Как взыскать с арендодателя обеспечительный платеж?
Advokat-rso.ru

Юридический портал

Как взыскать с арендодателя обеспечительный платеж?

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.

Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.

По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.

В статье рассказываем, что такое обеспечительный платеж и как его забрать. С этим помогает разобраться юрист Павел Мищенко.

Что такое обеспечительный платеж

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Исковое заявление о возврате обеспечительного платежа по договору субаренды

В Арбитражный суд города Москвы

ИСТЕЦ: ООО «Лакшери»

ОТВЕТЧИК: ООО «Фуд бэст»

ЦЕНА ИСКА: 444 805 руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О возврате обеспечительного платежа по договору субаренды

28.05.2014 г. между истцом и ответчиком был заключен договор краткосрочной субаренды (далее – договор), согласно которому ответчик передал, а истец принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе 100 (далее – помещение).

Указанный договор ежегодно перезаключался на тех же условиях посредством подписания новых документов (прилагаю).

Согласно абз.1 п.4.6 договора в качестве гарантии исполнения своих обязательств субарендатор уплачивает арендатору обеспечительный взнос в сумме 444 000 руб. Обеспечительный взнос был полностью внесен субарендатором, что подтверждается платежным поручением от 27.05.2014 г. на перевод 40 000 руб. (прилагаю) и платежным поручением от 06.07.2015 г. на перевод суммы 44 000 руб. (прилагаю).

Согласно абз.12 п.4.6 договора возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендатором при отсутствии финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещения ущерба (убытков) и т.д. со стороны субарендатора по настоящему договору, а также отсутствия необходимости приведения помещений в первоначальное состояние в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания акта о возврате помещений и оборудования.

Акт приёма-передачи (возврата) помещения был подписан истцом и ответчиком 31.01.2018 г. (прилагаю). Недостатков помещения, а также иных финансовых обязательств истца перед ответчиком, возникших в связи с исполнением договора, актом не установлено.

Согласно условиям абз.12 п.4.6 договора обеспечительный платеж подлежал возврату истцу не позднее 28.02.2018 г. Однако, в согласованный срок платеж истцу возвращен не был.

20.02.2018 г. истец направил в адрес ответчика письмо с напоминанием о необходимости возврата обеспечительного платежа с приложением счета с указанием реквизитов для возврата

07.03.2018 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием вернуть обеспечительный платеж по договору аренды. Однако, ответ на претензию получен не был.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Читать еще:  Какова процедура передачи в субаренду земельного участка?

Согласно п.1 ст.314 Гражданского кодекса РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Считаем, что поскольку у ответчика отсутствуют законные основания для удержания денежных средств в сумме обеспечительного платежа в размере 44 000 руб., эти денежные средства являются неосновательным обогащением на стороне ответчика, и, в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, подлежат возврату истцу.

Согласно п.2 ст. 1107 Гражданского кодекса ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Поскольку ответчиком не исполнена обязанность по возврату обеспечительного платежа в установленный п. 4.1 договора срок, истец узнал о факте неосновательного сбережения денежных средств с 01.03.2018 г. Сумма процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами составляет 805 руб.

Расчёт процентов приведен в приложении к исковому заявлению.

Для составления искового заявления истец был вынужден обратиться за оказанием профессиональной юридической помощи. Стоимость работы адвоката составила 15 000 руб., что подтверждается соглашением об оказании юридической помощи (прилагаю), квитанцией на оплату юридических услуг (прилагаю). Считаем, что указанные расходы подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного и в соответствии со ст.309, ст.1102, ст.1107 Гражданского кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

  1. Взыскать с ответчика в пользу истца обеспечительный платеж по договору краткосрочной субаренды в сумме 444 000 руб.
  2. Взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 18805 руб.
  3. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
  4. Взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы в сумме 425 руб.
  5. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оказание юридической помощи в сумме 15 000 руб.

Приложения:

  1. Расчет цены иска
  2. Договоры краткосрочной субаренды
  3. Платежное поручение – 2 л..
  4. Письмо от 20.02.2018 г.
  5. Опись вложения в письмо от 21.02.2018 г.
  6. Квитанция об отправке от 21.02.2018 г.
  7. Претензия от 07.03.2018 г.
  8. Опись вложения в письмо от 09.03.2018 г.
  9. Квитанция об отправке от 07.03.2018 г.
  10. Соглашение об оказании юридической помощи
  11. Квитанция об оплате юридических услуг
  12. Выписка ЕГРЮЛ на истца
  13. Выписка из ЕГРЮЛ на ответчика
  14. Решение о назначении генерального директора истца
  15. Платежное поручение об оплате государственной пошлины

Взыскание обеспечительного платежа с арендодателя

Jurist_arbitr – 10/09/2016 09/09/2016

Приводим один из последних кейсов, в рамках которого нам было поручено взыскать с недобросовестного арендодателя денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного платежа – гарантийный взнос. Сложность дела заключалась не только в том, что арендодатель используя штат юристов защищал необоснованно полученные деньги, но и наличием решения суда первой инстанции, которым в иске арендатора уже было отказано.
Как можно видеть из приведенного ниже постановления суда апелляционной инстанции, нам удалось убедить судебную коллегию о неправомерности решения суда. На сегодняшний день сумма обеспечительного платежа и стоимость юридических услуг успешно возвращены нашему доверителю.
Профессиональные арбитражные юристы знают, насколько показательные дела, где удается отменить решение арбитражного суда именно в Девятом арбитражном апелляционном суде.

город Москва Дело № А40-79198/16 29 июля 2016 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2016г.
Полный текст постановления изготовлен 29.07.2016г.

Девятый арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Барановской Е.Н., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Рекламно-Производственная Компания “КВАЗАР” на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 мая 2016 года по делу № А40-79198/16, принятое судьей Пуловой Л.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью Рекламно-производственная компания «КВАЗАР» (ИНН 7743933850 ОГРН 1147746844189) к Акционерному обществу «Ордена Октябрьской революции, Ордена Трудового Красного Знамени «Первая образцовая типография» (ОГРН 1057749708631)
о признании договора аренды незаключенным, взыскании 609 167 руб., неосновательного обогащения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Суханов Д.В. по доверенности от 09.03.2016;
от ответчика: Коробкова Е.Н. по доверенности от 24.06.2016;

Общество с ограниченной ответственностью Рекламно-производственная компания «КВАЗАР» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании договора аренды нежилого помещения от 10.04.2015г. №41/15, заключенного между ООО рекламно-производственная компания КВАЗАР и АО “ПЕРВАЯ ОБРАЗЦОВАЯ ТИПОГРАФИЯ” незаключенным; взыскании 609 167 руб. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
ООО Рекламно-Производственная Компания “КВАЗАР” в судебном заседании полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы , просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
АО “ПЕРВАЯ ОБРАЗЦОВАЯ ТИПОГРАФИЯ” с решением суда согласно, просило оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
….
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из материалов дела, согласно п.2.1 договора аренды № 41/15 от 10.04.2015 года здание, в котором арендуется помещение, расположено по ул. Пятницкая, д.71/5, стр.2, арендуемое помещение находится на 5 этаже, площадь помещения – 430 кв.м., помещение передается под офис.
Пунктом 2.4. предусмотрено, что арендодатель передает арендатору помещение по акту приема-передачи. Акт приема-передачи помещения подписывается арендодателем и и арендатором в 2 экземплярах, которые прилагаются к договору (приложение №1) и является его неотъемлемой частью.
Пунктом 3.1. договора предусмотрено, договор заключен сроком на 11 месяцев. Срок действия аренды в отношении помещения и оплата арендатором текущих платежей, указанных в разделе 5 договора, начинается со дня подписания сторонами Акта приема-передачи. Порядок передачи помещений в аренду и возврате помещения из аренды подробно регламентирован сторонами в Разделе 4 договора.
Пунктом 5.11 договора с целью обеспечения надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по договору, арендодателем устанавливается дополнительный вид платежа – гарантийный взнос в размере суммы арендной платы за 1 месяц.
Арендатором обязанность по перечислению гарантийного взноса исполнена, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 92 от 21.04.2015 года.
Пунктом 6.1.1. договора установлена обязанность арендодателя передать арендатору помещения в состоянии отвечающим условиям договора и назначению помещения, в порядке и сроки, установленные в п.2.4 настоящего договора. Обязанность передачи помещений арендодателем не исполнена.
Акт приема передачи помещений в аренду сторонами не подписан. Документов, подтверждающих факт пользования помещениями арендатором, арендодатель представить не может.
Довод арендодателя о том, что истец уклонялся от приема помещений в пользование, документально также не подтвержден. В материалы дела представлена переписка, датированная 16.11.2015 года, с приложением к сопроводительному письму акта приема-передачи, не подписанного со стороны арендодателя, что не свидетельствует о разумности срока исполнения арендодателем обязательств по передаче имущества в аренду по договору от 10.04.2015 года.
Арендатором 01.02.2016 направлена в адрес арендодателя претензия с требованием возврата гарантийного взноса. Арендодателем представлена в материалы дела также дальнейшая переписка со стороны арендодателя с требованиями о приеме помещений в аренду, датированная мартом, апрелем 2016 год, то есть по истечении срока 11 месяцев после подписания договора.
Таким образом, ответчиком не представлено суду доказательств исполнения им договора аренды по передаче имущества арендатору.
Согласно ст. 611 Гражданского кодекса РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что границы помещения обозначены и выделены красной линией, а место расположение помещений в здании обозначены красным светом на поэтажном плане помещения (приложение №2 к договору). Приложение №2 к договору истцом и ответчиком в материалы дела не представлено, поскольку сторонами оно подписано не было.
При таких обстоятельствах требования истца о признании договора аренды № 41/15 от 10.04.2015 года незаключенным и возврате гарантийного взноса являются обоснованными.
Согласно ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства …
Из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.
Госпошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит отнесению на ответчика на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
П О С Т А Н О В И Л :
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2016 года по делу № А40-79198/16 отменить.
Признать договор аренды нежилого помещения от 10.04.2015г. №41/15, подписанный между ООО «Рекламно-производственная компания «КВАЗАР» и АО «Ордена Октябрьской революции, Ордена Трудового Красного Знамени «Первая образцовая типография» незаключенным,
Взыскать с Акционерному обществу «Ордена Октябрьской революции, Ордена Трудового Красного Знамени «Первая образцовая типография» (ОГРН 1057749708631) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Рекламно- производственная компания «КВАЗАР» (ИНН 7743933850 ОГРН 1147746844189) 609 167 руб. неосновательного обогащения и 3000 руб. в возмещение расходов по госпошлине, уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению № 110 от 24.05.2016 года.
Взыскать с Акционерному обществу «Ордена Октябрьской революции, Ордена Трудового Красного Знамени «Первая образцовая типография» (ОГРН 1057749708631) в доход федерального бюджета 21 183 руб.34 коп. госпошлины по иску.

Читать еще:  Договор аренды между 2 мя физическими лицами

Взыскание обеспечительного платежа с арендатора

Взыскание обеспечительного платежа с арендатора – распространенная практика в нашей стране.

Наш адвокат поможет отстоять права в вопросе профессионально и в срок.

ВНИМАНИЕ : адвокатская практика наших сотрудников была как на стороне арендатора, так и арендодателя, что дает нам право заявлять о всестороннем опыте в решении данной проблемы.

Порядок взыскания обеспечительного платежа с арендатора

Когда заключается договор аренды между сторонами, в нем прописываются все условия сделки. С арендатора помимо ежемесячной платы взимается еще один платеж. Обычно он равен месячному платежу. Это некий страховой взнос, гарантия для арендодателя. По окончанию срока действия соглашения определяется назначение этих средств. Они идут либо в счет оплаты последнего месяца пользования арендованным имуществом, либо возвращаются в полном объеме арендатору.

Если же владелец уличил вторую сторону в порче имущества, он имеет право не возвращать дополнительный платеж. Тогда и осуществляется взыскание обеспечительного взноса по договору аренды.

Защита арендатора: споры с арендодателем по вопросам обеспечительного платежа

Если арендатор не согласен с претензиями владельца имущества, взыскание обеспечительного платежа с арендодателя инициирует он. Подобные дела ведет хозяйственный или арбитражный суд. Все зависит от того, является ли хоть одна сторона спора юридическим лицом. Наличие официального заверенного договора аренды – обязательное условие при подаче искового заявления секретариату суда.

Договор между частными лицами может не заключаться, если срок его действия меньше года. По этой причине многие арендодатели настаивают на том, чтобы срок соглашения был 10-11 месяцев.

Подавая иск о возврате обеспечительного платежа, обязательно заручитесь поддержкой нашего адвоката, который специализируется на ведении дел, связанных с недвижимостью. Он поможет заполнить правильно все заявления, представит ваши интересы во время многочисленных заседаний, добьется положительного решения.

Претензия о возврате обеспечительного платежа может выдвигаться и без суда. Решить проблему реально полюбовно, без привлечения третьей стороны. Опытный юрист решит, как воздействовать на арендодателя, чтобы тот вернул деньги, выслушав все аргументы.

Защита арендодателя: споры с арендаторами

Если факт порчи имущества арендодателями доказан, то обеспечительный платеж идет на восстановление жилого фонда, когда речь ведется о недвижимости. Этот момент обязательно прописывается в договоре.

Чтобы добиться успеха в таких спорах, необходимо следовать следующим правилам:

  • собрать доказательства нанесения урона имуществу;
  • составить опись всех вещей в квартире или доме до подписания договора аренды;
  • заказать экспертизу текущего состояния имущества;
  • предъявить арендатору официальные претензии.

Обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора остается у владельца имущества, если он не является инициатором прекращения сделки. Чтобы у вас не возникало необоснованных претензий, все эти моменты должны быть описаны в договоре.

Досудебное урегулирование спора

На сегодняшний день законодательством предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения такого рода споров: это затрагивает как порядок досудебного урегулирования арбитражного спора, так и порядок урегулирования спора в суде общей юрисдикции.

Более того, досудебный порядок в арбитраже в принципе по всем категориям дел является обязательным, будь то взыскание неустойки по договору поставки или расторжение Договора аренды.

Читать еще:  Возвращается ли залог при аренде квартиры

Так, для соблюдения такого порядка необходимо направить второй стороне договора письменную претензию, подождать ответ в течение 30 дней и только после этого можно идти в суд. Претензия может быть, как подана под роспись лично, так и направлена по почте заказным письмом (можно с описью вложения).

ПОЛЕЗНО : более подробные рекомендации по составлению претензии в нашем видео

Урегулирование спора в суде

Если на Претензию реакции не последовало, или она последовала отрицательная, то тот, чьи права были нарушены, вправе обратиться в суд. Для обращения в суд нужно составить исковое заявление, соответствующее требованиям процессуального законодательства и сформировать пакет приложений к заявлению.

После принятия иска к производству будет назначено рассмотрение дела. Бывает, что судебные процессы затягиваются. Однако, последнее время суды рассматривают дела в предусмотренный законом трехмесячный срок. В этом плане экономические споры в арбитражном суде и споры в судах общей юрисдикции похожи. Различаются они в оценке судами доказательств: арбитраж отдает предпочтение письменным доказательствам, суд общей юрисдикции еще и прислушивается к свидетелям.

ВНИМАНИЕ: смотрите видео арбитражные споры и подписывайтесь на наш канал YouTube прямо сейчас, чтобы иметь возможность получать бесплатную юридическую консультацию в комментариях видео:

Исполнение решения

После того как суд первой инстанции вынес решение, у сторон есть срок для его обжалования. После того как решение вступило в законную силу сторона, в чью пользу состоялось решение суда, заказывает исполнительный лист, передает его приставам и те обеспечивают исполнение решения суда.

Рекомендуем к прочтению иные материалы сайта. Так, например, на сайте достаточно подробное описан порядок взыскания дебиторской задолженности, имеющий свои нюансы. Также предлагаем ознакомиться с такой интересной категорией споров как правовая защита деловой репутации — это явление, которое стремительно набирает обороты в России.

P.S.: если у Вас проблема – позвоните нашему адвокату и мы постараемся решить Ваш вопрос: профессионально, на выгодных условиях и в срок

Наше новое предложение — бесплатная консультация юриста через заявку на сайте.

Энциклопедия решений. Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее – Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как “гарантийный платеж”, “обеспечительный взнос” и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).

Равным образом отпадают основания удерживать обеспечительный платеж у лица, которое выбыло из арендных отношений в связи с переходом прав и обязанностей арендодателя к другому лицу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2008 N Ф08-1793/2008).

С другой стороны, если договор аренды прекращается до момента внесения арендатором обеспечительного платежа, требовать в последующем уплаты этой суммы арендодатель не вправе, так как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-8559/11).

В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора). При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Кроме того, не будет противоречить закону удержание суммы обеспечительного платежа, если арендатор нарушит предусмотренный договором аренды порядок его расторжения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 N Ф04-3145/12). Однако следует учитывать, что обеспечительный платеж обеспечивает, как правило, денежное обязательство, поэтому, если арендодатель удерживает его при нарушении арендатором условий договора, не связанных с денежным исполнением (в частности, порядка расторжения договора), такое удержание может быть квалифицировано как зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по уплате неустойки за нарушение соответствующих условий. Закону это не противоречит (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ), но правомерность такого удержания должна оцениваться с точки зрения наличия в договоре условия о неустойке, уплату которой обеспечивает этот платеж (см. также ст. 431 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ) позволяет сторонам достичь соглашения о том, что после прекращения договора аренды или в случае, если обстоятельства, в связи с которыми сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступят, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector