Какой договор составлять при заселении?

Договор о съеме жилья: законодательство РФ, особенности процедуры и ее различные юридические тонкости

Ни для кого не секрет, что любые правоотношения, имеющие или не имеющие финансовую основу, важно подкреплять официальными документами. Съем жилья для любой цели – не исключение, поэтому составлять договор при его организации просто необходимо.

Многие люди недооценивают важность данного документа, а он, в свою очередь, способен являться полноценной гарантией защиты законных прав и интересов как нанимателя жилого помещения, так и наймодателя. В сегодняшнем материале наш ресурс решил рассмотреть договор о съеме жилья, максимально подробно осветив базовые принципы и нюансы его оформления.

О съеме жилья

Договор о съеме жилья: гарантия выполнения условий договора

Съем или найм жилья – это вид правоотношений, при котором одна сторона, называемая наймодателем, обязуется передать другой стороне, называемой съемщиком или нанимателем, некоторое жилое помещение в пользование на определенный временной срок.

Данный вид общественных отношений всегда подкрепляется некоторыми договоренностями, иногда представленными устным соглашением, но намного чаще – официально оформленным договором. По своей сути, съем жилья может быть представлен:

1. коммерческим соглашением, то есть жилье сдается на возмездной основе (за определенную плату, необязательно денежную);
2. социальным или дарительным соглашением, которое отличается тем, что жилое помещение передается нанимателю совершенно безвозмездно.

На сегодняшний день законодательство РФ позволяет выступать нанимателем жилья всем личностным единицам юриспруденции нашей страны. К ним в полной мере относятся:

• физические лица (граждане и индивидуальные предприниматели);
• юридические лица (организации);
• муниципалитет и высшие государственные органы, действующие в интересах государства.

В общем виде, стороны соглашения по найму жилья представляют собой непосредственного владельца помещения или лица, работающего от его имени по доверенности, и граждан или их группу, берущих во временное владение жилое помещение.

Вне зависимости от юридического статуса, в сделке каждая сторона обязуется исполнять официально подкрепленные договоренности. Как показывает практика, при возникновении спорных вопросов устное соглашение практически всегда исключает возможность решения проблемы через суд, а вот официально оформленный договор нередко позволяет защитить права и интересы сторон сделки в соответствии с законом. Именно поэтому заключать договор съема жилья очень важно при осуществлении подобной процедуры.

Нюансы процедуры найма

Договор о съеме жилья можно пописать только в случае согласия всех собственников данного жилья

Прибегнув к процедуре найма или сдачи жилья, обе стороны сделки должны знать ее нюансы, которые закреплены законодательством РФ. Для удобства наших читателей представляем базовый перечень тех положений, которые необходимо знать при съеме жилья:

• Сдача жилья в найм возможна только тогда, когда все официальные владельцы помещения согласны на это. В противном случае, арендная сделка может быть признана недействительной, что повлечет за собой некоторые проблемы для всех ее сторон.
• Непосредственно съем жилья должен проводиться с участием одного из его владельцем или с присутствием официального представителя такового.
• Объектом найма при любом его виде должно выступать исключительно то жилье, которое находится отдельным строением от близь лежащих. То есть, наймодатель имеет право сдавать только полноценную комнату, квартиру или дом, но, к примеру, не часть комнаты.
• Срок съема жилья определяется сторонами сделки и указывается в соответствующем договоре, если такого пункта в соглашении не имеется, то срок его действия становится равным 5 годам.
• При коммерческом найме жилья размерность и порядок выплаты средств оговариваются сторонами в том же договоре. Важно отметить, что изменить данный пункт соглашения в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон сделки.
• Если после заключения договора о съеме жилья право собственности его владельца перешло другому лицу, то соглашение не теряет силу и действует до своего завершения.
• Расторгнуть договор по своей инициативе могут обе стороны сделки при том как в судебном, так и в мирном порядке. Наиболее весомые поводы к расторжению соглашения – это несоблюдение одной из сторон сделки условий договора или норм действующего законодательства.

В остальном же, особенностей у процедуры найма жилья нет, поэтому трудностей она вызвать точно не должна.

Принципы оформления договора

Договор о съеме жилья имеет юридическую силу

Договор о съеме жилья – это документ, официально закрепляющий порядок данного вида правоотношений. По своей сути, подобное соглашение не требует обязательного нотариального заверения и может быть составлено в простой письменной форме.

Главное при его составлении придерживаться базовых юридических норм, действующих на территории РФ. К последним относятся:

1. правильность общего содержания договора;
2. грамотность его составления;
3. полное исключение использования в тексте соглашения нецензурной лексики и оскорблений.

При необходимости уточнить законодательные аспекты оформления подобного договора необходимо обращаться сразу к нескольким нормативно-правовым актам. Основные из них следующие:

• Гражданский Кодекс РФ – рассматривает общий порядок найма и заключения договоров;
• Жилищный Кодекс РФ – определяет основные принципы найма жилых помещений на разных условиях;
• Федеральные законы РФ – более тонко регламентируют некоторые нюансы найма.

Важно отметить, что договор о съеме жилья не имеет законодательно установленной формы, поэтому составляется всегда в свободном формате. Несмотря на это, в правовой сфере нашей страны уже успел сложиться типовой вид данного документа, который в обязательном порядке содержит следующую информацию:

1. контактные и личностные данные сторон сделки: наймодателя и нанимателя (ФИО, адрес проживания, телефон и т.д.);
   срок действия соглашения (дата вступления в силу и ее окончания);
2. информация о сдаваемом жилье (техническая характеристика, адрес, месторасположение и т.п.);
3. отсылки на документы, используемые при заключении договора (правоустанавливающие бумаги на сдаваемое жилье, паспорта граждан, техническая документация и т.д.);
4. стоимость аренды и порядок передачи средств (при необходимости);
5. прочая информация о правах/обязанностях сторон и условиях данного договора;
6. дата составления и подписи сторон.

Стоит понимать, что максимально грамотно составить договор о съеме жилья можно только с непосредственным участием в данном процессе профессионального юриста. В противном случае всегда имеются риски, что какие-то аспекты или нюансы составления документа будут упущены.

Не забывайте, договор – это документ, содержащий все условия съема жилья и права/обязанности сторон сделки, поэтому его положения должны удовлетворять желаниям и интересам как наймодателя, так и нанимателя жилья, иначе заключать соглашение нежелательно.

Для лучшего понимания сути договора о съеме жилья предлагаем ознакомиться с его следующим образцом:

Обязанности и права сторон сделки

Договор о съеме жилья убережет от мошенников!

Резюмируя сегодняшний материал, не лишним будет рассмотреть основные обязанности и права, которыми наделяются стороны сделки по найму жилого помещения. Важно понимать, что соблюдать их важно, ведь они определяются и договором съема, и законодательством РФ, а нарушение обоих регуляторов правоотношений недопустимо.

Начнем, пожалуй, с прав и обязанностей наймодателя. Перечень таковых следующий:

1. обязанность передать предмет договора во временное владение нанимателю;
2. обязанность осуществлять соответствующую эксплуатацию жилья, частью которого является сдаваемое помещение;
3. обязанность своевременно организовывать капитальный ремонт сдаваемого помещения, если другого порядка не определено в договоре;
4. обязанность предоставлять нанимателю базовый перечень коммунальных услуг за дополнительную плату;
5. право на досрочное расторжение договора при наличии со стороны нанимателя нарушения положений договора съема или действующего законодательства РФ.

Обязанности же и права у съемщика жилья имеют следующий вид:

• использовать полученное жилье только для проживания;
• сохранить полученное помещение в сохранном и должном для эксплуатации виде до завершения срока действия договора;
• вовремя и в полной мере уплачивать оговоренные в договоре средства за съем жилища;
• проводить текущий ремонт полученного помещения, если другого порядка не определено в договоре;
• право на вселение людей в полученное жилье, осуществление его поднайма и проведение переустройства, но исключительно с согласия наймодателя.

Остальные правовые и обязательственные условия оговариваются непосредственно в заключаемом договоре и также должны быть соблюдены всеми сторонами сделки после ее заключения.

Как видите, суть и общие принципы съема жилья, а также составления соответствующего договора, достаточно просты для понимания. Главное в процессе разбора процедуры – обращаться к законодательству РФ и представленному выше материалу. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в оформление договоров!

Также в договоре могут быть и иные условия, о которых стороны договорились. Несоблюдение этих условий ведет к признанию такого договора незаключенным. Письменная форма договора обязательна. В статье обращается внимание читателей на необходимость заключения договора на съемное жильё в целях исключения неприятностей. Особенно это важно для семей.

При поиске вариантов найма жилья, необходимо обращать внимание на статус лица, которое будет фигурировать в договоре в качестве владельца жилого помещения. Им должен быть собственник или уполномоченное собственником лицо. Достоверность такой информации можно проверить в соответствующем реестре в сети интернет.

На период найма жилья, добросовестный наймодатель всегда предложит оформить временную регистрацию по месту пребывания. Этим необходимо пользоваться, чтобы узаконить свое присутствие в жилом помещении. Завершающим документом при оформлении сделки является подписание обеими сторонами акта приема-передачи жилья. Именно этот документ подтверждает факт законного вселения в жилое помещение.

И еще одна рекомендация. В 2018 году по инициативе Правительства планируется принять законопроект о предоставлении налогового вычета тем гражданам, которые снимают жилье. Необходимы будут надежные документы для оформления льготы.

Как не стать жертвой мошенников при аренде жилья? Как минимизировать риски при съеме квартиры? На эти и иные вопросы ответит адвокат:

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

• договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
• договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

• договоры продолжительностью более года;
• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жилье

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Больше полезной информации в рубрике “Аренда и наем жилья”.

Т.е. можно ли заселить покупателя квартиры раньше и какие юридические документы надо оформлять?

Какие риски могут возникнуть при заселении по акту приема передачи квартиры, если документы на собственность еще на покупателя квартиры в ФРС? Т.е. можно ли заселить покупателя квартиры раньше и какие юридические документы надо оформлять?

Пока нет регистрации жилого помещения в Росреестре согласно ст. 8.1 ГК РФ (Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом), прописаться невозможно.

Можно только просто въехать на птичьих правах.

Елена! Он просто получит фактическое владение по вашей воле. Вы же не намерены его потом выселять?

Прописка только после оформления документов. До этого момента покупатель не является собственником и не может осуществлять свои права.

ЗАСЕЛИТЬ ВЫ ВПРАВЕ – ДЛЯ ЭТОГО ДОСТАТОЧНО АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ. ПРИ ЭТОМ СТОИТ УЧИТЫВАТЬ, ЧТО ДО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ОБЯЗАННОСТЬ ПО ОПЛАТЕ ЖКУ УСЛУГ ЛЕЖИТ НА ПРОДАВЦЕ – СТ. 154 ЖК РФ.

КРОМЕ ТОГО, ЕСЛИ ВОЗНИКНУТ КАКИЕ-ТО СЛОЖНОСТИ С РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВА И С САМИМ ДОГОВОРОМ, ТО ВЫСЕЛИТЬ ПРИНУДИТЕЛЬНО СМОЖЕТЕ ТОЛЬКО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ. – СТ. 35 ЖК РФ.

Документов дополнительно не требуется,акт приема передачи уже сторонами подписан,можете вселять,рисков нет,это повсеместная практика,так как ФРС требует акт приемо -передачи подписанным,,где указано,что квартира передана покупателю,он его подписывает и принимает. какие тут препятствия,вот препятствуя заселению,Вы нарушаете закон,получается,что в ФРС представили подложные документы.

Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ г. Москва

Условия заселения прпишите в договоре купли-продажи в соотвествии с ГК РФ. Так надежнеее.

При продаже квартиры мы сдаем документы на регистрацию права на имущество, я хочу заселить покупателейровно через 21 день после подписания договора купли продажи! Собственность скорее всего они пока не получат! Акт приема передачи квартиры является юридическим документом (законным), если там прописать, что вся ответственность и платежи по квартире ложится на покупателя??

Логичней подобные гарантийные условия прописывать в тексте договора.

Условия заселения прпишите в договоре купли-продажи в соотвествии с ГК РФ. Так надежнеее.

Эти условия должны быть в договоре (ст. 549 ГК РФ)

Елена Евгеньевна, добрый день!

В соответствии со ст.555 ГК РФ Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вы можете составить отдельный акт приема-передачи имущества, приложив его к договору. При этом в договоре указать на то, что права и обязанности собственника возникают с момента передачи имущества. Также можете не составлять отдельный документ, указав, что договор имеет силу передаточного акта.