству. Предлагаем следующий вариант оформления операций:
а) заключить с заказчиком-застройщиком договор участия в долевом строительстве;
б) осуществить зачет встречных однородных требований.
Поскольку многоквартирный дом, квартиры в котором предлагает заказчик, недостроен, в соответствии со ст. 219 ГК РФ у заказчика-застройщика еще не возникло право собственности ни на здание в целом, ни на отдельные квартиры. Поэтому и распоряжаться квартирами как таковыми невозможно. Однако заказчик вправе заключить с подрядчиком договор участия в долевом строительстве.
По данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ 1).
При заключении договора необходимо согласовать:
–конкретные объекты долевого строительства, подлежащие передаче подрядчику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
–срок передачи застройщиком квартир подрядчику;
–цену договора и порядок ее уплаты;
–гарантийный срок на объект долевого строительства.
Перечисленные условия являются существенными для этого вида договоров, то есть условиями, отсутствие которых ведет к признанию договора незаключенным (п. 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ ).
Применительно к рассматриваемой ситуации наиболее важным является условие о цене договора и порядке ее уплаты. Согласно п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ она может быть уплачена как единовременно, так и путем внесения платежей в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае если цена договора участия в долевом строительстве равна или, по крайней мере, сопоставима по размеру с задолженностью заказчика-застройщика перед подрядчиком за выполненные работы, целесообразно предусмотреть ее единовременное внесение. Если цена квартир значительно превышает сумму задолженности и возможность единовременной уплаты сверх зачитываемой суммы у подрядчика отсутствует, то в договоре лучше установить обязанность внесения первого платежа в сумме, соответствующей размеру задолженности заказчика-застройщика. Необходимость такого условия связана с проведением зачета встречных однородных требований.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Буквальное толкование приведенной нормы позволяет назвать следующие критерии, без которых провести зачет встречных однородных требований невозможно:
–наличие встречных однородных требований;
–срок исполнения требований наступил.
В противном случае зачет невозможен, поскольку противоречит закону и самой правовой природе названного способа прекращения исполнения обязательств. В рассматриваемой ситуации зачет встречных требований допускается после того, как у заказчика-застройщика возникнет обязательство по оплате подрядчику выполненных работ в соответствии с условиями заключенного договора подряда, а у подрядчика – обязательство по уплате заказчику цены договора участия в долевом строительстве.
Обратите внимание : в силу п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязательства подрядчика по названному договору, в том числе и обязательство по уплате заказчику-застройщику цены квартир, возникает только после того, как договор участия в долевом строительстве пройдет государственную регистрацию в органах Росрегистрации (ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ 2 ).
Несмотря на то, что ГК РФ разрешает проведение зачета по заявлению одной из сторон, по нашему мнению, целесообразно оформить зачет двусторонним соглашением, в котором указаны характер встречных требований, их размер и основания возникновения. В случае если размеры встречных требований не совпадают, в нем нужно отразить и оставшийся непогашенным после зачета размер задолженности одной из сторон, а также срок и порядок ее погашения.
Условия соглашения о зачете могут быть следующими:
«1. По состоянию на __ __ 2007 г. заказчик-застройщик (Сторона 1) имеет обязательство по уплате подрядчику (Стороне 2)
выполненных работ по Договору подряда от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.
2. По состоянию на __ __ 2007 г. Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.
3. Стороны договариваются о проведении зачета встречных однородных требований Стороны 2 к Стороне 1 (пункт 1 Соглашения) и Стороны 1 к Стороне 2 (пункт 2 Соглашения) на сумму _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.».
Далее, в зависимости от того, совпадают ли размеры зачитываемых требований, следует указать:
а) в случае когда размеры зачитываемых требований совпадают:
«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются полностью»;
б) в случае когда размеры зачитываемых требований не совпадают:
«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются в части обязательств по оплате денежных средств в сумме, указанной в пункте 3 Соглашения.
5. С момента вступления в силу настоящего Соглашения Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб. (сумма разницы первоначального размера обязательства Стороны 2 (пункт 1) и размера зачтенных встречных требований (пункт 3)).
Обязательство Стороны 2, указанное в настоящем пункте Соглашения, подлежит исполнению в порядке, установленном Договором участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ (могут быть согласованы сроки и порядок исполнения обязательства, отличающиеся от определенных Договором долевого участия в строительстве) ».
Налогообложение операций по договору подряда у организации-подрядчика производится в общеустановленном порядке. При этом необходимо учесть особый порядок уплаты НДС при осуществлении зачета встречных однородных требований. Так, в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ подрядчик платежным поручением должен перечислить заказчику-застройщику денежные средства в сумме НДС, предъявленной им по договору участия в долевом строительстве.
1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Расчет за подряд квартирами
#1 Rebekka Rebekka —>
Подрядились строить жилой дом.
заказчик хочет рассчитаться с нами метрами (жилыми-нежилыми).
Я никогда с такими схемами не работала.
Подскажите, плиз, какие схемы испольуют при таких договоренностях и чем они выгодны.
Добавлено @ 17:05
нда, Заказчик уже год как строит, так что новый закон-мимо.
Добавлено @ 17:09
На мой взгляд, существуют 2 пути:
-заключить ДДУ и производить расчет по нему работами- услугами.
в данном пути мне не ясно, какими документами это все закрывать и оформлять.
— заключить ДДУ и отдельно договор подряда. далее их зачесть.
однако, я считаю, что зачет подряда против ДДУ невозможен.
почему я так думаю? вот здесь сказано:
http://forum.yurclub. =56530&hl=зачет
Полагаю, что существуют еще схемы, которые мне навскидку не приходят в голову.
Хотелось бы узнать про наиболее популярные и проходные из них.
Да. квартиры планируется сплавлять нашим поставщикам.
Сообщение отредактировал Rebekka: 04 Апрель 2005 — 20:13
#2 —maus34—
#3 Rebekka Rebekka —>
А чем тебе простое товарищество с элементами подряда не нравятся?
в смысле. как это выглядит?? я с простыми товариществами тоже не работаю. у нас все просто в смысле расчетов- товар-деньги.
— заключить ДДУ и отдельно договор подряда. далее их зачесть.
#4 —maus34—
Два товарища:
Вклад одного — земельный участок, материалы, проект
вклад другого — лицензии, умения и т.л.
Для достижения цели один из товариищей имеет право
залючать договоры с третьими лиами.
Цель — строительство дома.
На выходе получают:
один квартиры, второй квартиры.
Все довольны и счастливы.
Либо не мудрствуя лукаво, делай обычный подрядный договор, в котором оговори, что в счет оплаты выполненных работ заказчик передает подрядчику следующие квартиры: .
в течение пяти дней с момента сдачи объекта государственной комиссии
#5 maus34 maus34 —>
летучая мышш (цы)
ОбратитьсяПубликации
#6 Rebekka Rebekka —>
#7 Jazzanova Jazzanova —>
шерман или маншер — без разницы
ОбратитьсяПубликации
#8 Rebekka Rebekka —>
#9 Chiko Chiko —>
workin’ class hero
ОбратитьсяПубликации
часто используемая схема.
Вариант — договор подряда — договор ДДУ — зачет вполне катит. Вроде бы пришли к выводу о том, что это не товарищество, поэтому бояться не надо . Встречные денежные обязательства, срок по которым наступил.
Сложность есть вот какая — уступка прав на квартиры возможна только после их полной оплаты. ПОэтому для того, чтобы вам начать «продавать» квартиры, их нужно «отработать».
ПОэтому работа с поставщиками через «отдачу» квартир им будет возможно только на условиях, если она будут отпускать вам материалы в кредит
#10 Rebekka Rebekka —>
мне тут подкинули еще 1 схемку: Подряд + агентирование. Подрядчик как агент продает квартиры, а деньги за них, подлежащие передаче Застройщику зачитываются против подряда. Только меня смущает в этой схеме: будет ли встречность и однородность. В случае с подрядом это-ПЛАТА, а в случае с агентирование- это, как я полагала, вовсе не ПЛАТА, а, так называемые «причитающиеся принципалу средства по договору агентирования».
Ст. 997 ГК мне здесь не помощник, поскольку она предусматривает зачет внутри договора комиссии.
Статья 997. Удовлетворение требований комиссионера из причитающихся комитенту сумм
Комиссионер вправе в соответствии со статьей 410 настоящего Кодекса удержать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комитента. Однако кредиторы комитента, пользующиеся в отношении очередности удовлетворения их требований преимуществом перед залогодержателями, не лишаются права на удовлетворение этих требований из удержанных комиссионером сумм.
Вариант — договор подряда — договор ДДУ — зачет вполне катит. Вроде бы пришли к выводу о том, что это не товарищество, поэтому бояться не надо . Встречные денежные обязательства, срок по которым наступил.
#11 Chiko Chiko —>
workin’ class hero
ОбратитьсяПубликации
на НДС попадалово будет, я так понимаю. раньше этой проблемы не было.
#12 Чилим Чилим —>
особая примета-отсутствие таттуировок
ОбратитьсяПубликации
Подрядчик как агент продает квартиры, а деньги за них, подлежащие передаче Застройщику зачитываются против подряда.
нужен ему этот геморрой. ИМХО лучше не усложнять, а в стр.подряде договориться о форме оплаты натурой после акта ввода.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО — ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 27 января 2003 года Дело N А43-6500/02-21-211
Федеральный арбитражный суд Волго — Вятского округа в составе: председательствующего Князевой Г.А., судей Апряткиной Г.С., Павлова В.Ю. при участии представителей от истца: Куриченко Н.В. по доверенности от 21.10.02 N 17, от ответчика: Федорова П.В. по доверенности от 20.01.03, Сомова Д.А. по доверенности от 20.01.02 от третьих лиц: Лопуховой И.В. по доверенности 28.12.02, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Госстрой — НН» на решение от 19.08.02 и постановление апелляционной инстанции 17.10.02 по делу N А43-6500/02-21-211 Арбитражного суда Нижегородской области, принятое судьями Чемеровской Т.П., Игнатьевой О.В., Войновым С.А., Прохоровой Л.В., по иску закрытого акционерного общества «Домостроительный комбинат N 1» к обществу с ограниченной ответственностью «Госстрой — НН» о признании сделки недействительной и
закрытое акционерное общество «Домостроительный комбинат N 1» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Госстрой — НН» о признании недействительным договора от 06.10.99 о долевом участии в строительстве жилого дома на основании статей 168, 1041, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвует ОАО «Нижегородский машиностроительный завод».
Иск мотивирован отсутствием у истца прав на распоряжение конкретной квартирой, поскольку дом не сдан в эксплуатацию.
Решением от 19.08.02, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.10.02, суд признал упомянутый договор недействительным, указав, что жилой дом является предметом договора подряда от 12.01.98 N 1-28. Строительство дома не завершено, поэтому у подрядчика отсутствует право требования конкретной квартиры в строящемся доме, что исключает возможность передачи права. Суд руководствовался статьями 168, 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО «Госстрой — НН» не согласилось с судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго — Вятского округа с кассационной жалобой, в которой отмечает, что выводы суда об отношениях сторон по спорному договору не соответствуют материалам дела и нормам права. Кроме того, не учтены интересы Пяновской Ирины Петровны, которой переуступлены права ООО «Госстрой — НН» на долевое участие в строительстве жилого дома на основании договора от 08.11.99. По мнению заявителя, имело место финансирование строительства третьими лицами, а не распоряжение истцом отсутствующим правом. Договором подряда предусмотрен расчет за выполненные работы квартирами, поэтому договор на долевое участие в финансировании строительства заключен правомерно.
В заседании представитель ООО «Госстрой — НН» поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Представители ЗАО «Домостроительный комбинат N 1» и ОАО «Нижегородский машиностроительный завод» высказались в поддержку судебных актов как законных и обоснованных.
Согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22.01.03, а определением от 22.01.03 рассмотрение дела откладывалось до 27.01.03.
Кассационная жалоба на судебные акты Арбитражного суда по данному делу рассмотрена Федеральным арбитражным судом Волго — Вятского округа в порядке, установленном статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, кассационная инстанция считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Как видно из документов, ЗАО «Домостроительный комбинат N 1» (подрядчик) и ОАО «Нижегородский машиностроительный завод» (заказчик) заключили договор подряда N 1-28 от 12.01.98, в соответствии с которым подрядчик выполняет монтаж коробки десятиэтажного дома N 34 в микрорайоне Бурнаковский в Нижнем Новгороде.
Договором предусмотрено, что расчет за выполненные работы производится взаимозачетом за поставленные энергоресурсы и путем выделения квартир подрядчику.
06.10.99 ЗАО «Домостроительный комбинат N 1» и ООО «Госстрой — НН» подписали договор о долевом участии в финансировании строительства квартиры N 37 указанного дома.
Данный договор является предметом спора.
Действующее законодательство не содержит норм, прямо регулирующих гражданско — правовые отношения по долевому участию в строительстве. Поэтому эти договоры подлежат толкованию в конкретной ситуации согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев правовую природу оспариваемой сделки, суд обоснованно указал, что она не относится к договорам совместной деятельности, в связи с чем нарушения статей 1041, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. Из договора подряда от 12.01.98 следует, что ЗАО «Домостроительный комбинат N 1» обладает правом на получение квартир в счет выполненных подрядных работ, поскольку расчет за эти работы не произведен.
Заключение договора от 06.10.99 свидетельствует о реализации указанного права, а не объекта недвижимости.
Договором подряда предусмотрено выделение квартир после приемки дома в эксплуатацию. Данное условие договора подряда нашло отражение и в договоре от 06.10.99, что дополнительно подтверждает отсутствие факта передачи квартиры как объекта недвижимости.
В связи с этим вывод суда о т
ом, что ЗАО «Домостроительный комбинат N 1» передало право, которым не обладало, не соответствует материалам дела.
В то же время в спорном договоре неправомерно указан номер квартиры, подлежащий передаче, ибо пункт 4 договора подряда от 12.01.98, определяющий порядок передачи квартир, уточнен сторонами и к дате заключения спорного договора, конкретных номеров квартир не содержал.
Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Договор от 06.10.99 содержит условие о возможности предоставления другой равноценной квартиры. Поэтому упомянутая сделка является недействительной только в части указания номера квартиры и ее месторасположения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по рассмотрению дела относятся на ЗАО «Домостроительный комбинат N 1», в том числе по кассационной жалобе в сумме 500 рублей, исходя из удовлетворения иска частично.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286, 287 (пунктом 2 части 1) 289, 319, 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго — Вятского округа
решение от 19.08.02 и постановление апелляционной инстанции от 17.10.02 Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-6500/02-21-211 отменить.
Принять новое решение.
Договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома от 06.10.99 признать недействительным в части определения номера квартиры и этажа. В остальной части иска отказать. Взыскать с ООО «Госстрой — НН» в пользу ЗАО «Домостроительный комбинат N 1» 500 рублей расходов по кассационной жалобе. Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительный лист.
Поворот исполнения судебных актов поручить Арбитражному суду Нижегородской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Судьи
АПРЯТКИНА Г.С.
ПАВЛОВ В.Ю.