Кадастровая стоимость в договоре купли продажи участка
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Кадастровая стоимость в договоре купли продажи участка

Кадастровая стоимость в договоре купли продажи участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения – кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель – физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2015 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2017 N СА-4-7/5401):
– по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
– многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

15 ноября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок ниже нее?

Многие сегодня задаются вопросом, что такое кадастровая стоимость (далее — КС). Очень часто она отличается от той цены, за которую потенциальный покупатель собирается ее реализовать. Ведением госкадастра занимается Росреестр, стоимость же исчисляется по специальным формулам и, в основном, для вычисления налоговой стоимости. Рассчитать ее можно и самостоятельно.

Это необходимо, чтобы рассчитать размер налоговых выплат при сделке купли-продажи земельных участков и вычислению оптимальной стоимости земли относительно кадастровой. Рассмотрим, как купить или продать землю по цене равной или ниже КС.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Как рассчитывается и от чего зависит?

Правила проведения оценки регулирует закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и постановление Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316. Кадастровая стоимость зависит от переходного коэффициента (К), благоустроенности населенного пункта (Рп, руб./кв. м.), формата сделки (Р/с, руб./кв. м.) и, естественно, площади участка (Пуз, кв. м.). Рассчитывать ее могут только люди со специальным образованием. Это делается по формуле:

В чем заключается разница между рыночной ценой и КС?

Рыночная стоимость считается более объективным показателем, чем кадастровая, так как на нее влияет большее количество аспектов:

  1. В кадастровой стоимости не отражается состояние рынка, сезонность, баланс спроса и предложения, платежеспособность населения.
  2. Рыночная стоимость зависит от реальной цены аналогичных объектов.
  3. Кадастровая стоимость сильно зависит от механизмов подсчета.
  4. Введение статьи 65 НК РФ пришлось на взлет цен на недвижимость, поэтому многие ставки сегодня являются неактуальными (Эффект «низкой базы»).

Переходной коэффициент К используется специально для того, чтобы учитывать рыночную цену аналогичной недвижимости, однако этот механизм далек от совершенства, так как законом не регламентирована достоверность данных для сравнения, источник информации и количество участков для сравнения.

Предлагаем посмотреть видео о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Можно ли купить или продать землю по цене по кадастру?

Если собственником участка принято решение продавать его по стоимости по кадастру, то это значительно облегчает расчет налогообложения дохода от продажи. Дело в том, что НК РФ ввел кадастровую стоимость объекта недвижимости как единицу, из которой высчитывается налог, только с 1 января 2016 года.

Если недвижимость была приобретена ранее, НДФЛ высчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи земли. При новом же законодательстве сумма в документах должна превышать 70% от кадастровой стоимости. У решения продавать недвижимость по кадастровой стоимости есть ряд плюсов и минусов.

Плюсами можно считать прозрачность такой сделки перед налоговыми органами и легкость расчетов. Минус для собственников, которые приобрели участок после начала 2016 очевиден – это самая большая возможная итоговая сумма налоговой выплаты относительно цены земли. То есть НДФЛ будет высчитываться из кадастровой стоимости, даже если рыночная выше.

Для этого должны быть определены основные характеристики земельного надела и произведено межевание, из которых исходит КС (можно ли продать земельный участок без межевания?). В случае покупки земель у муниципалитетов и государства государственный кадастровый учет часто не пройден, а приобрести недвижимость можно только при ряде оснований:

Читать еще:  Что указывать в договоре обмена земельного участка?

  • Есть право на наследования участка.
  • Земля выставлена на аукцион (более детально о правилах проведения аукциона по продаже государственного земельного участка можно узнать тут).
  • У покупателя в собственности недвижимость на данном наделе.
  • Есть право на бессрочное пользование участком.

Из минусов подобного решения можно назвать неосведомленность о моменте процедуры оценки земли и часто устаревшие данные. Из плюсов отмечается нередко низкая цена участка. Однако нужно иметь в виду, есть риск получить участок без четких границ из-за неоконченного комплекса работ по оформлению земли.

Возможна ли покупка и продажа ниже КС?

Покупка и продажа земли ниже кадастровой стоимости имеет определенные подводные камни. До выхода поправок в Налоговый кодекс в 2016 году в договорах купли-продажи часто указывались мизерные суммы. Очевидно, для снижения размера отчислений в пользу государства. Однако после 1 января 2016, как было уже сказано, НДФЛ стал высчитываться по кадастровой стоимости. Если цена, указанная в договоре, менее 70% от кадастровой, то налог все равно платится по ставке 0,7.

Очень часто складывается ситуация, что цена по кадастру намного выше рыночной, что невыгодно продавцу, в таких случаях выполняется процедура оспаривания кадастровой оценки. Она применяется при начавшемся строительстве рядом с продаваемым объектом, если со времени проведения оценки сильно изменилась ситуация на рынке недвижимости, из-за прошлых ошибок оценщиков.

Форму обращения продавец выбирает сам. Это может быть или обращение в специальную комиссию по спорным вопросам кадастровой оценки, или судебный иск.

Как это осуществить?

  1. Для того, чтобы продать участок ниже кадастровой стоимости, понадобятся, прежде всего, документы, подтверждающие право собственности на участок и кадастровый паспорт (в случае, если его нет, нужно заказать его).
  2. После оценки участка и заключения договора имеется еще один важный шаг. Продавец и покупатель вместе с полным пакетом документов и тремя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр (более детально о том, как правильно оформить продажу и покупку земельного участка через Росреестр и МФЦ, можно узнать в этом материале).
  3. Там продавец пишет заявление на перерегистрацию участка, проходит полный расчет за подписью сторон и, после этого, в течение месяца покупатель получает документы на свой новый участок.

Подробнее о нюансах сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости, можно узнать в этом материале.

Налоговые последствия

Налоговый инспектор, сравнивающий сумму в договоре со Справочником Кадастровой палаты, не только поднимет сумму, из которой будет высчитываться выплата в пользу государства, но и может посчитать действия продавца махинацией, и вместе с полной стоимостью налога придется заплатить пени.

Кадастровая стоимость – это величина, которую применяют в основном для расчета налоговых отчислений. Она не такая гибкая, как рыночная стоимость, меньше зависит от состояния рынка и часто очень сильно отличается от суммы, указанной в договоре купли-продажи земли.

Часто из-за непонимания, как она вычисляется, возникает ряд проблем. Однако, если хорошо владеть теорией, знать свое право на оспаривание и уметь пользоваться специальными сервисами для расчетов, из кадастровой стоимости участка даже можно извлечь определенную пользу. Она может упростить подсчет рыночной стоимости при продаже, приобрести дешево муниципальную землю или самостоятельно посчитать сумму налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости? на сайте Недвио

С тех пор, как были внесены изменения в российское налоговое законодательство в отношении оценки стоимости недвижимости и земельных участков, в сделках по их купле-продаже изменилось многое. В частности, размер ежегодного налога теперь зависит от кадастровой стоимости, а ее формула расчета стала приближена к рыночной цене.

В связи с этими изменениями, владельцы недвижимости все чаще задаются вопросом: как сэкономить на ее продаже, учитывая новую методику оценки их активов. Возможно ли, например, совершать сделки купли-продажи домов с участками по цене ниже кадастровой? Рассмотрим эти моменты более подробно в этой статье.

Для чего нужна собственнику кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которые проводят государственные органы и сертифицированные организации. В частности, если речь идет о земельных участках, ее величина зависит от нескольких факторов:

  • вид и использование земли;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • площадь участка;
  • его местоположение;
  • количество участков на определенной территории.

Почему владельцам важно знать и следить за изменением кадастровой стоимости?

  1. Если раньше (до 2016 года) кадастровая оценка носила больше информационный характер, с целью наблюдений и сбора статистики, то сегодня она напрямую влияет на ту сумму налогов, которые приходится платить собственникам;
  2. Владелец должен знать кадастровую стоимость своего земельного участка не только для уплаты ежегодного налога на имущество, но также и чтобы в будущем перепродать его по адекватной цене. Ведь, обычно, когда земля выставляется на аукцион, ее первоначальная цена эквивалентна кадастровой стоимости;
  3. Для оформления документов, с помощью которых осуществляются любые юридические операции с недвижимостью, также необходим кадастровый паспорт, где фигурирует его кадастровая стоимость;
  4. Кадастровая оценка — величина непостоянная. На ее размер оказывают влияние множество факторов. Так например, после благоустройства участка, его кадастровая стоимость, обычно, повышается, а следом растет и рыночная. Стоимость может вырасти и за счет развития соседних территорий, развития инфраструктуры.

Для справки: Кадастровую стоимость собственного участка проще всего узнать на сайте Росреестра, который анализирует каждый земельный участок в своей книге учета и публичной карте. Обычно, такая выписка с данными по кадастровой оценке готовится в течение 5 дней.

Есть и более быстрые способы. Сейчас в интернете можно заказать выписку из ЕГРП на различных сайтах, на которых вы можете сравнить условия и выбрать наиболее подходящую фирму и заказать отчет. Услуга платная — от 300 до 1500 рублей. Сроки ответа при этом составят максимум 1-2 часа.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2016 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

  • Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
  • Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
  • В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Но и это еще не все:

  • Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
  • А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

  • если дом с участком вам достался в результате наследства;
  • передан на праве аренды;
  • в результате приватизации;
  • или дарения от близких родственников.

Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости. Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты. В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

Продажа домов с участками ниже их кадастровой стоимости

Можно ли провести такую сделку?

Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.

Читать еще:  Жалоба в администрацию президента на бездействие судебных приставов

Но какую сумму указать в ДКП? Можно ли любую?

Как было отмечено выше, вступившие в 2016 году изменения в налоговом законодательстве устанавливают минимальную сумму для налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Можно ли занизить цену дома и участка ниже кадастровой?

Если вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.

Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.

Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.

Но что делать? Если вы итак продаете свою недвижимость вынужденно, не с целью наживы, а тут еще и такие налоги… Выход есть. Так как есть и другие, законные способы снижения налогового бремени.

Законные способы снижения налогов при продаже недвижимости

Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.

Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.

Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.

С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.

Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:

  1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
  2. Подать иск в суд.

Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.

Что делать в случае отказа?

Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.

Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Выводы

В заключение стоит заметить, что эксперименты в этом деле ставить не стоит, любые «игры с налоговиками» могут закончиться серьезными неприятностями. Если вы уклоняетесь от уплаты налогов, то рано или поздно это будет выявлено, и придется выплатить всю задолженность вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог с продажи недвижимости можно законными способами, лучше всего для этого обратиться в специализированную юридическую фирму.

Отвечая на вопрос: «Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?»- Да, но не ниже 70% от ее кадастровой оценки. Занижать цену еще ниже в договоре купли-продажи невыгодно, поскольку налоги все равно посчитают исходя из 70% кадастровой стоимости.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) – 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей – это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн – 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Читать еще:  Заявление на ветерана труда в москве образец скачать

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) – 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости – что и как надо делать

Отправим материал на почту

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости стала особенно актуальна, во время кризисной ситуации на рынке недвижимости. В ситуации, когда органы государства присваивают частным территориям более завышенную стоимость относительно действительной текущей цены. В статье дается краткие тезисы про формирование и значение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость участка не всегда неизменна

Понятие кадастровой оценки

Кадастровой стоимостью именуется оценочная сумма земельной территории, которую определяют уполномоченные государственные представители. Такие процессуальные правила были приняты 1 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ.

Утвержденная в бумагах кадастровая стоимость требуется для проведения многих операций с участком, как формой недвижимого имущества. Во время начала торгов на аукционах, стартовая цена равняется оценке в государственном реестре. В случае, если на участке проводятся качественные изменения в благоустройстве, соответственно и растет значение кадастровой оценки. При продаже земельного надела за средства, превышающие государственную стоимость, ответственные органы не будут проявлять повышенный интерес.

Во время продажи земли, собственник участка должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если недвижимое имущество было приобретено после 1 января 2016 года, необходимо при формировании суммы налога учитывать кадастровую оценку.

Надо понимать нюансы кадастровой оценки

При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.

Распространен вариант когда кадастровая оценка земли не проводилась до момента совершения сделки, налог вычисляется из суммы, указанной в договоре. Государственная оценка земли может изменяться ежегодно. Актуальное значение, которое необходимо учитывать в документах должно сходится с суммой утвержденной 1 января текущего года.

Легальная продажа земли ниже государственной стоимости

Законодательство РФ не ограничивает субъекта правовых отношений в продаже участка ниже кадастровой стоимости.

До реформы 2016 года, многие сделки между продавцом и покупателем проводились с минимизированными сумами в бумагах, с целью уменьшения налогового бремени. Тем не менее для проведения законной операции государство требует уплаты налога исходя из 70% кадастровой оценки.

Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.

Лучше не становиться объектом интереса налоговой полиции

Важно! Налоговая проверка особенно актуальна для случаев, когда для покупки используются заемные банковские средства. После проверки кредитного условия и рыночной стоимости недвижимости, будет легко определить актуальную сумму налога.

Ввиду наличия обязательного налога по ставке от 70% от кадастровой оценки, продажа надела по стоимости ниже государственной цены невыгодна. Тем не менее, существуют способы позволяющие легально снизить налоговое обложение, после проведения торговых операций с недвижимостью.

С 2019 года вводится законодательная норма, по которой налоговый инспектор в обязательном порядке должен сверить сумму продажи с актуальной кадастровой стоимостью в обязательном порядке.

Если представитель государства обнаружит занижение цены, будет произведен перерасчет налога из 70% кадастровой суммы. Такие изменения касаются случаев продажи земельного участка после 1 января 2019 года. Использование такого порядка не распространяется на случаи, где отсутствует кадастровая оценка площади.

Перерасчёт может быть сделан в любую сторону

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Покупка и продажа территории ниже кадастровой оценки

Если субъект сделки с земельным имуществом предоставит документы подтверждающие факт завышения государственной оценки, возможно снижение кадастровой цены на законных обстоятельствах.

В случае, если собственник участка хочет продать землю государству по оценочной стоимости, как правило, она либо завышена или занижена и сильно отличается от рыночной цены.

Если собственник получил разрешение со стороны государственных органов на продажу территории, стоит обращаться к независимым экспертам для приобретения объективной оценки, перед самим фактом продажи.

Продажа участка ниже кадастровой цены- последствия налогового регулирования

Существует несколько случаев, где возможно освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. Право использования 3 – летнего периода для отказа характерен:

во время приватизации;

в случае наличия ренты;

при дарении участка членом семьи или родственником;

после вступления в силу наследства.

Если земля получена по наследству, то при продаже возможно освобождение от уплаты налога

В иных вариантах присвоения земельного участка, право на отсутствие от НДФЛ станет реальным лишь через 5 лет после приобретения права на территорию. Таким образом, если право собственности наступило в 2019 году то право на налоговые льготы станут доступны в 2021 году.

Субъект сделки может применить один из вариантов налогового имущественного вычета до наступления 5 летнего периода (3 летнего периода для вышеназванных категорий). Вычет может проявляться как выплата определенной суммы исходя из значения конкретного объекта, либо в эквиваленте произведенных затрат, при совершении торговой операции.

Особенности продажи кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2019 года входит в правовое действие №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ». Таким образом, вошли в действия новые правила начисления налогов.

В случае, если лицо не использовало налоговый вычет ранее по имущественному праву, то в свидетельстве о продаже недвижимости необходимо указать реальную продажную собственность, если она не превышает 1 млн. рублей. В таком варианте участник сделки избавляется от необходимости переводить налог. Если налог на вычет на цифру более 1 млн рублей был использован в целях вычисления суммы налога применяется 70% от значения минимальной стоимости по кадастру.

Если есть возможность, то надо воспользоваться налоговым вычетом

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про перечень всех документов при покупке земли и загородного дома и для чего они нужны.

Во время кризисной ситуации цены на рынке недвижимого имущества падают, также снижается потребительская способность населения. Тем не менее кадастровая цена остается прежней, кроме того, зачастую такая стоимость неприемлемо большая. Причинами отличительного оценивания могут быть:

Игнорирование особенностей конкретного земельного участка, его координат, наличия трассы;

Понижение реальной стоимости участков;

Ошибки оценщиков во время ревизии;

Начало масштабных строительных работ, уменьшающих стоимость объекта.

Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений. В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца. Например, участок земли уже перешел 5 летний период, однако дом еще несколько лет строился и, таким образом, налог будет платиться только со стоимости земельного участка.

Постройки на участке могут повлиять на размер налога

Составление кадастровой стоимости

Порядок присвоения кадастровой цены территории подробно регламентирована нормативно-правовыми актами, на основе которых государственные органы осуществляют оценку. Такая операция должна осуществляться каждые 5 лет. В основе оценки лежит классификация земель и целевое назначение конкретного участка.

Единицей измерения, которой осуществляется определение кадастрового значения утвержден удельный показатель кадастровой стоимости на один квадратный метр. Такая мера измерения переопределяется для нового кадастрового квартала. Значение по государственному кадастру получают путем умножения площади надела на удельную величину по кадастровой цене, для конкретного вида разрешенного использования. В случае если разрешены несколько вариантов деятельности, для исчисления выбирается удельный показатель с наибольшей цифрой.

На кадастровую оценку государственными представителями влияют следующие факторы:

Общая площадь территории;

Уровень развития территории, в пределах которых расположена земля;

Средняя стоимость площади в районе размещения;

Видео описание

Еще несколько слов о понижении кадастровой стоимости в следующем видео:

Коротко о главном

Вышеуказанная информация показывает, что продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости возможна. Рекомендуется, прежде всего, беспокоиться о легальности такого приема. Следует беспрекословно выполнять все требования налогового законодательства и оплатить налог исходя из минимальной кадастровой цены в эквиваленте 0,7 от цифры в государственном реестре.

Ещё немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – различная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб?

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector