Договор купли продажи в общую совместную собственность образец

Договор купли продажи квартиры в совместную собственность супругов (образец)

Важный момент при покупке квартиры супругами – определение собственника. Кому будет принадлежать эта недвижимость? Какие права будет иметь на нее второй супруг? Есть ли особенности при составлении договора купли-продажи в таком случае?

Понятие совместной собственности

Квартира, приобретаемая супругами в период брака, становится их общей собственностью, как и любое другое совместно нажитое имущество. Такое положение утверждено ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. При этом не имеет значения, кто именно указывается в качестве собственника по документам или несет фактические расходы по покупке недвижимости. Муж и жена имеют равные права владения и в дальнейшем не могут распоряжаться таким жильем самостоятельно, без согласования действий (например, последующей продажи) со вторым супругом.

Выше речь идет только об официальном браке, то есть зарегистрированном в ЗАГСе. При покупке недвижимости в гражданском браке собственником будет тот, кто является покупателем согласно договору купли-продажи и чье имя значится в выписке из ЕГРН. Чтобы уравнять права обоих партнеров, нужно оформлять покупку с указанием двух покупателей и долей каждого из них (например, по ½ или в любом другом соотношении), соответственно в этом случае будет действовать режим не совместной, а долевой собственности.

Порядок покупки квартиры в совместную собственность супругов

В целом процедура купли-продажи будет стандартной, участие нотариуса не требуется. Единственное дополнение касается необходимости нотариального согласия на покупку от супруга, который не упоминается в договоре. Документ оформляется в любой нотариальной конторе при наличии паспорта и свидетельства о браке. Однозначных требований законодательства об обязательном оформлении согласия нет, но при его отсутствии в Росреестре могут отказать в приеме документов или зарегистрируют переход права собственности, но с пометкой о возможности второго супруга оспорить сделку.

Порядок действий

После того, как супруги найдут подходящую квартиру и определятся, кто будет заниматься вопросами купли-продажи и фигурировать в документах, порядок дальнейших действий будет следующим:

• Обсудить с продавцом условия сделки (цену, сроки, необходимость предоплаты и пр.).
• Проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту.
• Оформить нотариальное согласие на покупку от жены (мужа).
• Составить и подписать договор купли-продажи.
• Зарегистрировать право собственности на купленную недвижимость в Росреестре.
• Составить и подписать акт приема-передачи.
• Провести расчеты с продавцом, которые будут подтверждены распиской.

Необходимые документы

Для проведения сделки и дальнейшей процедуры регистрации в Росреестре понадобятся:

• Паспорта участников сделки (продавца и покупателя).
• Правоустанавливающие документы продавца на недвижимость. Подтверждают условия, на основании которых продавец стал собственником жилплощади.
• Выписка из ЕГРН. Подтверждает, актуальность права собственности продавца (при условии даты выдачи накануне сделки), дает представление об отсутствии других совладельцев и обременений по объекту.
• Техническая документация на недвижимость. Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенных планировок.
• Выписки об отсутствии прописанных лиц и долгов по коммунальным платежам.

Расходы по сделке

При покупке квартиры расходы покупателя касаются непосредственно оплаты стоимости недвижимости по договору и государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Последняя составляет 2000 руб. оплачивается в срок до 5 дней после подачи документов на регистрацию.

Сроки

При наличии всех необходимых документов, процедуру купли-продажи можно провести за несколько дней. Основное время займет государственная перерегистрация недвижимости на имя покупателя. Ее продолжительность зависит от способа подачи документов (бумажная или электронная форма) и места обращения (в Росреестр или через МФЦ). Регламентированный законом срок регистрационных действий колеблется от 1 дня (при электронной подаче) до 12 дней (если документы подаются в МФЦ, а заявителю требуется одновременно регистрация права собственности и кадастровый учет) без учета выходных (ст. 16 закона № 219-ФЗ). Также возможны задержки в связи с большим количеством заявок или сбоями в работе программ Росреестра.

Составление договора

Для договора предусмотрена простая письменная форма и стандартное содержание. Сторонами будут продавец и покупатель (тот из супругов, на имя которого планируется впоследствии оформить квартиру). Указывать в документе данные второго супруга не нужно, иначе он будет считаться полноценным покупателем, и речь уже будет идти не о совместном, а о долевом владении супругами недвижимостью. Документ составляется минимум в трех экземплярах: для продавца, покупателя и подачи в Росреестр.

Содержание документа

В документ вносится:

• Название, дата и место заключения.
• Личные данные сторон: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта (номер, дата и орган выдачи).
• Описание предмета договора – квартиры. Указывается полный адрес, кадастровый номер, площадь и любые другие характеристики недвижимости, а также сведения о правоустанавливающих документах продавца.
• Цена объекта. Сумма прописывается цифрами и прописью. Здесь же отражается информация об авансе или задатка, если он вносился ранее.
• Порядок передачи квартиры и расчетов. Указывается, будет ли составлен акт приема-передачи или его роль будет выполнять сам договор, а также сроки его заключения и окончательных расчетов между участниками.
• Права и обязанности. Прописываются любые условия и действия, необходимые для совершения сделки, о которых ранее договорились продавец и покупатель.
• Условия расторжения договора и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
• Подписи продавца и покупателя с расшифровкой.

Образец договора купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов

Совместный возврат НДФЛ

Покупка жилплощади в совместную собственность обеспечивает супругам дополнительные преимущества по имущественному налоговому вычету. Его размер составляет 13% от стоимости квартиры, но в пределах установленного законом максимума 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.). С 2014 года право на его оформление имеет каждый из супругов, независимо от того, чье имя указано в выписке из ЕГРН в качестве собственника. Необходимыми условиями получения являются:

• наличие официального трудоустройства и доходов, с которых отчислялся подоходный налог;
• гражданство РФ;
• предъявление документов о праве собственности на недвижимость и расходах на ее покупку (например, расписка продавца или банковские документы);
• неиспользованное ранее право на имущественный вычет.

Указанный максимум положен каждому супругу, то есть сумма на семью может составить 520 000 руб. (если жилье будет стоить 4 млн. руб. или дороже). При этом муж и жена могут согласовать между собой распределение вычета в любом соотношении, вплоть до 0 на 100%. Один из них вправе оформить вычет по покупаемой квартире сейчас, а второй – оставить такую возможность на будущее для другого жилья.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Правила составления договоров купли-продажи общей собственности

Автомобили, дома, квартиры, участки земли ежедневно приобретают состоящие в браке люди. Это имущество закон относит к совместной собственности, распоряжаться которой имеют право оба супруга. Чтобы исключить вероятность признания сделки недействительной, владельцам необходимо знать, как правильно оформить договор купли-продажи общей собственности.

Продажа совместно нажитого недвижимого имущества

Гражданский кодекс РФ регламентирует вопросы продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности. Ст. 253 ГК РФ не предполагает определения долей владельцев. Участники вправе распоряжаться имуществом только сообща. Поэтому совершение таких сделок требует нотариально удостоверенного согласия совладельцев. Несоблюдение данного правила при совместной собственности трактуется как нарушение интересов участников и ведет к признанию договора недействительным.

Продать недвижимость, нажитую в браке, один из супругов может только в том случае, если другой не возражает против сделки.

Распоряжение долевой собственностью

Согласно ст. 246 ГК РФ , собственник доли в квартире или доме вправе самостоятельно распорядится своим имуществом. Но при этом законодательно устанавливаются некоторые ограничения, которые стороны должны соблюдать, если заключают договор купли-продажи квартиры с выделением долей:

• участник вправе распоряжаться только своей частью;
• совладельцы имеют преимущественное право покупки.

Сделка купли-продажи доли с посторонним лицом возможна только при условии письменного отказа от покупки остальных участников.

Более подробно вопрос распоряжения таким имуществом рассмотрен в статье «Как продать квартиру в долевой собственности».

Покупка объекта, принадлежащего нескольким собственникам

Покупая квартиру, принадлежащую нескольким владельцам на праве общей долевой собственности, необходимо внимательно изучить условия договора. Документ подписывают все владельцы либо один из них, при наличии подтверждения полномочий – доверенности на совершение сделки купли-продажи.

Если совладельцами квартиры в праве общей долевой собственности являются лица младше 18 лет, нужно получить разрешение ООиП на продажу жилья. Это правило устанавливает Закон РФ от 24.04.2008 № 48 ФЗ «Об опеке и попечительстве ». Хотя нормативные акты рассматривают несовершеннолетнего как полноправного члена общества, государство таким образом обеспечивает защиту детских имущественных прав. В разрешении оговариваются требования, выполнив которые, родители могут продать жилье.

Дольщики старше 14 лет, но не достигшие 18, подписывают договор при наличии нотариально удостоверенного согласия родителей или законных представителей. Дети младше 14 лет в сделке не участвуют, их интересы представляют родители.

Совместная собственность у продавца на квартиру или дом также требует согласия совладельцев на сделку. Несовершеннолетние собственники соглашаются на продажу, как и в предыдущем случае, после разрешения ООиП. Документ подписывает родитель либо законный представитель.

Если в сделке по приобретению недвижимости участвует один из супругов, предполагается, что он действует с согласия другого.

Более подробно особенности приобретения супругами жилых объектов обсуждаются в статье «Покупка жилья в браке».

Оформление квартиры, приобретенной в браке

Существует несколько вариантов оформления права собственности на жилье в браке. В зависимости от условий покупки и собственных целей каждая пара подбирает наиболее оптимальный способ защиты прав:

1. Равноправное владение недвижимостью – оформляется покупка квартиры в общую собственность без указания долей. При расторжении брака объект будет делиться поровну между супругами.
2. Больший вклад одного из супругов. Покупку лучше оформить в долевую собственность, где в качестве покупателей указывается и муж, и жена с определением доли каждого.
3. Сразу после регистрации брака новобрачные планируют приобрести дорогостоящую недвижимость или несколько объектов. В этом случае стоит разграничить право собственности супругов путем заключения брачного договора. В БК следует сформулировать условия распоряжения квартирой и другим имуществом в браке и при разводе.

Все перечисленные варианты предполагают, что права обеих сторон в равной степени защищены.

Следует упомянуть, что жилье, полученное в дар или наследство, оформляется на указанное в договоре лицо и делению между супругами не подлежит.

Документальное оформление сделки купли-продажи

При покупке недвижимости продавец и покупатель должны знать, как правильно составить договор, если жилой объект находится в совместной собственности. Любая сделка начинается с проверки объекта и подготовки договора купли-продажи. Условия соглашения должны устраивать обе стороны.

Особое внимание уделяется ситуации, когда среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние дети. Только получив разрешение органов опеки и попечительства можно оформлять договор купли-продажи квартиры в долевую собственность или совместное владение без выделения долей.

В следующих разделах мы обсудим особенности составления ДКП подробнее.

Согласие совладельцев на продажу

Совладелец оформляет согласие на сделку письменно в произвольной форме. Обязательно указываются паспортные данные собственника, характеристики продаваемого объекта, согласно правоустанавливающим документам.

По желанию оговаривается срок действия выдаваемого согласия, но законодательно этот аспект не ограничивается.

Предлагаем изучить образец согласия.

Содержание договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости в совместную собственность должен отвечать требованиям § 7 ГК РФ. К обязательным условиям относятся:

• данные, позволяющие идентифицировать имущество;
• цена квартиры;
• условия передачи имущества и денежных средств.

При отсутствии этих пунктов договор считается несогласованным и незаключенным.

Продажа долей в собственности требует письменного отказа от преимущественного права покупки других собственников. Когда собственность продается целиком, договор подписывают все участники или их уполномоченный доверенностью представитель.

Для предварительного ознакомления стоит скачать образец договора купли-продажи общей долевой собственности.

Если покупателю нужно время, чтобы собрать полную сумму для оплаты, или в силу других причин невозможности заключения договора стороны оформляют предварительное соглашение в соответствии со ст. 429 ГК РФ .

В предварительном договоре прописываются все важные детали сделки. Для продавца и покупателя это определенная гарантия того, что согласованные условия не изменятся в дальнейшем.

Аналогичные правила должны соблюдаться при продаже совместно нажитой недвижимости. Рекомендуем изучить, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в совместной собственности супругов.

Договор подписывает собственник, который указан в правоустанавливающих документах на недвижимость. Если в выписке на право собственности фигурируют оба супруга, ДКП может быть подписан обоими либо одним.

В ситуации, когда сделка оформляется самостоятельно мужем или женой, договор удостоверяется нотариусом после предоставления согласия на сделку брачного спутника. Форма ДКП с согласием супруга в 2020 году установлена ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Условия оплаты и передачи недвижимости

Передача предмета договора выполняется по подписываемому сторонами передаточному акту , в соответствии со ст. 556 ГК РФ . В акте указываются:

• реквизиты сторон;
• паспортные данные свидетелей;
• выделение долей договором купли-продажи;
• дата и время передачи ключей от объекта недвижимости покупателю;
• полученная сумма цифрами и прописью. Если оплата выполняется в иностранной валюте, указывается курс на момент передачи денег.

Передача имущества и получение денег при свидетелях исключает возникновение споров об оплате в дальнейшем.

Переход права собственности на имущество

Само подписание ДКП и его удостоверение нотариусом не является основанием для перехода права собственности. Покупатель становится полноправным владельцем только после внесения записи о сделке в ЕГРН.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 218 , сведения вносятся на основании заявления нового владельца, переданного в одно из перечисленных учреждений:

• офис Росреестра;
• филиалы Федеральной кадастровой палаты;
• территориальное отделение МФЦ.

Кроме этого, можно сдать документы при выездном обслуживании, направить их по почте или в электронном виде.

Заявление подает один из участников совместной собственности. Распределение долей выполняется по требованию всех дольщиков.

Сделка купли-продажи между супругами

Договор купли-продажи недвижимости между супругами оформляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Как указано в ст. 56 Основ законодательства РФ нотариате , нотариальная контора должна находиться в пределах субъекта РФ, в котором расположена квартира,

Совладелец имеет преимущественное право покупки, поэтому его согласие на продажу не требуется.

Одним из существенных условий договора является указание цены недвижимости, поэтому собственники инициируют процедуру оценки объекта.

Такая сделка заключается вместо раздела имущества, когда пара мирно договорилась о передаче жилья одному из них взамен на денежную компенсацию другим.

Особенности купли-продажи дома и земельного участка

При продаже недвижимости на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, покупатель приобретает одновременно с домом и возможность пользования участком на тех же условиях, что и прежний собственник.

Оформление договора купли-продажи дома и земельного участка возможно, если объект прошел государственный кадастровый учет. Данный факт должен подтверждаться выпиской из ЕГРН в соответствии со ст. 28 ФЗ № 218 .

Существуют обстоятельства, при которых покупатель имеет право требовать расторжения договора. В частности, это касается искажения следующих сведений:

• разрешенное использование участка;
• наличие разрешения на застройку;
• факторы, повлиявшие на стоимость объекта;
• качество земли.

В таких случаях купля или продажа дома не позволяет реализовать условия договора. Поэтому каждая из сторон имеет право инициировать его расторжение.

Последствия несоответствия жилья условиям договора

Как следует из ст. 475 ГК РФ , если продавец передает недвижимость, которая не соответствует указанным характеристикам либо имеет существенные недостатки, покупатель вправе требовать:

• безвозмездного их устранения;
• возмещения расходов на исправление выявленных повреждений;
• пропорционального уменьшения цены.

В случае обнаружения неустранимых недостатков покупатель может даже потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

Заключение

Оформление договора выполняется в строгом соответствии с нормами законодательства. Соблюдая все формальности, стороны оградят себя от возможного мошенничества либо спорных ситуаций в дальнейшем. Так собственники смогут беспроблемно владеть и распоряжаться приобретенным имуществом.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Договор купли продажи квартиры в совместную собственность супругов (образец)

Когда супруги приобретают недвижимость, возникает вопрос о том, кто именно будет владельцем и как муж с женой будут распоряжаться своей новой квартирой. В случае именно с супругами применяется специальный режим владения имуществом. Рассмотрим его и сам договор купли-продажи подробнее.

Совместная собственность супругов – специальный режим владения недвижимостью

В статье 256 ГК РФ описывается этот режим владения, в рамках которого любое имущество, которое было приобретено супругами после заключения брака является их общей совместной собственностью. Каждый из них получает право на владение 50% от купленной вещи, чем бы она не была. Распространяется это и на квартиры.

Одновременно с этим, по документам собственник должен быть только один: или муж или жена. Вторая половинка автоматически получает право на свои 50%. Если же в договоре указать как собственников и мужа, и жену, то это уже будет не общая совместная собственность, а долевое владение.

Порядок покупки квартиры в совместную собственность супругов

Приобрести квартиру в совместную собственность супругов можно точно так же, как и при обычной покупке жилья. Процедуры ничем не отличаются, даже в договоре нигде не ставится каких-то дополнительных отметок. Единственным важным дополнением можно считать письменное разрешение от супруга/супруги на покупку квартиры, однако фактически, учитывая ст.35 СК РФ, особо критичной потребности в таком разрешении нет.

Порядок действий

1. Найти подходящее жилье.
2. Супруги обсуждают между собой, кто именно будет заниматься сделкой и будет фигурировать в договоре купли-продажи.
3. Провести переговоры с продавцом.
4. При необходимости составить разрешение на совершение сделки от супруга/супруги.
5. Проверить квартиру на обременения и другие проблемы.
6. Заключить договор купли-продажи на тех условиях, которые устраивают все стороны.
7. Заверить договор у нотариуса (не обязательно).
8. Зарегистрировать договор купли-продажи.
9. Произвести регистрацию права собственности.
10. Подписать акт приема-передачи и получить от продавца расписку о получении всей суммы.

Документы

От покупателя нужен только паспорт. Иногда он дополняется разрешение второй половинки. А вот от продавца нужно требовать примерно следующий пакет документов:

• Паспорт.
• Выписка из ЕГРН.
• Договор купли-продажи этой квартиры, дарения, завещание или другие документы, на основании которых продавец получил ее в собственность.
• Техпаспорт на жилье.
• Справка из управляющей компании.
• Выписка из домовой книги.

При помощи паспорта, выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов можно определить, что продавец действительно является собственником жилья. Кроме того, эти же документы помогают понять, сколько вообще у квартиры владельцев. А в выписке из ЕГРН еще и обременения отражены.

Техпаспорт нужно сверять с реальной планировкой квартиры. Если данные расходятся – это проблема. В справке от управляющей компании будет отражен долг по платежам за коммунальные услуги. Если он есть – это тоже может стать проблемой. А выписка из домовой книги показывает, кто именно прописан в данной квартире.

Расходы и сроки

Вся процедура купли-продажи квартиры занимает от силы несколько дней, а при желании можно справиться и за несколько часов. Но если взять во внимание продолжительные переговоры и отсутствие нужны документов на момент оформления сделки, то все это вместе может затянуться уже на несколько месяцев. В среднем, на покупку квартиры уходит от 1 до 3 месяцев.

Покупатель не несет практически никаких расходов, кроме той суммы, которую он должен отдать за квартиру и госпошлины при регистрации права собственности (2000 рублей). Все остальные расходы, если они вообще будут, ложатся уже на продавца.

Содержание договора купли-продажи

В договоре купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов должны быть следующие пункты:

1. Информация о сторонах сделки (покупателе и продавце). Тут указываются паспортные данные, ФИО, адрес регистрации и так далее.
2. Информация о квартире. Адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее. Чем детальнее – тем лучше. В отдельных случаях можно дополнительно отмечать факт наличия или отсутствия техники/бытовой мебели.
3. Стоимость квартиры. Указывается цифрами и прописью. Тут же может быть указан пункт относительно авансового платежа и других особенной оплаты, если это требуется.
4. Условия сделки. Тут описывается все, что касается непосредственно купли-продажи жилья, включая сюда отлагательные условия, если это необходимо.
5. Условия расторжения. В этом разделе описываются условия, на основании которых договор завершает свое действие, расторгается в одностороннем порядке и так далее.
6. Дата и подпись. Дата – обязательно реальная, на момент подписания. Пропись должна расшифровываться.

Образец договора купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Договор купли-продажи квартиры общей совместной собственности: образец-шаблон купли-продажи квартиры самостоятельно

Обычно под правом общей совместной собственности понимается право нескольких человек пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе.

Наиболее распространенным вариантом общей совместной собственности, предусмотренным действующим законодательством является совместная собственность супругов, согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). К имуществу, находящемуся в такой собственности относится такое, которое приобретено в период брака. Однако, есть перечень имущества, которое приобретено в период брака, но не входит в общую собственность. Например, если квартира досталась одному из супругов по наследству или по договору дарения, она признается частной собственностью только одного этого супруга. В случае, если второй супруг внес существенные улучшения в квартиру, которая была подарена или унаследована, то такое имущество может считаться совместным. При этом в Семейном кодексе отмечено, что улучшения и изменения должны в значительной степени увеличивать стоимость квартиры.

Вам предоставляется возможность составить договор купли-продажи квартиры совместной собственности самостоятельно с помощью конструктора договоров.

Перед тем, как заполнять ответы на вопросы, предложенные конструктором, внимательно изучите нашу статью, чтобы ознакомиться со всеми особенностями договора купли-продажи квартиры общей совместной собственности. Такие особенности договора купли-продажи квартиры ГК закрепил в главе 30.

Общие положения договора купли-продажи квартиры в совместной собственности

В преамбуле указывается место и дата заключения сделки. В разделе «стороны» отмечается их количество в договоре купли квартиры в общей совместной собственности. Так как обязательство составляется в отношении общей совместной собственности, то сторон в договоре будет не меньше трех. Например, если продается квартира, находящаяся в общей собственности, то указывается два лица в качестве продавца и одно лицо в качестве покупателя. В данных о сторонах, а также представителях, если таковые имеются, отмечается их фамилия имя, отчество, адрес проживания, адрес регистрации, паспорт, серия, кем и когда выдан, а для представителей также документы, на основании которых они представляют интересы.

Обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры в общей собственности

Отмечается, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, переданную в соответствующий срок и в порядке, оговоренным данным контрактом.

Предмет договора купли-продажи: квартира в общей совместной собственности

В этой части отмечается, какое именно имущество подлежит передаче. Это квартира, и ее подробное описание: наименование, адрес месторасположения, площадь общая и жилая, этажность, количество комнат, а также, в чьей собственности находится квартира и на основании какого документа (свидетельство о государственной регистрации права, серия, номер, дата выдачи и каким органом выдан; выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

Когда квартира находится именно в общей совместной собственности, это означает, что доли в ней не выделены. Поэтому, при ознакомлении с документами на квартиру покупателю необходимо обратить на это внимание.

Будучи продавцом, оповестите покупателя о том, находится ли продаваемая квартира в аресте, под залогом, является ли предметом аренды. В случае присутствия таких обременений, отметьте это в соглашении.

Цена и порядок оплаты договора купли-продажи квартиры

Оговаривая все существенные условия соглашения, определившись с ценой, укажите в договоре сумму, которую покупатель обязуется передать. При этом следует обозначить, в какой валюте, в какой срок необходимо ее оплатить. Также, в случае предоставления возможности производить оплату по частям, нужно отметить периодичность внесения платежей с указанием суммы.

У покупателя есть выбор, какие средства ему можно использовать на оплату по договору. Например, средства субсидий, ипотечного кредита либо же материнского капитала. В таком случае, необходимо указать, что квартира до полной оплаты ее стоимости будет находиться в залоге у продавца.

Приемка-передача квартиры

Обычно факт приема-передачи квартиры оформляют актом, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры совместной собственности. как в самом договоре, так и отдельным актом. В таком случае, можно указать, что покупатель путем визуального осмотра убедился в соблюдении технических и санитарных норм, претензий к продавцу не имеет. Следует указать календарную дату либо событие (например, внесение первого платежа), после которого продавец обязуется освободить дом. Также необходимо разрешить вопрос о том, кто понесет расходы, связанные с регистрацией соглашения.

Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры в общей собственности

Предусмотрите меры ответственности за нарушение обязательств. Это обеспечит Вам провести претензионный порядок урегулирования споров, до обращения в суд. Вы можете указать пеню за каждый календарный день просрочки, в случае неуплаты платежей в срок, а также штраф, в случае не передачи в срок квартиры покупателю.

Заключительные положения

В этом разделе указывается о возможности изменения и расторжения договора, когда покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае, если продавец не передал в срок квартиру, не сообщил об ограничениях и обременениях, а также продавец может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если покупатель не принял квартиру или отказал в отплате.

Указывается количество экземпляров, в которых составляется договор. Экземпляры необходимо предоставить каждой стороне и органам, в которые будет предоставляться договор для регистрации.

Также необходимо оговорить действия сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств (событий, не зависящих от воли сторон и приводящих к невозможности исполнения договорных обязательств).

Вы можете перейти на следующие варианты договора купли-продажи — образцы заполнения представлены конструктором и уже заполнены в соответствии с типом выбранного договора:

Все разновидности договоров купли-продажи которые можно подготовить на конструкторе, смотрите в разделе Договоры купли-продажи >>.

Договор купли-продажи общей собственности: особенности составления

Режим общего имущества – одна из распространенных форм собственности. Помимо нюансов, связанных с использованием такого имущества, существуют и определенные особенности его реализации. Довольно часто собственники заключают договор купли-продажи общей собственности (ДКП). Разберем более подробно, что он собой представляет и как правильно его оформить.

Понятие и виды общей собственности

Совместная собственность подразумевает под собой принадлежность имущества одновременно нескольким владельцам. Все они владеют, пользуются и распоряжаются имуществом по своему усмотрению, не пренебрегая интересами других сособственников.

Право владельцев возникает как на делимые, так и на неделимые вещи.

Выделяют две разновидности общей собственности:

• общедолевая – доля каждого из участников определена;
• совместная – доли владельцев изначально не выделены.

Переводить имущество из совместной собственности в долевую можно по усмотрению сторон, а наоборот – в случаях, установленных законом.

Требования законодательства

Особенности режима общей собственности урегулированы Гражданским кодексом РФ . Это главный нормативно-правовой акт в данной сфере.

Отдельные аспекты регулируются некоторыми законами и подзаконными актами. Вопросы, связанные с регистрацией данного рода имущества, подпадают под юридическое действие закона « О государственной регистрации недвижимости » от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Продажа недвижимости, относящейся к совместной собственности

Реализация совместной собственности имеет свои особенности. Если доли в квартире не выделены, то все владельцы выступают как один собственник, действуя совместно.

Ни один из собственников не может самостоятельно продать жилье без согласия остальных совладельцев.

Такой вид собственности наиболее часто возникает у мужей/жен, а также у участников крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ).

Продажа квартиры в долевом владении

Каждый собственник вправе пользоваться и распоряжаться своей долей по личному усмотрению. Однако при продаже недвижимости он обязан в первую очередь сделать предложение о покупке объекта остальным совладельцам имущества.

Только в случае отказа последних у него возникает право продать объект другим лицам.

Различают два типа долей:

• реальная – выделенная в натуре и привязанная к конкретным частям квартиры;
• идеальная – абстрактная, не выделенная в натуре.

Процедура оформления ДКП

Договор купли-продажи квартиры супругами в долях предполагает установление части, которая принадлежит каждому из них. В большинстве случаев имущество делится пополам, однако в сделке могут быть предусмотрены и иные условия.

Нормы Семейного кодекса РФ наделяют супругов правом изменить режим совместной собственности на долевой или раздельный.

Если доли изначально не указываются в договоре, это не помешает разделить имущество в дальнейшем.

Прежде чем заключить сделку, многие подписывают предварительный договор купли-продажи в долевую собственность. Это позволяет закрепить готовность сторон провести отчуждение доли недвижимого объекта.

Продавая свою часть, сначала нужно уведомить другого участника, ведь он имеет преимущественное право на ее покупку.

Согласие партнера на продажу квартиры

В соответствии с Семейным законодательством, важным условием продажи совместного имущества является согласие супруга на реализацию недвижимости.

Согласие партнера подлежит нотариальному удостоверению.

Разрешение не требуется только в том случае, когда имущество считается личным.

Особенности содержания договора купли-продажи

Форма ДКП с согласием супруга в 2020 году остается неизменной: договор заключается письменно путем составления единого документа.

Одно из существенных условий ДКП – цена сделки. Договор, в котором не указана сумма, можно считать ничтожным.

Законодательство не требует нотариального удостоверения договора, поэтому этот вопрос остается на усмотрение сторон.

Переход права собственности к приобретателю имущества подлежит государственной регистрации.

Особенности, которыми отличается договор купли-продажи квартиры супругу, зависят от того, в какой собственности находится имущество: совместной или долевой.

В первом случае пара действует в своих интересах как единое лицо. Учитывая, что в тексте документа следует перечислить всех собственников жилого объекта, сторон в договоре должно быть не меньше трех.

Составить такой договор можно при помощи юристов или самостоятельно. Во втором случае заранее стоит ознакомиться, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в общей совместной собственности супругов.

При реализации долевой собственности в соглашении прописывается цена каждой доли, а также точное ее описание. Документ составляется в письменной форме, и при желании сторон может быть нотариально удостоверен.

Продавец не должен забывать о преимущественном праве покупки доли другим совладельцем. На решение этого вопроса отводится месяц, после чего продавать квартиру можно любому покупателю на тех же условиях.

Чтобы оформить документ правильно, посмотрите, что собой представляет образец договора купли-продажи общей долевой собственности.

Предмет договора

Еще одним из существенных условий договора является его предмет. Предметом выступает само недвижимое имущество:

• квартира,
• дом,
• другое сооружение,
• земельный участок.

В тексте документа нужно указать данные, по которым легко установить, какой объект подлежит передаче, в частности:

При отсутствии указанных сведений договор будет считаться незаключенным.

Передача средств по договору

В документе, помимо суммы, обычно указывается, каким способом покупатель должен передать продавцу средства и в течение какого срока. По договоренности между сторонами используется как наличный, так и безналичный расчет.

В последние годы набирает популярность способ оплаты посредством банковских ячеек. Покупатель кладет в нее деньги, а продавец – ключ от квартиры. На получение средств накладывается запрет, пока стороны не уладят формальности с документами.

Порядок передачи недвижимости

При заключении ДКП продавец обязуется передать второй стороне договора недвижимое имущество. Передача объекта осуществляется на месте его расположения. Доказательством факта приема-передачи является соответствующий акт.

Обязанности продавца считаются исполненными не после заключения договора, а после того, подписания акта приема-передачи.

В акте фиксируется состояние объекта, его соответствие информации, указанной в договоре. Содержание документа может варьироваться в зависимости от условий и предмета соглашения.

С этого момента плательщиком коммунальных и прочих услуг становится покупатель.

Процедура регистрации права собственности

С 1.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон « О государственном кадастре недвижимости ». Согласно этому документу, получить услуги по регистрации покупки можно несколькими способами:

1. Путем личного обращения в офис Росреестра.
2. Через многофункциональный центр.
3. По почте.
4. В электронном виде.

Сократились и сроки предоставления услуг. Теперь они составляют от 5 до 10 дней в зависимости от вида предоставляемой услуги.

Перечень требуемых документов

Чтобы провести выделение долей договором купли-продажи или реализовать имущество с уже выделенными долями, для государственной регистрации необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление;
• ДКП;
• доверенность в случае подачи документов через представителя;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Уплата госпошлины

За государственную регистрацию, в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ , взимается государственная пошлина. Для физических лиц ее размер составляет 2 тысячи рублей.

Порядок вычисления сбора, а также актуальные размеры госпошлины можно узнать на официальном сайте Росреестра .

Реализация доли жилого помещения

Каждый владелец имеет право распоряжаться своей долей имущества, но необходимо учитывать определенные особенности:

1. Для продажи части дома доля должна быть реальной, а не идеальной, то есть выделенной в натуре.
2. Совладельцы жилого объекта имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Особенности преимущественного права покупки доли

Продавец должен предупредить других совладельцев об отчуждении доли в общем имуществе за месяц. Этот срок отведен законодателем на обдумывание данного предложения.

У каждого собственника есть 90 дней на оспаривание продажи и перевод прав и обязанностей покупателя на себя.

Если участник договора уверен, что не планирует приобретать чужую долю, он вправе сразу, не дожидаясь истечения месячного срока, написать отказ. Документ составляется в свободной письменной форме. В нем необходимо указать факт предложения покупки, адрес и ФИО сторон, их паспортные данные.

Переуступка права на покупку законодательством не предусмотрена.

Права на земельный участок в случае продажи дома

При продаже любой недвижимости происходит переход земельного участка в долевой собственности к покупателю.

Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект продажи, к покупателю переходит право собственности на землю, которая находится под строением и необходима для его использовани, если закон не предусматривает другое.

Продажа недвижимости, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия владельца только в том случае, когда это не противоречит условиям использования участка.

Передача недвижимости ненадлежащего качества

Если продавец передает имущество не того качества, что предусмотрено договором, покупатель может требовать:

• уменьшения цены;
• устранения недостатков за счет продавца;
• возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков.

При выявлении значительных нарушений условий договора покупатель вправе:

1. Пренебречь своими обязанностями по договору и требовать возврата уплаченной суммы.
2. Требовать заменить товар ненадлежащего качества.

Особенности приобретения жилья в браке

Совместная собственность у продавца чаще всего возникает в браке. Это связано с тем, что почти все приобретенное супругами считается их совместно нажитым имуществом. При этом предполагается, что у мужа и жены равные части.

Некоторые супруги предпочитают изначально выделить доли, чтобы к этому не пришлось прибегать в дальнейшем.

Не все имущество, приобретенное в браке, считается совместным. В праве общей долевой собственности у супругов доли зачастую идеальные, не выделенные в натуре. Поэтому все более актуальными становятся соглашения и брачные договоры.

Оформление квартиры супругами

Когда дело доходит до покупки недвижимости, у супругов часто возникает вопрос, как лучше приобретаемое жилье оформить.

Наиболее распространенный вариант – совместная собственность с невыделенными долями. Кроме того, все чаще в последнее время оформляют договор покупки квартиры в долевую собственность. А некоторые супруги посредством заключения брачного договора определяют раздельный режим пользования.

В каждом случае пара самостоятельно определяет, какой вариант подходит им больше всего.

Выводы

Вопрос приобретения общей собственности актуален для многих граждан, особенно для состоящих в браке. В последние годы они все чаще готовы заключить договор купли-продажи вместо раздела имущества, что значительно упрощает жизнь супругам в случае развода и сводит до минимума имущественные споры.

Учитывая общий режим пользования, данного рода договоры имеют свои особенности, и все же подобные сделки – оптимальный вариант оформления недвижимости.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.