Что указывать в договоре обмена земельного участка?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Что указывать в договоре обмена земельного участка?

Образец договора мены земельных участков

Помимо обычного договора купли-продажи, распространенного при передаче в собственность земельного права, существует возможность меняться земельными участками. Эти действия контролируются договором мены. Постановление о мене земельных участков регламентируется с 27.10.1993 года Указом президента РФ за номером 1767, в котором говорится, что после заключения сделки по обмену и ее регистрации осуществляется передача права собственности. Согласно второму пункту Указа, как обычные граждане, так и юр. лица, имеющие землю в собственности, имеют право обменивать свои земельные владения, либо их часть, на аналогичные или неравноценные.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор мены земельных участков: что это такое и зачем составляется

Законодательством Российской Федерации участки земельной собственности приравниваются к недвижимости (на основании статьи 130 Гражданского Кодекса РФ). Поэтому к проведению сделок с землей применимы те же самые законодательные условия, которыми регулируются любые операции по обмену имуществом.

Под договором подразумевается сделка, итогом которой станет передача права собственности на недвижимость (землю) второй стороне, заинтересованной в приобретении данного участка, и последующее получение в собственность участка, принадлежавшего второй стороне. По сути, это тот же договор купли-продажи, в котором платой выступает равноценное или неравноценное имущество. В основном, именно правилами регулирования сделок купли-продажи также контролируется исполнение договоров мены.

Однако мена земельного участка имеет некие особенности, которые обусловлены самим характером договора. Эти особенности проистекают из 31 главы ГК РФ.

Покупатель по такому договору является одновременно и продавцом, однако таковыми могут являться только законные владельцы земельных участков, подлежащих обмену, или их доверители. Если в документах на обмен не указывается цена обмениваемого имущества, оно, по умолчанию, будет считаться равноценным. А расходы на оформление сделки понесет сторона, которая указана в договоре как распорядитель. Стандартный договор мены распространяется именно на равноценные участки. Однако бывают ситуации, в которых собственники желают совершить неравный обмен, или заключить договор мены долей в земельных участках. В таком случае появляются новые нюансы сделки.

Собственник, который передает право владения участком с меньшей стоимостью, получает обязательство по доплате другому участнику сделки разницы в цене обмениваемых объектов. Сумма выплаты и дата погашения денежного обязательства обязательно указывается в договоре. Это может быть момент непосредственного обмена, до него, или, через установленное время, – после. Сроки выплат оговариваются в отдельном абзаце договора. Также может быть предусмотрена не денежная или нематериальная компенсация, которой будет гаситься разница в стоимости.

Обмен земельными участками может происходить не одномоментно – если в договор включен соответствующий пункт, приобретатели имеют возможность указать удобные для себя даты передачи прав на имущество. Законом установлено, что в этом случае встречное выполнение обязательств будет регулироваться 328 статьей Гражданского Кодекса.

Не могут подвергаться обмену земельные участки, которые числятся под арестом или являются объектами ограниченного оборотопользования. Стороны сделки обязаны донести до партнеров по договору информацию о земельных спорах, ведущихся в отношении предмета обмена, сервитутов, а также о том, что земля находится в аренде, либо под залогом. В противном случае обманутая сторона должна потребовать возврата своей собственности и компенсации.

Мена возможна не только среди земельных участков. Можно заключить, например, договор мены земельного участка на квартиру, или обменять свой участок на иные виды собственности – автомобили, гаражи, парковочные места.

Выступать в качестве обменивающихся сторон могут не только граждане. Возможна также мена земельных участков с государством допустимость регламентируется статьей 39.22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В ней сказано, что:

  • Постройки, возведенные на территории участка, выступающего объектом мены, также выступают частью договора.
  • Договор мены может регламентировать передачу в муниципальную или государственную собственность на безвозмездной основе участка, собственником которого является одно частное лицо, а также находящихся на нем построек инженерной или транспортной сетей.
  • Разница в характеристиках разрешенного пользования земли не является существенным препятствием для обмена таких участков.
  • В момент совершения сделки по обмену, земля, и расположенные на ней объекты (за исключением передаваемых в безвозмездное владение муниципалитету или Государству), должна пройти оценку рыночной стоимости в согласии с законодательством России об оценочной стоимости.
  • Цена на территориальные участки, выступающие предметами договора мены, с учетом недвижимых объектов, расположенных на них, должна быть равнозначной (исключение составляют участки, передаваемые Государству на безвозмездной основе).
  • Если происходит изъятия земли, находящейся в частной собственности, для различных государственных нужд при получении согласия собственника выбранного участка земли, ему может быть отдан во владение участок, владельцем которого выступает муниципалитет, цена которого меньше выкупной стоимости данного участка. При такой сделке Государство возмещает возникшую ценовую разницу в срок до 90 дней с момента проведения сделки.

Мена земельного участка: особенности

Часто бывает, что участников сделки больше, чем обмениваемых участков. Также нередки сделки по обмену неравноценными земельными участками.

В этом случае перед проведением сделки осуществляется оценка рыночной цены меняемых земельных участков, и договоренность о мене составляется с указанием их стоимости. Автоматически в договоре появляются данные о доплате со стороны владельца более дешевого участка. Оговариваются как суммы доплаты, так и сроки ее внесения на счет второй стороны.

При заключении сделки мены равноценных участков указывается только сторона, несущая расходы на оформление всех необходимых документов и улаживание формальностей.

Итак, общими положениями договора мены являются следующие нюансы:

  • К договору мены соотносимы правила купли-продажи, где все стороны, заключающие договор, выступают как покупателями, так и продавцами;
  • Если стоимость в договоре не указана, обмениваемые объекты будут считаться равноценными. Тратами на оформление сделки занимается та сторона, которая предопределена для этого действительным договором;
  • Если меняемые товары не признаются равноценными, одна из сторон, отдающая товарный объект меньшей стоимости, обязана погасить разницу в ценах до или после передачи товара. Однако действующим договором можно предусмотреть иной порядок;
  • Если сроки передачи товарных объектов не совпадают, и это не оговорено договором мены, стороны должны руководствоваться статьей 328 ГК, в которой содержатся правила о встречном исполнении обязательств;
  • Если договором мены, или законодательно не предусмотрены особые условия, право владения переходит к приобретателю по договору мены, одномоментно после выполнения обязательств;
  • Если по каким-либо причинам обмениваемый товар был изъят у покупателя, то покупатель может потребовать от другого участника сделки возврата своей собственности, а также возмещения убытков.

Как оформить договор мены долей в земельных участках

На основании 550 статьи российского ГК, договор мены, равно договору купли-продажи, создается в письменной форме путем согласовательного составления и заверяется подписями сторон, вступающих в сделку.

Письмо Роскомзема за номером 2-16/1629, датированное девятнадцатым октября 1994 года, регламентирует оформление договоренности мены земельных участков.

Типовой договор обмена земли, равноценной объекту недвижимости, подлежит текущей государственной регистрации. Необходимо при проведении сделки зарегистрировать права новых собственников. Данная процедура проводится в Росреестре по месту территориального расположения обмениваемых участков.

В типовом договоре мены в обязательном порядке указываются:

  • Все признаки, обозначающие индивидуализацию обмениваемых участков;
  • Кадастровые значения номеров земельных участков, подлежащих обмену;
  • Площадь земли, подлежащей отчуждению;
  • Целевое предназначение земельных угодий, на территории которых расположены участки или их доли, подлежащие обмену;
  • Цели пользования обмениваемыми участками;
  • Объекты, построенные на обмениваемых землях, с описанием их функционала.

К договору в обязательном порядке прикладываются план-схемы земельных участков, с обозначением границ земель, не принадлежащих собственникам, и документы, подтверждающие оценку кадастровой стоимости как земельных объектов, так и строений, возведенных на них.

Документы по оценке подаются в Росреестр в виде актов, а также сводных ведомостей. Также в договоре указываются существующие ограничения прав владельцев, из-за установленных на данной земле санитарных, технологических или исторически-культурных зон.

Перед заключением договора мены важно удостовериться в отсутствии обременений на приобретаемом участке.

Что представляет собой договор мены земельного участка, как его написать и зарегистрировать?

Договор мены – это обоюдная гражданская сделка, задача которой осуществить переход прав собственности на имущественные объекты. Обмен производится по бартеру – товар на товар.

Но в случае с земельным участком как главным объектом сделки, возникает масса спорных ситуаций, которые получится решить лишь ссылаясь на законодательство РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Понятие

Договор мены земельного участка – документ, фиксирующий права и желание двух сторон произвести взаимообмен наделами. Опираясь на пункт № 3, статьи №3 Земельного Кодекса РФ, такой договор мены регулируется Гражданским Законодательством.

Это подразумевает, что договор на обмен участок будет составляться, опираясь:

Подводные камни

При заключении договора мены недвижимого имущества каждая сторона должна обратить внимание на следующую информацию:

    Должны быть внесены сведения про:

  • размер участка и его местоположение;
  • перечень угодий, цель эксплуатации;
  • стоимость.
  • Объектами купли-продажи и мены выступают наделы, зарегистрированные в кадастровом учете.
  • В составляемом документе должна быть, прописана следующая информация, опирающаяся на требования пункта 2 статьи № 8 Земельного Кодекса РФ и пункта 1 статьи № 18 Закона о государственной регистрации прав:

    • расположение участка;
    • кадастровый номер;
    • категория земли и разрешение на его эксплуатацию.
  • Земельный ресурс не должен быть обремененным.
  • Участок не должен находиться в статусе сервитута.
  • Участок не должен быть в залоге у банковского учреждения.
  • Порядок оформления

    При оформлении соглашения мены на земельный надел отношения между участниками сделки регулируются Земельным и Гражданским Кодексом.

    Алгоритм оформления соглашения об обмене земли можно разделить на несколько этапов: сбор документов и составление договора мены на земельный участок.

    Договор должен быть составлен:

    • в соответствии со статьей № 550 Гражданского Кодекса РФ;
    • структура написания регламентирована Письмом Роскомзема от 19.10.94 года, № 2-16/1629;
    • после проведения оценки участка и предоставления акта о назначенной кадастровой стоимости.

    Список всех необходимых документов

    Список требуемых документов для совершения обмена земельного участка:

    1. копии личных документов: паспорта, ИНН участников сделки;
    2. документы на земельный участок;
    3. справки, подтверждающие отсутствие обременений или ограничений на землю;
    4. акт установления нормативной цены, обмениваемых участков, выданные уполномоченными органами по землеустройству;
    5. сводные ведомости оценки строений, расположенных на обмениваемом участке земли;
    6. кадастровые паспорта;
    7. договор мены.

    Содержание соглашения

    В него должны быть внесено следующее:

    • название и дата заключения договора прописью;
    • место заключения документа;
    • личные данные двух сторон: Ф.И.О. участника сделки полностью, дата рождения, паспортные данные и каким органом выдан документ, место регистрации и фактический адрес проживания;
    • предмет соглашения;
    • обременения обмениваемых участков;
    • ограничения в использовании обмениваемых участков;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность участников;
    • заключительные положения;
    • адреса, банковские реквизиты участков договорных отношений;
    • визирование документа подписями; приложения к соглашению;
    • квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию соглашения мены и за выдачу свидетельства, удостоверяющее право на собственность.
    Читать еще:  Заявление на утерю чека рассматривается в течении

    Важными пунктами, на которые участники сделки должны обратить внимание являются:

      Пункт об ограничениях или обременениях участков, которые выбраны для обмены;

    • если на участок наложено ограничение публичным сервитутом, то владелец должен предоставить нормативно правовой акт, который фиксирует причину и срок ограничения;
    • если на участок наложено ограничение частным сервитутом, то владелец должен предоставить соглашение смежных земельных собственников и решение суда.
  • Пункт определения предметов соглашения и их параметры.
  • Пункт ответственность сторон, если участки не равноценны в цене.
  • Пункт заключительные положения.
  • Сторона(ы) несущая(ие) дополнительные расходы, связанные с оформлением и регистрацией сделки.
    • Скачать бланк договора мены земельного участка на земельный участок
    • Скачать образец договора мены земельного участка на земельный участок

    Обязательная оценка земли

    Если владелец земельного ресурса принял решение произвести обмену участка на новую землю, то он обязан провести оценку земельного ресурса находящейся в его собственности, согласно статьи № 66 «Оценка земли» по Земельному Кодексу Российской Федерации.

    Кадастровая оценка поможет определить:

    1. рыночную стоимость обмениваемого участка в соответствии со статьей № 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
    2. стоимость земельных участков путем проведения государственной кадастровой оценки.

    Оценка земельной собственности может быть проведена тремя способами:

    • путем самостоятельного исследования спроса и предложений на продаваемый участок;
    • опираясь на данные о кадастровой стоимости участка;
    • используя услуги независимого оценщика.

    Процедура оценки земли при заключении договора включает следующие этапы:

    1. решение владельца земельной собственности провести оценку его имущества;
    2. выбрать независимого оценщика и заключить с ним договор о сотрудничестве;
    3. проведение независимой оценки земляного участка оценщиком, с целью определения рыночной стоимости субъекта обмены;
    4. составление итогового отчета о проделанной работе;
    5. подписание акты выполненных работ по оценке участка;
    6. сдача результата владельцу участка.

    Нужно ли обращаться к специалисту?

    Составить документ для осуществления обмена земли на землю можно двумя способами: самостоятельно и путем использования услуг специалиста.

    Самостоятельное составление договора Оформление документа, с использованием услуг специалиста
    Для самостоятельного заключения документа необходимо иметь при себе:

    • личные документы;
    • документы, подтверждающие право владения на обмениваемую землю;
    • акт независимого оценщика.

    Главная задача при самостоятельном составлении договора мены:

    • собрать необходимый пакет документов на землю и дом (справка из БТИ, ЕИРЦ, разрешение попечительского совета, если прописан несовершеннолетний ребенок, выписка из домовой книги);
    • обсудить детально каждый пункт и подпункт со вторым участником сделки.

    Чтобы обезопасить себя от мошенничества, лучше составить предварительное соглашение на совершение сделки обмена земельных участков и детально проконсультироваться по каждому из базовых пунктов с юристом.

    Для оформления соглашения обмена земли специалистом, владелец должен предоставить:

    • паспорт;
    • документы, подтверждающие право владения обмениваемой землей.
    • оформит участки;
    • займется сбором необходимых документов для регистрации;
    • без присутствия заключит договор;
    • без присутствия клиента зарегистрирует новую собственность на его имя.
    Преимущества
    • экономия средств от дополнительных затрат;
    • личный контроль сбора необходимых документов.
    • минимальный риск оказаться в невыгодном положении, совершая сделку по взаимообмену земли на землю;
    • сохранение личного времени;
    • контроль проведение сделки со стороны юридического лица;
    • решение спорных вопросов квалифицированным сотрудником.
    Недостатки
    • трата личного времени;
    • риск быть обманутым при составлении сделки.
    • дополнительные финансовые затраты;
    • длительные поиски добросовестного специалиста.

    Какие еще могут быть объекты обмена?

    Если на участке земли присутствует дом, то при составлении договора участники сделки обязаны:

    1. обговорить, как быть с прописанными лицами на данном участке;
    2. указать полную и детальную информацию о здании.

    Поскольку, если в доме зарегистрированы несовершеннолетние граждане РФ, то необходимо проследить, чтобы их интересы не были ущемлены и были получены все разрешения и согласия от органов опеки. В такой ситуации объект недвижимости будет передаваться по передаточному акту, который прикрепляется к соглашению мены земли на землю.

    Квартира

    Если объектом договора выступает участок и квартира, то в соглашении обмена должна быть указана следующая информация:

    Если собственниками выступают сразу несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры необходимо согласовывать со всеми собственниками.

    Движимое имущество

    Для осуществления мены земли на землю на движимое имущество, необходимо договор предоставить в органы Государственной автоинспекции, там автомобиль будет проверен:

    1. на присутствие авто в розыске;
    2. на ограничение (арест);
    3. на техническое состояние.

    После вышеуказанных процедур новоиспеченный владелец в день подачи договора на руки получает свидетельство на движимое имущество.

    О том, как произвести обмен земельного участка и другой недвижимости на автомобиль, читайте тут.

    Особенности написания при наличии доплаты

    Итак, если по договору бартера земли на землю участки не равноценны в стоимости, то участник сделки, чей участок земли ниже в цене, приобретает дополнительную обязанность – доплатить владельцу, чей участок выше в цене, разницу в стоимости. Оплата разницы должна производиться до или сразу после передачи владельцу участка земли с более низкой стоимостью.

    Об этом должно быть сказано дополнительно в договоре.

    Процедура регистрации

    Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:

    • заявление о проведении регистрационной процедуры;
    • внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
    • нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
    • документ обмена недвижимости и передаточные акты;
    • правоустанавливающие документы на право собственности;
    • справка из ЕГРН;
    • кадастровые документы;
    • квитанция об уплате государственной пошлины.

    Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:

    1. получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
    2. отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.

    Только после получения удостоверительной отметки от нотариуса, последующие регистрационные действия в Росреестре, касающейся договора мены будут проходить по общим правилам.

    Сроки и стоимость

    Оплата государственной пошлины за регистрацию договора обмена земли на землю в 2017 году для граждан Российской Федерации составляла 2000 рублей, для физических предприятий – 22 000 рублей.

    Срок оформления таких договорных отношений составляет от 7 до 12 дней в случае, если участники сделки обращались за регистрацией в Многофункциональный центр, то регистрация мены займет еще на два дня дольше.

    Итак, договор мены земли на землю — это документ, позволяющий двум сторонам произвести обмен участками. Вступить в подобные правоотношения способны только собственники земельного ресурса. В целях безопасности и сохранности средств, нужно проверить получаемый объект на наличие задолженности и ограничений на эксплуатацию.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Договор мены земельных участков: правила заключения

    Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

    Правила мены земельных участков

    Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ. Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены. Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

    Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

    • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
    • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
    • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

    Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

    Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

    • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
    • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
    • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

    Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

    Порядок мены земельных участков

    Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

    После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

    • дата и место составления договора;
    • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
    • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
    • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
    • стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
    • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
    • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
    • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

    В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

    Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов. Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД. В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

    Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ – если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора. Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов. Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

    Алгоритм действий для регистрации договора

    Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

    • заявление о проведении регистрационных действий;
    • общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
    • нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
    • договор мены и передаточные акты;
    • правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
    • межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
    • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

    В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

    Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

    1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
    2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
    3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

    После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

    Налоговые обязательства по договору мены

    Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

    1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
    2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
    3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
    4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

    Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями. Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

    Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

    С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

    Особенности обмена земельных участков

    Наиболее распространенный способ передачи в собственность земельного права – это заключение договора купли-продажи. Но права граждан на обмен земельного участка никто не отменял. А он осуществляется посредством договора мены.

    Законодательство об обмене земель

    Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество. А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества. А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

    • право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
    • обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.

    Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

    Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой. Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их. И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

    Правила мены

    Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

    А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

    Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

    • участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
    • совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
    • важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

    Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

    Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

    Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

    Придется также учесть, что:

    • право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
    • одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
    • если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

    Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

    • изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
    • предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

    Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

    Порядок обмена земли

    Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

    • он должен быть письменным;
    • его следует зарегистрировать в Росреестре.

    Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

    Алгоритм действий

    Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

    • сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
    • предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
    • сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
    • стоимостные параметры объектов;
    • суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
    • схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
    • условия, связанные с ограничениями и обременениями.

    К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

    Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

    К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

    • другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
    • автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
    • движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

    Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

    • на руки получить план межевания земли;
    • уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
    • ждать ответа на протяжении месяца.

    А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

    Требуемые документы

    Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района. При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены. Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

    Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

    • паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

    Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

    • договор мены и все передаточные акты;
    • технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
    • информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
    • правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
    • оценочный акт (если необходим);
    • разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
    • подтверждение уплаты госпошлины.

    Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

    Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

    Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

    А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

    Как муниципальная земля обменивается частную?

    Подобный обмен реализуется в особом порядке:

    • обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
    • заключается соглашение;

    Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

    • проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
    • договорные отношения оформляются в письменной форме;
    • после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

    По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

    Особенности обмена земель

    Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

    1. Участки равноценные. В одном из пунктов договора предусмотреть конкретного участника соглашения, который как раз и займется документальной стороной дела и улаживанием формальностей, а значит и понесет расходы.
    2. Участки неравноценные. Обязательно должна быть выполнена независимая рыночная оценка цены на землю, подлежащую обмену, а заключенная договоренность содержит указание на стоимость участков и размер доплаты тем участником сделки, который обменивает объект, стоимостью ниже, а также сроки и порядок их внесения. Один из участков арестован или отнесен к объектам, оборотопользование которых на момент сделки ограниченно.
    3. Мена невозможна. Если в отношении обмениваемого объекта ведется земельный спор или установлен сервитут, или участок находится под залогом, возможно, в аренде, информация о том должна быть донесена до всех участников сделки. Последствия могут быть весьма неприятными – противная сторона считается обманутой и вправе требовать вернуть собственность и даже выплаты компенсации.

    Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

    1. Если в заключенном соглашении не указывается стоимость, объекты мены автоматически признаются равноценными. А затраты, что будут понесены на документальное оформление этого процесса, предопределяются самим документом.
    2. Если обмениваемые товары не признаются равными по цене, то одному из участников договорных отношений, предлагающему для мены объект с меньшей стоимостью, придется возместить разницу цен, а порядок передачи денежных средств оговаривается в соглашении (что может быть исполнено до того, как товар оказывается переданным, после передачи или в другом порядке).
    3. Если не совпадают сроки, в которые должны быть переданы объекты, и договор не содержит на то указания, руководством к действию служат правила о встречном исполнении обязательств, изложенные в ГК РФ (ст. 328).
    4. Если ни соглашение, ни закон не предусматривают никаких особенных условий, приобретатели получают права владения одномоментно, как только выполнены обязательства.
    5. Если обмениваемый товар по любому основанию изымается у покупателя, он вправе настаивать на возврате своей собственности и возмещении убытков другим участником сделки.

    Налоговые обязательства

    И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

    Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

    • и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
    • при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
    • земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

    И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.

    Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

    Правовые особенности договора мены земельных участков

    Правовая суть договора мены участков земли заключается в обязанности каждой из сторон соглашения передать в собственность контрагенту один участок земли в обмен на другой участок или иную вещь (567 статья ГК). Результатом заключения договора мены участков земли, выступающих предметом такого соглашения, является одновременный переход к контрагентам права собственности на обмениваемые участки.

    Нужно отметить, что не всегда стороны договора мены обмениваются лишь участками земли. В обмене на участки земли могут участвовать и различные движимые вещи, и объекты недвижимости.

    К примеру, встречаются ситуации, когда владелец участка земли обменивает его на жилое помещение или автомобиль.

    Правовое регулирование мены участков земли

    Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

    В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

    Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

    Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

    Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

    Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

    Особенности договора мены участков земли

    Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

    Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков. Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью.

    Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю. Вполне естественно, что все важные условия и форма производимой компенсации должны непосредственно отражаться в тексте заключенного договора. Обмен участков земли не обязательно должен происходить одновременно.

    Вполне допустимы случаи, когда соглашение мены может предусматривать разные даты непосредственной передачи обмениваемых участков земли. Сначала свое обязательство по передаче контрагенту участка выполняет одна сторона соглашения, а потом, соответственно, – другая.

    Если в соответствии с оформленным соглашением мены земли сроки взаимной передачи обмениваемых участков не совпадают, должны применяться законодательные правила о встречном выполнении обязательства. Указанные правила гражданского регулирования установлены в 328 статье Гражданского кодекса.

    Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков.

    Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

    Еще следует отметить особенности соглашения мены, затрагивающие применение ответственности за изъятие имущества – участка земли, полученного по договору обмена (571 статья Гражданского кодекса). По соглашениям купли-продажи продавец обязывается передавать покупателю товар, свободный от каких-то прав третьих лиц.

    Возможно лишь одно исключение из указанного законодательного требования, когда сам покупатель соглашается принимать товар, обремененный правами каких-либо третьих лиц. Названное положение гражданского законодательства по аналогии применяется и к соглашению мены участков земли. Если указанная обязанность не выполнена стороной договора мены, виновник должен не только компенсировать контрагенту причиненные этим убытки, но и обязан также вернуть добросовестной стороне полученный от нее в обмен участок земли.

    Оформление договора мены участков

    Согласно 550 статье российского Гражданского кодекса, соглашение продажи недвижимости оформляется письменно путем составления одного документа с подписью сторон. Следовательно, и договор обмена участков земли подлежит заключению только в письменной форме.

    Несоблюдение императивных требований законодателя к форме соглашения влечет его недействительность.

    Типовое оформление соглашения мены участков земли установлено Письмом Роскомзема от 19.10.94 г. N 2-16/1629.

    Договор мены участков земли как объектов недвижимости требует проведения государственной регистрации прав новых владельцев в отделении Росреестра по месту расположения соответствующих участков земли, выступающих предметом соглашения обмена.

    В соглашении мены участков земли обязательно описываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые участки, которые выступают предметом данного договора:

    1. Кадастровые номера обмениваемых участков земли;
    2. Площадь отчуждаемых участков;
    3. Целевое назначение соответствующих земель, в состав которых входят обмениваемые участки;
    4. Цель эксплуатации участков земли;
    5. Размещенные на обмениваемых участках земли объекты недвижимости с обозначением их принадлежности.

    К договору обмена земли прилагаются графические планы (чертежи) участков земли, выступающих объектом обмена. Сторонам соглашения также стоит позаботиться об оценке обмениваемых участков земли в соответствии с установленной кадастровой стоимостью, а также об оценке различных сооружений и иных объектов недвижимости, расположенных на земле.

    Оценка оформляется в виде актов определения кадастровой стоимости отчуждаемой земли и сводных ведомостей оценки строений, и сооружений, приложенных к договору мены. Оформляя договор мены участков земли, стороны обязаны проинформировать своих контрагентов:

    • о наличии и правовом характере имеющихся земельных споров и конфликтов по поводу обмениваемых участков или об их отсутствии;
    • о наличии существующих сервитутов;
    • о передаче обмениваемого участка земли в аренду третьему лицу;
    • о передаче отчуждаемой земли в залог.

    Территориальные границы всех земель, обремененных правами третьих лиц, и общее содержание этих прав-обременений указываются на чертеже (графическом плане) соответствующего участка земли. В самом соглашении также отражаются ограничения прав собственников, связанные с установленными на земле санитарно-защитными, технологическими и другими зонами или отнесением земель обмениваемого участка (либо его части) к земле рекреационного, природоохранного или историко-культурного назначения.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector